Решение № 2-7772/2020 2-7772/2020~М-4779/2020 М-4779/2020 от 7 сентября 2020 г. по делу № 2-7772/2020

Дело № 2-7772/2020

УИД 23RS0040-01-2020-006927-64


Решение Именем Российской Федерации

08 сентября 2020 года город Краснодар

Первомайский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Фойгель К.М.,

секретаря судебного заседания Паниной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования город Краснодар в лице департамента муниципальной собственности городских земель о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора и обязании заключить договор на определенных условиях,

установил:

ФИО1 обратился в Первомайский районный суд г. Краснодара с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар в лице департамента муниципальной собственности городских земель о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка и обязании заключить договор на определенных условиях.

В обоснование требований указано, что постановлением администрации муниципального образования г. Краснодар от 06.06.2012 № гражданину ФИО4 предоставлен в аренду сроком на 10 лет из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, площадью 999 кв.м., для строительства аптеки по <адрес> Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара.

На основании данного постановления 02.07.2012 между ответчиком и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка № на условиях, аналогичных условиям нормативного акта, в частности, в п. 1.3 договора было предусмотрено, что участок предоставляется для строительства аптеки.

В результате заключения 06.09.2012 между ФИО4 и ФИО5 договора уступки права, права и обязанности арендатора в полном объеме перешли к последнему, впоследствии произведена соответствующая регистрация перехода права.

Вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 24.04.2013, вынесенным по исковому заявлению ФИО6 вид разрешенного использования земельного участка изменен с «для строительства аптеки» на «для индивидуального жилищного строительства», что стало поводом для внесения изменений в п. 1.3 договора аренды на основании соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 30.07.2013 №. Соответствующие изменений также внесены в ЕГРП.

В результате заключения 15.12.2017 между ФИО5 и ФИО1 договора уступки права аренды земельного участка, права и обязанности арендатора по договору аренды от 02.07.2012 № (с учетом изменений от 30.07.2013) в полном объеме перешли к истцу.

Истцом впоследствии реализовано предоставленное право на возведение на арендованном земельном участке индивидуального жилого дома площадью 34,5 кв.м., право собственности на который зарегистрировано за ФИО1 19.02.2019 (кадастровый №).

Наличие на земельном участке жилого дома позволило истцу обратиться за выкупом арендованного земельного участка, в связи с чем ответчиком подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка. В результате ознакомления с представленным проектом договора установлено, что выкупная цена земельного участка составляет 3 963 862,17 руб., с чем истец не согласился, направив в адрес ответчика протокол разногласий, однако данный протокол отклонен по мотивам, изложенным в письме ответчика от 28.06.2019 №.

В связи с тем, что урегулировать спор не удалось, истец обратился в суд за защитой нарушенного права.

Стороны в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте разбирательства извещены надлежаще, причины неявки не сообщили, ходатайств об отложении не поступало.

При таких обстоятельствах суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав письменные материалы гражданского дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением администрации муниципального образования г. Краснодар от 06.06.2012 № гражданину ФИО4 предоставлен в аренду сроком на 10 лет из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, площадью 999 кв.м., для строительства аптеки по <адрес> Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара.

02.07.2012 между администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО7 заключен договор аренды земельного участка № (л/с №), в соответствии с п. 1.1 которого, арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 999 кв.м., расположенный в Прикубанском внутригородском округе <...>, кадастровый номер №.

Из п. 1.3 договора аренды следует, что земельный участок предоставляется для строительства аптеки.

06.09.2012 между ФИО4 и ФИО5 заключен договор уступки права, в соответствии с которым права и обязанности арендатора в полном объеме перешли к ФИО6, произведена соответствующая регистрация перехода права.

Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 24.04.2013, вступившем в законную силу, изменен вид разрешенного использования земельного участка, расположенного Прикубанском внутригородском округе <...>, кадастровый номер №, с «для строительства аптеки» на «для индивидуального жилищного строительства (зона Ж.1.1)».

Соглашением от 30.07.2013 № внесены изменения в п. 1.3 раздела 1 договора аренды от 02.07.2012 № (л/с №), указано, что земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства (1. Земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для целей жилищного строительства).

