Решение № 2-608/2025 2-608/2025~М-500/2025 М-500/2025 от 23 июня 2025 г. по делу № 2-608/2025

УИД 51RS0007-01-2025-000983-13

Дело № 2-608/2025 Мотивированное
решение составлено 24.06.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июня 2025 г. г. Апатиты

Апатитский городской суд Мурманской области в составе

председательствующего судьи Верхуша Н.Л.

при секретаре судебного заседания Пыхтиной Т.Ю.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Апатиты о прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеке,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации города Апатиты о прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеке.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 6 апреля 2011 г. между ним и <.....> был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. 5 мая 2011 г. был заключен основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, согласно которому истец купил у ФИО3 квартиру за 850000 рублей. При этом, по условиям договора, 150000 рублей истец передал лично в руки <.....>., а 700000 рублей были получены продавцом наличными в ПАО «Сбербанк России» (ранее – ОАО «Сбербанк России») на основании кредитного договора (договора об ипотеке) №8627/01849/11/00547 и договора аренды индивидуального сейфа №11/34 от 27 апреля 2011 г., заключенного между истцом, <.....>. и ОАО «Сбербанк России». Договор об ипотеке №8627/01849/11/00547 был полностью погашен в 2013 г. истцом, обременение связанное с ипотекой со стороны ПАО «Сбербанк России» было снято. Согласно пункту 5 договора купли-продажи жилого помещения от 5 мая 2011 г., предусмотрено обязательство покупателя передать денежные средства в сумме 850000 рублей продавцу в срок не позднее 31 мая 2011 г. Поскольку договор купли-продажи от 5 мая 2011 г. на регистрацию был сдан 5 мая 2011 г., а зарегистрирован 10 мая 2011 г., денежные средства из арендованного индивидуального сейфа продавец <.....> получил после регистрации договора, в связи с чем, акт приема-передачи денежных средств по договору в сумме 850000 рублей был подписан между истцом и <.....>. 11 июня 2011 г. При этом, с учетом того, что договор купли-продажи уже был зарегистрирован, акт приема-передачи денежных средств в регистрационный орган сторонами не передавался для регистрации.

В январе 2025 г. истцом было принято решение о продаже квартиры. При получении выписки из ЕГРН истцу стало известно о том, что на указанной квартире имеется обременение – ипотека в силу закона, а лицом в пользу которого установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости указан <.....> поскольку отсутствовали сведения о получении продавцом денежных средств по договору купли-продажи. Вместе с тем, продавец <.....> умер 14 марта 2013 года. 4 марта 2025 г. он направил обращение в ПАО «Сбербанк России» с просьбой предоставить сведения о передаче денежных средств посредствам индивидуального сейфа на основании указанного выше договора аренды, однако решением от 20.03.2025 ПАО «Сбербанк России» отказало ему в предоставлении такой информации, поскольку банк не контролирует вложение в сейф и изъятие ценностей из сейфа.

Поскольку истец выплатил продавцу <.....> всю сумму по договору купли-продажи квартиры от 5 мая 2011 г., что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 11 июня 2011 г., тем самым исполнив свои обязательства по договору, а продавец <.....> умер, что исключает возможность подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры в одностороннем порядке, просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в отношении квартиры общей площадью 41 кв.м, кадастровый номер <.....>, расположенной по адресу: <адрес> и обязать орган регистрации прав погасить регистрационную запись об ипотеке квартиры.

В судебном заседании истец уточнил заявленные исковые требования, просил суд прекратить обременение в виде ипотеки в отношении квартиры общей площадью 41 кв.м, кадастровый номер <.....>, расположенной по адресу: <адрес> и указать, что решение является основанием для погашения записи об ипотеке. Настаивал на уточненных исковых требованиях, просил их удовлетворить, дополнительно пояснил, что по договоренности <.....> проживал в спорном жилом помещении по 11.06.2011, в связи с чем акт был составлен именно в день освобождения им жилого помещения. Впоследствии <.....>. или его наследники к нему с какими-либо требованиями по договору купли-продажи не обращались.

Представитель истца в судебном заседании поддерживая уточненные исковые требования указал, что поскольку наследников после смерти <.....> не имеется, то принадлежавшее последнему имущество является выморочным, в связи с чем иск предъявлен к Адмнистрации г. Апатиты. Также обратил внимание, что при жизни <.....>. не обращался с требованиями к истцу о расторжении договора купли-продажи, что свидетельствует об исполнении сторонами договора своих обязательств друг перед другом.

