Решение № 2-261/2017 2-261/2017~М-4390/2016 М-4390/2016 от 26 февраля 2017 г. по делу № 2-261/2017

Дело № 2 - 261 /2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2017 года г. Хабаровск

Кировский районный суд г. Хабаровска в составе председательствующего судьи Юдаковой Ю.Ю., с участием представителя истца ФИО1, представителя Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска ФИО2, при секретаре Голиковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 ФИО7 к ФИО4 ФИО8, третье лицо Департамент муниципальной собственности г. Хабаровска, о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО4 о расторжении договора аренды. В обоснование исковых требований указал на то, что решением Кировского районного суда г. Хабаровска по делу № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО3 зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество: склад, назначение, 1- этажное, общей площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный №, Лит. №, кадастровый № Лит. № находящийся по адресу: <адрес> (далее по тексту Склад). Управлением Росреестра по Хабаровскому краю ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество от бывшего собственника ФИО4 к новому собственнику ФИО3 Недвижимое имущество находится на земельном участке по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, которым в настоящее время владеет на праве аренды бывший собственник недвижимого имущества ФИО4 на основании заключенного с Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды, согласно п. 1.2 определяется с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к новому собственнику, состоявшейся ДД.ММ.ГГГГ, фактическое использование земельного участка осуществляется новым собственников ФИО3 По информации, полученной от арендодателя- Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска, для переоформления действующего договора аренды земельного участка на нового собственника, в первую очередь необходимо, чтобы бывший собственник расторг этот договора. А затем ДМС заключит договор аренды с новым собственником. Сам арендодатель, также не имеет оснований для расторжения договора в одностороннем порядке, так как отсутствует заявление второй стороны договора. Для ускорения решения вопроса о расторжении действующего договора аренды, новый собственник недвижимого имущества принял всевозможные меры по понуждению ФИО4 к расторжению договора. Истец дважды ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ направлял в адрес ответчика уведомление о необходимости расторжения договора аренды. Ответы на отправленные письма не поступили. Фактическое местонахождение ответчика в настоящее время не известно. Ответчик уклоняется от процедуры расторжения действующего договора аренды земельного участка, чем непосредственно нарушает права истца на законное использование земельного участка, как нового собственника склада.

Без договора аренды земельного участка заключенного с истцом, последний не имеет возможности в полной мере реализовать свои права на владение земельным участком, в частности планируется строительство пристройки к основному корпусу. Так же с момента регистрации права собственности на недвижимое имущество, у истца возникла обязанность вносить арендную плату за земельный участок, хотя договор аренды оформлен на другое лицо.

На основании ст.ст. 3,4 ГПК РФ ст. 35 ЗК РФ, ст.ст. 271, 552 ГК РФ просит расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска и гражданином ФИО4

В судебное заседание истец не явился, просил рассматривать дело в свое отсутствие, предоставив соответствующее заявление.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 на удовлетворении заявленных требований настаивал, ранее изложенную позицию по делу поддержал. Указал, что производят оплату по договору аренды от имени ответчика.

В судебном заседании представитель третьего лица Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска ФИО2 заявленные требования не поддержала, указала, что договор аренды заключен в ФИО4, также оплата производится по договору в полном объеме.

В судебное заседание ответчик не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил и о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил. Извещения неоднократно направленные в адрес ответчика ФИО4 по месту его регистрации не получено ответчиком.

Таким образом, не получив адресованное судебное извещение по почте и уклонившись от явки в судебное заседание, ответчик самостоятельно распорядился принадлежащими ему процессуальными правами, отказавшись от участия в судебном заседании и должен сам нести неблагоприятные последствия собственного бездействия.

На основании ст.ст. 165.1, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, извещение считается доставленным, в связи, с чем с согласия истца, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условия пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Судом установлено, что решением Кировского районного суда г. Хабаровска по делу № от ДД.ММ.ГГГГ., на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО3 зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество: склад, назначение, 1- этажное, общей площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный №, Лит. №, кадастровый № Лит. № находящийся по адресу: <адрес>. Управлением Росреестра по Хабаровскому краю ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество от бывшего собственника ФИО4, к новому собственнику ФИО3 Недвижимое имущество находится на земельном участке по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, которым в настоящее время владеет на праве аренды бывший собственник недвижимого имущества ФИО4 на основании заключенного с Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды, согласно п. 1.2 определяется с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Согласно пояснениям стороны после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к новому собственнику, состоявшейся ДД.ММ.ГГГГ, фактическое использование земельного участка осуществляется новым собственников ФИО3

Из п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 своего Постановления от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Законом предусмотрен переход права пользования спорным земельным участком на праве аренды к третьему лицу по данному делу вне зависимости от того, расторгнут ли в порядке статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный договор долгосрочной аренды земельного участка.

Из вышеуказанного следует, что третье лицо вправе в соответствии с указанными нормами права оформить земельный участок, находящийся под приобретенным им строением и необходимый для его благоустройства, притом что анализ соответствующих норм Земельного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что до оформления земельно-правовых отношений в установленном порядке, собственник недвижимого имущества имеет право на использование земельного участка, на котором эта недвижимость расположена и необходимым для ее использования.

Как установлено решением Кировского районного суда г. Хабаровска по делу № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 несет расходы связанные с арендой земли под ним, что подтверждается квитанциями и чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб.

Тем самым ответчик устранился от бремени несения расходов по договору аренды.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Для совершения регистрационных действий необходимо заявление правообладателя недвижимого имущества для совершения соответствующих регистрационных действий. При этом в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав.

Между тем, государственная регистрация перехода права пользования земельным участком по договору аренды, в связи с заключенным договором купли-продажи недвижимого имущества, находящегося на указанном земельном участке.

Согласие на переуступку прав требования по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора Департаментом муниципальной собственности и ФИО4 не дано.

По смыслу указанных правовых норм права предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Учитывая, что право ФИО3 на законное использование земельного участка, как нового собственника склада нарушено, ФИО4 уклоняется от процедуры расторжения действующего договора аренды, а равно на переуступку прав требования, земельного участка, чем непосредственно нарушает права истца, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

В соответствие с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С учетом изложенного, в связи с установленными обстоятельствами, суд находит иск подлежащим удовлетворению.

Согласно ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Согласно материалам дела истец понес судебные расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты> руб., которые подлежат возмещению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО3 ФИО9 к ФИО4 ФИО10 о расторжении договора аренды, – удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска и гражданином ФИО4 ФИО11.

Взыскать с ФИО4 ФИО12 в пользу ФИО3 ФИО13 расходы по оплате государственной пошлины при подачи иска в суд в сумме 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Кировский районный суд г.Хабаровска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья /подпись/

Копия верна, судья Ю.Ю. Юдакова