Апелляционное определение № 33-112/2026 33-7583/2025 от 13 января 2026 г.

Председательствующий: Кириенко И.С. № 33-112/2026

(33-7583/2025)

(№ 2-1415/2025 УИД 55RS0005-01-2025-001017-14)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Омск 14 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Чернышевой И.В.,

судей Лозовой Ж.А., Неделько О.С.

при секретаре Комкове И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 на решение Первомайского районного суда города Омска от 16 сентября 2025 года, которым постановлено:

«В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ООО «Сервис Бизнес 55» о признании незаключенным договора субаренды нежилых помещений от <...>, выселении из нежилых помещений, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.».

Заслушав доклад судьи Омского областного суда Чернышевой И.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ООО «Сервис Бизнес 55», указав, что он является арендатором нежилых помещений здания, расположенного по адресу: г. Омск, <...> на основании договора № <...> аренды здания от <...>.

<...> между истцом и ответчиком ФИО3 был подписан договор субаренды нежилых помещений. Предметом данного договора является передача во временное владение и пользование ответчика помещений.

Согласно п. 3.1. договора за пользование нежилыми помещениями ответчик обязан оплачивать истцу 88 620 рублей в месяц.

Согласно п. <...> договора № <...> аренды здания от <...> для заключения договора субаренды истец обязан получить письменное разрешение арендодателя на заключение договора субаренды.

Истец обратился к собственнику помещения с заявлением о выдаче разрешения на сдачу помещения в субаренду, однако такого разрешения арендодатель не выдал по настоящее время.

Стороны договора обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации подписанного договора, однако процедура государственной регистрации права субаренды на помещение была приостановлена ввиду отсутствия согласия собственника помещений на сдачу его в субаренду.

<...> истец направил в адрес ответчика требование об освобождении занимаемых помещений, но ответчик не исполнил законные требования истца и продолжает использовать помещения. При этом ответчики не оплачивают истцу оговоренную сумму аренды, а также не компенсируют расходы за использование коммунальных услуг. Таким образом, у ответчиков возникает неосновательное обогащение в виде экономии арендной платы.

С учетом уточнения требований истец, указывая ответчиками ФИО3, ФИО4, ООО «Сервис бизнес 55», просил признать незаключенным договор субаренды нежилых помещений от <...> Выселить ФИО3, ФИО4, ООО «Сервис бизнес 55» из нежилых помещений площадью 253,2 кв. м, №№ <...> на поэтажном плане здания с кадастровым номером № <...>, литера Б, расположенного по адресу: г. Омск, <...>. Взыскать с ФИО3, ФИО4, ООО «Сервис бизнес 55» в пользу ФИО2 в солидарном порядке неосновательное обогащение в сумме 265 860 рублей, а так же взыскать с ФИО3, ФИО4, ООО «Сервис бизнес 55» в солидарном порядке сумму неосновательного обогащения в размере арендной 88 620 рублей ежемесячно, начиная с <...> до момента фактического освобождения спорного помещения, взыскать с ФИО3, ФИО4, ООО «Сервис бизнес 55» в пользу ФИО2 в солидарном порядке проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <...> по <...> в сумме 4675,36 рублей, с продолжением начисления процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ до полного погашения задолженности на сумму долга в размере 177 240 рублей, расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании ФИО2, его представитель ФИО1, поддержал заявленные исковые требования, просил удовлетворить.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, их представитель ФИО5 в судебном заседании пояснил, что договор субаренды был заключен с истцом, об отсутствии согласия собственника на заключение договора субаренды истец не сообщал.

Представитель ответчика ООО "Сервис бизнес 55" ФИО6 пояснил, что ответчик данное помещение не занимает, осуществлял строительные подрядные работы в данном помещении, что подтверждается договором и платежными документами.

Представитель 3 лица АО «Банное хозяйство» ФИО7 с иском согласился.

Представители 3 лиц - Управления Росреестра по Омской области, Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, Администрация г. Омска, в судебное заседание не явились о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ФИО2 ФИО1 просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку оно постановлено с нарушением норм материального права, при неверной оценке доказательств, имеющихся в материалах дела.

Закон содержит прямое указание на то, что непрошедший государственную регистрацию договор является незаключенным.

Выводы суда о злоупотреблении правами со стороны истца сделаны судом необоснованно, поскольку взаимоотношения между ним и арендодателем по основному договору на права и обязанности ответчиков не влияют.

Именно действия ответчиков сводятся к злоупотреблению правом, которые препятствуют истцу в использовании им помещений и получению выгоды.

