Решение № 2-113/2025 2-113/2025~М-80/2025 М-80/2025 от 2 сентября 2025 г. по делу № 2-113/2025

МАЛМЫЖСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

<...>


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 20 августа 2025 года по делу №2-113/2025

Малмыжский районный суд Кировской области в составе:

председательствующего судьи Носковой А.М.

при секретаре судебного заседания Закизяновой Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Позитив» (далее – ООО «Позитив») к ФИО1 о возложении обязанности по совершению определенных действий, передаче объектов недвижимости, взыскания судебной неустойки, встречному исковому заявлению ФИО1 к ООО «Позитив» о признании договора расторгнутым,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Позитив» обратилось в Малмыжский районный суд Кировской области с исковым заявлением к ФИО1 о переходе права собственности, обязании передать объекты недвижимости, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты>. Задаток в размере <данные изъяты>. был внесен истцом в день подписания договора, что подтверждается распиской. В договоре стороны определили, что оплата оставшейся суммы по договору, производится в течение двух дней после перехода права собственности объектов недвижимости на покупателя. Впоследствии ООО «Позитив» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по вине продавца, возврате задатка в двойном размере, процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку в нарушение п. 3 договора на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ в отношении приобретаемых объектов недвижимости действовали обеспечительные меры, наложенные определением Арбитражного суда Кировской области от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета на совершение регистрационных действий. ФИО1 исковые требования не признал, предъявил встречный иск о признании договора заключенным, тем самым подтверждая свои намерения исполнять условия договора от ДД.ММ.ГГГГ. Решением Малмыжского районного суда Кировской области от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, в удовлетворении исковых требований ООО «Позитив» отказано в полном объеме. В связи с этим истцом были выполнены все необходимые действия для обязания продавца (ФИО1) осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес> на ООО «Позитив»: осуществлена запись в территориальный отдел МФЦ по <адрес> Кировской области на ДД.ММ.ГГГГ на 13 час. 00 мин., о чем ответчик был уведомлен, поскольку его участие обязательно. В связи с неполучением письма продавцом, запись в территориальный отдел МФЦ по Малмыжскому району Кировской области перенесена на ДД.ММ.ГГГГ на 13 час. 00 мин., о чем ответчику также было сообщено посредством телеграммы. Вместе с тем, телеграмма не вручена (квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не явился). Ни ответчик, ни его представитель к назначенному времени в МФЦ не явились. Истец полагал, что ответчик уклоняется от получения юридически значимых сообщений (иного способа извещения у истца не имеется), уклоняется от совершения определенных действий, направленных на регистрацию перехода права собственности; добросовестность истца на дату заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, установленная решением суда, не является основанием для его уклонения от исполнения иных обязательств по договору, включая регистрацию перехода права собственности. Истец просил суд произвести государственную регистрацию по переходу права собственности в Управлении Росреестра по Кировской области на ООО «Позитив» на нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кадастровый № и земельного участка, <данные изъяты>, кадастровый №, находящихся по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «Позитив»; передать ООО «Позитив» объекты недвижимого имущества – нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кадастровый № и земельного участка, площадью <данные изъяты> кадастровый №, находящихся по адресу: <адрес>, в течение 5 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу; взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Позитив» в случае неисполнения решения суда в части передачи объектов недвижимого имущества – нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кадастровый № и земельного участка, площадью <данные изъяты> кадастровый №, находящихся по адресу: <адрес>, судебную неустойку в размере <данные изъяты> руб. из расчета 0,2% от цены Договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за каждый календарный день неисполнения решения суда со дня начала просрочки и по день фактического исполнения решения суда.

В ходе судебного разбирательства судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Агроторг» и ФИО2

В ходе судебного разбирательства ответчиком ФИО1 подан встречный иск к ООО «Позитив» о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами расторгнутым. В обоснование требований указано, что ООО «Позитив» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании задатка и процентов за пользование мужими денежными средствами. ДД.ММ.ГГГГ судом было отказано в удовлетворении заявленных требований. ДД.ММ.ГГГГ апелляционной инстанцией судебный акт от ДД.ММ.ГГГГ был оставлен без изменения, апелляционная жалоба ООО «Позитив» - без удовлетворения. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил исковое заявление о расторжении договора купли-продажи и взыскании убытков в Малмыжский районный суд Кировской области, которое получено адресатом ДД.ММ.ГГГГ. С конца декабря 2024 года по конец января 2025 года ФИО1 находился за пределами Кировской области и за пределами РФ, в связи с чем не мог получать извещения. В феврале 2025 года обращение в суд за результатами рассмотрения его искового заявления результата не дали. Судьба искового заявления ФИО1 ему стала известна лишь в конце марта 2025 года: оно было направлено в Малмыжский районный суд Кировской области пгт. Кильмезь, где на основании определения судьи было возвращено в связи с неподсудностью спора. Таким образом, ООО «Позитив» был извещен о намерениях ФИО1 расторгнуть договор по вине покупателя и взыскании убытков. ФИО1 усматривает в действиях ООО «Позитив» недобросовестность, поскольку намерение последнего зарегистрировать право собственности появилось лишь после предъявления ФИО1 искового заявления о расторжении договора, кроме того, ООО «Позитив» не учитывает понятие разумные сроки регистрации договора купли-продажи; с июля 2023 года изменились цены на объекты недвижимости. В период с момента заключения договора купли-продажи и по настоящее время бремя содержания имущества лежит на ФИО1, который для сохранности недвижимости был вынужден делать отопление в здании за свой счет. При определении рыночной стоимости нежилого помещения специалистами было установлено несоответствие характеристик здания, указанных в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, фактическим данным.ФИО1 полагал, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда, в связи с чем обратился в суд с настоящим встречным исковым заявлением, просил суд признать договор купли-продажи между ФИО1 и ООО «Позитив» от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым.

Представитель истца (ответчика по встречному исковому заявлению) ООО «Позитив» - ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заедании настаивала на удовлетворении искового заявления по доводам, изложенным в исковом заявлении, а также письменных возражениях и дополнительных пояснениях; встречные исковые требования не признала. Дополнительно суду пояснила, что договор является действующим, от договора ООО «Позитив» не отказывалось; позиция и действия юридического лица последовательны, в то время как в действиях ФИО1 усматривается недобросовестность. Доводы стороны ответчика об отсутствии согласия супруги ФИО1 на сделку выходят за пределы заявленных исковых требований, в предмет доказывания по рассматриваемым требованиям не входят. Отсутствие согласия супруга на продажу недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности. Со стороны ООО «Позитив» договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ частично исполнен (внесен задаток), однако не исполнен со стороны продавца. Просила отказать в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме, удовлетворив первоначальные исковые требования.

Ответчик (истец по встречному исковому заявлению) ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, направил своего представителя.

Представитель ответчика (истца по встречному исковому заявлению) ФИО1 - ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала встречные исковые требования, дополнительно суду пояснила, что основанием для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является потеря интереса продавца к продаже имущества, а также существенное изменение обстоятельств в сравнении с теми, которые существовали на момент заключения сделки. Ранее в судебном заседании сообщила, что супруга ФИО1 – ФИО2 согласие на отчуждение имущества не давала. ФИО1 во исполнение условий по сделке неоднократно приглашал покупателя для оформления регистрации перехода права собственности, однако со стороны покупателя действий не последовало. Просто расторгнуть договор предложений не было, ООО «Позитив» хотело расторгнуть договор по вине продавца, с чем они были не согласны. Со стороны ООО «Позитив» имеется недобросовестность, поскольку те специально затягивали процесс регистрации перехода прав, осознавали о размере убытков, которые понесет ФИО1 для поддержания здания в пригодном состоянии (сделали ремонт за счет кредитных средств). Позиция ФИО1 последовательна. Просила отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований, удовлетворив встречный иск.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Агроторг» в судебное заседание не явилось, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, причины неявки суду не известны. Ранее в судебном заседании

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явилось, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, в материалах дела имеется письменный отзыв, согласно которому надлежащим способом защиты права по первоначальным исковым требованиям будет требование о государственной регистрации перехода прав на спорный объект; в связи с неполной оплатой по договору необходимо разрешить вопрос о регистрации ипотеки в силу закона на объекты. Просило рассмотреть дело в отсутствие полномочного представителя (т. 1 л.д.71-72).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, почтовая корреспонденция возвращена с отметкой «истек срок хранения».

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

ФИО1 согласно данным ЕГРН на основании договора купли-продажи здания кафе и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка, площадью <данные изъяты> кадастровый №, и нежилого помещения (здания), площадью <данные изъяты> кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> (т. 1 л.д.65-68).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Позитив» в лице директора ФИО8 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, стоимостью <данные изъяты> руб., и земельного участка, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, стоимостью <данные изъяты> находящихся по адресу: <адрес> (т. 1л.д.20-22).

Согласно условиям договора общая стоимость приобретаемого имущества составила <данные изъяты> (цена окончательная, изменению не подлежит); задаток в размере <данные изъяты> вносится на счет продавца ФИО1 в день подписания договора. Полная оплата по договору производится в течение двух дней после перехода права собственности объекта на покупателя (пункты 1.3, 2).

Согласно пункту 1.2 договора указанные объекты недвижимости принадлежат продавцу ФИО1 на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ при этом продавец подтверждает, что объекты недвижимости никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом не состоят, не переданы в аренду, безвозмездное пользование, не обременены правами пользования членов семьи собственника и иными правами пользования, свободны от любых прав третьих лиц (пункт 3).

В соответствии с пунктом 4 право собственности на объект возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе регистрации права.

Стороны договорились, что передача объекта продавцом и принятие ее покупателем будет осуществляться по подписываемому сторонами передаточному акту в день подписания договора купли-продажи. Вместе с тем стороны пришли к соглашению, что переход права собственности на объект не зависит от исполнения продавцом обязанности по передаче объекта. Обязательство по передаче объекта будет считаться исполненным после подписания передаточного акта (пункт 5).

Распиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ответчик ФИО1 получил от ООО «Позитив» денежный задаток в сумме <данные изъяты> за проданные им вышеуказанные объекты недвижимости (л.д.23).

Условия договора, факт получения ФИО1 задатка стороны не оспаривают.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Решением Малмыжского районного суда Кировской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требований ООО «Позитив» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании двойной суммы задатка в размере <данные изъяты> и процентов за пользование чужими денежными средствами – отказано (т. 1 л.д. 38-45, 10-15, 28-31).

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из вышеуказанного судебного акта следует, что ФИО1 в адрес ООО «Позитив» направил приглашение на ДД.ММ.ГГГГ к 11 час. 00 мин. по адресу: <адрес> (МФЦ) (гр. дело № л.д.70), для регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которое получено последним ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.234-235).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Позитив» направило в адрес ответчика ФИО1 уведомление о намерении расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг. на условиях, изложенных в приложенном к уведомлению соглашении, в связи с тем, что при заключении договора ответчиком были даны недостоверные заверения относительно проданных им объектов недвижимости, что привело к невозможности своевременно осуществить регистрацию перехода права собственности. В уведомлении указано, что определением Арбитражного суда Кировской области от ДД.ММ.ГГГГг. по делу № на приобретенное ООО «Позитив» недвижимое имущество было наложено обременение в виде запрета совершения регистрационных действий, которое сохранялось и на дату заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ(гр.дело № л.д.14-15).

В ответе на указанное уведомление в адрес ООО «Позитив» ответчик ФИО1 указал, что решением Арбитражного суда Кировской области от ДД.ММ.ГГГГ меры по обеспечению иска, принятые определением Арбитражного суда Кировской области от ДД.ММ.ГГГГ отменены; сообщил, что ДД.ММ.ГГГГ направил ООО «Позитив» уведомление о регистрации договора, которое было проигнорировано и вновь повторно просил явиться ДД.ММ.ГГГГ к 09 час. 00 мин. по адресу: <адрес> (МФЦ), для регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (гр.дело № л.д.62).

Указанный ответ получен ООО «Позитив» ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.233).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Малмыжского районного суда Кировской области поступило исковое заявление ООО «Позитив» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, которое было принято к производству суда, возбуждено гражданское дело №.

В ходе рассмотрения вышеуказанного гражданского дела ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было предъявлено встречное исковое заявление о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ заключенным и взыскании убытков, в принятии которого определением суда от ДД.ММ.ГГГГ было отказано.

ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело № было рассмотрено. Судебный акт вступил в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (дата рассмотрения апелляционной жалобы ООО «Позитив» Кировским областным судом).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ООО «Позитив» направлена досудебная претензия, согласно которой покупателю предлагается явиться для регистрации договора ДД.ММ.ГГГГ или расторгнуть договор по вине покупателя. Указанная претензия получена последним ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.212-214, 221-225).

