Решение № 3А-137/2018 3А-137/2018 (3А-276/2017;) ~ М-252/2017 3А-276/2017 М-252/2017 от 20 мая 2018 г. по делу № 3А-137/2018

Дело №3а-137/2018


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

21 мая 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания Федчун Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению административного истца ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, площадью 6 659 158 кв.м., по адресу: <адрес>, и установления равной рыночной стоимости в размере 2 997 000 рублей,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, и установления в размере равном рыночной стоимости.

В обоснование своих требований истец ФИО1 указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 6 659 158 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>.

По сведениям филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № утверждена по состоянию на 10 октября 2012 года в сумме 11 176 899,68 рублей, которую он считает завышенной.

Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 26 октября 2017 года №204-17, выполненному ООО «Лидер Инвест», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № определена в размере 2 997 000 рублей.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает рыночную стоимость. Это обстоятельство влечёт увеличение налоговых обязательств по уплате налога на имущество физических лиц, чем нарушаются права и законные интересы административного истца.

Он просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 6 659 158 кв.м., по адресу <адрес>, в размере равном рыночной стоимости в сумме 2 997 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 пояснил, что он исковые требования поддерживает в полном объёме, просит установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости указанной в Отчёте об оценке от 26 октября 2017 года №204-17 выполненном ООО «Лидер Инвест». Он не согласен с заключением от 15 марта 2018 года на Отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 26 октября 2017 года №204-17, просит назначить повторную экспертизу, поставив на разрешение тот же вопрос, который ставился на разрешение эксперту ООО «Оценка собственности».

Представитель правительства Амурской области ФИО3 пояснила, что Отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 26 октября 2017 года №204-17 не соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, так как оценщиком нарушен п.5 ФСО №3. Оценщик в Отчёте при корректировке на местоположение не обосновал применение коэффициента, зависящего от урожайности по сое; при корректировке на удобство подъездных путей не обосновал применение коэффициента, зависящего от удобства подъездных путей. В Отчёте второй аналог предлагался к продаже в августе 2011 года, третий аналог – в мае 2011 года, а дата оценки – октябрь 2012 года, в связи с чем, необходимо было ввести корректировку на дату продажи. Она полагала возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере его рыночной стоимости 8 856 680,00 рублей определённой экспертом ООО «Оценка собственности» в экспертном заключении от 15 марта 2018 года.

Представитель Управления Росреестра по Амурской области ФИО4 в письменном отзыве не возражала против удовлетворения требований административного истца, просила рассмотреть настоящее дело без участия представителя.

Представитель администрации Ивановского района Амурской области ФИО5 в письменном отзыве не возражал против удовлетворения требований административного истца, разрешение вопроса о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело без участия представителя.

Представитель администрации Березовского сельсовета, административный истец ФИО1 в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым №, по адресу: <адрес>.

По состоянию на 10 октября 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № установлена в размере 11 176 899,68 рублей.

Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 26 октября 2017 года №204-17, выполненному ООО «Лидер Инвест», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № определена в размере 2 997 000 рублей.

Из заключения эксперта ООО Оценка собственности» от 15 марта 2018 года следует, что Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 26 октября 2017 года №204-17 выполненный ООО «Лидер Инвест» не соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки – нарушены п. 11 «а» разд. 5 ФСО № 7, п. 5 разд. 2, п. 11 разд. 4 ФСО № 3.

Экспертом ООО «Лидер Инвест» рассчитана рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым №, которая определена в размере 8 856 680 рублей.

Изучив материалы дела, исковые требования ФИО1, изложенные в его административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании представителя административного истца ФИО2, представителя правительства Амурской области ФИО3, другие материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст.245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст.400 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 401 настоящего Кодекса.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (ч.1 ст.402 НК РФ).

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учётом особенностей, предусмотренных настоящей статьёй (ч.1 ст.403).

Предметом требований ФИО1 является пересмотр кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №.

Согласно ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (в ред. от 21.07.2014 №225-ФЗ), в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, и её оспаривание в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но и в случае установления рыночной стоимости объекта недвижимости, определения кадастровой стоимости объекта недвижимости исходя из его рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.1 ст.248 КАС РФ).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п.15 ст.20 КАС РФ, подаётся в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ.

Согласно ст.24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (п.п.2 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28).

В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьёй 64 настоящего Кодекса.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчёт, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (ч.2 ст.246 КАС РФ).

