Решение № 2-1784/2017 2-1784/2017~М-1730/2017 М-1730/2017 от 5 сентября 2017 г. по делу № 2-1784/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 сентября 2017 года г. Усть-Илимск

Усть-Илимский городской суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Солодковой У.С.,

при секретаре судебного заседания Загоскиной У.С.,

с участием представителя истца Аман Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1784/2017 по иску Усть-Илимского межрайонного прокурора в интересах ФИО1 к Муниципальному образованию город Усть-Илимск в лице Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска о прекращении права муниципальной собственности, прекращении записи в едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности, признании нежилых помещений объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных требований указано, Усть-Илимской межрайонной прокуратурой по обращению ФИО1 проведена проверка исполнения жилищного законодательства Муниципальным образованием город Усть-Илимск в лице Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска. В ходе проверки установлено, что Муниципальное образование город Усть-Илимск является собственником нежилых помещений общей площадью 11,5 кв. м. и 11,6 кв. м, расположенных по адресу: <...> н.п. 116, 117. Спорные нежилые помещения включены в состав муниципальной казны муниципального образования город Усть-Илимск постановлением Администрации города Усть-Илимска от 30.12.2011 № 1085 «О внесении в состав муниципальной казны муниципального образования город Усть-Илимск нежилых помещений». По мнению истца спорные нежилые помещения включены в состав муниципальной казны незаконно, поскольку на дату издания постановления от 30.12.2011 № 1085 самостоятельными объектами гражданских прав не являлись, на балансе в качестве муниципального имущества не стояли, являлись общедомовым имуществом собственников многоквартирных домов. Просил признать объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме нежилое помещение общей площадью 11,5 кв. м, расположенное по адресу: <...> н.п. 116, кадастровый номер 38:32:020402:9623; нежилое помещение общей площадью 11,6 кв. м, расположенное по адресу: <...> н.п. 117, кадастровый номер 38:32:020402:9626. Прекратить право муниципальной собственности на нежилые помещения, прекратить записи в едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности муниципального образования город Усть-Илимск на нежилые помещения; признать недействительным договор аренды нежилого помещения № 116, расположенного по адресу пр. Мира, дом 59, заключенный между Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и ООО «Санитас», зарегистрированный в ЕГРН за №38-38/013-38/013/003/2016-2447/2; прекратить запись № 38-38/013-38/013/003/2016-2447/2 от 22.07.2016 в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации договора аренды нежилого помещения №116, расположенного по адресу: <...>.

В судебном заседании помощник Усть-Илимского межрайонного прокурора Аман Н.А. заявленные требования поддержала по доводам иска.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, причины неявки суду неизвестны, о времени и месте судебного разбирательства извещена.

Представитель ответчика муниципального образования город Усть-Илимск в лице Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска в судебное заседание не явился. В письменных возражениях представитель ответчика просил в иске отказать. В соответствии с постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1, объекты жилого фонда относятся к муниципальной собственности. Спорные помещения переданы в муниципальную собственность в силу прямого указания закона, и на основании постановления Администрации города Усть-Илимска от 30.12.2011 № 1085. Представитель просил о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 44-45, 66).

Представитель ответчика ООО «Санитас» директор ФИО2 в судебное заседание не явилась, причины неявки суду неизвестны. О времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом своевременно, возражения по иску не представила.

Заслушав объяснения представителя истца, принимая во внимание позицию представителя неявившегося ответчика Муниципального образования город Усть-Илимск в лице Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска, исследовав и оценив их в совокупности и взаимосвязи с представленными суду письменными доказательствами в соответствии с требованиями статей 67, 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд признает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Согласно пункту 2 постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и абзацу 2 пункта 1 приложения N 3 к указанному постановлению объекты государственной собственности - жилой и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местной администрации, расположенный на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского Совета народных депутатов, передаются в муниципальную собственность городов.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в адрес", которая с 01.03.2005 утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Таким образом, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Следовательно, правовой режим спорных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 24.08.2017 нежилому помещению, расположенному по адресу: <...> н.п. 116, присвоен кадастровый номер 38:32:020402:9623; нежилому помещению по адресу: <...> н.п. 117, кадастровый номер 38:32:020402:9626.

Правообладателем нежилых помещений является муниципальное образование город Усть-Илимск, дата государственной регистрации права 21.11.2012 № 38-38-13/024/2012-510 и № 38-38-13/024/2012-511 соответственно.

В отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> н.п. 116, зарегистрировано обременение в виде аренды на срок с 11.07.2016 по 11.07.2019 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Санитас», на основании договора аренды от 11.07.2016, запись о государственной регистрации в ЕГРН 22.07.2016 № 38-38/013-38/013/003/2016-2447/2.

Судом исследован договор аренды от 11.07.2016, заключенный Департаментом недвижимости Администрации города Усть-Илимска (арендодатель) с Обществом с ограниченной ответственностью «Санитас» (арендатор), согласно которому предметом аренды является нежилое помещение площадью 11,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> н.п. 116, срок аренды три года. На договоре имеется штамп о регистрации договора аренды в Департаменте недвижимости Администрации города Усть-Илимска 11.07.2016 № 225-а (л.д. 25-28).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 18.07.2017, в отношении нежилого помещения по адресу: <...> н.п. 117, обременений не зарегистрировано.

Как видно из планов расположения спорных нежилых помещений, они представляют собой часть проходного подъезда, отгороженного со стороны лестничной площадки.

Доказательств, свидетельствующих о том, что на момент первой приватизации в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>, спорные нежилые помещения были выделены в самостоятельные помещения ответчиками суду не представлено.

Таким образом, судом установлено, что изначальное целевое назначение спорных помещений было предусмотрено в качестве проходных подъездов, то есть как место общего пользования, и на момент первой приватизации жилого помещения (1991 год), не были выделены в самостоятельные нежилые помещения, данный факт сторонами не оспорен. Согласно выписок из ЕГРН муниципальная собственность на спорные нежилые помещения была зарегистрирована 21.11.2012.

С момента первой передачи квартиры в доме по пр. Мира, д. 59, в собственность проживающих в ней лиц в порядке приватизации произошло изменение режима собственности на помещение проходных подъездов № 1 (л.д. 13) и № 2 (л.д. 24), указанные помещения перешли исключительно из муниципальной собственности в общую долевую собственность собственников жилых помещений.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме.

Договор аренды нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном доме по пр. Мира, д. 59.

Поскольку спорные нежилые помещения не являлись исключительно муниципальной собственностью муниципального образования город Усть-Илимск, Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска не имел законных оснований без согласия собственников помещений в многоквартирном доме сдавать общее имущество в аренду. Поскольку при заключении договора аренды нарушены положения статей 36, 44 ЖК РФ, оспариваемый договор аренды является ничтожным, как несоответствующий требованиям закона и нарушающий охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников многоквартирного доме)

Государственная регистрация права муниципальной собственности на спорные нежилые помещения нарушает права других собственников жилых помещений в данном доме, а потому является незаконной. Соответственно не может признаваться действительной государственная регистрация и договора аренды в отношении нежилого помещения по адресу: <...> н.п. 116.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Усть-Илимского межрайонного прокурора удовлетворить.

Признать объектами права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>:

- нежилое помещение № 116, общей площадью 11,5 кв.м., кадастровый номер 38:32:020402:9623

- нежилое помещение № 117, общей площадью 11,6 кв.м., кадастровый номер 38:32:020402:9626.

Прекратить право собственности муниципального образования город Усть-Илимск в отношении нежилых помещений расположенных по адресу: <...>:

- нежилое помещение № 116, общей площадью 11,5 кв.м., кадастровый номер 38:32:020402:9623,

- нежилое помещение № 117, общей площадью 11,6 кв.м., кадастровый номер 38:32:020402:9626.

Прекратить записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности муниципального образования город Усть-Илимск в отношении нежилых помещений расположенных по адресу: <...>:

- нежилое помещение № 116, общей площадью 11,5 кв.м., кадастровый номер 38:32:020402:9623, запись о регистрации права № 38-38-13/024/2012-510 от 21.11.2012,

- нежилое помещение № 117, общей площадью 11,6 кв.м., кадастровый номер 38:32:020402:9626, запись о регистрации права № 38-38-13/024/2012-511 от 21.11.2012.

Признать договор аренды от 11.07.2016 нежилого помещения № 116 расположенного по адресу: <...>, заключенный между Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и Обществом с ограниченной ответственностью «Санитас», зарегистрированный в ЕГРН 22.07.2016 за № 38-38/013-38/013/003/2016-2447/2, недействительным,

Прекратить запись № 38-38/013-38/013/003/2016-2447/2 от 22.07.2016 в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации договора аренды нежилого помещения № 116, расположенного по адресу: <...>.

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Усть-Илимский городской суд путем подачи апелляционных жалобы, представления в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья У.С. Солодкова

Решение не вступило в законную силу «___»______________20___года

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-1784/2017 Усть-Илимского городского суда Иркутской области