Решение № 2-3701/2017 2-3701/2017~М-2062/2017 М-2062/2017 от 14 мая 2017 г. по делу № 2-3701/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Лосевой Н.В.

при секретаре Кортунове В.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межрегиональной общественной организации «истец» в интересах ФИО1 к ООО ответчик» о признании права собственности на объект незавершенного строительством,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональная общественная организация «истец» в интересах ФИО оглы обратилась в суд с иском к ООО ответчик» о признании права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: АДРЕС, в виде трехкомнатной квартиры с условным №, общей площадью 92,58 кв.м, расположенной в корпусе № и машино-места №, расположенного на этаже отметки -№ гаража.

Свои требования мотивировал тем, что предметом договора, заключенного истцом-потребителем, является квартира (жилое помещение) по адресу АДРЕС (строительный адрес: АДРЕС) со следующими характеристиками: третий Подъезд, № Этаж, № квартиры №, Число комнат № Площадь 92,58 кв.м и Машиноместо: тип машиноместа по СНИП - «Б», условный №, на этаже отметка -№ Гаража

ФИО1, приобрел право на получение в собственность спорной квартиры и машиноместа на основании следующих документов: Агентский договор № от ДД.ММ.ГГГГ. Между ООО «наименование1» и ФИО1,Предварительный договор № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ., между ЗАО «3-е лицо1» и ФИО1, Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «3-е лицо1» и ФИО1; Агентский договор № между ООО «наименование1» и ФИО1, Предварительный договор № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ., между ЗАО «3-е лицо1» и ФИО1, Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «3-е лицо1» и ФИО1;

Квартира и машиноместо полностью оплачена в размере полной стоимости. Оплата за квартиру внесена заранее, до завершения строительства. квартира (жилое помещение) по адресу АДРЕС (строительный адрес: АДРЕС трехкомнатная, площадью 92,58 кв.м

В нарушение условий договора, до настоящего времени строительство не завершено. Ответчик, как застройщик, всячески затягивает окончание строительных работ. Строительство фактически приостановилось и до настоящего времени дом не достроен. Сроки ввода дома в эксплуатацию превышены на несколько лет.

Истец в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «ответчик» в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица - ЗАО «3-е лицо1», "3-е лицо2" в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Суд, руководствуясь положением ст.167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело при данной явке

Изучив материалы дела, выслушав объяснение представителя истца, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ. между "наименование2", Администрацией ..... района, ООО «ответчик») был заключен инвестиционный контракт №, предметом которого в соответствии с п. 2.1 является деятельность сторон, направленная на реализацию инвестиционного проекта строительства жилого комплекса «наименование3» на земельном участке площадью 9,19 га.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "ответчик" и ЗАО "3-е лицо1" был заключен договор соинвестирования № строительства вышеуказанного жилого комплекса.

Согласно условиям соглашения, доля соинвестора ( ЗАО 3-е лицо1» составляет 60% от общей жилой площади ЖК «наименование3». Стороны по договоренности осуществляют реализацию своих долей, с согласованием условий реализации третьим лицам. ( п. 4.6 договора). ( л.д.28)

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ стороны ЗАО «3-е лицо1» и ООО ответчик» договорились, что ЗАО «3-е лицо1» вправе привлекать в одностороннем порядке иных соинвесторов, а также передавать частично или полностью права третьим лицам, в рамках своей доли каждой очереди строительства, предусмотренной по договору. ( л.д.34)

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ответчик» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства корпуса № и объектов инфраструктуры 2-ой очереди строительства общественно- жилого комплекса «наименование3», срок действия продлен до ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д.16)

Согласно Агентскому договору № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «наименование1» обязалась за вознаграждение осуществить поиск и обеспечить заключение сделки по приобретению в собственность трехкомнатной квартиры общей площадью 92,58 кв.м. на № этаже, также истец обязан перечислись денежную сумму в размере 5778798 руб. ( равной ориентировочной стоимости квартиры) в целях обеспечения возможности выполнения агентом своих обязанностей.

Истец свои обязательства по агентскому договору выполнил, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ.( л.д.90)

ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ЗАО «3-е лицо1» предварительный договор № купли-продажи квартиры, по условиям которого осуществил финансирование строительства и приобрели в качестве результата инвестиционной деятельности право на получение и оформление в собственность квартиры, имеющей следующие характеристики: трехкомнатная квартира с условным № общей площадью 92,58 кв.м, расположенной на № этаже, в корпусе №, в секции № по адресу: АДРЕС стоимостью 5918898,10 руб.

Согласно пункту 3.1 договора стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности общества на квартиру, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры, в котором общество будет выступать Продавцом, а гражданин покупателем.

