Решение № 3А-430/2017 3А-430/2017~М-209/2017 М-209/2017 от 4 мая 2017 г. по делу № 3А-430/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 мая 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Шабер И.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-430/2017 по иску ЗАО «Веста плюс» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Веста плюс» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ЗАО «Веста плюс», обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 10.01.2017 г. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № на основании ранее поданного отчета об оценке.

В обоснование своих требований истец указал, что является собственником кафе, площадью ***,* кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Указанное нежилое помещение находится на земельном участке, с кадастровым номером №, собственником которого является муниципальное образование г.о. Тольятти. ЗАО «Веста плюс» имеет право преимущественного выкупа вышеуказанного земельного участка.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена Постановлением Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 года и она составила 13 632 049,20 рублей.

Однако, рыночная стоимость указанного земельного участка гораздо ниже, согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного ООО «НПО «<данные изъяты>» по состоянию на 01.01.2013 г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 677 490,20 рублей.

При этом, заявление ЗАО «Веста полюс» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. отклонено.

На основании изложенного, считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, полагает решение Комиссии необоснованным, и просит возложить на Комиссию обязанность повторно рассмотреть ранее поданное заявление.

В судебном заседании представитель ЗАО «Веста плюс» – ФИО2, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ. и ордера № от ДД.ММ.ГГ., заявленные требования поддержала в полном объеме по мотивам, изложенным в административном иске.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области – ФИО3, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ.., заявленные требования не признала, по основаниям указанным в отзыве на исковое заявление, считает решение Комиссии законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ООО «НПО «Азимут» директор ФИО4 просил удовлетворить заявленные требования, по доводам указанным в письменном отзыве, считает, решение Комиссии не незаконным.

Представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, Администрации г.о. Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч.6 ст. 226 КАС РФ, суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения сторон, показания свидетеля ФИО1, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ЗАО «Веста плюс» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года № П/48 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

Согласно п.10-11 Порядка работы Комиссии заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии.

Как следует из решения Комиссии от ДД.ММ.ГГ.. № на заседании присутствовало 4 члена комиссии, следовательно, оно правомочно на принятие решений.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением определенного перечня документов.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом в ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что ЗАО «Веста плюс», 10.01.2017 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области (далее Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости в размере 2 677 490,20 рублей.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена Постановлением Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 г. Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 года, и она составила 13 632 049,20 рублей.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ЗАО «Веста плюс» приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом № 135-ФЗ и Порядком, в том числе, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от ДД.ММ.ГГ., выполненный НПО «<данные изъяты>».

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ. № заявление ЗАО «Веста плюс» было отклонено. Основанием к отказу в удовлетворении заявления в решении Комиссия указала следующее: «Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем.

Информация об объекте оценки (в части указания на текущее использование здания, расположенного на земельном участке) не соответствует действительности (на фотоматериалах, приведенных в отчете, видно, что объект имеет иное использование, чем указано оценщиком). Нарушен п.5 и 8 ФСО №3.

Мнение оценщика, указанное в отчете об отсутствии сложностей с подведением коммуникаций и равенстве всех объектов аналогов и объекта оценки по данному фактору стоимости, является ложным, т.к. противоречит данным рынка. Указанные в разделе 11.2 аналоги имеют различное значение по данному фактору стоимости (наличие коммуникаций), что опровергает мнение оценщика. Нарушены п.13 ФСО №3, п. 22 ФСО №7.

Диапазон значений фактора стоимости «площадь» в соответствующем разделе отчета – 11.2, отсутствует. Нарушен п.22 ФСО №7.

Анализ рынка указывает на наличие 4-х источников информации, при этом оценщик осуществляет выборку только по одному из них (Волга-Инфо), хотя объем выборки не внушает доверия – 13 объектов Анализ рынка недостаточен, процесс его не понятен пользователю отчета и не обоснован оценщиком – п.11 ФСО №7.

Правила отбора аналогов отсутствуют – нарушен п. 22 ФСО № 7, описание всего объема доступной оценщику рыночной информации по объектам-аналогам также отсутствует. На стр. № отчета указано, что при осуществлении первичной выборки оценщиком «было отобрано 13 аналогов». Объем первичной информации по сегменту рынка объекта оценки не описан. Анализ сегмента фактически подменен оценщиком на анализ собственной выборки, выполненной по непонятным критериям.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается. Административный иск подан в течение 3 месяцев со дня принятия оспариваемого решения.

