Решение № 3А-120/2025 3А-120/2025~М-764/2024 М-764/2024 от 22 апреля 2025 г. по делу № 3А-120/2025

Дело ***

***


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 апреля 2025 года город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В.

при секретаре Степаненко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению О к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решений, определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец О обратился в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее КГБУ «АЦНГКО»), в котором просит признать незаконными решения бюджетного учреждения от ДД.ММ.ГГ *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** в размере их рыночной стоимости, а также установлении кадастровой стоимости данных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу на праве собственности на основании Соглашения о разделе объекта недвижимости, находящегося в общей долевой собственности нескольких лиц от ДД.ММ.ГГ, принадлежат указанные нежилые помещения. Поскольку размер налоговых платежей зависит от кадастровой стоимости объектов, которая значительно превышает их рыночную стоимость, административный истец обратился с заявлениями в КГБУ «АЦНГКО» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ *** Решениями бюджетного учреждения от ДД.ММ.ГГ отказано в удовлетворении заявлений, поскольку отчет об оценке содержит ошибки. Не согласившись с данными решениями, административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству в порядке процессуального правопреемства судом произведена замена заинтересованного лица федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю на публично-правовую компанию «Роскадастр».

В судебное заседание представитель административного истца С не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в вое отсутствие, где также просила определить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, установленном заключением эксперта.

Административный ответчик КГБУ «АЦНГКО», заинтересованные лица филиал ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю, Правительство Алтайского края в суд своих представителей не направили, извещены надлежащим образом, не просили об отложении рассмотрения дела.

В соответствии со ст.150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие участников процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Законом Алтайского края от 27 ноября 2003 года № 58-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» в соответствии с главой 30 «Налог на имущество организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации устанавливается и вводится в действие на территории Алтайского края налог на имущество организаций, обязательный к уплате на территории Алтайского края.

Согласно ст.1 указанного закона Алтайского края налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства; жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

В соответствии с п.2 ст.3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

КГБУ «АЦНГКО» наделено полномочиями на территории Алтайского края по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки определению кадастровой стоимости, к видам деятельности относится определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке, а также установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном ст.22.1 Закона № 237-ФЗ (ст.ст.6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п.2.3, подп.6 п.3.5, п.13 Устава краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки», утвержденного распоряжением управления имущественных отношений Алтайского края от 29 декабря 2021 года № 1867 с учетом изменений, внесенных распоряжением от 30 ноября 2022 года № 1642).

Судом установлено, что О на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая нежилые помещения с кадастровыми номерами ***, утверждены приказом управления имущественных отношений Алтайского края от 9 ноября 2023 года № 181 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино - мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Алтайского края».

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилых помещений является действующей, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости затрагивают права и законные интересы О как плательщика налога на имущество организаций, который определяется исходя из кадастровой стоимости, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст.22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (ч.2 ст.22.1 Закона № 237-ФЗ).

Бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (п.2 ч.11 ст.22.1 Закона № 237-ФЗ).

Согласно ч.15 ст.22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

На основании ч.ч.3 и 5 ст.22.1 Закона № 237-ФЗ ООО «Олимп» ДД.ММ.ГГ обратилось в КГБУ «АЦНГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГ. К заявлениям приложен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ ***, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтерра» ***

Решениями КГБУ «АЦНГКО» от ДД.ММ.ГГ *** отказано в установлении рыночной стоимости вышеуказанных нежилых помещений. Причиной отказа явилось несоответствие представленного отчета требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, подп. «в», «г» п.11, подп. «а» п.22, подп. «в» п.23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, а именно: анализ выборки, в том числе определение ценовых интервалов и ценообразующих факторов, оценщиком не производились; выводы оценщика по таблице 11 противоречит данным таблицы 11; отказ от применения сравнительного подхода в рамках отчета об оценке некорректен и не обоснован; анализ соотношения ценового интервала и итоговой расчетной стоимости как в заключении о рыночной стоимости объекта оценки, так и в отчете в целом отсутствует; оценщиком не произведен анализ влияния площади объекта на арендную ставку в рамках отчета (таблица 12); в рамках отчета не произведен расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения, так величина ставки капитализации для коммерческой недвижимости значительно отличается от ставки для финансовых инструментов и бизнеса, расчет которой представлен в отчете, ставка капитализации завышена по отношению к среднерыночным показателям, что ведет к необоснованному занижению итоговой стоимости. Кроме того, нарушены требования п.28 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО № 5)», утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, а именно: в таблице № 24 при расчетах ставки капитализации методом кумулятивного построения в качестве одного из рисков указано неполучение арендных платежей, в расчетной таблице потенциальный валовый доход корректируется на величину вакансий/недонагрузки. Между тем, в расчетах по доходному подходу необходимо не допускать двойного учета рисков, связанных с получением денежных потоков, и в будущих денежных потоках, и в ставке дисконтирования (капитализации) одновременно ***

Административный истец не согласился с данными решениями и обратился в суд. При этом административным истцом соблюден установленный ч.1 ст.219 КАС РФ трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям ст.22.1 Закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое решения бюджетным учреждением приняты в соответствии с его полномочиями и с соблюдением порядка их принятия, в установленный п.10 ст.22.1 Закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи О заявлений, содержат необходимые реквизиты и подписаны руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

При разрешении вопроса о соответствии оспариваемых решений требованиям ч.11 ст.22.1 Закона № 237-ФЗ суд исходит из следующего.

