Решение № 3А-172/2026 3А-172/2026(3А-834/2025;)~М-439/2025 3А-834/2025 М-439/2025 от 29 апреля 2026 г. по делу № 3А-172/2026

дело № 3а-172/2026

(№ 3а-834/2025)

(16OS0000-01-2025-001215-06)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 17 апреля 2026 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой,

при секретаре - помощнике судьи Д.А. Габдеевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 является собственником:

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады; автомобильные мойки; ремонт автомобилей; магазины; общественное питание; деловое управление; бытовое обслуживание), площадью 3 999 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 17 декабря 2019 года;

- нежилого здания площадью 1 423,8 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 04 октября 2024 года;

- нежилого здания площадью 1 493,7 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 21 января 2025 года;

- нежилого здания площадью 1 182,6 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> поставленного на государственный кадастровый учет 02 октября 2024 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... определена по состоянию на 01 января 2022 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 02 декабря 2022 года № 3733-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан» в размере 39 506 054 рубля 62 копейки.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... определена по состоянию на 01 января 2023 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000567 от 11 октября 2024 года, исчислена на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 09 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан» в размере 47 909 872 рубля 20 копеек.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... определена по состоянию на 01 января 2023 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2025/000081 от 05 февраля 2025 года, исчислена на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 09 ноября 2023 года № 3140-р в размере 48 985 944 рубля 08 копеек.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... определена по состоянию на 01 января 2023 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000565 от 11 октября 2024 года, исчислена на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 09 ноября 2023 года № 3140-р в размере 46 799 823 рубля 44 копейки.

Установление кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами .... по состоянию на 01 января 2023 года осуществлено актами государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000567 от 11 октября 2024 года, № АОКС-16/2024/000565 от 11 октября 2024 года, № АОКС-16/2025/000081 от 05 февраля 2025 года в связи с тем, что в составе Перечня в сведениях об объектах капитального строительства они значились как вновь учтенные.

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... в размере 11 869 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года; нежилого здания с кадастровым номером .... в размере 31 314 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года; нежилого здания с кадастровым номером .... в размере 27 031 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года; нежилого здания с кадастровым номером .... в размере 23 881 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года.

В ходе рассмотрения дела от представителя административного истца ФИО2, действующего в соответствии с предоставленными ему доверенностью от 10 декабря 2025 года полномочиями, поступило заявление об уточнении административных исковых требований, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .... в размере 18 778 661 рубль, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года; нежилого здания с кадастровым номером .... в размере 32 963 373 рубля, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года; нежилого здания с кадастровым номером .... в размере 34 581 676 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года; нежилого здания с кадастровым номером .... в размере 27 467 303 рубля, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года, согласно заключению судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО3 административный иск не признала.

Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО4 удовлетворению административного иска возражала.

ФИО1, публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования города Казани Республики Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились. От представителя ФИО1 поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Сведений об уважительности причин неявки остальных лиц, участвующих в деле, не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей административных ответчиков, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В силу части 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Исполнительные органы субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здание, строение, сооружение, помещение указаны в качестве объекта налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

В силу положений пункта 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Республики Татарстан от 30 октября 2014 года № 82-ЗРТ «Об установлении единой даты начала применения на территории Республики Татарстан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Республики Татарстан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01 января 2015 года.

Решением Казанской городской Думы от 20 ноября 2014 года № 3-38 «О налоге на имущество физических лиц» установлен и введен в действие налог на имущество физических лиц, обязательный к уплате на территории муниципального образования города Казани, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Данное решение вступило в законную силу с 01 января 2015 года. В настоящее время данное решение действует в редакции, принятой решением Казанской городской Думы от 17 декабря 2025 года № 4-4, установившим аналогичный порядок определения налоговой базы по указанному налогу.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлены отчеты № 01-19-19-1/2025 от 26 ноября 2025 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, № 01-19-19-2/2025 от 27 ноября 2025 года, № 01-19-19-3/2025 от 26 ноября 2025 года об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленные обществом с ограниченной ответственностью «Академия Стоимости» по инициативе ФИО1, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 01 января 2022 года составила 11 869 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 01 января 2023 года составила 31 314 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 01 января 2023 года составила 27 031 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 01 января 2023 года составила 23 881 000 рублей.

На основании ходатайства представителя административного ответчика судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в представленных отчетах и определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в отношении которых утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 659/07-4 от 25 марта 2026 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчетах № 01-19-19-1/2025 от 26 ноября 2025 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, № 01-19-19-2/2025 от 27 ноября 2025 года, № 01-19-19-3/2025 от 26 ноября 2025 года об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленных обществом с ограниченной ответственностью «Академия Стоимости», экспертом выявлены неточности, которые привели к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости объектов недвижимости. Величина рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года земельного участка с кадастровым номером .... в размере 11 869 000 рублей; по состоянию на 01 января 2023 года объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 31 314 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 27 031 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 23 881 000 рублей определена в них неверно.

