Апелляционное определение № 33-5316/2025 от 16 декабря 2025 г.

Судья Волгина Я.А.

УИД № 39RS0002-01-2024-006109-25Дело № 2-176/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-5316/2025

17.12.2025 г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Алферовой Г.П.,

судей Куниной А.Ю., Макаровой Т.А.,

при секретаре Семёновой Е.А.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2, ФИО3 на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 06.06.2025 по иску администрации городского округа «Город Калининград» к ФИО2, ФИО3, ФИО1 о признании объектов самовольными постройками, сносе или приведении их в соответствие с установленным требованиям, взыскании судебной неустойки,

Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., объяснения представителя ФИО2, ФИО1 – ФИО4, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя администрации городского округа «Город Калининград» - ФИО5, полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация городского округа «Город Калининград» обратилась в суд с иском, указав, что ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО1 являются собственниками трех объектов недвижимости – гаражей, расположенных в границах ПГСК «Комета».

В ходе проведения контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемым лицом Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области был установлен факт реконструкции гаражей.

В результате инструментального обследования установлено, что единое здание, образованное в результате реконструкции трех гаражей не соответствует допустимым значениям высоты и отступам, установленным Правилами землепользования и застройки, не соответствует установленному градостроительному регламенту территориальных зон.

Ссылаясь на изложенные выше обстоятельства, администрация просила признать объекты недвижимости, созданные в результате реконструкции гаражей с КН №, № № самовольными постройками, возложить на ответчиков обязанности по их сносу или приведению в соответствие установленным требованиям в течение 12 месяцев со дня вступления решения в законную силу, взыскать с ответчиков судебную неустойку в размере 300 руб. за каждый день со дня истечения установленного срока для сноса или приведения объектов в соответствии с установленными требованиями до дня его фактического исполнения.

06.06.2025 Центральным районным судом г. Калининграда постановлено решение об удовлетворении иска.

Гаражи с КН №, №, КН №, расположенные в ПГСК «Комета», признаны самовольными постройками.

На ФИО2, ФИО3, ФИО1 возложена обязанность в течение 12 месяцев со дня вступления решения в законную силу осуществить снос принадлежащих им гаражей или привести их в соответствие с нормативными требованиями, в т.ч. числе путем выполнения работ по приведению высоты строений к высоте не превышающей 3,2 м.

Указано, что в случае неисполнения решения суда в установленный срок, взыскать с ФИО2, ФИО3, ФИО1 в пользу администрации городского округа «Город Калининград» судебную неустойку в размере 300 руб. с каждого, за каждый день неисполнения решения суда до дня его фактического исполнения.

С ФИО2, ФИО3, ФИО1 в доход местного бюджета взыскана госпошлина в размере 6 000 руб., т.е. по 2 000 руб. с каждого.

С решением суда не согласились ФИО1, ФИО2, ФИО3, в апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене принятого по делу решения и отказе в удовлетворении исковых требований.

Податели жалобы продолжают настаивать на своей позиции, которой они придерживались в суде первой инстанции, возражая против иска администрации. Просят обратить внимание на то, что требования максимальной высоты зданий, установленные действующими Правилами землепользования и застройки, не распространяются на спорные гаражи, строительные работы по реконструкции которых были завершены до внесения изменений в указанные Правила. В прежней редакции Правил ограничений по высотности зданий не устанавливалось. Ссылаются на то, что работы по реконструкции гаражей были завершены в 2021 году, то есть до внесения изменений (28.01.2022). В качестве доказательств завершения работ в 2021 году, податели жалобы приводят спутниковые снимки спорных объектов на точные даты 26.09.2021 и 09.10.2021, где видно, что работы по возведению объектов и увеличению высотности зданий уже были завершены. Таким образом, соответствующим фотоматериалом опровергаются выводы суда о том, что строительные работы не были завершены на дату принятия редакции Правил от 28.01.2022. На момент выполнения работ спорные объекты отвечали всем установленным градостроительным требованиям и регламентам.

Податели жалобы полагают, что судом необоснованно было отказано в проведении по делу дополнительного исследования для определения временного промежутка, в который были выполнены строительные работы.

Также податели жалобы ссылаются на то, что спорные объекты после проведенных работ по реконструкции не создают угрозы жизни и здоровью третьим лицам, соответствуют строительным и иным техническим требованиям, что подтверждается выводами судебного эксперта, изложенными в экспертном заключении.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация городского округа «Город Калининград» соглашается с принятым по делу решением, полагая его законным и обоснованным.

