Апелляционное определение № 33-1739/2026 от 2 марта 2026 г.

Судья Ишхнели Е.С. УИД 39RS0011-01-2025-000487-37

Дело № 2-1030/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



№ 33-1739/2026
03 марта 2026 года
г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Никифоровой Ю.С.,

судей Харитоненко Н.О., Теплинской Т.В.,

при секретаре Поляковой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО <данные изъяты>» на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 20 октября 2025 г. по иску ООО <данные изъяты> к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг,

заслушав доклад судьи Харитоненко Н.О.,

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ между ООО <данные изъяты>» и ФИО1 был заключён договор управления апартаментами, расположенными по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктом 7.3 указанного договора собственник помещения обязался не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов, необходимых для обеспечения объекта (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение). Тем же пунктом предусмотрено, что при нарушении условий договора оплата коммунальных услуг производится в двойном размере.

ФИО1 обязанность по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями не исполнила. В связи с этим, ООО «<данные изъяты> с ДД.ММ.ГГГГ производило начисление платы за коммунальные услуги по повышающему коэффициенту, установленному договором.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорные апартаменты перешло от ФИО1 к ФИО2 на основании договора дарения.

Ссылаясь на то, что ответчики не исполнили обязанность по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями, с учётом уточнений, ООО <данные изъяты>» просил взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 задолженность по оплате коммунальных услуг в общей сумме 122 216 руб. 27 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 787 руб.

Решением суда от 20 октября 2025 г. исковые требования ООО «<данные изъяты> оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель ООО <данные изъяты>» просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новый акт, которым удовлетворить исковые требования. Полагает, что суд неверно определил юридически значимые обстоятельства, неправильно применил нормы материального права. Ссылается на то, что заключенный договор на управление апартаментами от ДД.ММ.ГГГГ является действующим, сторонами не расторгался, ФИО1 продолжает оплачивать оказываемые обществом услуги. Выводы суда о том, что договор прекратил свое действие, в связи с продажей апартаментов иному лицу, сделаны за пределом исковых требований, так как такие требования ответчиками не предъявлялись. Считает, что истец не обязан доказывать наличие убытков по требованию о взыскании неустойки. Правомерно определив, что положения п.7.3 договора рассматриваются истцом как мера ответственности (неустойка) за несвоевременное заключение ответчиками прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями, суд не применил к спорным правоотношениям положения ч.1 ст. 330 ГК РФ. Полагает, что обязанность собственника помещения в здании гостиницы после регистрации права собственности нести расходы по его содержанию, включая содержание общего имущества в этом здании, возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений с УК или ТСЖ. В связи с изложенным, обязанность по содержанию апартаментов на условиях и тарифах, установленных договором, возникла у ФИО2 с момента регистрации права собственности вне зависимости от акцепта и волеизъявления на вступление в договор.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Как следует из материалов дела, на основании договора об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принадлежало на праве собственности нежилое помещение общей площадью 43,9 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>

Указанное нежилое помещение располагается в нежилом здании (гостинице) <данные изъяты>», которое построено застройщиком ООО <данные изъяты>» ( разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ).

Указанное нежилое помещение на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ перешло в собственность ФИО2 Кроме того, с указанной даты за ответчиком зарегистрировано право собственности на нежилые помещения П42 и П22, расположенные в подземном этаже <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО <данные изъяты>» и ФИО8 был заключён договор управления апартаментами и другими нежилыми помещениями.

В соответствии с п. 7.3 указанного договора коммунальные услуги предоставляются собственникам апартаментов и иных нежилых помещений ресурсоснабжающими организациями на основании заключённых каждым собственником от своего имени договоров, содержащих условия о предоставлении коммунальных услуг. Собственник обязан заключить договоры на поставку коммунальных ресурсов (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение) с ресурсоснабжающими организациями не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В случае нарушения указанного срока оплата коммунальных услуг производится в двойном размере.

Между ООО «<данные изъяты>» и ресурсоснабжающими организациями (ОАО «Водоканал», МУП «Теплосеть» и др.) заключены договоры на поставку коммунальных ресурсов в нежилое здание (гостиница) по адресу: <адрес>

Ответчики ФИО1, ФИО2, собственники апартаментов в указанном нежилом здании, прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по оказанию коммунальных услуг не заключили, производят оплату коммунальных услуг в ООО <данные изъяты>».

