Решение № 3А-198/2017 3А-28/2018 3А-28/2018 (3А-198/2017;) ~ М-194/2017 М-194/2017 от 1 марта 2018 г. по делу № 3А-198/2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

Административное дело №3а-28/18


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Владикавказ 2 марта 2018 года

Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания в составе:

судьи Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания Джиоева П.Г.,

при секретаре Калоевой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1, к ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания, Правительству РСО-Алания, с привлечением в качестве заинтересованных лиц Управления Росреестра по РСО-Алания, АМС г.Владикавказа, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1640 кв.м, расположенного по адресу: ... по состоянию на 17 февраля 2015 года в размере 2 645 000 рублей,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Верховный Суд РСО-Алания с административным иском к ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания, Правительству РСО-Алания, с привлечением в качестве заинтересованных лиц Управления Росреестра по РСО-Алания, АМС г.Владикавказа об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1640 кв.м, расположенного по адресу: ... по состоянию на 17 февраля 2015 года в размере 2147 000 руб.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что владеет земельным участком площадью 1640 кв.м с кадастровым номером ..., расположенным по адресу: ... на праве аренды по договору от 19.10.2017 г. №..., заключённому с АМС г.Владикавказа. Размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка от 7 декабря 2017 г. его (участка) кадастровая стоимость составляет 15090 820,80 руб., а согласно отчёту №452-17зк от 11.12.2017 г. оценщика ИП ФИО2 рыночная стоимость земельного участка равна 2147 000 руб. Высокий размер кадастровой стоимости затрагивает права ФИО1 как арендатора земельного участка, поскольку влечёт увеличение уплачиваемой им арендной платы. Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом, согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО3 уточнил требования административного истца и просил установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1640 кв.м с кадастровым номером ... расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2015 года, которая согласно результатам проведённой судебной оценочной экспертизы составляет 2645 000 руб., что много меньше указанной в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости его земельного участка (15090 820,80 руб.).

Представитель административного ответчика Правительства РСО-Алания – ФИО4 требования административного истца не признал, просил отказать в их удовлетворении, пояснив, что не согласен с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной как в отчёте оценщика ИП ФИО2, так и установленной заключением судебной оценочной экспертизы.

Административный истец ФИО1, представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания, представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по РСО-Алания, представитель заинтересованного лица АМС г.Владикавказа, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении слушания дела не просили.

В соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также их представители, в случаях, если представители извещены судом и (или) ведение гражданами административного дела с участием представителя является обязательным, обязаны до начала судебного заседания известить суд о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки. Если указанные лица не сообщили суду о причинах своей неявки в судебное заседание в установленный срок, такие причины считаются неуважительными и не могут служить основанием для вывода о нарушении процессуальных прав этих лиц.

Суд, руководствуясь указанным процессуальным положением, считает возможным проведение судебного разбирательства в отсутствие неявившихся лиц и их представителей.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей процессуальных сторон, суд находит уточнённые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что административный истец ФИО1 по договору аренды от 19.10.2017 г. №... заключённому с АМС г.Владикавказа, является арендатором земельного участка площадью 1640 кв.м с кадастровым номером ... расположенного по адресу: ...

Размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства РСО-Алания от 28 ноября 2014 года №412 "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Республики Северная Осетия-Алания» утверждены результаты актуализации государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов РСО-Алания по состоянию на 1 января 2015 года; утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам населённых пунктов РСО-Алания по состоянию на 1 января 2015 года; утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов по муниципальным районам и городским округам РСО-Алания по состоянию на 1 января 2015 года.

Как видно из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка от 7 декабря 2017 г., кадастровая стоимость арендуемого ФИО1 земельного участка определена на 17 февраля 2015 года и составляет на указанную дату 15090820,80 руб. (л.д.15).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ФИО1 как арендатора земельного участка (арендная плата за пользование участком). ФИО1 вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Обращение ФИО1 в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости согласуется с приведёнными выше положениями закона, в силу которых законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Административным истцом в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, были представлен отчет №452-17зк от 11 декабря 2017 г., подготовленный по заданию заявителя независимым оценщиком ИП ФИО2.

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что, согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Вместе с тем, как усматривается из приложенных к отчёту объявлений, у оценщика не было достаточной и объективной информации об объектах-аналогах. Каким образом оценщик определял параметры объектов-аналогов, влияющих на их рыночную стоимость (транспортная доступность, развитость инфраструктуры, наличие инженерных коммуникаций), судом не установлено.

Таким образом, у сторон возникли сомнения в объективности отчета и результатов величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

По ходатайству представителя административного истца ФИО1 – ФИО3 судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка на 17 февраля 2015 года.

Судебная экспертиза проведена, и по её результатам экспертом ООО «Строитель» ФИО5 составлено заключение №13/18 от 10 февраля 2018 г., в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка площадью 1640кв.м с кадастровым номером ... расположенного по адресу: ... по состоянию на 17 февраля 2015 года равна 2 645 000 руб.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом на осмотр объекта исследования.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода экспертом был проведен анализ рынка предложений по продаже незастроенных земельных участков для коммерческого использования для размещения объектов производственно-складского назначения, и путем сопоставления характеристик объекта исследования и выбранных объектов для расчета экспертом были отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому имуществу. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в таблице.

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка произведено путем обобщения скорректированных цен аналогов.

Несогласие представителя Правительства РСО-Алания с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы без указания на конкретные нарушения, повлиявшие на её результаты, не может быть принято во внимание судом.

При этом суд отмечает, что в случае несогласия административного ответчика, на котором в силу действующего законодательства лежит обязанность по опровержению представленного суду отчета, с доводами административного истца вопрос о проверке отчета либо экспертного заключения по оценке рыночной стоимости земельного участка на предмет соответствия положениям федеральных стандартов оценки требует специальных познаний в области оценочной деятельности; однако суду не представлено сведений о наличии таких познаний у представителя административного ответчика – Правительства РСО-Алания.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка площадью 1640 кв.м с кадастровым номером ... расположенного по адресу: ... категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешённого использования: для строительства торгово-офисного здания, на 17 февраля 2015 года равна 2 645 000 руб.

Следовательно, административное исковое заявление ФИО1, с учётом уточнённых представителем истца ФИО3 требований, подлежит удовлетворению.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, так как настоящее решение может породить правовые последствия, связанные с определением налогооблагаемой базы по земельному налогу, либо размера арендной платы только с момента вступления его в законную силу и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО1, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1640 кв.м, расположенного по адресу: ... по состоянию на 17 февраля 2015 года в размере 2 645 000 (два миллиона шестьсот сорок пять тысяч) рублей.

Датой подачи ФИО1, заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости считать 12 декабря 2017 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... расположенного по адресу: ...

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья П.Г. Джиоев