В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено об изменении исковых требований в части взыскания с ответчиков судебной неустойки, в принятии которого судом было отказано, однако отдельного определения об отказе в принятии уточненного заявления судом не выносилось, в решении суда о рассмотрении данного вопроса не указано. Вместе с тем, отказ в приятии уточненного искового заявления противоречит нормам материального и процессуального права. Судом не учтены положения ч. 1 ст. 308 Гражданского кодекса РФ, п. 28, 31,32 Постановления Пленума ВС РФ от <...> № <...> «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ».

Лица, участвующие в деле о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела в суд апелляционной инстанции не поступало.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения ФИО2, его представителя ФИО1, представителя ФИО3 ФИО6, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судом первой инстанции установлено, следует из материалов дела, что ФИО2 является арендатором, в том числе, нежилых помещений площадью № <...> на поэтажном плане здания с кадастровым номером № <...>, литера Б, расположенного по адресу: г. Омск, <...> на основании договора № <...> аренды здания от <...>, заключенного с МУП г. Омска «Банное хозяйство» (впоследствии преобразованное в АО «Банное хозяйство».

<...> между ФИО2 и ФИО3 был подписан договор субаренды нежилых помещений.

Предметом данного договора является передача во временное владение и пользование ответчика нежилых помещений общей площадью № <...> на поэтажном плане здания с кадастровым номером № <...>, литера Б, расположенного по адресу: г. Омск, <...>.

В соответствии с п. 3.1. договора, за пользование помещениями ответчик обязан оплачивать истцу ежемесячную оплату 88 620 рублей. Коммунальные услуги оплачиваются субарендатором отдельно.

Оплата производится арендатору не позднее 01 числа текущего месяца (п. 3.2 договора).

При подписании договора ответчик оплатил истцу сумму в размере 177 240 рублей - оплата за первый месяц аренды и обеспечительный платеж в соответствии с п. 3.3. договора.

В соответствии с п. <...>. договора № <...> аренды здания от <...>, заключенного между МУП г. Омска «Банное хозяйство» и ФИО2, для заключения договора субаренды, истец обязан получить письменное разрешение арендодателя на заключение договора субаренды.

Истец обратился к собственнику помещения с заявлением о выдаче разрешения на сдачу помещения в субаренду, однако такого разрешения арендодатель не выдал по настоящее время.

Стороны договора обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации подписанного договора, однако согласно уведомлению от <...> № <...>, выданному Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Омской области, процедура государственной регистрации права субаренды на помещение была приостановлена в виду отсутствия согласия собственника помещения на сдачу его в субаренду.

<...> истец направил в адрес ФИО3 требование об освобождении занимаемых спорных помещений, которое не было удовлетворено последней.

До настоящего времени спорные помещения ФИО3 не освобождены.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие наличие заключенного договора субаренды, то есть фактически между сторонами был исполнен указанный договор субаренды, который недействительным признан не был, от ответчика в пользу третьего лица МУП АО «Банное хозяйство» поступали платежи о возмещении коммунальных услуг по договору аренды № <...> за январь 2025 года по договору субаренды нежилых помещений <...>, внесенные ФИО3 за ФИО2, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для вывода о наличии неосновательного обогащения на стороне ответчиков и как следствие об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ФИО2 требований о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Судебная коллегия оснований согласиться с указанными выводами суда не находит в силу следующего.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В силу положений ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ч. 1,2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является арендатором нежилых помещений площадью № <...> на поэтажном плане здания с кадастровым номером № <...>, литера Б, расположенного по адресу: г. Омск, <...>, на основании договора № <...> аренды здания от <...>, заключенного с МУП г. Омска «Банное хозяйство» (впоследствии преобразованное в АО «Банное хозяйство»).

<...> между ФИО2 и ФИО3 был подписан договор субаренды нежилых помещений.

Предметом данного договора является передача во временное владение и пользование ответчика арендуемых ФИО2 вышеуказанных нежилых помещений.

Вместе с тем, по условиям п. <...>. договора № БХ-114/2024 аренды здания от <...>, заключенного между МУП г. Омска «Банное хозяйство» и ФИО2, для заключения договора субаренды, ФИО2 обязан получить письменное разрешение арендодателя на заключение договора субаренды, однако, как верно установлено судебным разбирательством, такое согласие от арендодателя ФИО2 получено не было, что явилось препятствием для регистрации договора субаренды в соответствующих органах регистрации.

При указанных обстоятельствах в силу требований, установленных положениями п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ исковые требования ФИО2 о признании спорного договора субаренды нежилых помещений незаключенным являются обоснованными, а выводы суда первой инстанции и доводы стороны ответчика об обратном по мотиву исполнения договора, с учетом информационного письма Президиума ВАС РФ от <...> № <...> ошибочными, поскольку государственная регистрация договора не была произведена по причине именно отсутствия согласия арендодателя АО «Банное хозяйство» на заключение договора субаренды, а не по причине уклонения стороны сделки от такой регистрации, что позволило бы ответчику осуществить защиту свои прав иным образом.