15.12.2017 между ФИО5 и ФИО1 заключен договор уступки права аренды земельного участка, в связи с чем к ФИО1 перешли все права первоначального правообладателя, вытекающие из указанного обстоятельства в том объеме и на условиях, существующих на момент заключения договора, с момента государственной регистрации настоящего договора.

Факт передачи объекта аренды подтверждается актом приема-передачи от 16.12.2017.

12.09.2018 ФИО1 уведомил администрацию Прикубанского внутригородского округа г. Краснодара о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, на земельном участке с кадастровым номером №, на что получил уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке.

ФИО1 обратился за выкупом арендованного земельного участка, в связи с чем ответчиком подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка в п. 2.1 которого указано, что стоимость участка определена в соответствии с действующим законодательством и составляет 3 963 862,17 рублей.

Не согласившись с указанной стоимостью земельного участка, истец обратился к ответчику с протоколом разногласий от 20.06.2019, о решении просил сообщить нарочно.

28.06.2019 по результатам рассмотрения протокола разногласий ФИО1 согласование отклонено в связи с применением «льготной» цены выкупа земельного участка исключительно в случаях его предоставления для индивидуального жилищного строительства, не предусматривающего его использования в коммерческих целях.

В соответствии с требованиями ч. 1, 2 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

По смыслу п. 2 ст. 446 ГК РФ, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом.

Принимая во внимание, что ответчик не выразил своего несогласия на рассмотрение спора, суд приходит к выводу о необходимости восстановить истцу срок на обращение с заявлением на рассмотрение разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Согласно разъяснениям п. 38-42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абз. 1 п. 1 ст. 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

По смыслу п. 1 ст. 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого- либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (п. 4 ст. 445, п. 1 ст. 446 ГК РФ).

При наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абз. 2 п. 4 ст. 421 ГК РФ).

При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Единственным условием проекта договора купли-продажи земельного участка, с которым не согласен истец, являются положения п. 2.1 - «стоимость участка определена в соответствии с действующим законодательством и составляет 3 963 862,17 руб.».

Между тем, в ответе от 28.06.2019 № администрация муниципального образования город Краснодара сослалась на положения п. 3.1 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 №, указав на то, что применение «льготной» цены выкупа земельного участка на участок с кадастровым номером №, не распространяется.

Суд не может согласиться с позицией ответчика ввиду следующего.

Согласно п. 3.1 раздела 3 Порядка, в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ цена таких земельных участков определяется в размере их кадастровой стоимости, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, на которых расположены здания, сооружения, цена за которые определяется в следующем порядке:

в городе Краснодаре - в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не более кадастровой стоимости земельного участка или иного размера цены земельного участка, если он установлен федеральным законом;

в городских округах, в городских и сельских поселениях - в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не более кадастровой стоимости земельного участка или иного размера цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Земельный участок с кадастровым номером № расположен в г. Краснодаре по адресу: Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, и предоставлен для индивидуального жилищного строительства (с учетом вступившего в законную силу решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 24.04.2013 № 2-5506/13).

В соответствии с решением городской думы Краснодара «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город Краснодар» от 24.11.2005 в редакции решения городской Думы Краснодара от 22.11.2018 № 64 п. 6, в отношении земельных участков, предназначенных для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки, и используемых для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, ставка налога составляет 0,1% от кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 963 862,17 руб.

Таким образом, суд приходит к выводу, что выкупная стоимость земельного участка должна составлять 67 385,66 руб. (3 963 862,17 х 0,1% х 17) вместо предложенной ответчиком в размере 3 963 862,17 руб.

В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд оценивает доказательства, согласно ст. 67 ГПК РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора и обязании заключить договор на определенных условиях удовлетворить.

Обязать Администрацию муниципального образования город Краснодар в лице департамента муниципальной собственности и городских земель заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка площадью 999 кв.м., категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства», кадастровый № №, расположенного по адресу: <адрес> на предложенных условиях за исключением п. 2.1 договора, изложив его в следующей редакции: «Стоимость участка определена в соответствии с действующим законодательством и составляет 67 385 (шестьдесят семь тысяч триста восемьдесят пять) руб. 66 коп.».

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Первомайский районный суд г. Краснодара в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья К.М. Фойгель

Мотивированное решение изготовлено 15.09.2020г.