В суд апелляционной инстанции явились представитель ФИО2, ФИО1 – ФИО4, представитель администрации городского округа «Город Калининград» - ФИО5

Иные участники судебного процесса в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.

В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований для изменения или отмены принятого по делу решения.

Судом установлено и следует из материалов дела, что по сведениям ЕГРН ответчик ФИО1 является собственником двух зданий с назначением - нежилое, с наименованием – гараж: с КН № 2003 года строительства, площадью 70,5 кв.м, с КН №, 1975 года строительства, площадью 23,4 кв.м.

Объект с КН № поставлен на кадастровый учет 28.09.2018, объект с КН № - 31.03.2022.

Указанные выше объекты были приобретены ФИО1 23 мая 2024 года по договору купли – продажи у ответчиков ФИО3 и ФИО2

Объекты с КН № и КН № учтены в границах земельного участка с КН №, категория земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования «под существующие индивидуальные гаражи», предоставленного в аренду ПГСК «Комета».

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 21.04.2010.

Ответчикам ФИО2 и ФИО3 принадлежит здание с назначением - нежилое, с наименованием - гараж, 1975 года строительства, площадью 39,9 кв.м, с КН №.

Объект с КН № поставлен на кадастровый учет 24.08.2018 и учтен в границах земельного участка с КН № (исходный земельный участок с КН № категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования «размещение гаражей для собственных нужд».

В рамках осуществления регионального государственного строительного надзора на основании задания Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области № СН-2/ЗД-139-2024 от 07.06.2024 проведено контрольное (надзорное) мероприятие в отношении гаражей, принадлежащих ответчику ФИО1

11.06.2024 составлен протокол осмотра, согласно которому при визуальном осмотре установлено, что по адресу: г. <адрес> на земельном участке с КН № располагаются объекты капитального строительства – комплекс гаражей.

Обследование проводилось в отношении объектов с КН № и КН №, расположенных в районе въезда в гаражное общество.

Установлено, что в месте расположения гаражей возведено единое двухэтажное здание. Материал внешних стен определить не представилось возможным, фасад оштукатурен. Обустроены: оконные и дверные проемы, гаражные ворота, плоская крыша. Здание расположено на бетонном фундаменте. Здание боковым фасадом справа примыкает к зданию администрации ПГСК «Комета». На момент выездного обследования на обследуемом объекте не осуществлялись строительные работы.

В ходе инструментального обследования проведены геодезические инженерные измерения специалистами ГБУ КО «ЦКОиМН» и установлено, что высота объекта составляет 6,5 м; отступ от границ земельного участка с юго-восточной стороны до здания – от 1,88 до 1,95 м; заступ части здания с северо-восточной стороны за границу земельного участка на 0,91 м.

В рамках осуществления регионального государственного строительного надзора на основании задания Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области № СН-2/ЗД-249-2024 от 16.09.2024 проведено контрольное (надзорное) мероприятие в отношении гаража, принадлежащего ответчикам ФИО2 и ФИО3

16.09.2024 составлен протокол осмотра, согласно которому при визуальном осмотре установлено, что гараж с КН № является частью единого нежилого здания, расположенного на земельных участках с КН № и с КН № Здание разноуровневое, 1-2 этажа, внешние стены оштукатурены, крыша односкатная. Здание является частью комплекса сблокированных гаражей ПГСК «Комета». Левая часть здания на месте расположения гаражей с КН № и с КН № представляет собой одноэтажный гаражный бокс с оборудованными гаражными секционными подъемными воротами со стороны ул. <адрес> Правая часть здания на месте гаража с КН № двухэтажная, оборудованы входные двери и оконные проемы.

В ходе инструментального обследования проведены геодезические инженерные измерения специалистами ГБУ КО «ЦКОиМН» и установлено, что высота объекта составляет 6,5 м; минимальный отступ от красной линии до обследуемого здания составляет 1,88 м; максимальный заступ северо-восточной части нежилого здания за границу земельного участка с КН № составляет 1,02 м.

18.06. 2024 и 24.09.2024 Министерством направлены в администрацию городского округа «Город Калининград» уведомления о выявлении самовольной постройки и документы, подтверждающие наличие таких признаков.

Материалами дела подтверждается существование ряда блокированных гаражей в границах ПГСК «Комета», в котором, в т.ч. располагались три спорных объекта – гаража (топографический план от 2009 года, карта (план) и межевой план от 2010 года, данные сервиса Google от 2020 года).

По ходатайству ФИО1 судом первой инстанции по делу была назначена и проведена судебная экспертиза, по результатам которой ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России составлено экспертное заключение № 46/6-2-25, 61/6-2-25 от 16.04.2025 (том № 3 л.д. 59-100).

Эксперту поручено определить площадь и фактическое расположение гаражей относительно границ земельных участков с КН № и №; подвергались ли спорные объекты реконструкции и соответствуют ли объекты после проведенных в отношении них работ требованиям строительных, санитарных и иным действующим нормам и правилам, техническим регламентам, требованиям пожарной безопасности, положениям градостроительного законодательства, иным требованиям технического характера, правилам землепользования и застройки, документации по планировке территории, имеется ли угроза жизни и здоровью граждан и третьих лиц, а также определить фактическое назначение объекта.

Экспертом установлено, что спорные объекты представляют собой единое нежилое здание, которое находится в границах двух земельных участков с КН № и №, за исключением части навеса размером 1,03 на 0,99. Местоположение гаражей по сведениям ЕГРН отличается от границ контура объекта исследования (единого нежилого здания).

Объект исследования является двухэтажным зданием, расположено на территории гаражного кооператива и было создано в результате реконструкции гаражей с КН №, №, №.

В ходе реконструкции снесены ранее существующие наружные несущие стены, перекрытия.

На дату осмотра изменены габариты здания по высоте в части увеличения.

Спорное единое строение является объектом капитального строительства, объект состоит из двух этажей, максимальная высота 6,5 м, используется в качестве автосервиса.

Экспертом сделаны выводы о том, что в результате реконструкции расположение фундаментов, несущих конструкций, ограждающих конструкций гаражей относительно рядов смежных гаражей и границ земельных участков с КН № и № не изменилось. Проведенные в объекте работы соответствуют строительным, санитарным требованиям и иным действующим нормам и правилам, техническим регламентам, требованиям пожарной безопасности.

Экспертом выявлено несоответствие спорного объекта градостроительным требованиям в части предельной высоты, которая по Правилам землепользования и застройки составляет 3,2 м.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

Применяя к ответчикам санкцию статьи 222 Гражданского кодекса РФ, суд исходил из того, что поскольку спорные объекты возведены с нарушением предельных параметров, установленных Правилами землепользования и застройки «Город Калининград», а именно в части высотности строений, сооружений (хранение автотранспорта, размещение гаражей для собственных нужд) и превышает установленную высоту в 3,2 м, спорные гаражи являются самовольными постройками.

Доводы стороны ответчиков о соответствии спорных строений после проведения в отношении них работ по реконструкции действующим строительным, противопожарным, санитарным и другим техническим нормам и правилам, об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, были признаны судом несостоятельными с указанием на то, что выявленные нарушения градостроительных требований в части высоты строений, а также в части пересечения границ участка с КН № являются существенными.

В ходе рассмотрения дела сторона ответчиков выражала согласие с необходимостью демонтажа навеса размером 1,03 м на 0,99 м для устранений пересечений с границами участка и готовностью проведения соответствующих работ.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о самовольности возведения спорных строений и необходимости применения к ответчикам санкции в виде сноса или приведения спорных строений в соответствии с требованиями Правил землепользования и застройки.

Согласно п. 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, при наличии у строения хотя бы одного из указанных в норме квалифицирующих признаков, оно является самовольной постройкой.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Из указанных норм права следует, что обязанность по сносу или приведению в соответствии самовольной постройки представляет собой санкцию за правонарушение, состоящее, в том числе в нарушении норм, регулирующих предоставление земельного участка и его застройку. К признанию постройки самовольной может приводить, в частности, возведение объекта с нарушением нормативных ограничений градостроительной деятельности, определяющих допустимые параметры построек.

В силу статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Установление правового режима использования земель, ограничение прав собственников земельных участков, как и иных категорий землепользователей, обусловливается необходимостью соблюдения прав и законных интересов иных лиц, а также обеспечения публичных (государственных, общественных) интересов, выражающихся в защите основ конституционного строя, окружающей среды, нравственности, здоровья, государственной безопасности (части 2, 3 статьи 36, часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, подпункты 8, 10, 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки или приведение ее в соответствие с установленными правилами, нормами входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Согласно положениям статей 1, 30, 38, 55 Градостроительного кодекса РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458).

Решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017 № 339 утверждены Правила землепользования и застройки городского округа "Город Калининград".

Постановлением Правительства Калининградской области от 28.01.2022 № 39 в Правила землепользования и застройки городского округа "Город Калининград", утвержденные решением городского Совета депутатов Калининграда от 25 декабря 2017 года № 339 были внесены изменения.

Согласно карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», земельный участок, в границах которого расположены спорные гаражи, отнесен к территориальной зоне П-4 – коммунально-складская зона, в которой в соответствии с градостроительным регламентом в качестве основных разрешенных видов использования земельных участков предусмотрено размещение гаражей как отдельно стоящих, так и гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющих общие с ними крышу, фундамент и коммуникации.

Согласно таблице 85 - Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (П-4) значение предельных параметров максимальной высоты зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке с видом разрешенного использование «хранение автотранспорта, размещение гараже для собственных нужд» составляет 3,2 м.

Доводы стороны истца о нарушении ответчиками градостроительных норм и правил в части превышения допустимой высоты зданий, нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения дела. Соблюдение градостроительных требований является обязательным для владельцев объектов при проведении работ по возведению строений или их реконструкции.

Доводы стороны ответчиков о соответствии спорных гаражей требованиям строительных, пожарных и иных норм и правил, об отсутствии угрозы жизни и здоровью при их эксплуатации, не опровергают выводы суда первой инстанции об отнесении спорных объектов к самовольным постройкам, реконструкция которых проведена без соблюдения градостроительных норм в части высотности здания, и о необходимости применения к ответчикам санкции, установленной положениями ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 3 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Соответственно, реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (абз. 6 п. 4 ст. 85 ЗК РФ).

Анализ приведенных положений указывает на то, что в каждом конкретном случае при возведении либо реконструкции объекта капитального строительства необходимо соблюдение функционального назначения возводимой постройки целевому назначению и разрешенному использованию имеющегося земельного участка.

По результатам проведенной по делу экспертизы было установлено, что реконструированные спорные объекты не соответствуют требованиям Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» в части соответствия максимальной высоты (3,2 м), поскольку высота объектов исследования составила 6,5 м (5,6 м в минимальном возвышении).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, руководствуясь изложенными выше нормами права пришел к верному выводу, что спорные объекты капитального строительства являются самовольным, в связи с чем, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа администрации в удовлетворении требований о сносе объектов или приведении объектов в соответствии с регламентированными параметрами.

Доводы стороны ответчиков о проведенной реконструкции и возведении спорных объектов указанной этажности до 28.01.2022, то есть до внесения изменений в Правила землепользования и застройки в части ограничений высоты строений, были правильно отклонены судом первой инстанции с указанием на отсутствие в деле доказательств, подтверждающих существование объектов в реконструированном виде в части высоты – 6,5 м (5,6 м в минимальном возвышении) до внесения соответствующих изменений.

Как следует из материалов дела, после проведенных работ по реконструкции, в отношении спорных объектов были составлены технические планы, из содержания которых следует, что все изменения о площади и этажности объектов датированы 2024 годом.

В техническом плане на здание гаража с КН № который был составлен 27.11.2024, указано об увеличении площади до 87,4 кв.м, этажей – до двух этажей.

В техническом плане здания, образованного в результате объединения исходных зданий с КН № и №, указано, что объединение зданий завершено в 2024 году.

Таким образом, доводы стороны ответчиков о завершении работ по реконструкции в 2021 году опровергаются указанными выше документами, составленными в отношении спорных объектов с согласия и ведома самих ответчиков.

С учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия не усматривает оснований для назначения по делу дополнительной экспертизы для установления периода завершения работ по реконструкции спорных объектов, на чем настаивала сторона ответчиков в суде апелляционной инстанции. В удовлетворении заявленного ходатайства следует отказать.

Принятое по делу судебное постановление вынесено на основании правильно определенных юридически значимых обстоятельств, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, вследствие чего основания для его отмены по доводам апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

В удовлетворении ходатайства представителя ФИО2, ФИО1 – ФИО4 о назначении по делу дополнительной экспертизы – отказать.

Решение Центрального районного суда г. Калининграда от 06.06.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22.12.2025.

Председательствующий

Судьи