Апелляционное определение № 33-1023/2026 от 18 марта 2026 г.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ - АЛАНИЯ

Судья Туаева И.А. Дело №33-1023/2026

1 инст. №2-1103/2024


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Владикавказ 19 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания в составе:

председательствующего Кадзаева К.Р.

судей Григорян М.А. и Ортабаева М.Б.

при секретаре Салагаевой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ООО «БИК» к АМС г.Владикавказа о признании права собственности на объект в реконструированном виде, по апелляционной жалобе ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9 на решение Ленинского районного суда г.Владикавказа РСО-Алания от 07 июня 2024 года,

Заслушав доклад судьи Верховного Суда РСО-Алания Ортабаева М.Б., объяснения ФИО2. поддержавшей доводы апелляционной жалобы и представителя интересов ООО «БИК» - ФИО10 о законности решения, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО – Алания

у с т а н о в и л а:

ФИО1 и ООО «БИК» далее Общество обратились в суд с иском к АМС г.Владикавказа о признании права собственности на объект в реконструированном виде в обоснование которого указано следующее.

В 2012 г. ООО «БиК» разработало проектную документацию и генеральный план застройки, на принадлежащем Обществу земельном участке на праве собственности ..., категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоквартирных жилых домов в 6-10 этажей, общей площадь ...

05.05.2014 г. АМС г.Владикавказа выдала ООО «БиК» разрешение на строительство №... 3-х многоквартирных жилых домов со встроенными общественными помещениями и отдельно стоящими блоками на вышеуказанном земельном участке, в том числе поз.7 на стройгенплане.

В 2017 г. и в 2023 г. ООО «БиК» произвело корректировку проекта Общественный блок 7. Общежитие квартирного типа временного проживания граждан" проектной документации «Строительство жилых ломов со встроенными общественными помещениями и отдельно стоящими общественными блоками по ул....

Между ООО «БиК» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого приняли обязательства заключить основной договор купли-продажи 1\8 доли многоквартирного дома по адресу: г...позиция 7 на стройгенплане).

По условиям предварительного договора ООО «БиК» приняло на себя обязательства до заключения основного договора обеспечить ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: ...), а ФИО1, в свою очередь, внести аванс в размере 200 ООО рублей.

Впоследствии ООО «БиК» обратилось в АМС г.Владикавказа с заявлением о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома в г...), на которое ответа не получило, что послужило поводом для обращения в суд.

Ссылаясь в иске на п.1 ст. 222 ГК РФ, Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", подп.14 п.1 ст.1 и п.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, а также Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, Общество в судебном заседании просило удовлетворить исковые требования с учетом изменений и дополнений.

Решением Ленинского районного суда г.Владикавказа РСО-Алания от 07.06.2024 постановлено : исковые требования ФИО1 и ООО «БИК» удовлетворить.

Признать право собственности ООО «БиК» на 7/8 долей в праве общей долевой собственности на трехэтажное здание лит.А, инвентарный номер З.М.- 43, площадью 948,1 кв.м, (многоквартирный жилой дом, состоящий из квартиры

...

Признать право собственности ФИО1 на 1/8 долей в праве общей долевой собственности на трехэтажное здание лит.А, инвентарный номер ...

...

...

В апелляционной жалобе ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9 просят решение суда отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в суд апелляционной инстанции лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, поскольку их неявка в силу части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) не является препятствием к разбирательству дела.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьёй 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как разъяснил Пленум Верховного суда РФ от 19 декабря 2003 года N23 "О судебном решении", решение является законным и обоснованным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.4, ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст.55, 69-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно части 3 статьи 320 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации апелляционную жалобу вправе подать лица, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом.

Как отмечается в пункте 6 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 26 мая 2011 г. N 10-П, по смыслу статей 1 (часть 1), 2, 18, 46, 55 (часть 3) и 118 Конституции Российской Федерации, обязывающих Российскую Федерацию как правовое государство к созданию эффективной системы защиты конституционных прав и свобод посредством правосудия, неотъемлемым элементом нормативного содержания права на судебную защиту, имеющего универсальный характер, является право заинтересованных лиц, в том числе не привлеченных к участию в деле, на обращение в суд за защитой своих прав, нарушенных неправосудным судебным решением.

Таким образом, правом апелляционного обжалования судебных постановлений наделены не любые заинтересованные лица, а лишь те, права которых нарушены обжалуемым судебным постановлением.

Оценивая наличие у заявителей права апелляционного обжалования решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО «БиК» на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоквартирных жилых домов в 6-10 этажей, общей площадь 18 791 кв.м, адрес объекта: ...

В 2012 году ООО «БиК» разработало проектную документацию, в состав которой вошел, в частности, генеральный план застройки «Схема планировочной организации земельного участка».

06.05.2014 АМС г.Владикавказа выдала ООО «БиК» разрешение на строительство №... трех многоквартирных жилых домов со встроенными общественными помещениями и отдельно стоящими блоками на земельном участке площадью 18 791 кв.м.

12.04.2017 АМС г.Владикавказа выдало ООО «БиК» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ...

09.04.2018 АМС г.Владикавказа выдало ООО «БиК» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ...

19.10.2020 АМС г.Владикавказа выдало ООО «БиК» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ...

05.02.2021 г. АМС г.Владикавказа выдало ООО «БиК» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ...

10.03.2023 г. АМС г.Владикавказа выдало ООО «БиК» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ...

Впоследствии ООО «БиК» обратилось в АМС г.Владикавказа с заявлением о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: ...

Из содержания проекта межевания территории для размещения комплексной жилой застройки по адресу: РСО-Алания, ... расположены объекты недвижимости со следующими кадастровыми номерами: ...

Таким образом, судом первой инстанции на основании материалов дела правильно установлено, что в границах спорного земельного участка находятся семь объектов недвижимого имущества.

В соответствии с ч.1 и 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Данный механизм правового регулирования, предусматривающий единство права на помещение в многоквартирном доме и на долю в земельном участке под этим домом, направлен на обеспечение реализации основного принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также на защиту прав и законных интересов собственников зданий, сооружений.

В целях реализации указанных прав собственников помещений закон возлагает на органы государственной власти или органы местного самоуправления обязанность по образованию земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. N12-П указано, что, поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.

Согласно положениям ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее-Вводный закон) переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса образования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (части 2 и 5). При этом любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в орган государственной власти (орган местного самоуправления) с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3).

Право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, возникает в силу прямого указания закона у всех собственников помещений в таком многоквартирном доме в случае, если участок образован в установленном порядке на основании проекта межевания территории, поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под многоквартирным домом (с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации многоквартирного дома).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

Законодательство РФ о градостроительной деятельности не запрещает на одном земельном участке строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов.

В связи с этим в соответствии с требованиями статьи 16 Вводного закона у органа местного самоуправления возникла обязанность под каждым из многоквартирных домов, расположенных на спорном земельном участке, образовать самостоятельные земельные участки, образуемые из исходного (спорного) земельного участка.

При этом указанная норма закона не содержит требования о согласовании органом местного самоуправления образования такого участка с собственниками помещений в многоквартирных домах.

С учетом приведенных выше положений законодательства, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме поступает земельный участок, образованный органом местного самоуправления в соответствии с требованиями статьи 16 Вводного закона в целях эксплуатации конкретного многоквартирного дома, а не предоставленный застройщику для строительства этого дома и других объектов недвижимого имущества.

По мнению судебной коллегии, приведенное выше правовое регулирование допускает расположение нескольких многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на одном исходном земельном участке, предусматривает последующее образование самостоятельных земельных участков под каждым объектом недвижимости.

Таким образом, исходя из норм закона и обстоятельств дела, у заявителей не возникло право общей долевой собственности на спорный застраиваемый земельный участок на котором, расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ООО «БиК» и ФИО1

Указанное обстоятельство подтверждается также тем, что требования о признании права общей долевой собственности на данный земельный участок являлись предметом судебного рассмотрения и требования апеллянтов включая ФИО2 оставлены без удовлетворения.

Так, вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г.Владикавказа от 04.06.2025 исковые требования ФИО2 к ООО «БИК», Управлению Росреестра по РСО-Алания о признании незаконным полностью решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО - Алания от 15.12.2023 за N05-37/04233-23 об отказе в удовлетворении заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах на земельный участок общей площадью - 18 791 кв.м, по адресу: ...; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания устранить допущенные указанным решением нарушения прав и законных интересов ФИО2 путем погашения права собственности ООО «БИК» на земельный участок общей площадью 18791 кв.м по адресу: ..., регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество оставлены без удовлетворения.

Из указанного судебного акта следует, что 24.11.2023 ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по РСО-Алания с заявлением об аннулировании права собственности ООО «БИК» на земельный участок общей площадью 18791 кв.м по адресу: ... регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

Согласно ответу Управления Росреестра по РСО-Алания №05-37/04233-23 от 15.12.2023 ФИО2 отказано в аннулировании права собственности ООО «БИК» на земельный участок общей площадью 18 791 кв.м. по адресу: ..., регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество, поскольку на земельном участке с кадастровым номером ... расположено 7 объектов капитального строительства, из которых 5 объектов –это многоквартирные дома и 2 нежилых здания, находящиеся в частной собственности, а в 2023 г. застройщиком на земельном участке был введен в эксплуатацию очередной многоквартирный дом.

Таким образом, обжалуемым решением Ленинского районного суда от 07.06.2024 разрешён вопрос о правах конкретных лиц — ООО «БиК» и ФИО1, заявители не являлись участниками спорных правоотношений, вопрос об их правах судом не рассматривался и не разрешался, какие-либо обязанности на них не возлагались.

Судебная коллегия полагает, что вышеприведенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у заявителей права апелляционного обжалования решения Ленинского районного суда г.Владикавказа, поскольку их интересы судебным актом не затрагиваются.

Согласно абзацу 4 пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" если при рассмотрении апелляционной жалобы лица, не привлеченного к участию в деле, будет установлено, что обжалуемым судебным постановлением не разрешен вопрос о правах и обязанностях этого лица, суд апелляционной инстанции на основании части 4 статьи 1 и пункта 4 статьи 328 ГПК РФ выносит определение об оставлении апелляционной жалобы без рассмотрения по существу.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости оставления апелляционной жалобы заявителей без рассмотрения.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.334 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Апелляционную жалобу ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9 оставить без рассмотрения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции (г. Пятигорск) в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления апелляционного определения в законную силу.

Председательствующий Кадзаев К.Р.

Судьи Григорян МА.

Ортабаев М.Б.