Представитель ответчика Администрации г.Апатиты в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в свое отсутствие. Представил письменный отзыв, согласно которому Администрацией г.Апатиты не нарушаются права и законные интересы истца, в связи с чем Администрация г.Апатиты является ненадлежащим ответчиком по данному гражданскому делу. Полагая, что надлежащим ответчиком по делу будет являться ПАО «Сбербанк России», просил в удовлетворении требований к Администрации г.Апатиты отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в свое отсутствие. Представил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому принятие решения оставляет на усмотрение суда. Указал, что по состоянию на 17.05.2025 в записях кадастра недвижимости Единого государственного реестра недвижимости имеются сведения о характеристиках квартиры расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер <.....>; в том числе запись о сделке; запись об ограничении прав и обременениях: ограничение в виде ипотеки в силу закона, номер регистрации 51-51-06/006/2011-035; дата регистрации 10.05.2011, документы-основания: Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 05.05.2011, дата регистрации 10.05.2011, № 51-51-06/006/2011-034; залогодержатель <.....>.; лица, права которых ограничиваются: ФИО1; сумма обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы: 850000 рублей; срок действия ограничения с 10.05.2011 по 31.05.2011. При этом отмечает, что покупатель в соответствии с п.5 Договора купли-продажи обязан был передать денежные средства в размере 850000 рублей не позднее 31.05.2011, вместе с тем, в представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 05.05.2011, отсутствуют отметки о передаче денежных средств. К договору прилагался акт приема-передачи квартиры, ключей и квитанций об уплате коммунальных услуг от 05.05.2011. Акт приема-передачи денежных средств от 11.06.2011, представленный к исковому заявлению, в орган регистрации прав не предоставлялся. Отмечает, что в случае удовлетворения судом требований истца о прекращении ограничения в виде ипотеки в силу закона, судебное решение будет являться основанием для государственной регистрации прекращения ограничения в виде ипотеки на спорный объект недвижимости.

Суд, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие неявившихся представителей ответчика и третьего лица.

Заслушав истца и его представителя, исследовав письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

По ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 491 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

Согласно п.1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с положениями статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) залог квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) (далее – Закон «Об ипотеке») предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле - продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом

Согласно статье 3 Закона «Об ипотеке» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В силу положений статьи 11 Закона «Об ипотеке» предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя на имущество, заложенное по этому договору (право залога), возникают с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее - с момента возникновения этого обязательства.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога.

В силу абз. 2 ч. 1 ст. 11 Федерального закона от16.07.1998№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Согласно ч. 2 ст. 53 Федерального закона от13.07.2015№ 218 «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Как установлено судом,6 апреля 2011 года между <.....>. и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> стоимостью 850000 рублей.

Пунктом 2.1.3 указанного договора установлено, что расчеты по сделке производятся с использованием индивидуального сейфа Банка, арендуемого сторонами.

В пункте 2.1.4 договора указано, что право залога у Продавца на указанный объект недвижимости не возникает. Вместе с тем, из пункта 2.1.6 договора следует, что с момента передачи объекта Покупателю и до его полной оплаты объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца.

Впоследствии 5 мая 2011 г. <.....> (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил в собственность принадлежащую Продавцу на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Квартира расположена на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома, состоит из двух комнат, общей площадью 41,00 кв.м., в том числе 27,60 кв.м. жилой площади.

В соответствии с п. 5 договора стороны оценили вышеуказанную квартиру в 850 000 руб., из которых 150000 рублей Покупатель оплачивает Продавцу из собственных средств, и часть стоимости жилого помещения (квартиры) оплачивается за счет кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю ОАО «Сбербанк России» в размере 700000 рублей по кредитному договору №8627/01849/11/00547 от 28.04.2011, заключенному в г.Апатиты Мурманской области между ОАО «Сбербанк России» и ФИО1, под 12,15% годовых на срок 120 месяцев, считая с даты его фактического предоставления.

Денежные средства в сумме 850000 рублей будут переданы Продавцу в срок не позднее 31 мая 2011 года.

Жилое помещение (квартира) находится в залоге у ОАО «Сбербанк России» МОСБ №8627/01849, с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на объект недвижимости. Залогодержателем по данному залогу является ОАО «Сбербанк России». Права залогодержателя удостоверяются закладной.

5 мая 2025 г. между <.....> и ФИО1 был подписан передаточный акт, согласно которому Продавец передал Покупателю квартиру, расположенную по адресу: <адрес> а Покупатель квартиру принял. Продавец также передал ключи от квартиры, квитанции и расчетные книжки для расчетов по квартплате и коммунальным платежам.

Право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано ФИО1 в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от29.04.2025, свидетельством о государственной регистрации права от 10.05.2011. В соответствии с указанными документами зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона (л.д.38, 40-41).

Согласно сведениям, представленным Управлением Росреестра по Мурманской области, по состоянию на 17.05.2025 в записях кадастра недвижимости Единого государственного реестра недвижимости имеются сведения о характеристиках квартиры расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер <.....> запись о сделке; номер регистрации 51-51-06/006/2011-034, дата регистрации 10.05.2011; правоотчуждатель <.....> правоприобретатель ФИО1, документ-основание: Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 05.05.2011, дата регистрации 10.05.2011, № 51-51-06/006/2011-034; запись о вещных правах: право собственности номер регистрации и 51-51-06/006/2011-035; дата регистрации 10.05.2011; правообладатель ФИО1; документы-основания: Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 05.05.2011, дата регистрации 10.05.2011, № 51-51-06/006/2011-034. Сведения о правопритязаниях отсутствуют; запись об ограничении прав и обременениях: ограничение в виде ипотеки в силу закона, номер регистрации 51-51-06/006/2011-035; дата регистрации 10.05.2011, документы-основания: Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 05.05.2011, дата регистрации 10.05.2011, № 51-51-06/006/2011-034; залогодержатель <.....>.; лица, права которых ограничиваются: ФИО1; сумма обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы: 850000 рублей; срок действия ограничения с 10.05.2011 по 31.05.2011.