В соответствии с ч.8 ст.226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

В процессе рассмотрения дела судом по ходатайству сторон назначено производство судебной экспертизы.

Согласно заключению судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГ ***, подготовленному экспертом ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» К, отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ ***, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтерра» - Л, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности (а именно: при расчете стоимости помещений *** вносит корректировки к объектам-аналогам, в дальнейшем от вклада каждого аналога в стоимость, присваивает каждому аналогу весовой коэффициент и рассчитывает стоимость арендной ставки (стр.45 отчета об оценке). Из расчетных таблиц видно, что оценщиком проигнорирован расчет весовых коэффициентов, нарушена выбранная методика расчета, что ведет к значительному искажению стоимости; Кроме того, оценщиком неверно определено местоположение объекта-аналога ***, в связи с чем ошибочно применена корректировка на этаж для аналога, а также на отдельный вход, функциональные зоны в пределах города, и т.д., дальнейший расчет произведен неверно). Нарушения, указанные в разделе V решений краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГ ***, в исследуемом отчете имеют место быть.

Выявленные в отчете недостатки существенным образом повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, которая экспертом определена по состоянию на ДД.ММ.ГГ в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере 7 141 355 руб., в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 19 065 586 руб., в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером *** – 42 932 518 руб., в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером *** – 14 641 618 руб., в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером *** – 24 603 889 руб. ***

В силу ст.62, ч.8 ст.82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности. Выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)», Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, а также Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применяемой к спорным правоотношениям. Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», установленным на дату назначения судебной экспертизы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, поскольку вышеуказанное заключение судебной экспертизы не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, соответствует представленным доказательствам, а также требованиям Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», суд считает установленным наличие нарушений оценщиком ООО «Алтерра» требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки при определении рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами ***, в том числе, указанные в решениях КГБУ «АЦНГКО» от ДД.ММ.ГГ ***

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что оспариваемые решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами *** в размере их рыночной стоимости соответствует положениям ч.11 ст.22.1 Закона № 237-ФЗ, в связи с чем требование О о признании незаконным решений КГБУ «АЦНГКО» от ДД.ММ.ГГ № *** удовлетворению не подлежат.

В то же время, учитывая, что установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд находит заявленные исковые требования О в этой части обоснованными. При этом принимает во внимание, что административным ответчиком и заинтересованными лицами доказательств иной рыночной стоимости нежилых помещений в отличие от установленной в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГ ***, подготовленному экспертом ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» К, суду не представлены.

Согласно п.6 ч.2 ст.18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Кроме того, в материалы дела экспертной организацией ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» совместно с заключением эксперта направлено заявление о возмещении понесенных судебных расходов в размере 70 686 руб. за производство судебной экспертизы.

Материалами дела установлено, что производство судебной экспертизы назначено по инициативе сторон, расходы за проведение экспертного исследования возложены в части ответа на первый вопрос на административного ответчика краевое государственное бюджетное учреждение «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки»; в части ответа на второй вопрос (в случае необходимости) - на О как на стороны, заявившие ходатайство о назначении по делу производство экспертизы, а также обязанную доказать те обстоятельства, на которые ссылаются (***

Определение суда от ДД.ММ.ГГ о назначении судебной экспертизы сторонами в части распределения расходов по оплате экспертизы не обжаловалось, вступило в законную силу, экспертным учреждением исполнено.

Стоимость производства экспертизы составила 141 372 руб. (*** При этом, как следует из информации ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» О произведена оплата в размере 70 686 руб. Расходы на производство экспертизы за первый вопрос до настоящего времени не возмещены.

В силу ст.103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. В соответствии со ст.106 данного кодекса к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно п.1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №1 от 21 января 2016 года «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном, в том числе главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст.107 и ч.3 ст.109 настоящего Кодекса (ч.1 ст.111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Расходы по оплате производства судебной экспертизы являются необходимыми при рассмотрении настоящего дела, поскольку экспертиза была назначена судом для установления юридически значимых обстоятельств по делу.

При этом при решении вопроса о распределении судебных расходов в связи с рассмотрением дела по существу и отказом в удовлетворении требований о признании решения бюджетного учреждения незаконным, суд руководствуется нормами ст.111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и не учитывает то, на кого было возложено несение этих расходов определением суда о назначении судебной экспертизы.

Поскольку при рассмотрении дела суд пришел к выводу о том, что решения КГБУ «АЦНГКО» от ДД.ММ.ГГ являются законными, судебные расходы по оплате производства экспертизы в этой части необходимо взыскать с административного истца, как со стороны, не в пользу которой принято решение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 226-227

Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административные исковые требования О к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» о признании решений незаконными оставить без удовлетворения.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере – 7 141 355 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере – 19 065 586 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере – 42 932 518 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере –14 641 618 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере – 24 603 889 рублей.

Дата обращения с заявлениями об изменении кадастровой стоимости нежилых помещений – ДД.ММ.ГГ.

Взыскать с О в пользу Федерального бюджетного учреждения «Алтайская лаборатория судебной экспертизы» судебные расходы по оплате производства экспертизы 70 686 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня вынесения решения в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья Ю.В.Гончарова