Из пояснений сторон в ходе настоящего судебного разбирательства следует, что в указанную дату ООО «Позитив» на регистрацию сделки не явилось.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №, по условиям которого арендодатель передал за плату во временное владение и пользование часть нежилого помещения, <данные изъяты> в здании с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, на срок <данные изъяты> с даты государственной регистрации договора (т. 1 л.д.135-152).

Соответствующие записи о наличии прав третьих лиц на вышеуказанный объект недвижимости внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.67 на обороте).

ДД.ММ.ГГГГ (после заключения договора аренды и рассмотрения (ДД.ММ.ГГГГ) судебной коллегией по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции жалобы ООО «Позитив» на решение суда от ДД.ММ.ГГГГ) ФИО1 обратился в Малмыжский районный суд Кировской области с исковым заявлением к ООО «Позитив» о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании убытков, которое определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ было возвращено в связи с неподсудностью спора (т. 1 л.д.200-206).

Поскольку в процедуре регистрации перехода права собственности обязаны участвовать обе стороны договора, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Позитив» в адрес ФИО1 направило уведомление о необходимости явиться ДД.ММ.ГГГГ в 13 час. 00 мин. на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> территориальный отдел МФЦ по Малмыжскому району Кировской области (т. 1 л.д.49-50).

Уведомление получено продавцом ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку продавец на регистрацию сделки не явился, ООО «Позитив» перенесло запись на ДД.ММ.ГГГГ на 13 час. 00 мин., о чем повторно посредством телеграммы уведомило ФИО1 (т.1 л.д.27,37,55-56).

Согласно уведомлению о вручении, телеграмма доставлена не была, ФИО1 на регистрацию сделки ДД.ММ.ГГГГ не явился.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Позитив» подало уполномоченному сотруднику МФЦ заявление о регистрации перехода права собственности, которое уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ было возвращено ввиду неуплаты государственной пошлины заявителем (т. 1 л.д.48,51).

Полагая, что ФИО1 уклоняется от получения юридически значимых сообщений, за неимением возможности иным образом известить продавца о необходимости явиться на регистрацию сделки в МФЦ, желая исполнить обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Позитив» ДД.ММ.ГГГГ обратилось в Яранский районный суд Кировской области с исковым заявлением об обязании произвести государственную регистрацию по переходу права собственности, передаче объектов недвижимости, которое определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ было возвращено (т. 1 л.д.46).

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В судебном заседании представители сторон пояснили, что фактическим владельцем спорного имущества с момента заключения договора и по настоящее время является ФИО1 Бремя содержания указанного имущества также лежит на продавце, поскольку из его владения и пользования оно не выбыло (передаточный акт не подписывался).

Вместе с тем, договором купли-продажи предусмотрены положения, согласно которым переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект (п. 5 договора). Таким образом, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Возражая против первоначальных исковых требований, представитель ФИО1 указывает, что продавцом утерян интерес к продаже своего имущества, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, с момента подачи ООО «Позитив» искового заявления о расторжении договора по вине продавца. Вместе с тем суд критически относится к указанным доводам, поскольку письменными материалами дела подтверждается последовательная позиция продавца о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенным (встречный иск о признании договора заключенным от ДД.ММ.ГГГГ в рамках рассмотрения гражданского дела №, уведомления ФИО1 о необходимости явки покупателя на регистрацию перехода права собственности в ДД.ММ.ГГГГ).

Претензия о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ впервые была направлена истцу в ДД.ММ.ГГГГ при подаче настоящего встречного искового заявления.

Из пояснений представителя ООО «Позитив» следует, что неявка ООО «Позитив» на регистрацию сделки в ДД.ММ.ГГГГ была обусловлена тем, что судебный акт от ДД.ММ.ГГГГ в рамках гражданского дела № на тот момент не вступил в законную силу. Указанные пояснения согласуются с письменными материалами дела, в связи с чем у суда нет оснований не доверять указанным доводам.

Суд рассматривает дело в пределах заявленных исковых требований.

С учетом установленных обстоятельств по делу, нормативных положений, принимая во внимание, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не признан судом недействительным, в настоящее время является действующим, спорное имущество имеется в натуре и им владеет ФИО1, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРН, ООО «Позитив» имеет намерение исполнить обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (дважды извещало продавца о необходимости явки на регистрацию сделки, подало настоящее исковое заявление), факт уклонения ФИО1 от регистрации перехода права собственности представителем ФИО4 не оспаривался, напротив подтверждается фактическими действиями и пояснениями представителя (зная о наличии неисполненных обязательств по договору, ФИО1 уважительность причин неполучения корреспонденции от покупателя по адресу регистрации, причин неявки на регистрацию сделки не доказал, напротив, полагал договор расторгнутым в одностороннем порядке, вместе с тем, другую сторону об этом не предупредил), принимая во внимание, что односторонний отказ от исполнения обязательств по договору недопустим, суд приходит к убеждению о законности и обоснованности заявленных первоначальных исковых требований в части необходимости произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, передаче их продавцом покупателю.