В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 26 октября 2017 года №204-17, выполненный ООО «Лидер Инвест», как документ, содержащий сведения доказательственного значения, представленный административным истцом, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым №, по адресу: <адрес>.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из постановления Правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области» от 26 сентября 2012 года №535, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу, были внесены в государственный кадастр недвижимости в результате массовой оценки недвижимости.

Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости кадастровой оценки.

Следовательно, установление рыночной стоимости полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, суд проверяет отчёт независимого оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В соответствии с п.24 Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Объём исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (раздел V. Анализ рынка. ФСО №7).

При исследовании в судебном заседании Отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым № от 26 октября 2017 года №204-17, выполненного ООО «Лидер Инвест», на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки по ходатайству представителя правительства Амурской области судом была назначена судебная экспертиза в области оценочной деятельности указанного Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости, проведение которой поручено ООО «Оценка собственности».

В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (далее – Закон №73-ФЗ) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьёй 41 указанного Закона №73-ФЗ установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действие Закона №73-ФЗ распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО «Оценка собственности».

На разрешение эксперта ООО «Оценка собственности» судом поставлены вопросы: о проверке Отчёта №204-17 на соответствие требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО «Оценка собственности» от 15 марта 2018 года на Отчёт об оценке спорного объекта недвижимости от 26 октября 2017 года №204-17 не соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки – нарушены п. 11 «а» разд. 5 ФСО № 7, п. 5 разд. 2, п. 11 разд. 4 ФСО № 3.

В Отчёте об оценке от 26 октября 2017 года №204-17 представлены не корректные источники информации, что не позволяет сделать правильные выводы об их достаточности и достоверности; не представлены копии соответствующих материалов - скриншоты объявлений о продаже земельных участков; информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом после даты проведения. На основании указанных источников в дальнейшем в отчете при расчете стоимости объекта оценки вводятся корректировки на состояние рынка (стр. 35), что вводит в заблуждение пользователей отчета. Используя сравнительный подход на стр.36 Отчёта оценщик вводит понижающую корректировку на удобство подъездных путей в размере 40,0%, при этом не указан источник получения этой информации.

В заключении эксперта ООО «Оценка собственности» от 15 марта 2018 года на Отчёт об оценке от 26 октября 2017 года №204-17 экспертом рассчитана рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым №, которая определена в размере 8 856 680 рублей.

Квалификация эксперта ООО «Оценка Собственности» Ф.И.О.1 соответствует требованиям ст.13 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ. Эксперт ООО «Оценка собственности» Ф.И.О.1 является членом Некоммерческого партнёрства «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки», индивидуальный опыт оценочной деятельности составляет 12 лет.

Оценивая экспертное заключение эксперта ООО «Оценка собственности» на Отчёт от 26 октября 2017 года №204-17 об оценке объекта недвижимости: земельный участок площадью 6 659 158 кв.м., кадастровый №, суд находит его допустимым доказательством, отвечающим требованиям ст.59 КАС РФ, полученным судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Исследования проведены объективно, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме, что соответствует положениям п.1 ст.8 ФЗ Закона №73-ФЗ, а также федеральному законодательству в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 г. № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца, оспаривая экспертное заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, не представил суду доказательства, которые могли бы поставить под сомнение выводы эксперта ООО «Оценка собственности» приведённые в заключении эксперта от 15 марта 2018 года на Отчёт об оценке от 26 апреля 2017 года №204-17. Заявленное в судебном заседании ходатайство о назначении по настоящему делу повторной судебной экспертизы в области оценочной деятельности суд отклоняет по основаниям, изложенным в отдельном определении суда.

Таким образом, оценив экспертное заключение от 15 марта 2018 года, суд находит возможным определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 10 октября 2012 года в размере 8 856 680,00 рублей рассчитанную экспертом ООО «Оценка собственности».

В силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.

Согласно п.25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28 датой подачи заявления физическим лицом о пересмотре кадастровой стоимости считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

ФИО1 обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 02 ноября 2017 года.

Руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 6 659 158 кв.м., по адресу: <адрес>, и установить в размере рыночной стоимости в сумме 8 856 680,00 рублей (восемь миллионов восемьсот пятьдесят шесть тысяч шестьсот восемьдесят), 00 рублей по состоянию на 10 октября 2012 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № считать 02 ноября 2017 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, площадью 6 659 158 кв.м., по адресу: <адрес>, в соответствии со ст.35 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Н. Косарев