В ходе судебного разбирательства ДД.ММ.ГГ. в качестве свидетеля допрошен оценщик – ФИО1, которая подтвердила все выводы, сделанные в отчете об оценке. По изложенным в решении Комиссии замечаниям, дала следующие пояснения.

По первому замечанию Комиссии оценщик пояснила, что здание, расположенное на земельном участке, носит наименование «кафе», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и кадастровым паспортом. В отчете ею было указано именно «кафе». То, что на сегодняшний день в здании кафе организован гастроном, могло бы оказать влияние, если бы текущее использование данного здания относилось бы к иному сегменту рынка. Никакого влияния данный процесс на оценку не оказывает. Дата осмотра - декабрь 2016г., а дата оценки на 4 года ранее, поэтому данные фотографии не могут опровергать то, что в 2013 году здание использовалось под кафе.

По второму замечанию пояснила, что на стр. № отчета при проведении анализов всех факторов дается анализ наличия или отсутствия коммуникаций. Данный фактор подробно описан в отчете, также описана возможность и невозможность подключения коммуникаций. Было принято как допущение, что все аналоги имеют равные возможности подключения коммуникаций. В приведенных объявлениях по объектам-аналогам не содержится информации о том, что подключение к коммуникациям невозможно.

По третьему замечанию пояснила, что п. 22 ФСО №7 содержит требование к проведению расчетов сравнительным подходом и в данном пункте, нет ни одного упоминания об описании диапазонов значений факторов стоимости. Диапазоны факторов в соответствии с п. 11 ФСО № 7 приведены в разделе анализа рынка. Замечание является ошибочным.

По четвертому замечанию комиссии оценщик показала, что на стр. 43 отчета, указано, что основными печатными изданиями по недвижимости являются: газета «Из рук в руки», журнал «Зеленая площадь», рекламно-информационное издание «Вся недвижимость» и информационная база «Волга-Инфо», данные которых по состоянию на декабрь 2012 года были ею изучены. Ею были подобраны аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки, по территориальному признаку, без улучшений на участке, сопоставимого назначения – под коммерческую (торгово-офисную) застройку. Процесс отбора аналогов абсолютно прозрачен. В других источниках аналогов не было найдено. Анализ рынка четко регламентирован. В ФСО № 7 имеется 5 пунктов, которые также отражены в отчете об оценке.

По пятому замечанию оценщик пояснила, что п. 22 ФСО № 7 регламентирует процесс проведения расчетов объекта оценки сравнительным подходом. Требования об описании правил отбора аналогов касаются именно аналогов, отбираемых для проведения расчетов. На стр. № отчета указаны правила отбора аналогов и описан процесс применения этих правил, являющийся математически проверяемым и прозрачным. Объем выборки является вполне достаточным.

Суд приходит к выводу о том, что решение Комиссии по заявлению ЗАО «Веста плюс» нельзя признать законным и обоснованным.

Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО НПО «<данные изъяты>», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного подхода, изложен расчет рыночной стоимости земельного участка.

Оценивая доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему.

Часть 2 ст. 62 КАС РФ закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями ч.11 ст.226 КАС РФ, согласно которым обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика и положительном заключении на него, соответствующих требованиям ст.ст. 60 – 61 КАС РФ, сторонами по делу не представлено.

Судом ставился на обсуждение вопрос о необходимости назначения и проведения судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета требованиям ФЗ № 135 и ФСО, однако такого ходатайства никем не заявлено. Стороны не возражали против окончания рассмотрения дела по имеющимся в нем доказательствам.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований ЗАО «Веста плюс» о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы ЗАО «Веста плюс» решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости с возложением на Комиссию обязанности устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ЗАО «Веста плюс», поданного 10.01.2017г.

Требования в части возложения на комиссию обязанности принять решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., подготовленного оценщиком ООО НПО «<данные изъяты>» не подлежат рассмотрению, поскольку это по существу означало бы вмешательство суда в компетенцию комиссии и предрешало результат повторного рассмотрения заявления.

Руководствуясь ст.ст.180, 227 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Административный иск ЗАО «Веста плюс» удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ЗАО «Веста плюс».

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ЗАО «Веста плюс», поданного 10.01.2017 года о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10.05.2017 г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь