Решение № 2-1473/2017 2-1473/2017 ~ М-1739/2017 М-1739/2017 от 20 декабря 2017 г. по делу № 2-1473/2017

Дело № 2-1473/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 декабря 2017 года г. Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - Г.Л. Авджи

при секретаре – Гайдидеевой Н.М.

с участием истца – ФИО1,

ответчика - ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании договора купли-продажи состоявшимся и регистрации права по договору,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Туапсинский районный суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о признании сделки от 25.05.2015г. купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>, состоявшимся и регистрации данного договора купли-продажи, ссылаясь на то, что в связи с уклонением продавца от регистрации нарушением его права добросовестного приобретателя.

В судебном заседании ФИО1 поддерживая исковые требования, просил признать заключенный между ним и ФИО3, действовавшим по доверенности от ФИО2, договор купли-продажи дома и участка, состоявшимся и принять решение о регистрации его права собственности. При этом пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ горда он подписал договор купли-продажи жилого дома и земельного участка в <адрес>. От имени продавца ФИО2 действовал ФИО3, у которого была доверенность и документы на дом. Договор был заключен на сумму 1000000 рублей, которые он передал ФИО3 последний передал ему ключи от дома и документы. Также ФИО3 зарегистрировал его ч доме и он постоянно там с этого времени проживает. На тот момент земельный участок еще не был оформлен и ФИО3 дал ему доверенность на оформление земельного участка. Оформлял он на имя ФИО2. Когда все было оформлено, то подал документы на регистрацию через МФЦ, но оказалось, что доверенность на имя ФИО3 уже была отменена. 04.09. 2017 года приехали ФИО3 и ФИО2 для сдачи документов в МФЦ. ФИО2 побежала ему, что все необходимые документы подпишет. Однако, уклонилась, хотя к нему с ее стороны претензий нет. Со своей стороны он выполнил все условия, дом и земельный участок ему были переданы, он живет в доме, но не может на себя оформить, так как продавец ФИО2 отказывается подавать совместное заявление в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Денежные средства в размере 1 000 000 рублей он передал лично ФИО3 еще до подписания договора. При этом ФИО3 ему скал, что с ФИО2 он рассчитался.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, при этом пояснила, что к ФИО1 она никаких претензий не имеет. Не согласна с иском, так как ФИО3 ей не передал еще 90000 рублей. Решив продать дом и участок в <адрес>, она нашла риэлтора ФИО3. 22. 01. 2015 года она передала ФИО3 все документы и они заключили договор, что он обязуется найти покупателя за 750000 рублей. Земельный участок был еще не оформлен. 22. 03. 2015 года они с ФИО3 заключили договор о задатке, так как ФИО3 сам у нее покупает. Он передал ей 10000 рублей. Договор купли-продажи с ним она не заключала. После этого, ФИО3 26.05. 2015 года передал ей еще 500000 рублей, а в августе по ее настоятельной просьбе еще 150000 рублей. Всего передал ей 660000 рублей и остался должен 90000 рублей. Оформлением земельного участка должен был заниматься ФИО3. Она дала ему две доверенности на оформление участка и на продажу, но ДД.ММ.ГГГГ доверенность на распоряжение отменила, так как перестала доверять ФИО3. Он говорил ей, что в доме живет человек, но денег у него пока нет. К ФИО1 у нее претензий нет. Она видит его в третий раз,с ним договора не заключала, денег от него не брала. 04. 09. 2017 года. Когда приезжала для сдачи документов на землю в МФЦ, сказал, что пока ФИО3 не отдаст ей 90000 рублей, ничего не подпишет.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования признал, подтвердив факт продажи им дома и участка ФИО1, который деньги уплатил полностью.

Представитель заинтересованного лица - Межмуниципального отдела по <адрес> и <адрес> (Туапсинский сектор) Управления Росреестра в судебное заседание не явился, просили рассмотреть дело без их участия, по существу иска не возражали.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Так, в судебном заседании установлено, что жилой дом, площадью 71,3 кв.м. и земельный участок площадью 1100 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу <адрес>, зарегистрированы на праве собственности за ФИО2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.04.2006г. и выпиской из ЕГРП от 06.09.2017г.