При этом суд учитывает, что согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передачи имущества после государственной регистрации перехода права не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

Поскольку суд пришел к выводу о необходимости регистрации перехода права собственности на земельный участок и нежилое помещение, расположенных по адресу: <адрес> передаче указанных объектов недвижимости от продавца ФИО1 к покупателю ООО «Позитив», принимая во внимание порядок оплаты за приобретаемое имущество, установленный договором, суд в соответствии с ч. 1 ст.334.1 ГКРФ приходит к выводу о возникновении в отношении вышеуказанных объектов недвижимости ипотеки в силу закона.

Решение в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является основанием для внесения соответствующих регистрационных записях о переходе права собственности и о возникновении ипотеки в силу закона (залога) на объекты недвижимости.

Определением Малмыжского районного суда Кировской области от ДД.ММ.ГГГГ принята обеспечительная мера в виде запрета Управлению Росреестра по Кировской области производить регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером № и нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, до момента государственной регистрации перехода права собственности к ООО «Позитив» (т. 1 л.д.3).

В силу ч. 1 статьи 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В целях исполнимости настоящего судебного акта, суд приходит к убеждению о необходимости указать в резолютивной части решения суда, что в целях регистрации сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не является препятствием наличие установленного определением Малмыжского районного суда Кировской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № запрета Управлению Росреестра по Кировской области производить регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым № и нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Поскольку в определении суда от ДД.ММ.ГГГГ запрет был наложен до момента перехода права собственности в отношении имущества к ООО «Позитив», суд полагает необходимым указать, что после государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости от продавца к покупателю обеспечительная мера подлежит отмене.

Рассматривая требование ООО «Позитив» о взыскании судебной неустойки, суд приходит к следующему.

Как указано в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», на основании п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

Согласно разъяснениям в пункте 31 вышеуказанного Постановления Пленума суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (ч. 4 ст. 1 ГПКРФ).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Позитив» в части взыскания судебной неустойки в заявленном размере со дня начала просрочки исполнения обязательства и по день фактического исполнения, полагая такой размер справедливым и соразмерным последствиям нарушения обязательства по передаче спорного имущества покупателю в течение 5 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Разрешая встречные исковые требования ФИО1 к ООО «Позитив» о признании договора расторгнутым, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из текста встречного искового заявления невозможно достоверно установить основание для признания договора расторгнутым.

Из пояснений представителя ФИО1 – ФИО4 следует, что продавец полагает договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействующим с ДД.ММ.ГГГГ (по истечении 7-дневного срока после направления претензии о явке на регистрацию сделки) (т. 2 л.д.22-23), а также расторгнутым с даты обращения в суд с настоящими встречными исковыми требованиями (май 2025 года).

В обоснование позиции о признании договора расторгнутым стороной истца по встречному иску (ответчика по первоначальному иску) указывается на утрату интереса к сделке с 2024 года, а также на существенное изменение обстоятельств с момента подписания договора: изменение рыночной стоимости (поскольку проведен ремонт) и площади нежилого помещения.

Доказательств изменения рыночной стоимости не представлено. Кроме того, стороны определили, что цена объектов окончательная, изменению не подлежит.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ по заданию ФИО1 был разработан технический план здания с кадастровым номером №, согласно которому площадь объекта составляет <данные изъяты> (т.1 л.д.183-192).

Вместе с тем, согласно выписке ЕГРН площадь нежилого помещения указана в размере 992,6 кв.м.

Из письменных пояснений Управления Росреестра по Кировской области следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Кировской области с заявлением о кадастровом учете изменений характеристик здания, а именно: уточнение местоположения здания на земельном участке, при этом из представленного технического плана площадь здания увеличилась.

Согласно справке администрации Малмыжского городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № были проведены работы по переустройству и перепланировке первого этажа здания, которые не требуют получения разрешения на строительство (т. 1 л.д.191 на обороте).

В настоящее время ввиду наличия судебного запрета, действия по редактированию основных характеристик объекта регистрирующим органом не проведены.

Существенных нарушений одной из сторон условий договора судом не установлено.

Предмет договора, включая индивидуально-определенные характеристики продаваемых объектов, были определены сторонами в соответствии с теми данными, которые содержатся в ЕГРН. Основания для признания договора расторгнутым в связи с изменением площади нежилого помещения или цены продаваемых объектов отсутствуют.

При заключении договора оснований не доверять представленной информации о товаре со стороны продавца, которая соответствует сведениям ЕГРН, у ООО «Позитив» не имелось. Кроме того, изменение параметров объекта недвижимости произошло после сдачи объекта недвижимости в аренду ООО «Агроторг».

Двойная неявка ООО «Позитив» на регистрацию сделки в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о существенном нарушении условий договора купли-продажи со стороны покупателя. Кроме того, на указанный период времени позиция ФИО1 в рамках гражданского дела № была о том, что договор является действующим. Однако с момента подачи первоначального искового заявления в суд (ДД.ММ.ГГГГ), позиция продавца изменилась: продавец полагает договор недействующим, расторгнутым.

Позиция продавца непоследовательна и противоречива: с одной стороны договор купли-продажи продавец считает расторгнутым с даты обращения с настоящими встречными исковыми требованиями (ДД.ММ.ГГГГ), с другой стороны считает этот же договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействующим с ДД.ММ.ГГГГ, при этом утрата интереса к сделке со слов представителя продавца произошла лишь в ДД.ММ.ГГГГ, что тоже противоречит установленным обстоятельствам по делу ранее; в прениях суду заявлена позиция о недействительности договора ввиду отсутствия согласия супруги на отчуждение объектов недвижимости, при этом требования никаких в данной части не заявлено.

Все указанное, по мнению суда, свидетельствует о недобросовестности действий ФИО1, что свидетельствует о злоупотреблении своими правами в соответствии со ст. 10 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных встречных исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Позитив» к ФИО1 о возложении обязанности по совершению определенных действий, передаче объектов недвижимости, взыскании судебной неустойки – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, и земельного участка, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес> на основании Договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «Позитив», от ФИО1 (паспорт № от ДД.ММ.ГГГГ) к ООО «Позитив» (ИНН №).

Настоящее решение является основанием для внесения Управлением Росреестра по Кировской области регистрационной записи о переходе права собственности на нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, и земельный участок, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес>, на основании Договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «Позитив», от ФИО1 (паспорт № от ДД.ММ.ГГГГ) к ООО «Позитив» (ИНН №).

Настоящее решение является основанием для внесения Управлением Росреестра по Кировской области регистрационной записи о возникновении ипотеки в силу закона (залога) на объекты недвижимости: нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, и земельный участок, площадью № с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>, в пользу ФИО5.

Для внесения регистрационных записей перехода права собственности и возникновении ипотеки в силу закона (залога) на вышеуказанные объекты недвижимости не является препятствием наличие установленного определением Малмыжского районного суда Кировской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № запрета Управлению Росреестра по Кировской области производить регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым № и нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

После государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, и земельного участка, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес>, на основании Договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «Позитив», от ФИО1 (паспорт № от ДД.ММ.ГГГГ) к ООО «Позитив» (ИНН №), обеспечительная мера в виде запрета Управлению Росреестра по Кировской области производить регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым № и нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, наложенная определением Малмыжского районного суда Кировской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, подлежит отмене.

Возложить на ФИО1 (паспорт № от ДД.ММ.ГГГГ) обязанность передать ООО «Позитив» (ИНН №) объекты недвижимого имущества - нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № и земельный участок, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес> в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В случае не исполнения ФИО1 решения суда в части передачи Обществу с ограниченной ответственностью «Позитив» объектов недвижимости - нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, и земельного участка, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес> в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения суда в закону силу, с ФИО1 (паспорт № от ДД.ММ.ГГГГ) в пользу ООО «Позитив» (ИНН №) подлежит взысканию судебная неустойка в размере <данные изъяты> за каждый календарный день неисполнения решения суда со дня начала просрочки исполнения обязанности по день ее фактического исполнения.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ООО «Позитив» о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Кировский областной суд через Малмыжский районный суд Кировской области в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья А.М. Носкова

Резолютивная часть решения оглашена ДД.ММ.ГГГГ.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.