Решение № 2-2109/2020 2-2109/2020~М-953/2020 М-953/2020 от 27 июля 2020 г. по делу № 2-2109/2020

Дело №г.


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Балашихинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Гришаковой Н.Б.,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

при участии истца ФИО1, представителе истца ФИО4, представителе третьего лица ФИО7 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора договором участия в долевом строительстве, признании права собственности,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2, указывая на то, что заключил с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор №№ купли-продажи квартиры, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, <адрес><адрес> на следующих условиях: срок регистрации права собственности на ФИО2 – в течение пяти дней после окончания строительства дома, но не позднее первого ДД.ММ.ГГГГ (пункты 2.1.1 и 2.1.2 Договора). Стоимость квартиры составляет 2500000 руб. 00 коп. Указанная сумма оплачивается ФИО1 как аванс в обеспечение выполнения предварительного договора 2000000 руб. 00 коп. в срок до ДД.ММ.ГГГГ 500000 руб. 00 коп. до ДД.ММ.ГГГГ Указанная сумма является окончательной и изменению не подлежит (пункты 2.2, 3.1-3.3 Договора). Стороны обязуются заключить основной договор в течение одного месяца после государственной регистрации права собственности Продавца (пункт 1.4 Договора). Свои обязательства по вышеуказанному договору ФИО1 выполнил в полном объеме. Им произведена оплата в сумме 2000000 руб. 00 коп. ДД.ММ.ГГГГ а также 500000 руб. 00 коп. ДД.ММ.ГГГГ непосредственно ФИО2, что подтверждается расписками написанными собственноручно ответчиком. Обязательства со стороны ФИО2, установленные пунктами 1.4, 2.1.1. и 2.1.2 Договора, не выполняются, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Фактически предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ №ПД № заключенный между сторонами, является договором участия в долевом строительстве и к нему должны быть применены требования ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ. №214-ФЗ и Закона РФ от 07.02.1992г. № «О защите прав потребителей», так как предусматривает осуществление финансирования строительства многоквартирного дома и приобретения в нем собственность жилого помещения для личных, семейных нужд без цели использования в предпринимательской деятельности. Фактически функции застройщика по договору выполняет ФИО2, который получил официально разрешение на строительство указанного дома в установленном законом порядке. Стороны фактически договорились, что ФИО1 осуществляет финансирование строительства жилого <адрес>, расположенного <адрес>. <адрес> в сумме 2500000 руб. 00 коп. и приобретает в указанном доме в собственность <адрес>. В настоящее время дом построен, квартира в фактическом владение истца не находится. У истца нет сомнений, что спорная квартира построена и может использоваться для проживания.

С учетом уточненного иска, истец просит суд признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ. №№ заключенный между ФИО2 и ФИО1, договором участия в долевом строительстве, по которому ФИО2 выполняет функции застройщика жилого <адрес>, расположенного на журавлиной улице д. <адрес>, а ФИО1 является участником долевого строительства и осуществляет финансирование строительства жилого <адрес>, расположенного <адрес><адрес> в сумме 2500000 руб. 00 коп. и приобретает в указанном доме в собственность <адрес>. А также признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д. 68-70).

В судебном заседании истец, представитель истца исковые требования, с учетом уточнений, поддержали.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, имеется заявление о рассмотрение дела в ее отсутствие, против удовлетворения иска ФИО1 не возражает (л.д. 104, 107).

Представитель третьего лица – представитель управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ФИО7 в судебное заседание явился, против иска возражал. Письменные возражения приобщены к материалам дела (л.д. 116-119).

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, определил слушать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают, в числе иного, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Защита гражданских прав осуществляется путем, в числе иных, признания права; иными способами, предусмотренными законом, что предусмотрено ст. 12 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в числе иных, право собственности.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Исходя из положений ст.ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ, если иное не установлено ГК РФ. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из положений ст.ст. 424-425, 432, 434 ГК РФ следует, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, как это следует из п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Из положений ст.ст. 554-556 ГК РФ следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч. 2 ст. 1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 2 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ под застройщиком понимается хозяйственное общество, а также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О статусе столицы Российской Федерации».

Как следует из положений ст. 4 названного выше Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что ФИО1 заключил с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. предварительный договор №№ купли-продажи квартиры, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> на следующих условиях: срок регистрации права собственности на ФИО2 – в течение пяти дней после окончания строительства дома, но не позднее первого квартала 2015г. (пункты 2.1.1 и 2.1.2 Договора). Стоимость квартиры составляет 2500000 руб. 00 коп. Указанная сумма оплачивается ФИО1 как аванс в обеспечение выполнения предварительного договора 2000000 руб. 00 коп. в срок до ДД.ММ.ГГГГ 500000 руб. 00 коп. до ДД.ММ.ГГГГ Указанная сумма является окончательной и изменению не подлежит (пункты 2.2, 3.1-3.3 Договора). Стороны обязуются заключить основной договор в течение одного месяца после государственной регистрации права собственности Продавца (пункт 1.4 Договора). (л.д. 8-10).

Свои обязательства по вышеуказанному договору ФИО1 выполнил в полном объеме.

Им произведена оплата в сумме 2000000 руб. 00 коп. 25.12.2014г., а также 500000 руб. 00 коп. 01.02.2015г. непосредственно ФИО2, что подтверждается расписками написанными собственноручно ответчиком (л.д. 13-14).

Ответчик ФИО2 исковые требования ФИО1 признал в полном объеме.

В соответствии со ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В данном случае оснований для принятия признания иска ответчиком не имеется, поскольку такое признание иска нарушит права и интересы третьего лица, в связи с нижеследующим.

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО7 (третье лицо) и ФИО2 был заключен Договор присоединения к договору простого товарищества на строительство жилого дома, предметом которого являлось участие ФИО7 в строительстве <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес><адрес> (л.д.90-95).

Вклад в строительство, согласно п.2 указанного договора присоединения составил 3200000 руб. 00 коп.

Таким образом, поскольку ФИО7 заключил с ответчиком Договор присоединения к Договору простого товарищества на строительство жилого дома, и оплатил его полную стоимость до заключения договора между ФИО1 и ответчиком, с конца 2013г. пользуется спорной квартирой на правах собственника, договор между ФИО7 и ФИО2 не расторгался и не признавался недействительным, требования ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора договором участия в долевом строительстве, признании права собственности, удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора договором участия в долевом строительстве, признании права собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Балашихинский городской суд <адрес> в течение месяца.

Судья Н.Б.Гришакова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Н.Б.Гришакова