Как видно из содержания заключения, в ходе исследования экспертом применен сравнительный подход, при расчете которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 01 января 2022 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 18 778 661 рубль; объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 01 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 32 963 373 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 01 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 34 581 676 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 01 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 27 467 303 рубля.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представитель ФИО1 с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащих административному истцу на праве собственности земельного участка и нежилых зданий согласился.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта не согласились.

По мнению суда, заключение № 659/07-4 от 25 марта 2026 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности.

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования объектов недвижимости, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» представили возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, по их мнению, приняты аналоги, несопоставимые с объектами оценки по сегменту рынка, неверно применены корректировки на местоположение в городе, расположение относительно первой линии, не обосновано значение применяемых корректировок к рынку недвижимости города Казани; проведенный экспертом анализ рынка не полный, представлен аналогами из нижнего ценового сегмента.

Ссылка представителей административных ответчиков о занижении судебным экспертом итоговой стоимости объектов оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные ими недочеты, имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование объектов недвижимости, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации объектов недвижимости (таблица 3, 8, 13, 18 л.д. 96-97, 111-113, 126-128, 140-142 т. 3).

При определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости сравнительным подходом экспертом применены корректировки на торг, местоположение, площадь, расположение относительно красной линии, расположение на первой линии, на состояние отделки в отношении объектов оценки и объектов-аналогов (таблица 5, 10, 15, 20 л.д. 101-103, 116-118, 131-132, 145-147 т. 3).

К основным критериями отбора аналогов при оценке стоимости спорного земельного участка экспертом отнесены: категория земель - земли населенных пунктов, дата предложения – до 01 января 2022 года, разрешенное использование – коммерческая застройка.

Основными критериями отбора аналогов при оценке стоимости спорных нежилых зданий являлись: назначение – нежилое здание, использование – коммерческое, расположение – <адрес>, дата предложения – до 01 января 2023 года.

При этом примененные корректировки экспертом приняты на основании «Справочников оценщика недвижимости. Земельные участки. Части 1 и 2. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород. 2021, 2022 гг. ФИО5). В указанных справочниках учтены данные по Республике Татарстан и, соответственно, по <адрес>.

Из пояснений эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6 следует, что при выборе объектов-аналогов подбирались наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом исследования по локальным и физическим характеристикам. Эксперт опирался на те выборки информации, которые исключили бы по возможности как можно больше факторов и различий, влияющих на стоимость объекта-аналога относительно оцениваемого. Рыночная стоимость объектов оценки входит в интервал Мониторинга цен объектов недвижимости. Указанный в отношении земельного участка с кадастровым номером .... вид его разрешенного использования не относится исключительно к торгово-офисному. При производстве экспертизы экспертом было установлено точное местоположение объектов оценки – земельного участка и нежилых зданий - в зоне ОЖ (общественно-жилой застройки). Принятые объекты аналоги № 1 и № 2 расположены в микрорайоне деловой активности <адрес>, а объект-аналог № 3 расположен в <адрес> в связи с чем применена соответствующая корректировка. Принятый объект-аналог № 1 является зданием, что не требовало введения корректировки. Объект-аналог № 3 расположен на первой линии оживленной автодороги, объект оценки – вдали от оживленной автодороги и имеет небольшой транспортный поток, в связи с чем экспертом применена корректировка.

Вопреки доводам административных ответчиков, Методическими рекомендациями Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации не предусмотрена необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость принадлежащих ФИО1 на праве собственности объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в материалах дела не имеется.

При оценке заключения № 659/07-4 от 25 марта 2026 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленном заключением № 659/07-4 от 25 марта 2026 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

ФИО1 обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости 17 декабря 2025 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в резолютивной части настоящего решения суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, с учетом положений пункта 1 статьи 391, пунктов 1 и 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость:

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады; автомобильные мойки; ремонт автомобилей; магазины; общественное питание; деловое управление; бытовое обслуживание), площадью 3 999 квадратных метров с кадастровым номером .... расположенного по адресу: <адрес>, в размере 18 778 661 рубль по состоянию на 01 января 2022 года;

- нежилого здания площадью 1 423,8 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> в размере 32 963 373 рубля по состоянию на 01 января 2023 года;

- нежилого здания площадью 1 493,7 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 34 581 676 рублей по состоянию на 01 января 2023 года;

- нежилого здания площадью 1 182,6 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу<адрес> в размере 27 467 303 рубля по состоянию на 01 января 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 декабря 2025 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая

Справка: решение принято судом в окончательной форме 30 апреля 2026 года в виде электронного документа.

Судья Ю.А. Старшая