Согласно п. 5.1.1. Общество обязуется осуществить строительство (ввод в эксплуатацию) жилого дома, оформить в установленном порядке РФ квартиру в свою собственность, для последующего заключения с гражданином договора купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных настоящим договором. ( л.д.86)

Также, ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ЗАО «3-е лицо1» предварительный договор № купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого осуществил финансирование строительства и приобрели в качестве результата инвестиционной деятельности право на получение и оформление в собственность машино-места, имеющего следующие характеристики: машино-место типа «Б» по СНИП-у, №-ой очереди, расположенное на этаже отметка № по адресу: АДРЕС стоимостью 642088,59 руб.

Согласно пункту 3.1 договора стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности общества на машино-место, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры, в котором общество будет выступать Продавцом, а гражданин покупателем.

Согласно п. 5.1.1. Общество обязуется осуществить строительство (ввод в эксплуатацию) жилого дома, оформить в установленном порядке РФ машино-место в свою собственность, для последующего заключения с гражданином договора купли-продажи машино-места на условиях, предусмотренных настоящим договором. ( л.д.73)

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ответчик» и ЗАО 3-е лицо1» подписан протокол предварительного распределения общей жилой площади корпуса № второй очереди строительства общественно- жилого комплекса ЖК «наименование3» в районе АДРЕС. Согласно данного протоколу предварительного распределения квартира № подлежала передаче ЗАО 3-е лицо1».

Также, согласно протоколу предварительного распределения машино-мест второй очереди строительства общественно- жилого комплекса ЖК «наименование3» в районе АДРЕС подлежало передаче ЗАО 3-е лицо1».

Таким образом, ЗАО 3-е лицо1» имело право распоряжаться спорной квартирой и машино-местом, осуществлять привлечение денежных средств для строительства объекта и передавать права третьим лицам.

Учитывая правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в пункте 4 Обобщения практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, утвержденного Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ в 2003 году, согласно которой суть правоотношений между гражданином и организацией, не осуществляющей непосредственно строительство, состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата.

Разрешая возникший спор, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 421, 429 ГК РФ, условиями заключенных договоров, суд пришел к выводу о том, что поскольку истец вложил денежные средства в строительство квартиры и машино-места с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, передав сумму инвестирования непосредственно ЗАО «3-е лицо1», возникшие между ФИО1 и ЗАО «3-е лицо1» отношения должны завершиться получением истцом созданного результата, передачей ему жилого помещения в собственность, обязательства по передаче объекта строительства истцу возникли у ЗАО «3-е лицо1», таким образом, у ответчика, не возникло перед истцом никаких прав и обязанностей по передаче ему в собственность объектов недвижимости: квартиры и машино-места, права на которые принадлежат ЗАО «3-е лицо1», истцом выбран неправильный способ защиты своего права, а также требования предъявлены к ненадлежащему ответчику, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении требований.

Кроме того, определением Арбитражного суда ..... области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № к банкротству ЗАО «3-е лицо1» применено положение параграфа 7 ФЗ «О несостоятельности ( банкротстве)».

Как предусмотрено п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного § 7 порядка предъявления требований к застройщику.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.1002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), участником строительства признается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

В соответствии со ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Правила параграфа 7 применяются независимо от того, является ли застройщик правообладателем земельного участка либо имеет разрешение на строительство объекта (пункт 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве). Пунктом 6 названной статьи предусмотрено право арбитражного суда признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования не только в случае заключения договора по правилам Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", но практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику. При этом законодатель указывает на необходимость выявления притворных сделок застройщика или третьих лиц, действовавших в его интересах, предоставляя тем самым защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили средства в строительство многоквартирных домов, в том числе и по так называемым "теневым схемам" (пункт 5 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Таким образом, для признания должника застройщиком для целей применения параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве не требуется, чтобы данное лицо являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе, чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство, или обладало разрешением на строительство объекта.

В подпункте 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для определения понятия "застройщик" включено только два признака: юридическое лицо должно привлекать денежные средства и (или) имущество участников строительства (т.е. заключать с участниками строительства договора о долевом участии в строительстве жилого дома и получать от дольщиков денежные средства), а также к этому лицу имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Материалами дела подтверждено, что ЗАО « 3-е лицо1» привлекало денежные средства физических лиц для финансирования объекта строительства с целью получения жилого помещения, на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства объект не был введен в эксплуатацию, к ЗАО « 3-е лицо1 имеются требования, таким образом, ЗАО « 3-е лицо1» обладает признаками застройщика, истец вправе обратиться с данными требованиями в рамках процедуры банкротства застройщика.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Межрегиональной общественной организации «истец» в интересах ФИО1 к ООО ответчик» о признании права собственности на объект незавершенного строительством, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение одного месяца.

Федеральный судья: Н.В.Лосева