Решение № 2-1775/2017 2-1775/2017~М-1729/2017 М-1729/2017 от 26 сентября 2017 г. по делу № 2-1775/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 сентября 2017 года г. Усть-Илимск Иркутской области

Усть-Илимский городской суд Иркутской области в составе

председательствующего судьи Банщиковой Н.С.,

при секретаре судебного заседания Солодковой А.П.,

с участием:

представителя истца помощника Усть-Илимского межрайонного прокурора Зивко О.В.,

в отсутствие:

истца ФИО1,

представителя ответчика муниципального образования город Усть-Илимск,

ответчика ИП ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1775/2017

по иску Усть-Илимского межрайонного прокурора в интересах ФИО1, к муниципальному образованию город Усть-Илимск в лице Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска, Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о прекращении права муниципальной собственности, признании нежилых помещений объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных требований истец указал, что постановлением администрации города Усть-Илимска от 30.12.2011 № 1085 в состав муниципальной казны муниципального образования город Усть-Илимск внесены: нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №; нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №. На дату издания постановления нежилые помещения не имели присвоенных в установленном порядке адресов, отсутствовали технические и кадастровые паспорта, они не являлись самостоятельными объектами гражданских прав, не состояли на балансе в качестве муниципального имущества, а являлись общедомовым имуществом собственников многоквартирного дома. Спорные нежилые помещения не были обособленными помещениями, не предназначались для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома. Указанные помещения сдаются администрацией города в аренду. Истец просит суд признать указанные нежилые помещения объектами прав общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, прекратить право муниципальной собственности, прекратить записи в Едином государственном реестре прав недвижимости о регистрации права муниципальной собственности муниципального образования город Усть-Илимск № от 30.10.2012, № от 05.10.2012, признать договор аренды нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и ИП ФИО2 недействительным, прекратить запись № от 23.01.2015 в Едином государственном реестре прав недвижимости о регистрации договора аренды указанного нежилого помещения.

Определением суда от 11.08.2017 к участию в деле в качестве соответчика привлечена ИП ФИО2

В судебном заседании помощник Усть-Илимского межрайонного прокурора Зивко О.В. заявленные требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась. О времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом. Согласно заявлению от 30.08.2017 просила дело рассматривать в ее отсутствие.

Представитель ответчика муниципального образования в лице Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска в судебное заседание не явился. В письменных возражениях представитель ФИО3, действующая на основании доверенности № 41-ДН от 21.08.2017 сроком по 31.12.2017 с ограниченным объемом процессуальных прав, просила в иске отказать в полном объеме, указав, что спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости, не входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, и не предназначено для обслуживания каких-либо помещений в многоквартирном доме по <адрес>. В соответствии с постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 объекты жилого фонда относятся к муниципальной собственности. Спорные помещения переданы в муниципальную собственность в силу прямого указания закона и на основании постановления Администрации города Усть-Илимска от 30.12.2011 № 1085.

Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, своевременно. Причины неявки суду не известны.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив письменные возражения ответчика, исследовав и оценив с учетом положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) представленные сторонами доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Согласно пункту 2 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и абзаца 2 пункта 1 приложения N 3 к указанному постановлению объекты государственной собственности - жилой и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местной администрации, расположенный на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского Совета народных депутатов, передаются в муниципальную собственность городов.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона адрес от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в адрес", которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Таким образом, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Следовательно, правовой режим спорных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

Постановлением Администрации города Усть-Илимска от 30.12.2011 № 1085 в состав муниципальной казны муниципального образования город Усть-Илимск внесены нежилые помещения №, №, расположенные по адресу: <адрес>.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 18.07.2017 нежилому помещению № присвоен кадастровый №, дата присвоения кадастрового номера 18.11.2013, площадь 15.1 кв.м, адрес: <адрес>. Правообладателем является муниципальное образование город Усть-Илимск, дата государственной регистрации права 05.10.2011; 23.01.2015 зарегистрировано обременение в виде аренды на срок с 01.01.2015 по 31.12.2019 в пользу ФИО2 на основании договора аренды от 31.12.2014 № 78-а, запись о государственной регистрации в ЕГРН 23.01.2015 № (л.д. 18-20, 21, 22).

