Решение № 2-3095/2018 2-3095/2018~М-3218/2018 М-3218/2018 от 7 ноября 2018 г. по делу № 2-3095/2018

Дело № 2-3095/2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 ноября 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Островской Т.В.

при секретаре Акопян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о расторжении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с требованием к ответчику, указав, что между сторонами по результатам торгов от 20.01.2017 года был заключен договор аренды № от 13.03.2017 года земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1387 кв.м сроком на 5 лет, для использования в целях строительства производственной базы. В соответствии с актом приема-передачи, земельный участок на момент передачи находился в состоянии, пригодном для строительства производственной базы, обременения и ограничения отсутствовали. Свои обязательства но внесению арендной платы истец исполнял надлежащим образом. Однако в процессе проведения проектно-изыскательских работ, после подписания сторонами акта приема-передачи указанного выше земельного участка, истцу стало известно о нарушениях, допущенных арендодателем при подписании договора аренды. Кадастровыми инженерами ИП ФИО2 были выполнены замеры арендованного земельного участка и составлена его топографическая схема. По результатам замеров выяснилось, что часть арендованного (спорного) земельного участка (кадастровый номер №) огорожена и используется правообладателями смежного земельного участка с кадастровым номером №, при этом ограждение - кирпичный забор на железобетонном фундаменте, находящийся на арендуемом земельном участке, является объектом капитального строительства. Ответчику было направлено сообщение о проведении 22.08.2018 года совместного обследования земельного участка с целью фиксации действительной площади арендуемого земельного участка. На тот же день был приглашен инженер-геодезист для осуществления замеров земельного участка (кадастровый номер №) и уточнения его фактической площади. Поскольку представители ДИЗО города Ростова-на-Дону на совместное обследование арендуемого земельного участка по пр.Стачки не явились, присутствующими лицами был составлен акт и схема границ земельного участка с указанием зоны имеющегося обременения. Из указанных документов следует, что фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером № не соответствует площади, отраженной в аукционной документации и в статье 1 договора аренды земельного участка от 13.03.2017 года №37065, имеются обременения части земельного участка с кадастровым номером № правами третьих лнн (использование части земельного участка третьим лицом в своих производственных целях без разрешительной документации), на земельном участке имеется объект капитального строительства, принадлежащий третьему лицу. Истец полагает, что его права арендатора нарушены ответчиком, при этом ответчик от досудебного урегулирования спора уклоняется. Ответчик обязан был обследовать указанный земельный участок и устранить имеющиеся обременения и препятствия в пользовании этим земельным участком до заключения договора аренды, либо сообщить об имеющихся ограничениях арендатору, указав эти факты в договоре. Поскольку арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, арендатор, руководствуясь ст. 612 Гражданского кодекса РФ вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды. 07.09.2018 года ответчику была направлена претензия и предложено подписать соглашение о расторжении договора по причине несоответствия площади арендованного земельного участка площади, указанной в договоре аренды, а также наличию на земельном участке с кадастровым номером № обременений. До настоящего времени никаких ответов на претензию от ответчика не поступало, соглашение о расторжении договора аренды стороной ответчика не подписано, также ответчик уклоняется от подписания акта приема-передачи земельного участка с кадастровым номером №.

На основании изложенного просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 13.03.2017 года №37065 в связи с имеющимися недостатками сданного в аренду имущества с 28.09.2018 года; взыскать с ответчика в пользу истца понесенные им судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей и оплаты услуг представителя в размере 25 000,00 рублей.

Истец в судебное заседание не явился, доверив рассмотрение дело с участием своего представителя ФИО3 Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии истца в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ДИЗО ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала и просила в иске отказать, пояснив, что ДИЗО было дано градостроительное заключения о возможности предоставления в аренду спорного земельного участка с приложением исходной документации. Данный участок был свободен от застройки, в связи с чем в 21.12.2016 года в газете «Ростов Официальный» был опубликован бюллетень, в котором сообщалось о проведении аукциона. 20.07.2017 года состоялось заседание комиссии по вопросу проведения аукциона. По итогам данного конкурса победителем был признан ФИО1. На основании протокола аукциона, был заключен договор аренды между ДИЗО и ФИО1. В соответствии с актом приема –передачи земельного участка, обременения и ограничения на нем отсутствуют. Далее, было проведено обследование земельного участка от 13.07.2017 года, от 24.07.2018 года и от 12.09.2018 года, в результате которых было установлено, что участок не огорожен. Акт от 22.08.2018 года не свидетельствует о том, что по самому земельному участку проходят объекты недвижимого имущества, поскольку это забор, который не является объектом недвижимого имущества в соответствии со ст.130, 131 ГК РФ. Истец основывает свои требования на положении статей 611-612 и 620 ГК РФ, однако ФИО1 подписал акт приема-передачи земельного участка, в котором указывает на отсутствие обременений, в этом случае ФИО1 было известно о состоянии передаваемого ему недвижимого имущества и положение ст. 612 ГК РФ не применимо. ФИО1 подписал без сомнения все акты, а это говорит о том, что он согласился на то состояние, в котором земельный участок передавался в аренду. Кроме того, считает, что истец злоупотребляет своим правом, поскольку у него отпала необходимость в аренде земельного участка. Департамент архитектуры и градостроительства несколько раз отказывал истцу в 2017 году в выдаче разрешения на строительство производственной базы. В связи с этим, истец решил посредством судебного акта вернуть арендную плату, расторгнуть арендные отношения. Однако, по условиям договора, неиспользование земельного участка не является основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендных платежей.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Положениями п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно п. 4 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Положениями п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу подпункта 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В соответствии с подпунктом 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов, представленных истцом, 13.03.2017 года между сторонами был заключен договор аренды земельного участка №, зарегистрированный в установленном порядке в Управлении Росреестра по Ростовской области за номером регистрации № от 30.03.2017 года.

В соответствии с указанным договором аренды ФИО1 предоставлен в аренду целый земельный участок с кадастровым номером №, имеющий адресный ориентир: <адрес>, общей площадью 1387 кв.м., для использования в целях строительства производственной базы в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. На земельном участке обременения и ограничения отсутствуют. Срок аренды установлен с момента передачи участка на пять лет, размер арендной платы определен в сумме 507 642,00 рублей в год.

Пунтом 6.2 договора предусмотрено расторжение договора по соглашению сторон либо по требованияю арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

13.03.2017 года сторонами был подисан акт приема-передачи земельного участка, в котором отмечено о том, что на земельном участке обременения и ограничения отсутствуют, земельный участок находиться в состоянии, пригодном для строительства производственной базы.

В июне 2017 года ООО «ИТЦ «ОНИКС» подготовило по заказу ФИО1 проектное предложение производственного здания ПК 104.017.00.000.ПП для возведения на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

В августа 2017 года по заказу истца ИП ФИО2 был изготовлен топографический план земельного участка, который выявил нахождение забора на арендуемом им земельном участке, который мешает установлению здания производственной базы.

20.08.2018 года в 18 часов 54 минуты истец, посредством почтовой связи, направил ответчику сообщение о проведении совместного обследования земельного участка, которое состоиться 22 августа 2018 года в 09 часов 00 минут по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №.

22.08.2018 года представитель истца ФИО5 и инженер-геодезист ФИО2, в отсутствии представителя ДИЗО, провели самостоятельный осмотр земельного участка в результате которого установили, что границы земельного участка с востока границат с земельным участком с кадастровым номером № и №, где часть границы участка оформлена забором из металлического профиля с кирпичными колонами на капитальном фундаменте, а часть деревянным забором.

Из заключения №ПСК-237.884.10-18-ОБ от 05.09.2018 года по обследованию возможности строительства объектов производственной базы на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, выполненного ООО «Проектная строительная компания» по заказу истца, следует, что на земельном участке площадью 1387 кв.м. имеется ограждающее сооружение, состоящее из непрерывного бетонного фундамента, кирпичных столбов, между которыми установлены металлические профильные листы, что является объектом недвижимого имущества. Также имеется деревянный забор, который является временным сооружением, не является объектом недвижимого имущества. Данные объекты не указаны в конкурской документации, принадлежат правообладателем смежных земельных участков, препятствуют использованию площади земельного участка, занимая 37,19 кв.м. Поскольку часть земельного участка треугольной формы площадью 37,19 кв.м. отсечена ограждающими сооружениями, принадлежащими другим лицам, стоительство здания производственного корпуса в соответствии с проектом ПК 104.017.00.000.АР/ПЗУ не возможно.

28.09.2018 года истец направил ответчику требование о расторжении договора аренды земельного участка №37065 от 13.03.2017 года.

Ответчик в судебном заседании не оспаривал факт заключения договора аренды земельного участка, указавая на то, что 05.05.2015 года Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону было направлено в ДИЗО заключение №59-34-2/10300 о градостроительной возможности предоставления в аренду земельного участка с КН №, площадью 1387 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в Западной промзоне, в целях строительства производственной базы.

Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону к заключению о градостроительной возможности была приложена исходно-разрешительная документация: заключение Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 28.11.2014 года №59-30-27244/6; заключение Комитета по охране окружающей среды от 05.02.2015 года №59-2.1/490; заключение Департамента автомобильных дорог и организации дорожного движения от 27.11.2014 года №59-72-3313/5; распоряжение Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 23.12.2014 года №859; кадастровый паспорт земельного участка от 04.04.2014 года №61/001/14-296077; технические условия подключения объекта: ОАО «ПО Водоканал» от 16.07.2014 года №586, ОАО «Ростовгоргаз» от 17.11.2014 года №22-09/531 и ОАО «Донэнерго» от 26.06.2014 года №07-19/870; выписка из протокола № 10 заседания комиссии по согласованию результатов оценки от 03.04.2015 года; распоряжение Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 04.03.2015 года №249; градостроительный план земельного участка от 03.03.2015 года №RU61310000- 0320151663800103; фрагмент ПЗЗ; выкопировка из плана города м 1:500.

При этом, в своем заключении от 31.10.2014 года №59-34-2/24741 о возможности предоставления спорного земельного участка для строительства производственной базы путем проведения торгов, ДАиГ указал, что земельный участок ранее сформирован, внесен в ГКН — КН №, расположен по пр.Стачки в Западной промзоне, свободен от застройки и прав третьих лиц.

На основании соответствующего заключения ДАиГ о градостроительной возможности предоставления земельного участка с КН № Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление 19.10.2015 года № 969 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, Советский район, пр. Стачки, для строительства производственной базы».

21.12.2016 года в газете «Ростов официальный» №53 (1152) опубликован бюллетень №469Д (лот №1) в котором сообщалось о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, а, также условия проведения аукциона, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, Советский район, пр. Стачки, для строительства производственной базы.

Примечание к таблице (с лотами) №1: Лот №1 содержит наименование объекта: характеристики земельного участка - местоположение, площадь, разрешенное использование, сведения об ограничениях прав, градостроительное заключение ДАиГ, технические условия подключения объекта к сетям инженерно- технического обеспечения.

В соответствии с указанными характеристиками объект аукциона - земельный участок с КН № свободен от строений и прав третьих лиц, ограничения прав на земельный участок отсутствуют, имеются технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения: водоснабжение, электроснабжение, газаснабжение.

20.01.2017 года состоялось заседание комиссии по вопросу подведения итогов открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, по итогам которого победителем открытого аукциона по лоту №1 был признан ФИО1

На основании протокола о результатах аукциона от 20.01.2017 года № 1/469Д между ДИЗО и ФИО1 был заключен договор аренды от 13.03.2017 года №37065 земельного участка с КН №, площадью 1387 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в целях строительства производственной базы.

Кроме того, ответчиком в одностороннем порядке в целях обеспечения контроля за использованием земель проводились обследования земельного участка с кадастровым номером <адрес>, по итогам которых составлялись акты от 04.07.2018 года, от 13.07.2018 года, от 24.07.2018 года, от 12.09.2018 года. По результатам обследования было установлено, что земельный участок свободен от строений, однако имеются навалы грунта, мусора.

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца.

Обосновывая свое право на досрочное расторжение договора, истец представил топографическую съемку ситуации на участке. При этом выявленные в результате съемки объекты, поименованы истцом недвижимым имуществом, тогда как сведений, подтверждающих квалифицирующие признаки объектов недвижимости из органов технической инвентаризации не представлено, сведения о правообладателях отсутствует.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

В свою очередь забор (ограждение) не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям.

Основанием расторжения договора истец указывает невозможность использовать спорный земельный участок в виду наличия на нем забора, однако данное обстоятельством относится к видимым недостаткам. Следовательно, он мог быть обнаружен истцом при осмотре земельного участка до подачи заявки на аукцион и при заключении договора аренды.

Кроме того, при передаче земельного участка истцом не было сделано отметок в акте приема-передачи от 13.03.2017 года о том, что на земельном участке имеется какие-либо строения и сооружения; при передачи земельного участка истцом не проводились замеры с целью определения границ земельного участка, поскольку он не являлся огороженным.

Таким образом, какие-либо претензии в отношении спорного земельного участка на момент участия в аукционе и при заключения договора аренды у истца отсутствовали.

Суд находит недоказанным довод истца о невозможности использования земельного участка по назначению, а именно строительства производственной базы, поскольку под представленный истцом проект производственного здания не было выдано разрешение на строительство. Основаниями отказа в выдаче разрешения послужили иные обстоятельства, а именно отсутствие обязательных к указанию технико-экономических показателей объекта (высота здания, вместимость); назначение земельного участка не соответствует назначению запроектированного объекта (в представленном проекте здания не осуществляется производственная деятельность); отсутствие обязательных сведений о согласовании размещения объекта капитального строительства в границах приаэродномных территорий.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 13.03.2017 года, заключенного между ДИЗО и ФИО1, в связи с существенными недостатками земельного участка, препятствующими его использованию по назначению, не имеется.

Принимая во внимание изложенное, исковые требования ФИО1 подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о расторжении договора аренды, оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 12 ноября 2018 года.

Судья Т.В.Островская