Решение № 2-195/2017 2-195/2017~М-74/2017 М-74/2017 от 26 марта 2017 г. по делу № 2-195/2017

№_________


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 марта 2017 года г. Котовск

Судья Котовского городского суда Тамбовской области Хасанова Л.В.,

при секретаре Орловой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Администрации города Котовска о прекращении действия договора аренды

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, обратившись в суд с иском к ФИО2, Администрации города Котовска Тамбовской области, просил расторгнуть договор №_________ аренды земель поселений от 21.06.2002года, с учетом уточнения требований в ходе судебного разбирательства, просил прекратить действие вышеназванного договора аренды, зарегистрированного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тамбовской области 27.08.2002года под регистрационным №_________, заключенного между ФИО2 и Администрацией г.Котовска Тамбовской области.

Свои требования мотивирует тем, что он на основании договора купли-продажи от 10.01.2003года и свидетельства о государственной регистрации права является собственником гаража №_________, расположенного на вышеуказанном земельном участке. Данный участок постановлением администрации города №_________ от 10.06.2002года предоставлен ФИО2 на праве аренды сроком на 15 лет. Право аренды зарегистрировано в установленном порядке. Земельный участок имеет площадь 32,72 кв.м. и кадастровый №_________. На обращение истца с заявлением в администрацию города о передаче ему (ФИО1) в аренду указанного земельного участка, как собственнику расположенного на нем гаража, последнему было отказано в связи с нахождением земельного участка в аренде у ФИО2 до 21.06.2017года. Для расторжения договора аренды требуется присутствие ФИО2 и администрации г.Котовска, однако, местонахождение ФИО2 на сегодняшний день истцу неизвестно.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные требования, пояснив, что фактически приобрел у ФИО2 гараж №_________, расположенный в районе карьера КЗСМ, в 1998году, с того момента фактически пользуется им. На основании выданной ФИО2 доверенности истец первоначально оформил право собственности ФИО2 на этот гараж, а впоследствии, в 2003году совершил сделку купли-продажи гаража, где выступил покупателем указанного гаража. Свидетельство о праве собственности на гараж получено им в 2015году. С момента приобретения гаража, расположенного на спорном земельном участке, он пользуется данным земельным участком. Он желает правомерно владеть им, впоследствии выкупить, в связи с чем, обратился с заявлением о передаче ему земельного участка в аренду в администрацию города Котовска. Однако, ему было отказано и разъяснено, что в данном случае прежде необходимо расторгнуть договор аренды земельного участка с ФИО2. Однако, после выдачи истцу доверенности на оформление гаража, ФИО2 уехал из города Котовска, и место его жительства истцу неизвестно.

Представитель администрации города Котовска по доверенности ФИО3 разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда, пояснив, что право аренды земельного участка зарегистрировано за ФИО2 в ЕГРП. Для передачи земельного участка в аренду истцу необходимо расторгнуть договор аренды с прежним арендатором, для чего необходимо его присутствие или письменное заявление от него, при отсутствии ФИО2 без решения суда оснований для расторжения договора у администрации не имелось.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства. Письменным ходатайством, направленным посредством электронной почты, ФИО2 просил рассмотреть гражданское дело в его отсутствие в связи с удаленностью проживания. Одновременно указал, что в 1998году продал свой гараж ФИО1 в связи с выездом для проживания в АДРЕС, где получил квартиру от Министерства Обороны РФ и проживает в ней до настоящего времени. Указывает, что договор аренды с администрацией города от 2002года не заключал, но против прекращения договора аренды №_________ от 21.06.2002года не возражает, так как ФИО1 необходимо оформить надлежащий договор аренды земельного участка.

Представитель Управления Росреестра по Тамбовской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался о времени и месте судебного разбирательства.