Ссылаясь на то, что ответчики ФИО1 и ФИО2 не исполнили предусмотренную Договором управления обязанность и не заключили договоры на поставку коммунальных ресурсов (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение) с ресурсоснабжающими организациями, ООО <данные изъяты>» просил взыскать с ответчиков солидарно задолженность по коммунальным платежам за период с мая 2022 года по август 2025 года в двойном размере 122216, 27 руб.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 421, 432 ГК РФ, ст. ст. 153, 154, 157, 162 ЖК РФ, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 (далее - Правила), и исходил из того, что заключенный между прежним собственником ФИО8 и ООО «<данные изъяты> договор управления апартаментами и другими жилыми помещениями не является договором управления многоквартирным жилым домом, в связи с чем положения о переходе прав и обязанностей по договору к новому собственнику нежилого помещения на рассматриваемые правоотношения не распространяется. Новый собственник ФИО2 не выражал согласие на принятие условий по договору управления, не подписывал его, поэтому условия договора с прежним собственником к нему не применимы. Кроме того, суд учитывал, что действующее законодательство не предусматривает взыскание двойного тарифа по коммунальным услугам, как меру ответственности собственника жилья при не заключении договора на поставку коммунального ресурса.

С такими выводами суда судебная коллегия соглашается.

Частью 1 ст. 153 ЖК РФ определено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Поскольку ответчик ФИО1 не является собственником нежилого помещения апартаментов с ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ООО «<данные изъяты> заявлены за период с мая 2022 года по август 2025 года, являются верными выводы суда о том, что данный ответчик в исковой период не является лицом, обязанным к внесению платы за нежилое помещение и коммунальным услугам, в том числе, к уплате штрафных санкций, начисленных истцом за период, когда ответчик ФИО1 уже не являлась собственником недвижимости.

Вопреки доводам жалобы истца, правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований к новому собственнику недвижимости – ФИО2 у суда также не имелось.

ООО «<данные изъяты>» не является управляющей организацией, в установленном порядке избранной собственниками в нежилом здании по адресу: <адрес> истцом не доказано.

Вступившим в законную силу 21.05.2024 года решением Зеленоградского районного суда г. Калининграда от 25.01.2024 года (дело № 2-11/24) удовлетворены исковые требования ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 ООО <данные изъяты>», ФИО15 к ООО «<данные изъяты> о признании недействительными решений внеочередного собрания собственников помещений в гостинице по адресу: <адрес>, указанные в протоколах № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании данных протоколов, признанных судом недействительными, между ООО «<данные изъяты>» и собственниками нежилых помещений заключались договоры управления домом, устанавливались тарифы на обслуживание.

Ответчик по настоящему делу ФИО2 участвовал при рассмотрении гражданского дела № в качестве 3-го лица.

Судебный акт приобщен к материалам дела судебной коллегией как дополнительное доказательство, имеющее юридическое значение для разрешения спора.

Как верно указал суд, поскольку договор управления апартаментами и другими нежимыми помещениями, заключенный между прежним собственником ФИО1 и ООО <данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ не является договором на управление многоквартирным домом, его положения о переходе прав и обязанностей по договору управления (ст. 162 ЖК РФ) к новому собственнику жилья не применяются.

Из заявленных требований и доводов апелляционной жалобы следует, что истец ООО «<данные изъяты> рассматривает положения пункта 7.3 договора управления как меру ответственности (неустойку) за несоблюдение собственником обязанности заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Таким образом, правовая природа заявленных ООО «<данные изъяты> исковых требований о взыскании коммунальных платежей в двойном размере определяется положениями ч.1 ст. 330 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Так как ответчик ФИО2 в договорных отношениях с ООО «<данные изъяты>» не состоит, письменные условия о размере неустойки с ним не согласованы, правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом исковых требований к данному ответчику не имелось.

Поскольку неправильного применения или нарушения норм материального права и процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено, оснований предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого судебного постановления по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 20 октября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 марта 2026 года.