Решение № 2-4934/2025 2-4934/2025~М-3921/2025 М-3921/2025 от 9 декабря 2025 г. по делу № 2-4934/2025

№

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

1 декабря 2025 года <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> края в составе:

председательствующего судьи Корсаковой А.А.

при ведении протокола секретарем Матяниным М.А.

с участием представителя истца Губкой А.А.

ответчика ФИО1 и его представителя ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Некоммерческой организации «Фонд поддержки обманутых дольщиков <адрес>» (НО ФППК) к ФИО1 о взыскание долга по договору уступки права требования по договору участия в долевом строительстве,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью Строительная компания Специализированный застройщик «Аврора-Строй»,

УСТАНОВИЛ:

Некоммерческая организация «Фонд поддержки обманутых дольщиков <адрес>» (Далее - НО ФППК) обратилась в суд с названным исковым заявлением.

В обоснование исковых требований истец указав, что ООО СК СЗ «Аврора-Строй» является застройщиком объекта «Многоквартирный жилой дом по <адрес> в <адрес>», признанного проблемным объектом протоколом Совета Фонда № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-КЗ «О содействии развитию строительства в <адрес>», так как финансовое положение застройщика не позволяло завершить его строительство.

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по <адрес> (1 этап строительства) введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №).

Фонд обеспечивал завершение строительства и ввод в эксплуатацию проблемного объекта за счет бюджетных средств на условиях возвратности. Для этого между Фондом и ООО СК СЗ «Аврора-Строй» заключено Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ №сф-2023 об осуществлении финансирования.

Во исполнение соглашения о финансировании между ООО «Строительная компания Регион» (подрядчик), ООО СК СЗ «Аврора-Строй» (заказчик) и Фондом (плательщик) заключен договор подряда № от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение работ по завершению строительства проблемного объекта «Многоквартирный жилой дом по <адрес> в <адрес>».

Между ответчиком ФИО1 и застройщиком ООО СК СЗ «Аврора-Строй» заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (Далее - ДДУ) № № ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта долевого строительства - <адрес> (кадастровый №), расположенной на 4 этаже МКД по адресу: <адрес>.

Общая фактическая площадь квартиры указана в соответствии с техническим планом здания от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленным ООО «ЦКИ» (<адрес>) по договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение кадастровых работ, заключенному с застройщиком ООО СК СЗ «Аврора-Строй» и плательщиком НО ФППК. На основании технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ осуществлен кадастровый учет помещений внутри МКД. Площади <адрес> отражены в Выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Общая фактическая площадь квартиры (с учетом балкона с понижающим коэффициентом 0,3) 40,8 кв.м. указана в техническом плане здания от ДД.ММ.ГГГГ и на основании технического плана общая фактическая площадь квартиры увеличилась на 2,8 кв.м. по сравнению с площадью, указанной в ДДУ.

В соответствии с пунктом 2.1 ДДУ: «Цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства Квартиры, которая рассчитывается исходя из цены одного квадратного метра Квартиры, размера Общей проектной площади Квартиры и общей площади балкона, с учетом понижающего коэффициента для балкона - 0,3. Цена одного квадратного метра квартиры составляет 75 000 руб. Цена договора составляет 2 850 000 руб.».

Ввиду изложенного, общая фактическая площадь объекта долевого строительства с учетом балкона с понижающим коэффициентом 0,3 на 2,8 кв.м. больше общей проектной и фактически оплаченной ответчиком, в связи с чем доплата в соответствии с пунктом 2.4.1 ДДУ составляет 210 000 руб.

На основании изложенного истец просит суд взыскать с ФИО1 в пользу Некоммерческой организации «Фонд поддержки обманутых дольщиков <адрес>» сумму долга в размере 210 000 руб., сумму уплаченной государственной пошлины в размере 7 300 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 настаивала на доводах, изложенных в исковом заявлении. Просила их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО2 полагали, что исковые требования необоснованные и просили в их удовлетворении отказать.

Дополнительно ФИО1 суду пояснило, что у него было право на обращение в суд с заявление о взыскании неустойки и штрафа за несвоевременную передачи объекта недвижимости, однако ответчик данным правом не воспользовался, полагая, что все разногласия между сторонами разрешены по обоюдному согласию. О наличии обязанности по выплате 210 000 руб. не знал, акт не читал.

В силу положений статей 113-117, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (Далее – ГПК РФ) с учетом мнения присутствующих в судебном заседании сторон, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения настоящего спора в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав пояснения сторон, исследовав все доказательства по правилам, предусмотренными положениями статей 56, 67, 157 ГПК РФ, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте части 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 67 ГПК РФ).

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства. Требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения предполагает его полную оплату в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построит (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе, и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона.

В результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости. Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ (часть 2 статьи 36 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Таким образом, в соответствии с Федеральным законом «О кадастровой деятельности» с 01.01.2013 правом осуществления кадастровой деятельности, обладает кадастровый инженер, при этом нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства применяются до 01.01.2013 (пункт 4 статьи 1, пункт 8 статьи 47 указанного Закона).

Из материалов дела следует, что ООО СК СЗ «Аврора-Строй» является застройщиком объекта «Многоквартирный жилой дом по <адрес> в <адрес>», признанного проблемным объектом протоколом Совета Фонда № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-КЗ «О содействии развитию строительства в <адрес>», так как финансовое положение застройщика не позволяло завершить его строительство.

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по <адрес> (1 этап строительства) введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №).

Фонд обеспечивал завершение строительства и ввод в эксплуатацию проблемного объекта за счет бюджетных средств на условиях возвратности. Для этого между Фондом и ООО СК СЗ «Аврора-Строй» заключено Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ № об осуществлении финансирования.

Во исполнение соглашения о финансировании между ООО «Строительная компания Регион» (подрядчик), ООО СК СЗ «Аврора-Строй» (заказчик) и Фондом (плательщик) заключен договор подряда № от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение работ по завершению строительства проблемного объекта «Многоквартирный жилой дом по <адрес> в <адрес>».

В соответствии с пунктом 2.6 соглашения о финансировании, «по согласованию сторон возврат средств финансирования может быть произведен Застройщиком и (или) указанным им третьим лицом, в любой форме, не противоречащей законодательству Российской Федерации, в том числе путем передачи свободных жилых и нежилых помещений, путем уступки права требования Застройщика к третьим лицам, зачетом встречных требований и иным способом».

Между ответчиком ФИО1 и застройщиком ООО СК СЗ «Аврора-Строй» заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта долевого строительства - <адрес> (кадастровый №), расположенной на 4 этаже МКД по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 1.2 ДДУ: «Характеристики Жилого помещения (Квартиры), передаваемого Застройщиком Участнику долевого строительства в соответствии с условиями настоящего договора:

Количество комнат -1;

Количество балконов - 1;

Общая площадь балконов, кв.м. - 2,88;

Проектная площадь квартиры (без балконов), кв.м. - 37,15;

Проектная площадь квартиры (с учетом 1/3 площади балконов), кв.м. - 38,00;

Место расположения квартиры: этаж - 4, строительный №, отметка +0,000, оси 1-5; М-Д/1.

<адрес> жилого помещения (Квартиры) состоит из суммы площадей всех частей Квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в Квартире, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (при их наличии).

Общая проектная площадь жилого помещения (Квартиры) определена Застройщиком на основании проектной документации и состоит из суммы площади Квартиры и площади лоджии, веранды, балкона, террасы (при их наличии) с понижающими коэффициентами, установленными на дату заключения Договора уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственное регулирование в области долевого строительства: для лоджий- 0,5; для балконов- 0,3; для террас - 0,3; для веранд -1,0. Общая проектная площадь Квартиры применяется Сторонами для расчета Цены договора на дату заключения договора в соответствии с п. 2.1.

<адрес> жилого помещения (Квартиры), состоящая из суммы площадей всех частей Квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в Квартире, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (при их наличии), подлежит определению после окончания строительства Жилого дома по результатам обмеров Квартиры юридическим лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета. Участник долевого строительства уведомлен о том, что в Едином государственном реестре недвижимости может быть указана только Фактическая площадь Жилого помещения (Квартиры) (без включения площади балконов, лоджий, веранд и террас).

Общая фактическая площадь жилого помещения (Квартиры), состоящая из суммы фактической площади Квартиры и площади лоджии, веранды, балкона, террасы (при их наличии) с понижающими коэффициентами, установленными уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственное регулирование в области долевого строительства, подлежит определению после окончания строительства Жилого дома по результатам обмеров Квартиры юридическим лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета. Общая фактическая площадь Квартиры используется для определения окончательной Цены Договора в соответствии с пунктом 2.1. Договора и для проведения Сторонами взаиморасчетов на основании пункта 2.4. Договора.

Сторонами допускается отклонение общей фактической площади Квартиры от общей проектной площади Квартиры (как в большую, так и в меньшую сторону) не более чем на 5% (Пять процентов). Изменение площади Квартиры в указанных пределах не является нарушением условий Договора со стороны Застройщика».