22.01. 2015 года ФИО2 как « заказчик» заключала с ФИО3 договор, по которому последний обязуется предоставить услуги по поиску вариантов продажи недвижимости в <адрес>ДД.ММ.ГГГГ00 рублей. В связи с этим ответчик выдала на имя ФИО3 две доверенности- от ДД.ММ.ГГГГ на оформление ее права собственности на земельный участок, и от 25.05. 2015 года на управление, распоряжение домом и земельным участком, в том числе с правом продажи за цену и на условиях по своему усмотрению, подписанием договора купли-продажи, то есть со всеми правами.

25.05.2015г. между ФИО3, действующим по доверенности от имени ФИО2, и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>.

Как видно из п. 4 договора купли-продажи от 25.05.2015г., расчет между сторонами произведен полностью, до подписания договора, стоимость недвижимости составила 1 000 000 рублей; договор имеет силу передаточного акта.

Каких-либо сведений о наличии запретов и ограничений на отчуждение имущества суду не представлено, договор подписан обеими сторонами.

16. 03. 2016 года ФИО2 отменила доверенность от 25. 05. 2015 года. При этом доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на оформление земельного участка была действующей и права по данной доверенности, ФИО3 передоверил ФИО1 на основании доверенности от 28.04. 2017 года. Г После оформления истцом документов на земельный участок, он был зарегистрирован на праве собственности за ФИО2 06.09. 2017 года, что подтверждается Выпиской из ЕГРН.

В связи с тем, что в соответствии с п.3.ч.3 ст. 15 Федерального Закона от 13.07. 2015 года № 218-ФЗ « О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора, а за регистрацией права обратился только покупатель ФИО1, в государственная регистрация 17.10. 2017 года была приостановлена на срок до 17.01. 2018 года, что подтверждается представленным Уведомлением.

Указанное обстоятельство и послужило для ФИО1 основанием для обращения в суд в данным иском.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

В соответствии с пп.1 п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

На основании ст. 218 ч. 2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Федеральный закон от 13.07. 2015 года № 218-ФЗ « О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, по смыслу закона для регистрации сделки по правилам пункта 3 статьи 165 ГК РФ необходимо три условия: соблюдение формы договора; уклонение стороны от регистрации сделки; соответствие сделки закону.

Аналогичное правило содержится в пункте 3 статьи 551 ГК РФ, согласно которой в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для предъявления требований по пункту 3 ст. 551 ГК РФ являются именно факты владения истцом/покупателем/ надлежащим образом исполнившим свои обязательства пот договору, имуществом и необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации.

Как следует из представленных документов договор купли-продажи от 25. 05. 2015 года, по которому истец ФИО1 приобрел в <адрес> жилой дом и земельный участок заключен в письменной форме, подписан обеими сторонами, содержит все существенные условия. От имени продавца ФИО2 действовал ФИО3, в рамках предоставленных ему полномочий, что подтверждается доверенностью от 25.05. 2015 года. Доверенность, выданная ФИО2 ФИО3 на продажу дома и участка на момент заключения договора купли-продажи была действующая

Договор никем не оспорен, не признан недействительным, следовательно юридическую силу.

При этом как видно из договора, имеющего также силу передаточного акта/п.10/, сделка полностью исполнена сторонами. Истец ФИО1 оплатил все по сделке, а дом и участок были переданы ему фактически. Данное обстоятельство также подтверждается наличием регистрации ФИО1 по дому с 19.06.2015г., то есть практически сразу после заключения договора купли-продажи.

Претензии относительно переданных денежных средств со стороны ФИО3 отсутствуют.

Согласно Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключённого между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, при установленных обстоятельствах, суд полагает возможным признать заключенный между сторонами договор, как состоявшийся договор купли-продажи объектов недвижимости, и принять решение о регистрации за истцом права собственности на приобретенные им по договору купли-продажи от 25.05. 2015 года объекты недвижимости. В части возражений ФИО2, то возникшие между нее и ФИО3 правоотношения, не должны распространяться и нарушать права и интересы истца ФИО1, действовавшего в сделке добросовестно.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 71, 3 кв.метров и земельного участка с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, от имени которой действовал ФИО3, состоявшимся.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности за ФИО1 на жилой дом, с кадастровым номером №, общей площадью 71.3 кв. метров и земельный участок, площадью 1100 кв. метров, с кадастровым номером № расположенных по адресу: Россия, краснодарский край, <адрес>.

Копию решения по вступлению в законную силу направить в Межмуниципальный отдел по <адрес> и <адрес> Управления Федеральной службы государственной Регистрации кадастра и картографии по <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Туапсинский райсуд в течение месяца с момента принятия в окончательной форме.

Председательствующий

Судья: