Решение № 2-212/2019 2-212/2019~М-160/2019 М-160/2019 от 24 сентября 2019 г. по делу № 2-212/2019

дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2019 года г.Полесск

Полесский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Щелковой З.М.,

при секретаре Бабуриной А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежной суммы, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежной суммы в размере 485000 рублей, уплаченной по договору купли-продажи, судебных расходов в сумме 8050 рублей, указывая в обоснование своих требований, что ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик заключили договор купли-продажи в отношении принадлежащей ответчику на праве собственности жилой комнаты №, общей площадью 12,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, ком.77, кадастровый №. В п.3 Договора стороны согласовали цену квартиры в размере 485000 рублей, которая была передана истцом ответчику при подписании договора купли-продажи. В тот же день истец обратился в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о регистрации перехода к нему права собственности на комнату. Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации права было отказано, поскольку данная жилая комната не является обособленным объектом недвижимости в составе многоквартирного <адрес>, а входит в состав коммунальной <адрес>, следовательно, имеет статус комнаты в коммунальной квартире, в связи с чем, в соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ, ответчик должна была до заключения спорного договора купли-продажи в письменном виде уведомить собственников других комнат о намерении и условиях продажи своей комнаты, что ответчиком не было сделано. Впоследствии истцом в судебном порядке был оспорен отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности, но решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано в удовлетворении заявленных требований. Поскольку до настоящего времени переход права собственности на спорный объект недвижимости не произведен, в силу условий заключенного договора (п. 10) и норм действующего гражданского законодательства, истец вынужден обратиться в суд с указанным иском.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования полностью поддержал, дополнительно пояснив, что до подачи искового заявления он предпринял меры по урегулированию спора в досудебном порядке, направил почтовым отправлением в адрес ответчика претензию с предложением в срок до ДД.ММ.ГГГГ расторгнуть договор купли-продажи комнаты, возвратить ему уплаченную цену, но к указанной дате ответчик на претензию не ответила, почтовое отправление службой почтовой связи возвращено истцу по истечении срока хранения корреспонденции. В настоящее время ответчик уклоняется от контактов с истцом, никаких мер по урегулированию спора не предпринимает, при последнем телефонном разговоре сообщила, что находится за пределами Калининградской области, приехать не может.

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебном заседании не участвовала, в письменном заявлении просила не рассматривать дело в ее отсутствие, посредством телефонной связи сообщила о несогласии с иском, при этом не отрицала, что действительно до заключения договора купли-продажи не уведомляла в письменном виде собственников других комнат о намерении продажи своей комнаты, поскольку не знала об этом, о том, что переход права собственности на комнату не произведен ей не было известно, поскольку она давно находится за пределами Калининградской области, выехать не может, возвратить денежные средства не имеет финансовой возможности.

Привлеченные в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Росреестра по Калининградской области, а также собственники других комнат в коммунальной квартире: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, Круг Г.А., ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42 о дате и времени рассмотрения дела уведомлены надлежаще, в судебном заседании не участвовали, ходатайств об отложении рассмотрения дела, возражений на иск не представили.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся ответчика, третьих лиц.

Суд, заслушав истца, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с абз.1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.2 ст.223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч.6 ст.42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п.2 ст.246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 250 ГК РФ закреплено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

При этом в силу п.2 ст.250 ГК РФ, обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, возложена именно на продавца доли.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу абз.1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений) (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Абз. 3 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Абз. 1 п.1 ст.24 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Согласно абз. 10 п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как установлено, ФИО2 являлась собственником комнаты № в общежитии, общей площадью 12,9 кв.м., кадастровый №, расположенной на 4 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Государственная регистрация её права собственности на данную комнату произведена ДД.ММ.ГГГГ (номер государственной регистрации №), что подтверждается выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № №, выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, кадастровым паспортом помещения, свидетельством о государственной регистрации права 39-АА №, выданным ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продала в собственность покупателя указанную выше комнату, а покупатель её купил за цену и на условиях, установленных договором (л.д.9-16).

Согласно п. 3 Договора продавец продал комнату за 485000 рублей, которые покупатель полностью выплатил продавцу до подписания договора, поскольку из содержания договора усматривается, что договор является одновременно распиской продавца в получении от покупателя денежных средств.

Ответчиком ФИО2 не оспаривается получение от ФИО1 цены комнаты в размере 485000 рублей.

В п.10 Договора продавец и покупатель согласовали условие о том, что в случае отказа в государственной регистрации перехода прав собственности, расторжения договора сторонами, стороны возвращают друг другу все полученное по договору.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 были поданы документы в Управление Росреестра по Калининградской области для государственной регистрации его права собственности на спорную комнату, а именно, заявление о государственной регистрации, договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором в адрес ФИО1 направлено уведомление № о приостановлении государственной регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации права ФИО1 было отказано, согласно сообщению № от ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которого следует, что основанием для принятия такого решение послужили сведения, полученные в порядке межведомственного обмена информацией о том, что спорная жилая комната не является обособленным помещением в многоквартирном доме, а входит в состав коммунальной <адрес> в <адрес>, то есть, является комнатой в коммунальной квартире, вследствие чего должны были соблюдаться положения ч.6 ст.42 ЖК РФ, п.1 и п.2 ст.250 ГК РФ, согласно которым, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец комнаты в силу п.2 ст.250 ГК РФ обязана была в письменной форме уведомить остальных собственников комнат коммунальной квартиры о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий, однако покупатель комнаты при подаче заявления о государственной регистрации не представил доказательства исполнения продавцом упомянутой обязанности.

Отказ в государственной регистрации перехода права собственности на спорную комнату истец обжаловал в суд путем подачи административного иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 15 ноября 2016 года административный иск ФИО1 о признании незаконным отказа в государственной регистрации права оставлен без удовлетворения. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Статьей 61 ГПК РФ определено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из содержания вышеуказанного решения суда следует, что спорная комната отвечает признакам комнаты в коммунальной квартире и судом достоверно установлен факт того, что комната № входит в состав коммунальной <адрес> в <адрес>, к жилым помещениям специализированного жилищного фонда не отнесена, следовательно, сделка по ее отчуждению подлежала совершению с учетом положений п. 6 ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 ГК РФ, что не было соблюдено.

Согласно справке Калининградского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ № Ф-39/2061/2, в состав коммунальной <адрес> общей площадью 850,5 кв.м., жилой – 622,1 кв.м., расположенной в <адрес> в <адрес>, помимо спорной комнаты №, также входят следующие комнаты: №№,40,41,42,43,44,45,46а,46б,47,48,49,50,51,52,53,54,54а,55,56,57,58,59,60,61,62,63,64,65а,65в,66,67,68,69а,70,71,72а,72б,73а,74а,75,76,78.

Как установлено, до подачи истцом данного иска и до настоящего времени спор между истцом и ответчиком в добровольном порядке не урегулирован.

При заключении спорного договора купли-продажи ФИО2 указала своё место жительства: <адрес>.

Регистрация ответчика по месту жительства по указанному адресу с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время подтверждается адресной справкой, а также сообщением начальника отделения по вопросам миграции ОП по <адрес> МО МВД «Гвардейский» от ДД.ММ.ГГГГ №.

Как установлено судом и следует из материалов дела, до подачи искового заявления истец предпринял меры по урегулированию спора в досудебном порядке, направил почтовым отправлением в адрес ответчика претензию с предложением в срок до ДД.ММ.ГГГГ расторгнуть договор купли-продажи комнаты, возвратить ему уплаченную цену. К указанной дате ответчик на претензию не ответила, почтовое отправление почтовой службой возвращено истцу по истечении срока хранения корреспонденции. Сведениями о каком-либо другом месте жительства или нахождения ответчика истец не располагал.

Ответчиком ФИО2 (продавец) добровольно принято решение о заключении договора купли-продажи комнаты на условиях, согласованных с ФИО1 (покупатель), в том числе о том, что в случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, расторжении договора сторонами, стороны возвращают друг другу всё полученное по договору (п.10 Договора).

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств и вышеприведенных правовых норм, суд считает исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Поскольку исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме, в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, с ответчика необходимо взыскать в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 8050 рублей, что подтверждается чеком-ордером ПАО Сбербанк России от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества - комнаты №, общей площадью 12,9 кв.м., кадастровый №, расположенной на 4 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, ком. 77, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, денежные средства в размере 485000 (четыреста восемьдесят пять тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, в возмещение судебных расходов 8050 (восемь тысяч пятьдесят) рублей.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Полесский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 30 сентября 2019 года.

Судья: подпись З.М.Щелкова