Решение № 2-4/2017 2-4/2017(2-675/2016;)~М-753/2016 2-675/2016 М-753/2016 от 12 апреля 2017 г. по делу № 2-4/2017

РЕШЕНИЕ.

Именем Российской Федерации

13 апреля 2017 года Станица Егорлыкская Ростовской области.

Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Попова С.А.,

с участием представителей ФИО1 - ФИО2 и адвоката Чаус Л.В.,

при секретаре Васильченко К.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 об обязании возвратить незаконно удерживаемый земельный участок общей площадью 70 000 кв.м. кадастровый номер №, признании договора купли-продажи земельного участка от 30.04.2015г. недействительным, по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 70 000 кв.м. кадастровый номер № согласно заключенному договору купли-продажи от 30.04.2015г. третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и ФИО4,

УСТАНОВИЛ:

В Егорлыкский райсуд обратился ФИО1 с иском к ФИО3 об обязании возвратить незаконно удерживаемый земельный участок общей площадью 70 000 кв.м. кадастровый номер №, признании договора купли-продажи земельного участка от 30.04.2015г. недействительным, ссылаясь на то, что ответчик незаконно удерживает его земельный участок, договор купли-продажи заключен не уполномоченным лицом, так как он уполномочивал своего представителя на отчуждение земли с другими координатами. Указанная в договоре купли-продажи дата не соответствует действительности, так как деньги в сумме 150 000р. он получал в качестве аванса в день выдачи доверенностей ФИО4 на межевание земли и ее отчуждение. На его предложение доплатить ему еще 500 000р. ФИО3 ответил отказом.

ФИО3 подал встречный иск к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 70 000 кв.м. кадастровый номер № согласно заключенному договору купли-продажи от 30.04.2015г., ссылаясь на уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. При этом переоформление земли затянулось ввиду отсутствия у ФИО1 надлежащим образом оформленных земельно-кадастровых документов, оформление и оплату которых осуществлял он, покупатель. Никакой другой земли, кроме данных 7га, у ФИО1 в собственности не имелось. Однако после завершения межевания ФИО1, который к этому времени уплаченные им 150 000р. истратил, повел себя не добросовестно и, не отказываясь переоформить землю на него, ФИО3, стал требовать еще 500 000р., с чем он не согласен.

ФИО4 в возражениях полагала иск ФИО1 не обоснованным, поскольку в 2012г., ФИО1, сообщив ФИО3 о том, что у него имеется в собственности земля 7га в КФХ «Колос 2», и договорившись с ФИО3 о том, что тот может ее купить за 150 000р., выдал на ее (ФИО4) имя доверенности на межевание земли и распоряжение ею. Впоследствии в ходе межевания выяснилось, что в связи с кадастровой ошибкой произошла накладка координат, в связи с чем координаты выделяемого участка были уточнены. Впоследствии ФИО1 и ФИО3 договорились составить договор о будущей купле-продаже выделяемого участка, в связи с чем данный договор по указанию ФИО1 она подписала от его имени с ФИО3, после чего ФИО3 уплатил ФИО1 150 000р., о чем была составлена соответствующая расписка.

ФИО1, ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и ФИО4 в заседание суда не прибыли, хотя о слушании дела извещены. При этом ФИО3 и ФИО4 в заявлениях просили рассмотреть дело без их участия, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие участвующих в деле лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ (т. 1 л.д. 158, т. 2 л.д. 7, 17-19, 21-23).

В заседании суда представители ФИО1 - ФИО2 и адвокат Чаус Л.В. требования своего доверителя поддержали, встречный иск полагали подлежащим отклонению.

Выслушав представителей ФИО1, допросив свидетеля ФИО5, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в числе прочего, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу ст. 16 ч. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшим на момент заключения договора, государственная регистрация перехода прав на недвижимость по договору проводится на основании заявления сторон, заключивших договор. Аналогичные положения содержатся и в п. 3 ч. 3 ст. 15 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 02.01.2017г.

Согласно ст. 16 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Аналогичные положения содержатся и в ч. 7 ст. 15 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 02.01.2017г.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 61 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности ( п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела: кадастровых паспортов, свидетельств, выписок из ЕГРП, соглашения членов КФХ «Колос-2», доверенностей, расписки, уведомлений, справок, договора, межевого плана? решения, заявлений, ответов (т. 1 л.д. 4-11, 33, 48-113, 115-120, 183-189, 225-227, 231) ФИО1 ранее являлся членом КФХ «Колос-2» и сособственником находящегося в данном КФХ земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 1 050 000 кв.м. кадастровый номер №, находящегося в СПК им. Кирова Егорлыкского района, в 1/15 доле, что составляет 7га.

10.05.2013г. деятельность указанного КФХ была прекращена по единогласному соглашению его членов.

С целью прекращения общей собственности на указанный участок ФИО1 02.02.2012г. выдал ФИО4 доверенности: на межевание подлежащего выделу ему земельного участка и на продажу данного участка, который изначально по предварительным данным кадастровой службы должен был состоять из 2 контуров площадью 2,9га и 4,1га соответственно.

Однако связи в связи с отсутствием технической возможности (пересечение границ) процедура постановки на кадастровый учет выделяемого двухконтурного участка была 05.12.2014г. приостановлена, а впоследствии данные об этом участке, которые носили временный характер, были из ЕГРН исключены (т.1 л.д. 183-189, 225-227).

30.04.2015г. ФИО1 в лице его представителя ФИО4 и ФИО3 заключили договор купли-продажи земельного участка в будущем, по которому ФИО1 обязался в течение 17 месяцев после подписания договора произвести процедуру выдела земельного участка площадью 7га в натуре в счет своей 1/15 доли в праве собственности на земельный участок кадастровый номер № площадью 105га, предложить органу местного самоуправления купить данный участок за 150 000р., а при его отказе от права преимущественной покупки, произвести регистрацию перехода права собственности на данный участок в пользу ФИО3 При этом, как следует из объяснений ФИО1, изложенных в его иске, сам земельный участок, предполагаемый к выделу, ФИО1 передал ФИО3 еще в 2012г. (т. 1 л.д. 1).

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

ФИО3 свои обязательства перед ФИО1 исполнил надлежащим образом – уплатил ему 11.05.2015г. договорную стоимость – 150 000р.

о чем в деле имеется соответствующая расписка ФИО1 (т. 1 л.д. 60, 231) Факт получения данных денег ФИО1 не оспаривается.

Вместе с тем, своих обязательств по указанному договору ФИО1 не исполнил. А именно 07.07.2016г. он завершил выдел земельного участка в счет своей доли (т. 1 л.д. 64), 23.08.2016г. зарегистрировал свое право собственности на выделенный участок, после чего от регистрации перехода права собственности на него в пользу ФИО3 отказался и предъявил иск о возврате земли, в связи с чем регистрация перехода права собственности не произведена (т. 1 л.д. 11, т. 2 л.д. 24).

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Поскольку параграф 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным

В то же время по смыслу указанных правовых норм следует, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. 130, 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании ст. 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 ГК РФ. Указанное подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом – согласно (главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации (п. 1, 3, 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешении я споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Вместе с тем, заключенный между сторонами договор (т. 1 л.д. 33) соответствует требованиям закона, содержит все необходимые существенные условия, в том числе и о цене и предмете. При этом до заключения договора получен отказ органа местного самоуправления от права преимущественной покупки данного участка, что соответствует требованиям ч. 1-4 ст. 8 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Доводы ФИО1 о том, что договор купли-продажи является недействительным, так как подписан не надлежащим лицом – ФИО4, которая не имела полномочий на его подписание, поскольку он уполномочивал ее на распоряжение иным земельным участком, суд отвергает в силу следующего.

Как указано выше в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу его заключения, исполнения, а также того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании ст. 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В силу ст. 10 п. 1 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В данном случае из совокупности вышеизложенных доказательств, справки землеустроителя (т. 1 л.д. 63), а также поведения сторон после заключения договора купли-продажи от 30.04.2015г., следует, что ФИО1 никогда не имел ранее и не имеет земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности, кроме спорного. И именно на обособление (формирование и межевание) данного участка и его отчуждение он в 2012г. выдал ФИО4 доверенности.

Более того, через 11 дней после подписания договора купли-продажи от 30.04.2015г. ФИО1 11.05.2015г. получил от ФИО3 покупную стоимость земли в сумме 150 000р. Факт получения денег ФИО1 не оспаривается.

В силу ч. 1 – 2 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. При этом по смыслу закона под одобрением сделки следует понимать совершение действий по ее исполнению.

Поэтому, получив 11.05.2015г. по заключенному представителем ФИО1 – ФИО4 договору купли-продажи от 30.04.2015г. от покупателя ФИО3 150 000р. покупной стоимости, ФИО1 прямо одобрил заключенную его представителем ФИО4 сделку купли-продажи от 30.04.2015г., в силу которой гражданские права и обязанности по ней считаются возникшими у ФИО1 с момента ее совершения.

По этим же основаниям не могут быть и удовлетворены требования ФИО1 о недействительности договора купли-продажи от 30.04.2015г.

Доводы ФИО1 о том, что 150 000р. он получил в качестве аванса, так как изначально о полной стоимости земли он с ФИО3 не договаривался, не верны, поскольку как следует из возражений ФИО1 (т. 2 л.д. 26 оборот-27) он выдал доверенности на межевание и распоряжение землей родственнику покупателя и ему уже было все равно, как будет оформлена сделка с его землей и на каких условиях, так как он получил от ФИО3 интересующие его деньги за землю.

Не состоятельными суд считает и доводы ФИО1 о том, что указанная в расписке о получении 150 000р. дата – 11.05.2015г. не соответствует действительности со ссылкой на не верно указанный номер паспорта свидетеля, поскольку в ходе проведенной по делу судебно-химической экспертизы от 17.03.2017г. №575/3016 факта не соответствия указанной в расписке даты времени ее написания не установлено (т. 1 л.д. 234-249).

Более того, требования ФИО1 о недействительности заключенного договора купли-продажи от 30.04.2015г. по основаниям ст. 174 ГК РФ суд отвергает в силу следующего.

Согласно ст. 174 ч. 1 ГК РФ если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях. Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В данном случае ст. 174 ГК РФ регулируют случаи превышения полномочий представителя юридического лица, что к возникшим между сторонами правоотношениями по заключению и исполнению договора купли-продажи от 30.04.2015г. не имеет, а заявленные требования о недействительности сделки купли-продажи по основаниям ст. 174 ГК РФ – ненадлежащий способ защиты.

Не могут быть удовлетворены требования ФИО1 об истребовании из незаконного владения ФИО3 спорного земельного участка со ссылкой на ст. 301 ГК РФ, поскольку данная правовая норма предусматривает возможность истребовать имущество собственника именно из незаконного владения ответчика, в то время как владение землей ФИО1 сам ФИО3 осуществляет на законом основании – согласно договору купли-продажи от 30.04.2015г. В данном случае после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ, в том числе и от притязаний самого собственника (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

По этим же основаниям суд считает не состоятельными и ссылки ФИО1 на положения ст. 304, 1102 ГК РФ.

С учетом изложенного в удовлетворении иска ФИО1 следует отказать в полном объеме, а встречный иск ФИО3 подлежит удовлетворению по изложенным выше правовым основаниям, а именно следует произвести государственную регистрацию перехода к ФИО3 права собственности на земельный участок площадью 70 000 кв.м., кадастровый номер №

Учитывая то, что исковые требования удовлетворены, то в силу ст. 98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу ФИО3 подлежат взысканию судебные расходы по уплаченной госпошлины в сумме 300р.

Руководствуясь ст. 12, 56, 194-198, 209 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 об обязании возвратить незаконно удерживаемый земельный участок общей площадью 70 000 кв.м. кадастровый номер №, признании договора купли-продажи земельного участка от 30.04.2015г. недействительным оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО3 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода к ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ.р., уроженцу <данные изъяты>, права собственности на земельный участок площадью 70 000 кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения крестьянского хозяйства, находящийся по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 300 (триста) рублей судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 18.04.2017г.

Судья