Сторонами не оспаривалось, что фактически имущество было передано в пользование ФИО3, находится в её пользовании до настоящего времени при отсутствии оплаты каких-либо платежей в пользу субарендодателя.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Из самого договора субаренды следует, сторонами не оспаривалось, что при подписании договора ответчик оплатил истцу 177 240 рублей - оплата за первый месяц аренды и обеспечительный платеж (п. 3.3. договора).

Доказательств внесения ФИО3 иных платежей за весь период пользования имуществом материалы дела не содержат и ей в порядке ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено.

Факт оплаты ФИО3 коммунальных услуг за используемые нежилые помещения не может свидетельствовать о заключенности договора субаренды, поскольку, как установлено судебным разбирательством, ФИО3 оплачивала используемые ею, а не истцом, ресурсы.

Принятие АО «Банное хозяйство» указанных платежей, при отсутствии их письменного согласия на заключение договора субаренды, и как следствие, невозможности его государственной регистрации не может свидетельствовать о заключенности договора.

С учетом установленных фактических обстоятельств признании договора субаренды незаключенным, на ФИО3 подлежит возложению обязанность освободить указанные нежилые помещения.

Доводы ответчика ФИО3 о недобросовестности поведения истца не могут быть признаны судебной коллегией состоятельными в силу следующего.

Согласно п. 1.2 договора субаренды, согласие МУП <...> «Банное хозяйство» на сдачу имущества в субаренду получено и представлено субарендатору, согласие является неотъемлемой частью настоящего договора.

Однако, такое согласие истцом при заключении договора субаренды ФИО3 не предъявлялось, отсутствие такого согласия послужило так же основанием для отказа в его государственной.

Вместе с тем указанное обстоятельство не послужило препятствием для подписания ФИО3 договора субаренды, передаче денежных средств.

После того, как сторонам договора стало очевидно отсутствие возможности осуществления государственной регистрации договора, истцом в адрес ФИО3 <...> было направлено требование об освобождении указанных нежилых помещений, последняя также не осуществила каких-либо действий ни по освобождению помещения, не предъявила каких-либо требований истцу, продолжив пользоваться помещение фактически на безвозмездной основе.

Вопреки доводам ФИО3, последней было известно о техническом состоянии передаваемых в субаренду помещений, поскольку они осматривались последней перед заключением договора, что ею не оспаривалось, а уже после его подписания составлялся акт, подписанный в том числе ею о ненадлежащем техническом состоянии помещений.

Кроме того, согласно актов обследования помещений, переданных в субаренду от <...> и от <...> комиссией в составе ФИО5, ФИО4, ФИО8, ФИО9, ФИО10 было установлено, что кровля здания имеет повреждения, имеются сквозные отверстия по всей площади кровли и по фасаду здания, система отопления не функционирует, отсутствует источник теплоснабжения, радиаторы отопления имеют течь, трубы отопления разорваны, электроснабжение, водоснабжение во всех помещениях отсутствует, водоотведение в неработоспособном состоянии, дверные проемы во всех помещениях не имеют дверей, оконные проемы в помещениях № <...>,4 не имеют оконных рам. Прилегающая территория вокруг здания заросла дикорастущей растительностью. Строительный и бытовой мусор на асфальтированной площадке и вокруг здания. Система пожарной сигнализации отсутствует, охрана огороженной территории отсутствует.

При этом, ФИО3 не была лишена возможности отказаться от подписания договора, освободить помещения и т.п. Однако никаких действий ею сделано не было.

С учетом поведения сторон сделки, у судебной коллегии отсутствуют основания полагать о недобросовестности истца.

Принятие последним на себя обязанности по передаче помещения в технически исправном состоянии носило формальный характер, поскольку сторона ответчика ссылалась на то обстоятельства, что начала приобретение строительных материалов для осуществления в помещениях ремонтных работ еще до подписания договора.

Кроме того, по условиям подписанного договора аренды возможность проведения работ во всяком случае подлежала согласованию с истцом и МУП г. Омска «Банное хозяйство».

Доводы ответчика ФИО3 о неуплате очередь ФИО2 арендных платежей по договору аренды АО «Банное хозяйство» не могут быть приняты во внимание, поскольку указанные обстоятельства не влияют на правоотношения с последней, поскольку не являются предметом настоящего спора, соответственно основанием для удовлетворения требований истца.

Поскольку факт пользования ФИО3 нежилыми помещения установлен судебным разбирательством, соответственно у неё возникла обязанность по оплате за пользование имуществом, следовательно с ФИО3 в пользу ФИО2 за период с <...> по <...> подлежит взысканию 1 152 060 руб. (из расчета: 88 620 руб. (ежемесячный платеж) х 14 месяцев – 88 620 руб. = 1 152 060 руб.).

Оснований для удовлетворения требований истца к ФИО4, ООО «Сервис бизнес 55» судебная коллегия не усматривает, поскольку правоотношений у ФИО2 возникали исключительно с ФИО3 Факт передача помещений ФИО3 в пользование иных лиц не порождает возможность предъявления требований к последним. Именно на ФИО3 должна быть возложена обязанность по оплате денежных средств истцу и освобождению помещений, в том числе от пользования лиц, которым оно было передано без законных оснований если такой факт имел место быть.

В силу положений ч. 1,3 ст. 395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Истцом заявлено о взыскании процентов в порядке ст. 395 Гражданского кодекса РФ с <...> по <...> с суммы 88 620 руб. в размере 1 474,58 руб. и с <...> по <...> с суммы 177 240 руб., с последующим начислением процентов до полного погашения задолженности на сумму долга 177 240 руб.

Учитывая условия договора субаренды о том, что оплата производится арендатору не позднее 01 числа текущего месяца, соответственно расчет процентов необходимо производить за период с <...> по <...>, размер которых составляет 1525, 57 руб. из расчета:

Сумма долга, включая НДС: 88 620,00 ?

Период начисления процентов: с <...> по <...> (30 дн.)

период

дн.

дней в году

ставка, %

проценты, ?

<...> – <...>

29

366

21

1 474,58

<...> – <...>

1
365

21

50,99

Сумма процентов: 1 525,57 руб.

Поскольку суд апелляционной инстанции не может выйти за пределы заявленных требований, соответственно с ответчика ФИО3 в пользу ФИО2 подлежат взысканию проценты по ст. 395 Гражданского кодекса РФ за период с <...> по <...> в размере 1 474,58 руб., а также за последующий период с <...> по <...> в размере 34 972,12 руб. из расчета:

Сумма долга, включая НДС: 177 240,00 ?

Период начисления процентов: с <...> по <...> (378 дн.)

период

дн.

дней в году

ставка, %

проценты, ?

<...> – <...>

158

365

21

16 111,84

<...> – <...>

49

365

20

4 758,77

<...> – <...>

49

365

18

4 282,90

<...> – <...>

42

365

17

3 467,11

<...> – <...>

56

365

16,5

4 486,84

<...> – <...>

24

365

16

1 864,66

Сумма процентов: 34 972,12

Таким образом, с ФИО3 в пользу ФИО2 подлежат взысканию проценты в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ с <...> по <...> в размере 1 474,58 руб., с <...> по <...> в размере 34 972,12 руб., с последующим начислением процентов с <...> на сумму 177 240 рублей до погашения задолженности в указанном размере.

Размер государственный пошлины с учетом удовлетворенных судом апелляционной инстанции имущественных требований на сумму 1 188 446,7 руб. и двух неимущественных требований составляет 32 884 руб. (26 884 руб. + 3000 руб.+3000 руб.).

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 12 116 руб., соответственно в силу ст. 98, 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ФИО3 в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 116 руб., и с ФИО3 в доход местного бюджета в размере 20 768 руб.

Непринятие судом первой инстанции требований истца о взыскании судебной неустойки не препятствует в случае неисполнения ответчиком настоящего апелляционного определения обращению истца с указанными требованиями.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Первомайского районного суда города Омска от 16 сентября 2025 года отменить, принять по делу новое решение.

Признать договор субаренды нежилых помещений от <...> между ФИО2 и ФИО3 незаключенным.

Обязать ФИО3 освободить нежилые помещения общей площадью № <...> на поэтажном плане здания с кадастровым номером № <...>, литера Б, расположенного по адресу: г. Омск, <...>.

Взыскать с ФИО3 (паспорт № <...>) в пользу ФИО2 (паспорт № <...>) 1 152 060 рублей за пользование имуществом за период с <...> по <...>, проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 Гражданского кодекса РФ с <...> по <...> в размере 1 474,58 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 Гражданского кодекса РФ с <...> по <...> в размере 34 972,12 рублей, с последующим начислением процентов на основании статьи 395 ГК РФ с <...> на сумму 177 240 рублей до погашения задолженности в указанном размере, расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 116 рублей.

Взыскать с ФИО3 (паспорт № <...>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 20 768 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4, ООО «Сервис бизнес 55» отказать.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Первомайский районный суд города Омска в срок, не превышающий трёх месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 19.01.2026