Решение № 2-5453/2018 2-5453/2018~М-4240/2018 М-4240/2018 от 5 июля 2018 г. по делу № 2-5453/2018

Дело №2-5453/2018г.


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июля 2018 года Вахитовский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Е.В.Зыбуновой,

при секретаре Э.И.Гайнуллиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО6 к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» о признании одностороннего акта приема-передачи недействительным, понуждении передать объект долевого участия по двустороннему передаточному акту, в соответствии с договором участия в долевом строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» (далее по тексту – ООО «ЖК «Победа») о признании одностороннего акта приема-передачи недействительным, понуждении передать объект долевого участия по двустороннему передаточному акту, в соответствии с договором участия в долевом строительстве, указав в обоснование требований, что 02 февраля 2016 года между ООО «ЖК «Победа» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) был заключен Договор №238-26/175 участия в долевом строительстве 1 очереди жилого комплекса «Победа» по Пр. Победы Советского района г. Казани. По условиям данного договора Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой комплекс по ул. Пр. Победы Советского района г. Казани и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Объект долевого строительства, Двухкомнатную квартиру строительный номер ... общей проектной площадью 69,87 кв.м., расположенную на 15-м этаже в блок-секции 26 по адресу: ..., Участнику долевого строительства.

Согласно п. 2.2 Договора №238-26/175 участия в долевом строительстве жилого комплекса от 02.02.2016 г. Объект долевого строительства должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 01 января 2017 г.

В соответствии с п.3.1 Договора цена договора на момент его заключения составляет 3 494 847 рубля.

29.03.2018 года истцу стало известно, что 22.02.2018 ответчиком в одностороннем порядке без извещения истца был подписан акт приема-передачи квартиры. С содержанием вышеуказанного акта истец не согласен, квартира истцом не осмотрена, ключи от объекта не переданы.

Таким образом, застройщиком нарушен срок передачи объекта долевого строительства, квартира не передана.

Свои обязательства участники долевого строительства истцы, исполнили, уплатив в полном объеме денежные средства в соответствии с договором. Ответчик свои обязательства по договору на долевое участие в строительстве не выполнил, хотя согласно его объяснениям строительство было полностью завершено в ноябре 2017г.

05.03.2018 истцом было направлено уведомление с требованием, предоставить для подписания акт приема передачи и передать квартиру. Никаких заявлений связанных с исполнением договора от ответчика не поступало. Обязательства же застройщика до настоящего времени не выполнены.

Истец просит признать односторонний акт приема-передачи от 22.02.2018 недействительным; обязать ответчика передать объект долевого участия по двустороннему передаточном акту, на условиях указанных в договоре №238-26/175 участия в долевом строительстве.

Истец в судебное заседание не явился.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено, что 02 февраля 2016 года между ООО «ЖК «Победа» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) был заключен Договор №238-26/175 участия в долевом строительстве 1 очереди жилого комплекса «Победа» по .... По условиям данного договора Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой комплекс по ... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Объект долевого строительства, Двухкомнатную квартиру строительный ... общей проектной площадью 69,87 кв.м., расположенную на 15-м этаже в блок-секции 26 по адресу: ..., Участнику долевого строительства.

Согласно п. 2.2 Договора №238-26/175 участия в долевом строительстве жилого комплекса от 02.02.2016 г. Объект долевого строительства должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 01 января 2017 г.

В соответствии с п.3.1 Договора цена договора на момент его заключения составляет 3 494 847 рубля.

Из пояснений представителя истца следует, что 29.03.2018 года истцу стало известно, что 22.02.2018 ответчиком в одностороннем порядке без извещения истца был подписан акт приема-передачи квартиры. С содержанием вышеуказанного акта истец не согласен, квартира истцом не осмотрена, ключи от объекта не переданы.

Оценив собранные по делу доказательства, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.

Согласно п.6.1. договора участия в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи в течение 3 месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Как усматривается из материалов дела, 17.11.2017г. выдано разрешение на ввод в эксплуатацию N RU16301000-220-2017 «Жилого комплекса 1-я очередь строительства. Блок секции №17-39 (квартир - 1428) сов–троенными нежиылми помещениями, подземной парковкой на 1450м/мест и отдельно стоящим зданием детского сада на 110 мест» (2 этап – блок секции №24-32) по адресу: РТ, ..., корпус 2 (распоряжение от 17.11.2017 №3941р).

На основании ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

В силу п. 5 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно ст.7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В материалы дела был представлен акт осмотра квартиры от 22.01.2018г., из которого следует, что квартира имеет строительные недостатки.

Из пояснений представителя истца следует и не отрицается представителем ответчика, что ответчик не устранив строительные недостатки, 22.02.2018г. составил односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. При этом, представитель ответчика указывает, что наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует участнику долевого строительства принять квартиру.

При разрешении спора суд учитывает, что по общим правилам доказывания в спорах о защите прав потребителей ответчику надлежит доказать создание объекта долевого строительства в соответствии с условиями договора, требованиями технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, однако таких доказательств ответчиком в материалы дела не представлено.

Поскольку доводы о наличии недостатков в жилом помещении, являющимся предметом договора участия в долевом строительстве, возникших по вине ответчика и препятствующих его использованию по назначению, нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, суд пришел к выводу о наличии у истца права отказаться от подписания передаточного акта до безвозмездного устранения застройщиком недостатков в разумный срок.

Статьей 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установлено, что у сторон по договору долевого участию в строительстве имеются взаимные обязательства: у застройщика - по передаче квартиры, у участника - по ее принятию.

Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Таким образом, законодатель прямо указывает, что застройщик может составить односторонний акт, если у участника долевого строительства нет претензий к объекту долевого строительства, а если такие претензии есть, и заявлено требование об устранении недостатков, застройщик не может составить акт приема-передачи в одностороннем порядке, а должен устранить недостатки.

Учитывая, что истец обращался к ответчику с просьбой об устранении недостатков, суд считает, что истец не уклонялся от подписания акта, а обоснованно требовал устранить нарушение его прав.

Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" односторонний акт приема-передачи жилого помещения влечет для участника долевого строительства правовые последствия, связанные с переходом риска случайной гибели объекта долевого строительства, истец вправе разрешить в судебном порядке вопрос о соответствии такого документа требованиям закона.

Учитывая, что акт приема-передачи объекта долевого строительства, составленный ответчиком в одностороннем порядке, противоречит положениям статьи 8 указанного Федерального закона и у застройщика до разрешения вопроса об устранении недостатков объекта долевого строительства не имелось оснований для его оформления, суд приходит к выводу о признании недействительным Акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от 22.02.2018г., составленный ООО «Жилой комплекс «Победа» о передаче ФИО1 ФИО7 квартиры №...

Поскольку для регистрации права собственности на квартиру истцу необходимо представить в регистрирующий орган, подписанный между застройщиком и дольщиком акт приема-передачи, учитывая, что истцом были выполнены обязательства по оплате квартиры в полном объеме, суд приходит к выводу об обязании ответчика передать ФИО1 ФИО8) квартиру №... г.Казани, по двухстороннему передаточному акту в соответствии с условиями договора №238-26/175 участия в долевом строительстве 1 очереди жилого комплекса «Победа» по ... от 02.02.2016г.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в бюджет муниципального образования «город Казань» в размере 6000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным Акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от 22.02.2018г., составленный ООО «Жилой комплекс «Победа» о передаче ФИО1 ФИО9 квартиры №....

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» передать ФИО1 ФИО10) квартиру ...Казани, по двухстороннему передаточному акту в соответствии с условиями договора №238-26/175 участия в долевом строительстве 1 очереди жилого комплекса «Победа» по ... от 02.02.2016г..

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» государственную пошлину в бюджет муниципального образования «г.Казань» в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан через Вахитовский районный суд города Казани в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья: Е.В.Зыбунова