Судом исследован договор аренды № 78-а от 31.12.2014, заключенный Департаментом недвижимости Администрации города Усть-Илимска (арендодатель) с ИП ФИО2 (арендатор), согласно которому предметом аренды является нежилое помещение площадью 15.1 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, сроком на пять лет (л.д. 10-11, 12, 13).

Как видно из плана расположения нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, оно представляет собой часть проходного подъезда, отгороженного со стороны лестничной площадки (л.д. 77-78).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 18.07.2017 нежилому помещению № присвоен кадастровый №, дата присвоения кадастрового номера 21.09.2012, площадь 15.9 кв.м, адрес: <адрес>. Правообладателем является муниципальное образование город Усть-Илимск, дата государственной регистрации права 30.10.2012, обременение объекта недвижимости не зарегистрировано (л.д. 23-25, 26).

Как видно из плана расположения нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, оно представляет собой часть проходного подъезда, отгороженного со стороны лестничной площадки (л.д. 27).

Согласно Договору на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан № 108, первая приватизация в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, состоялась 03.12.1991 года, была приватизирована квартира № в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. При этом подъезды самостоятельными помещениями в указанном жилом доме не были.

Таким образом, судом установлено, что изначально целевое назначение спорных помещений было предусмотрено в качестве проходных подъездов жилого многоквартирного дома, то есть как место общего пользования, и на момент первой приватизации жилого помещения (1991 год), не было выделено в самостоятельные нежилые помещения, данный факт ответчиками не оспорен. Согласно выписке из ЕГРН муниципальная собственность на спорные нежилые помещения была зарегистрирована 05.10.2011 и 30.10.2012.

С момента первой передачи квартиры в доме по <адрес>, в собственность проживающих в ней лиц в порядке приватизации произошло изменение режима собственности на помещение проходного подъезда, указанное помещение перешло исключительно из муниципальной собственности в общую долевую собственность собственников жилых помещений.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со статьёй 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме.

Договор аренды нежилого помещения № по адресу: <адрес>, № 78-а от 31.12.2014 нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном доме по <адрес>. Поскольку спорное нежилое помещение не являлось исключительно муниципальной собственностью муниципального образования город Усть-Илимск, то Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска не вправе был без согласия собственников помещений в многоквартирном доме сдавать общее имущество в аренду. Поскольку при заключении договора аренды нарушены нормы ст. 36, 44 ЖК РФ, следовательно, оспариваемый договор аренды является ничтожными, как несоответствующий требованиям закона и нарушающий охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников многоквартирного доме).

Государственная регистрация права муниципальной собственности на спорные нежилые помещения нарушает права других собственников жилых помещений в данном доме, а потому является незаконной. Соответственно не может признаваться действительной государственная регистрация и договора аренды в отношении спорного объекта, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, общей площадью 15,1 кв.м, кадастровый №.

Прекратить право собственности муниципального образования город Усть-Илимск в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, общей площадью 15,1 кв.м, кадастровый №.

Прекратить запись в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности муниципального образования город Усть-Илимск в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, общей площадью 15,1 кв.м, кадастровый №, запись о регистрации права № от 05.10.2011.

Признать недействительным договор аренды № 78-а от 31.12.2014 нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, заключенный между Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и Индивидуальным предпринимателем ФИО2, зарегистрированный в ЕГРН 23.01.2015 за №.

Прекратить запись № от 23.01.2015 в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации договора аренды нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, общей площадью 15,9 кв.м, кадастровый №.

Прекратить право собственности муниципального образования город Усть-Илимск в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, общей площадью 15,9 кв.м, кадастровый №.

Прекратить запись в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности муниципального образования город Усть-Илимск в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, общей площадью 15,9 кв.м, кадастровый №, запись о регистрации права № от 30.10.2012.

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Усть-Илимский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.С. Банщикова