Решение № 2-1447/2019 2-1447/2019~М-844/2019 М-844/2019 от 25 июля 2019 г. по делу № 2-1447/2019

Дело № 2-1447/2019


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 июля 2019 года Кировский районный суд города Перми в составе:

председательствующего судьи Хузяхралова Д.О.,

при секретаре Гаджимурадове Э.Б.,

с участием представителя ответчика ФИО1, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску департамента земельных отношений администрации города Перми к ФИО2 об освобождении земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в суд с иском к ФИО2 о возложении обязанности освободить земельный участок <адрес>, возвратив по акту приема-передачи в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

В обоснование заявленных требований указал, что между ним (арендодатель) и ответчиком (арендатор), сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством (для размещения павильона-выставки) от ДД.ММ.ГГГГ №К. На земельном участке в ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 возведен объект капитального строительства площадью 85,1 кв.м. без разрешительных документов, выдаваемых в установленном порядке. По факту незаконного строительства ФИО2 привлечена к административной ответственности. В связи с нарушением пункта 6.2 данного договора аренды ответчику было направлено уведомление об отказе от договора, предлагалось привести земельный участок в первоначальное состояние и сдать его арендодателю по акту приема-передачи. До настоящего времени ответчик не освободил земельный участок и не передал его по акту приема-передачи.

Истец департамент земельных отношений администрации города Перми в судебное заседание своих представителей не направил, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании иск не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве, которые сводятся к тому, что ФИО2 не является застройщиком спорного земельного участка, данное обстоятельство установлено решением суда. Следовательно, доводы истца о том, что ФИО2 возведен объект капитального строительства на спорном земельном участке не соответствуют действительности. Также указал, что задолженность по арендной плате отсутствует.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании распоряжения начальника департамента земельных отношений администрации города Перми от ДД.ММ.ГГГГ № между департаментом земельных отношений администрации города Перми (арендодатель) и Х. (арендатор) заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством либо для временного размещения на нем объекта(ов), не являющегося (ихся) недвижимым имуществом (далее по тексту – Договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, <адрес> для целей, не связанных со строительством (для размещения павильона-выставки), в границах, указанных на прилагаемой к договору выписке из государственного кадастра недвижимости, и в качественном состоянии как он есть (приложение № к настоящему договору). Разрешенное использование земельного участка – павильон-выставка (пункт 1.2). Договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4.1).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Из акта следует, что участок осмотрен, при обследовании земельного участка установлено: на земельном участке расположен павильон.

ДД.ММ.ГГГГ между Х. (цедент) и ФИО2 (цессионарий) заключен договор уступки прав (цессии), по условиям пункта 1.1 которого цедент уступает, а цессионарий принимает права в полном объеме, имеющиеся по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок (категория – земли населенных пунктов), <адрес> (для размещения павильона-выставки), заключенному между цедентом и администрацией города Перми.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, подразделяемые на категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Условиями Договора закреплено разрешенное использование земельного участка – для целей, не связанных со строительством (для размещения павильона-выставки). Изменение разрешенного вида использования земельного участка осуществляется в соответствии с действующим законодательством. Земельный участок расположен в территориальной зоне обслуживания и деловой активности местного значения (Ц-2).

Права и обязанности арендатора по Договору установлены в разделе III, в том числе, арендатор имеет право и обязан использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования (пункты 3.1.1, 3.2.2). Арендатор обязан своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату (пункт 3.2.5); не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик земельного участка, экологической обстановки на арендуемой территории (пункт 3.2.6); не допускать строительства на предоставленном земельном участке (пункт 3.2.9); не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договора залога, субаренды, уступки прав и обязанностей третьим лицам, внесение права на аренду участка или его части в уставный капитал юридических лиц, другое) без письменного согласия арендодателя (в случаях заключения настоящего договора на срок не более пяти лет) (пункт 3.2.10).

Арендодатель обязан передать арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора (пункт 2.2.2); ежегодно направлять уведомление о размере арендной платы (пункт 2.2.4); не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям договора и земельному законодательству Российской Федерации (пункт 2.2.4). Арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием земельного участка, предоставленного в аренду (пункт 2.1.1).

Из доводов искового заявления следует, что на указанном земельном участке в ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 возведен объект капитального строительства площадью 85,1 кв.м. без разрешительных документов, выдаваемых в установленном порядке.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ департамент земельных отношений администрации города Перми потребовал от ФИО2 устранить допущенные по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № нарушения, а именно: использование земельного участка с нарушением вида разрешенного использования и фактическое расположение на земельном участке объекта капитального строительства; несвоевременное внесение арендной платы. При этом в письме указано, что в случае не устранения нарушений в установленный срок департамент примет меры к прекращению договорных отношений.

Согласно акту осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, составленного администрацией города Перми, при осмотре земельного участка, расположенного по <адрес> установлено, что на земельном участке находится кирпичное строение, без ограждения.

ДД.ММ.ГГГГ департамент земельных отношений администрации города Перми направил в адрес ФИО2 соглашение о расторжении договора аренды для подписания, в связи с досрочным расторжением договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

Ссылаясь на то, что до настоящего времени ответчик не освободил земельный участок и не передал его по акту приема-передачи, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2). Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Положениями статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1). Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Из материалов дела следует, что пунктом 2.1.5 Договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка по целевому назначению и (или) не в соответствии с разрешенным видом использования, предусмотренным пунктом 1.2 настоящего договора, применительно к территориальной зоне, на которой расположен арендуемый земельный участок, а также при использовании способами, приводящими к его порче, в случае нарушения арендатором других условий договора.

Согласно пункту 6.2 Договора он подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке, а участок – освобождению по требованию арендодателя в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий настоящего договора: в случае невнесения двух раз подряд (в том чисел внесение не в полном объеме) арендатором арендной платы в срок, установленный пунктом 4.3 настоящего договора, независимо от ее последующего внесения; при использовании участка (в целом или частично) не в соответствии с видом разрешенного использования, а равно изменение вида разрешенного использования арендатором не в соответствии с действующим законодательством (абзац 3).

Согласно пункту 3.2.12 Договора при расторжении договора арендатор обязан освободить занимаемый земельный участок не позднее трех дней после окончания действия настоящего договора.

Из материалов дела следует, что арендатору ФИО2 было направлено письменное предупреждение о необходимости устранения допущенных нарушений в виде использования земельного участка с нарушением вида разрешенного использования, несвоевременного внесения арендной платы, а впоследствии, направлено уведомление о досрочном расторжении договора, полученное ею лично ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что пункт 6.2 Договора предусматривает право арендодателя отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в случае использования участка (в целом или частично) не в соответствии с видом разрешенного использования, что признается сторонами существенными нарушением условий договора.

Вместе с тем, оценивая правомерность одностороннего отказа департамента земельных отношений администрации города Перми от договора аренды, заключенного с ФИО2, в связи с существенным нарушением условий договора, выразившемся в использовании земельного участка не по назначению, суд учитывает следующее.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из условий Договора, на арендатора ФИО2 возложена обязанность использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, не допускать строительства на предоставленном земельном участке.

Нормами статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ М. обратился в ....... районный суд города Перми с иском к администрации города Перми о признании права собственности на нежилое здание площадью 85,1 кв.м., расположенное по <адрес>

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Х. и ФИО2 заключен договор уступки права (цессии) аренды земельного участка <адрес>. После государственной регистрации уступки прав (цессии) он заключил с ФИО2 договор об оформлении разрешительной документации и регистрации права собственности на спорный объект. Во исполнение заключенного договора ФИО2 был оформлен градостроительный план, технический паспорт, а также заключены договоры на осуществление хозяйственной деятельности с использованием данного павильона: энергоснабжения, водоснабжения и водоотведения, на вывоз ТБО и др. На основании указанных документов М. был возведен спорный объект. В связи с тем, что условия договора оказания юридических услуг в части оформления права собственности на возведенный объект ФИО2 не было выполнено, он вынужден обратиться в суд с рассматриваемым иском.

Администрация Кировского района города Перми обратилась в суд с иском к М., ФИО2 о признании объекта капитального строительства – нежилое здание, площадью 85,1 кв.м., расположенное на земельном участке <адрес> самовольной постройкой, о возложении обязанности на М. снести указанный объект и привести земельный участок в первоначальное состояние.

В рамках рассмотрения указанного спора судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (исполнитель) и М. (заказчик) заключен договор об оказании услуг №, предметом которого является возмездное оказание исполнителем услуг по строительству павильона 80 кв.м. и регистрации права собственности на данный павильон в регистрационной палате, находящийся на земельном участке по <адрес> Согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составленному филиалом ФГУП ......., техническому заключению, составленному ООО «.......» в ДД.ММ.ГГГГ, строение по <адрес> представляет собой одноэтажное нежилое здание магазина, общей площадью 85, 1 кв.м., в том числе, торговый зал 82,5 кв.м., умывальник 1,3 кв.м., санузел 1,3 кв.м. Год постройки здания ДД.ММ.ГГГГ, является объектом капитального строительства.

Проанализировав представленные сторонами доказательства по вышеуказанному делу суд установил, что спорный объект недвижимого имущества, расположенный по <адрес> возведен (построен) в ДД.ММ.ГГГГ за счет средств и силами М.; возведенное М. здание обладает признаками самовольной постройки; ФИО2 не является застройщиком объекта.

Решением ....... районного суда города Перми от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, постановлено: «В удовлетворении исковых требований М. к администрации города Перми о признании права собственности на нежилое здание площадью 85,1 кв.м., расположенное на земельном участке с <адрес>, отказать. Исковые требования администрации Кировского района города Перми к М. удовлетворить. Признать объект капитального строительства - нежилое здание площадью 85,1 кв.м., расположенное на земельном участке <адрес>, самовольной постройкой. Возложить на М. обязанность в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет осуществить снос объекта капитального строительства - нежилое здание площадью 85,1 кв.м., расположенное на земельном участке <адрес> В случае неисполнения М. решения суда в указанный срок предоставить право администрации Кировского района города Перми исполнить решение суда самостоятельно с последующим отнесением расходов на М.. В удовлетворении исковых требований администрации Кировского района города Перми к ФИО2 о признании - нежилого здания площадью 85,1 кв.м., расположенного на земельном участке <адрес>, самовольной постройкой, отказать».

С учетом вышеуказанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что строительство объекта капитального строительства на спорном земельном участке, предоставленном в аренду ФИО2, осуществлено не арендатором ФИО2, а третьим лицом (М.), не являющимся стороной договора аренды.

Доказательств вины ФИО2 в нецелевом использовании земельного участка, выразившемся в осуществлении строительства на нем объекта капитального строительства, материалы дела не содержат.

Как следует из вышеприведенного судебного решения, суд отказал администрации Кировского района города Перми в удовлетворении требований к ответчику ФИО2 о признании нежилого здания, площадью 85,1 кв.м., расположенного по <адрес> самовольной постройкой, поскольку ФИО2 не является застройщиком объекта. Обязанность по сносу самовольной постройки возложена судом на М.

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации (определения от 29 января 2015 года № 101-О, от 24 марта 2015 года № 658-О, от 27 сентября 2016 года № 1748-О, от 28 марта 2017 года № 609-О самовольное строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение. Указанная в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. По буквальному смыслу оспариваемой нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Таким образом, возложение судом обязанности на М. осуществить снос объекта капитального строительства - нежилое здание площадью 85,1 кв.м., расположенное на земельном участке площадью <адрес> означает установленный факт совершения М. правонарушения, и, следовательно, его вины в осуществлении самовольной постройки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии вины ФИО2 в возведении объекта капитального строительства на спорном земельном участке.

Возлагать на ФИО2 ответственность за нарушение условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ только из того факта, что на земельном участке возведен объект капитального строительства, в отсутствие доказательств ее виновных действий, нельзя. В данном случае ФИО2 не несет ответственности за действия третьих лиц (статья 403 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств нецелевого использования ответчиком земельного участка, что признается сторонами существенным нарушением условий Договора и позволяет департаменту земельных отношений администрации города Перми досрочно расторгнуть Договор в одностороннем порядке и требовать от ФИО2 освобождения и возврата земельного участка.

Также не представлено истцом доказательств такого нарушения обязанности по внесению арендной платы, которое могло бы являться основанием для досрочного расторжения Договора в соответствии с пунктом 6.2.

При таких обстоятельствах, действия департамента земельных отношений администрации города Перми при осуществлении права на односторонний отказ от исполнения договора аренды, заключенного с ФИО2, не могут быть признаны судом разумными и добросовестными, учитывая права и законные интересы другой стороны.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований департамента земельных отношений администрации города Перми о возложении на ФИО2 обязанности освободить земельный участок <адрес> возвратив по акту приема-передачи, не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований департамента земельных отношений администрации города Перми к ФИО2 об освобождении земельного участка <адрес> отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Д.О. Хузяхралов