Истцом представлен акт приема-передачи денежных средств от 11 июня 2011 г., согласно которому продавец <.....> принял, а покупатель ФИО1 передал в соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) от 5 мая 2011 г. денежные средства в сумме 850000 рублей.

Вместе с тем, согласно информации Росреестра, в представленных на государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 05.05.2011, отсутствуют отметки о передаче денежных средств. Акт приема-передачи денежных средств в орган регистрации прав не предоставлялся.

14 января 2013 г. <.....>. умер, как следует из актовой записи о смерти №38 от 16 января 2013 г., составленной отделом ЗАГС администрации г.Апатиты Мурманской области (л.д.89).

Из пояснений истца следует, что по условиям договора, 150000 рублей истец передал лично в руки <.....>., а 700000 рублей были получены продавцом наличными в ОАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора (договора об ипотеке) №8627/01849/11/00547 и договора аренды индивидуального сейфа №11/34 от 27 апреля 2011 г., заключенного между истцом, <.....>. и ОАО «Сбербанк России», акт приема передачи денежных средств от 11.06.2011 при жизни ФИО3 в орган, осуществляющий регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним не предоставлялся.

По информации ПАО «Сбербанк России», в архиве банка сведений о расторжении договора аренды индивидуального сейфа №11/34 от 27.04.2011, заключенного ОАО «Сбербанк России» с <.....> и ФИО1, не установлено. Заключенный между ПАО «Сбербанк России» (ранее – ОАО «Сбербанк России») и ФИО1 кредитный договор №8627/01849/11/00547 от 28.04.2011 на приобретение готового жилья, в размере 700000 рублей, погашен 28 апреля 2021 года (л.д.46, 102).

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ (часть 11 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ).

В соответствии с требованиями п.1 ст.25 Федерального закона от16.07.1998№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя, либо решения суда о прекращении ипотеки.

Как установлено в судебном заседании, <.....>.умер 14 января 2013 г., что исключает возможность подачи совместного заявления сторон договора о погашении ипотеки в регистрирующий орган.

Принимая во внимание, что обеспеченное залогом обязательство исполнено истцом в полном объеме, суд приходит к выводу о том, что ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, чем нарушаются права собственника данного имущества.

Поскольку в связи со смертью (продавца) <.....>. погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению залогодержателя и залогодателя не представляется возможным, а обременение в виде ипотеки на квартиру истца создают собственнику спорного объекта недвижимости препятствия во владении и распоряжении принадлежащим ему имуществом, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований в части прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона, номер регистрации 51-51-06/006/2011-035, в отношении квартиры общей площадью 41 кв.м, кадастровый номер <.....>, расположенной по адресу: <адрес>, поскольку истец не имеет другой возможности, кроме как в судебном порядке, защитить свои права.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

С доводами представителя ответчика о том, что надлежащим ответчиком по делу будет являться ПАО «Сбербанк России» суд не соглашается на основании следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации в порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории, в том числе жилое помещение.

Как установлено в судебном заседании, наследственное дело после <.....> не заводилось, наследники по закону первой очереди от наследства отказались, в связи с чем имущество, оставшееся после смерти <.....>. является выморочным.

Учитывая, что настоящий спор возник в отношении права умершего <.....> на жилое помещение, расположенное по вышеуказанному адресу, а не в отношении прав ПАО «Сбербанк России», связанных с договором об ипотеке, который был исполнен истцом в полном объеме, ПАО «Сбербанк России» не является надлежащим ответчиком по данному делу.

Руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые ФИО1(паспорт <.....>) к Администрации города Апатиты Мурманской области(ИНН <***>) о прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеке –удовлетворить.

Прекратить ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона, номер регистрации 51-51-06/006/2011-035 от 10 мая 2011 года, по договору купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 5 мая 2011 года, в отношении квартиры, общей площадью 41,00 кв.м., расположенной по адресу:<адрес>, зарегистрированному в Едином государственном реестре недвижимости 10 мая 2011 года, запись регистрации №51-51-06/006/2011-034.

Решение суда является основанием для внесения записи о погашения записи об обременении в виде ипотеки в силу закона №51-51-06/006/2011-035 от 10 мая 2011 года на двухкомнатную квартиру общей площадью 41,00 кв.м., жилой площадью 27,60 кв.м., расположенной по адресу:<адрес>, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Апатитский городской суд Мурманской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Н.Л. Верхуша