Суд, с учетом мнения участников судебного разбирательства считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по Тамбовской области.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Пункт 3 данной статьи предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичная норма содержится в статье 35 Земельного кодекса РФ, предусматривающей, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии с пунктом 14 вышеназванного Пленума ВАС РФ при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации г.Котовска Тамбовской области от 10.06.2002года №_________ ответчику ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений под кирпичный гараж сроком на 15 лет площадью 32,72 кв.м., расположенный в районе карьера КЗСМ за №_________. На основании указанного постановления администрации города Котовска между Администрацией города Котовска Тамбовской области и ФИО2 заключен договор №_________ аренды земель поселений от 21 июля 2002года сроком на 15 лет, который зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тамбовской области 27.08.2002года под регистрационным №_________.

На указанном земельном участке ответчиком ФИО2 построен гараж площадью 29,32 кв.м., который был принят в эксплуатацию актом приемки в эксплуатацию №_________ от 16.04.2002года.

Также судом установлено, что истец ФИО1 по договору купли-продажи гаража от 10.01.2003года, удостоверенному нотариусом города Котовска ФИО8, приобрел у ответчика ФИО2 гараж под №_________, кадастровый №_________, находящийся в городе Котовске Тамбовской области, в районе карьера КЗСМ, общей площадью 29,32 кв.м., расположенный на участке земли площадью 32,72 кв.м., выделенном в аренду на основании постановления главы администрации г.Котовска №_________ от 10.06.2002года, договора аренды земель поселений №_________ от 21.06.2002года, зарегистрированного филиалом г.Котовска учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории Тамбовской области в ЕГРП 27.08.2002года, регистрационная запись №_________, свидетельство о государственной регистрации права серия №_________, выданным 27.08.2002г.

Право собственности истца ФИО1 на вышеуказанный гараж зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17 ноября 2015года №_________. Вопрос о праве на земельный участок истца ФИО1 в вышеназванном договоре купли-продажи не отражен. Таким образом, при регистрации перехода права собственности на вышеуказанный гараж существующее ограничение (обременение) права в виде аренды в отношении вышеуказанного имущества, а именно, спорного земельного участка, сохранилось.

Вместе с тем, в силу вышеуказанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. То есть, истец ФИО1, приобретая у ФИО2 в собственность гараж №_________, расположенный на спорном земельном участке, в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ одновременно с момента государственной регистрации перехода права собственности на гараж имеет право на пользование земельным участком под гаражом на тех же условиях, что и прежний собственник. Таким образом, суд считает, что к ФИО1 с переходом права собственности на гараж, должно перейти право аренды на спорный земельный участок. Однако, имеющееся зарегистрированное ограничение в виде аренды спорного земельного участка препятствует истцу заключить с Администрацией города Котовска договор аренды данного земельного участка.

В судебном заседании установлено, что ответчик ФИО2 длительное время не пользуется спорным земельным участком, не проживает с 1998года на территории города Котовска Тамбовской области, не уплачивает арендные платежи, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО2 отказался от исполнения условий договора аренды. Указанные разъяснения содержатся в постановлении Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Данные обстоятельства участники судебного разбирательства не оспаривали.

Согласно п.3.2, п.4.1, раздела 5 договора аренды земель поселений № 70 от 21 июня 2002 года действие договора аренды прекращается в случае несоблюдения требований, определенных пунктами 3 и 4 договора, по соглашению сторон.

Вышеназванными пунктами договора аренды определено, что действие договора аренды может быть прекращено в случае неиспользования земельного участка по целевому назначению, систематической неуплаты арендных платежей.

При таких обстоятельствах, с учетом согласия ответчика ФИО2 на прекращение действия договора аренды, выраженного в письменном виде, суд приходит к выводу о том, что действие договора №_________ аренды земель поселений от 21 июня 2002года земельного участка площадью 32,72 кв.м., расположенного в районе карьера КЗСМ в городе Котовске Тамбовской области, заключенного между Администрацией города Котовска Тамбовской области и ФИО2 следует прекратить.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Прекратить действие договора аренды земель поселений №_________ от 21 июня 2002года на земельный участок площадью 32,72 кв.м, расположенный в районе карьера КЗСМ в городе Котовске Тамбовской области, заключенного между Администрацией города Котовска Тамбовской области и ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Котовский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Л.В.Хасанова

Решение в окончательной форме изготовлено 29 марта 2017года.

Судья Л.В.Хасанова