В соответствии с пунктом 2.4 ДДУ: «Цена настоящего договора может быть изменена после его заключения, в случае изменения Общей проектной площади Квартиры по результатам обмера завершенного строительства Жилого дома (Квартиры) органами технической инвентаризации, на основании данных технического плана (паспорта) Жилого дома в отношении Квартиры. Взаиморасчет осуществляется по фактическим площадям Квартиры, в соответствии с данными технического плана (паспорта), в следующем порядке:

В случае увеличения площади Квартиры по данным органа технической инвентаризации по сравнению с проектной площадью, предусмотренной настоящим договором, Участник долевого строительства обязуется оплатить Застройщику разницу из расчёта цены одного квадратного метра площади Квартиры, установленной настоящим договором, в течение 10 рабочих дней со дня получения соответствующего требования Застройщика» (пункт 2.4.1. договора).

Общая фактическая площадь квартиры указана в соответствии с техническим планом здания от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленным ООО «ЦКИ» (<адрес>, <адрес>) по договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение кадастровых работ, заключенному с застройщиком ООО СК СЗ «Аврора-Строй» и плательщиком НО ФППК. На основании технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ осуществлен кадастровый учет помещений внутри МКД. Площади <адрес> отражены в Выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Общая фактическая площадь квартиры (с учетом балкона с понижающим коэффициентом 0,3) 40,8 кв.м. указана в техническом плане здания от ДД.ММ.ГГГГ и на основании технического плана общая фактическая площадь квартиры увеличилась на 2,8 кв.м. по сравнению с площадью, указанной в ДДУ.

В соответствии с пунктом 2.1 ДДУ: «Цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства Квартиры, которая рассчитывается исходя из цены одного квадратного метра Квартиры, размера Общей проектной площади Квартиры и общей площади балкона, с учетом понижающего коэффициента для балкона - 0,3. Цена одного квадратного метра квартиры составляет 75 000 руб. Цена договора составляет 2 850 000 руб.».

Ввиду изложенного, общая фактическая площадь объекта долевого строительства с учетом балкона с понижающим коэффициентом 0,3 на 2,8 кв.м. больше общей проектной и фактически оплаченной ответчиком, в связи с чем доплата в соответствии с пунктом 2.4.1 ДДУ составляет 210 000 руб.

Ответчику передана <адрес> по Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 1 Акта приема-передачи <адрес>, подписанным ответчиком с застройщиком, указано, что «Общая площадь объекта долевого строительства с учетом лоджии/балкона с понижающим коэффициентом 0,5/0,3 увеличилась на 2,8 кв.м., в связи с чем доплата составляет 210 000 руб., которая участником долевого строительства не оплачена», что свидетельствует о том, что застройщик уведомил ФИО1 о наличии задолженности по оплате объекта долевого строительства.

Согласно положениям стать 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (статья 382 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статья 384 ГК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ между Фондом и Застройщиком ООО СК СЗ «Аврора-Строй», на основании пункта 2.6 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № об осуществлении финансирования, заключен договор уступки права требования оплаты к участнику долевого строительства ФИО1 в размере 210 000 рублей, предусмотренной пунктом 2.4.1 Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № № от ДД.ММ.ГГГГ, при этом Цедент отказывается от права требования оплаты к Участнику долевого строительства в размере 210 000 рублей.

Указанный договор уступки права требования зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует Выписка из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

Фонд направил в адрес ответчика письмо № от ДД.ММ.ГГГГ с уведомлением об уступке права требования по договору ДДУ (заказное письмо получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ).

На сегодняшний день указанный долг ответчиком не уплачен.

Таким образом, поскольку фактическая площадь спорного помещения увеличилась по сравнению с проектной площадью на 2,8 кв.м. и, таким образом, недоплата за площадь, исходя из стоимости за 1 кв. м, составила 210 000 руб., указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца

Суд критически относится к доводу ответчика о том, что в целях урегулирования расчетов по факту увеличения жилого помещения и последующей доплаты, он не обращался в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки и штрафов по ДДУ, поскольку указанное обстоятельство является исключительно правом истца и не может свидетельствовать о зачете встречных требований и злоупотреблением правом со стороны истца.

Ответчик знал о наличии задолженности, путем указания ее в акте приема-передачи жилого помещения, который собственноручно им подписан. То обстоятельство, что в ходе рассмотрения дела по существу ответчик пояснил, что данную сумму не видел и о необходимости доплаты не знал, суд полагает способом защиты и злоупотреблением своими правами со стороны ответчика в соответствии с положениями статьи 10 ГК РФ.

В силу статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Некоммерческой организации «Фонд поддержки обманутых дольщиков <адрес>» (НО ФППК) к ФИО1 о взыскание долга по договору уступки права требования по договору участия в долевом строительстве удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № №, в пользу Некоммерческой организации «Фонд поддержки обманутых дольщиков <адрес>», ОГРН <***>, ИНН <***>, задолженность в размере 210 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Судья А.А. Корсакова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.