Решение № 3А-1295/2019 3А-336/2020 3А-336/2020(3А-1295/2019;)~М-1239/2019 М-1239/2019 от 14 января 2020 г. по делу № 3А-1295/2019

Дело <данные изъяты>а-336/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 января 2020 года <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизарова М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строй Инициатива» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строй Инициатива» (далее административный истец) обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором представитель истца просит установить по состоянию на <данные изъяты> кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что общество является собственником указанного нежилого здания, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права истца как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

В подтверждение заявленных требований предприятием представлен отчет об оценке рыночной стоимости здания.

Представитель административного истца в судебном заседании не соглашаясь с выводами эксперта просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной, определенной по результатам отчета об оценке.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> (далее - административный ответчик) представил письменные пояснения, в которых вопрос об удовлетворении административного иска оставил на усмотрение суда, не оспаривая результаты проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Иные лица (ГБУ «Центр кадастровой оценки», Управление Федеральной службы кадастра и картографии по <данные изъяты>) участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав эксперта оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных документов, ООО "Строй Инициатива" на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 1467.4 кв. метров назначение: многофункциональный комплекс, расположенный в <данные изъяты>.

Из положений абзац 2 пункта 2 статьи 372, статьи 374, пункт 1 статьи 373, статьи 374, пункта 2 статьи 375, статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, <данные изъяты> от <данные изъяты> N 150/2003-ОЗ "О налоге на имущество организаций в <данные изъяты>", Распоряжения Министерства имущественных отношений <данные изъяты> "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" следует, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности истца; принадлежащее данному обществу здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как кадастровая стоимость нежилого здания.

Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на <данные изъяты>.

Кадастровая стоимость нежилого здания определена по состоянию на <данные изъяты> в размере 47 434 076.15 рублей.

Результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания просит пересмотреть административный истец.

Согласно п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ).

Следовательно, административный истец, являясь собственником объекта недвижимости, имеет законный интерес в установлении его кадастровой стоимости в размере действительной рыночной стоимости.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, истец представил отчет об оценке, составленный ООО "Коломенский центр оценки и экспертиз»

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда назначена судебная оценочная экспертиза проведение которой поручено эксперту ООО «Объективная оценка» ФИО1.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки; по состоянию на <данные изъяты> рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:57:0030503:104, определена в размере 44 091 166 рублей.

После проведения судебной оценочной экспертизы, представитель административного истца представил замечания, в которых указал, что по первому вопросу заключения при проверке отчета об оценке эксперт не отразил весь комплекс необходимых исследований по определению соответствия отчета требованиям оценочного законодательства. Полагает, что замечания эксперта к отчету носят субъективный характер и не раскрывают экономическую суть им нарушений ФСО и ФЗ135, а ответ на данный вопрос не является полным.

Относительно определения рыночной стоимости объекта представитель административного истца выразил суждение об ошибочном отнесении экспертом при анализе наиболее эффективного использования объекта исследование под «торговый комплекс» при том, как из документов объект относиться к «многофункциональному комплексу».

Также полагает допущенным экспертом допущено нарушение при применении корректировки на состав передаваемых прав используя значения по данным СРК-2017 года для <данные изъяты> тем самым учел несуществующую разницу значения корректировки для разных городов.

Не соглашается административный истец и с корректировкой на площадь улучшений введенной экспертом применившим среднее значение.

Также полагает, что в расчетах по сравнительному подходу не нашла отражения корректировка на местоположения объекта относительно линии трамвая, являющегося в городе Коломна по его мнению ценообразующим фактором с учетом особенности транспортного обслуживания города.

Считает, что эксперт при расчете доходным подходом намеренно не использует корректировки для арендной платы на местоположение, а также на размер объекта и аналогов.

Не соглашается представитель административного ответчика и с корректировкой на тип объекта и материал стен, полагая методически неверным использование «Справочника оценщика недвижимости-2017 Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов». Ставка капитализации принята на уровне объектов не соответствующих классу качества.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценив заключение судебной экспертизы эксперта ООО "Объективная оценка" ФИО1 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, установлено, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Федеральный закон от <данные изъяты> N 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, которые являются обязательными для субъектов, осуществляющих данный вид деятельности.

Под оценочной деятельностью согласно ст. 3 указанного Закона понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В силу ст. 4 этого Закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Эксперт, проводивший судебную оценочную экспертизу, является членом саморегулируемой организации и его ответственность застрахована, то есть указанные требования закона соблюдены.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть положено в основу решения суда.

Суд также учитывает, что заключение судебной оценочной экспертизы было поддержано допрошенным в ходе рассмотрения дела экспертом ФИО1 который относительно замечаний стороны дал мотивированные и полные объяснения. Эксперт указал, что согласно документации представленной в материалы дела назначение оцениваемого объекта - «многофункциональный комплекс», однако данное назначении требует конкретизации исходя из использования площади, определил его как «торговое».

Как следует из материалов дела (отчет об оценке содержит фотоснимки объекта л.о 26-28 ) фактически в здании расположены исключительно торговые площади, то есть фактически как верно указал эксперт объект соответствует торговому назначению. Противоречий в данном случае не выявлено.

Введение экспертом корректировки в рамках сравнительного подхода по данным Справочника Ко-Инвест, согласно которого в нем указан размер корректировки по отношению к объектам площадью более 2000, обоснован поскольку, в соответствии с рекомендациями эксперт провел данную корректировку не по матрице, а на основании выявленной зависимости.

Присвоение экспертом весовых коэффициентов проведено на основании степени отличия объекта-аналога от объекта оценки, в нее включены только корректировки по второй группе элементов сравнении, так как абсолютная валовая коррекция показывает степень отличия аналога от объекта оценки, а корректировки по первой группе отражаются в условиях сделок.

Подобранные объекты аналоги сопоставимы по назначению, классу конструктивной системы, классу качества, различия учтены экспертом путем введение корректировок обоснованность и расчет которых приведено в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Как следует из экспертного заключения все подобранные экспертом объекты аналоги расположены в <данные изъяты>. Оцениваемый объект имеет планировку возможную к разбивке на различные блоки, сдача в аренду которых имеется как в целом, так и несколькими в связи с чем, корректировка экспертом на площадь не введена, что является обоснованным. Факт отличия тип объекта и материал стен экспертом учтены в заключении.

В рамках доходного подхода экспертом определена стоимость единого объекта недвижимости, к которому и применен коэффициент капитализации по данным ресурса Статриэлт, что не противоречит общему принципу оценки.

Отклоняя довод административного истца относительно применения в расчетах рыночной стоимости налога на добавленную стоимость суд, учитывает, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает либо уменьшает ее размер.

Как следует из экспертного заключения, рыночная стоимость объекта оценки определена без относительно налогов, в том числе и НДС.

Таким образом, заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 13-14 заключения эксперта).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости. В указанной части заключение стороной административного истца сомнению не подвергалось.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией административного истца поскольку все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении и пояснениях эксперта ФИО1, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют.

Учитывая изложенное выше, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Строй Инициатива» поданное в Московский областной суд <данные изъяты> удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, назначение многофункциональный комплекс, площадью 1467.4 кв. метров, с кадастровым номером 50:57:0030503:104, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 44 091 166.00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Требования общества с ограниченной ответственностью «Строй Инициатива» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, подготовленном оценщиком ООО «Коломенский центр оценки и экспертиз» -оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решении изготовлено <данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова