Решение № 2-1325/2025 2-1325/2025~М-83/2025 М-83/2025 от 13 апреля 2025 г. по делу № 2-1325/2025

УИД 68RS0№-83

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 апреля 2025 г. <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе судьи Нишуковой Е.Ю., при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к <данные изъяты> заказа <адрес> об устранении препятствий в государственной регистрации перехода прав на жилой дом,

установил:

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО7 обратилась в суд с вышеназванным иском, в котором представитель указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ТОГБУ «<данные изъяты>» договор инвестирования строительства № индивидуального жилого дома, в соответствии с которым учреждение привлекло ФИО1 к финансированию строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, городской округ Тамбов, <адрес> земельный участок, на котором впоследствии был возведен жилой дом, располагался по адресу: <адрес>, <адрес>», <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении границ муниципального образования <адрес> и определении места нахождения его представительного органа и о внесении изменений в отдельные законодательные акты <адрес>» указанный населенный пункт был внесён в границы муниципального образования - <адрес>. ТОГБУ «Капиталстрой» на момент заключения договора являлось правообладателем земельного участка на основании договора безвозмездного пользования земельными участками от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно разделу 5 договора инвестирования общая сумма инвестиций в строительство индивидуального жилого дома, уплаченная истцом, составила 1 000 000 (один миллион) рублей, куда были включены: оплата строительства жилого дома (без внутренней отделки), расходы по содержанию земельного участка, изготовление технической документации на объект, оплата услуг учреждения, прочие расходы. ФИО1, со своей стороны, в полном объеме исполнила перед учреждением обязательства. Согласно пункту 4.1 договора жилой дом, являющийся предметом инвестирования и построенный за счет средств истца, как инвестора, переходит в собственность ФИО1 с момента государственной регистрации права собственности. При этом за регистрацией она должна была обратиться в регистрирующий орган по <адрес> самостоятельно и за свой счет. По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ индивидуальный жилой дом был передан ФИО1 В подпунктах 2 и 3 указанного акта отражено, что стороны не имеют друг к другу претензий к качеству переданного объекта и по его оплате. Однако зарегистрировать право собственности на жилой дом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не представилось возможным, поскольку отсутствует согласие собственника жилого дома - <адрес>. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником индивидуального жилого дома по вышеназванному адресу является <адрес> (номер государственной регистрации права: №). В ответе от ДД.ММ.ГГГГ № Министерство имущественных отношений и государственного заказа <адрес> отказало ФИО1 в даче такого согласия. В качестве обоснования невозможности передачи жилого дома ссылалось на положения часть 6 статьи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об управлении государственной собственностью <адрес>», согласно которой решение об отчуждении по договорам купли-продажи объектов недвижимого имущества, закрепленного за областными государственными бюджетными учреждениями на праве оперативного управления принимается на основании постановления администрации <адрес>. В настоящее время сложилась ситуация, когда при выполнении ФИО1 всех условий договора были нарушены ее права, в том числе конституционное право на жилище (ст. 40 Конституции РФ), которое реализуется посредством возможности иметь жилище, пользоваться и распоряжаться им в установленных законом случаях и порядке. Просит суд устранить со стороны ответчика препятствия и вынести решение о государственной регистрации перехода к ФИО3 права собственности на жилой дома площадью 142,9 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, городской округ Тамбов, <адрес>В.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, направила представителя по доверенности.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО7 поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в заявлении.

В судебном заседании представитель третьего лица ТОГБУ «<данные изъяты>» по доверенности ФИО4 не возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что ранее гражданин, инвестировавший строительство жилого дома, регистрировал переход права собственности на него без каких-либо препятствий, поскольку у ТОГБУ «<данные изъяты>» была доверенность, выданная собственником, на право регистрации перехода прав от его имени. После изменений, внесенных в Федеральный закон № 218-ФЗ, когда изменился порядок подачи на регистрацию документов и оформления доверенности, <адрес> в лице министерства отказалась выдавать новую доверенность.

В судебное заседание представитель ответчика Министерства имущественных отношений и государственного заказа <адрес> не явился; о времени и месте рассмотрения дела министерство извещено надлежащим образом. Министр ФИО5 направил письменный отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований. Указал, что спорный жилой дом является собственностью субъекта Российской Федерации - <адрес>. В соответствии с положениями статьи 214 ГК РФ дом закреплен на праве оперативного управления за ТОГБУ «<данные изъяты>», которое, в свою очередь, не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться данным имуществом без согласия собственника, владея домом в пределах полномочий, регулируемых пунктом 1 статьи 296 ГК РФ. Далее цитирует статью 31 и часть 6 статьи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об управлении государственной собственностью <адрес>» и указывает, что заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества области, осуществляется по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> также не явился, направив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что спорный жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, на основании распоряжения МТУ Росимущества в тамбовской и липецкой областях №-р от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ находятся в собственности <адрес>. Какая-либо заинтересованность в деле у управления отсутствует.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела в качестве доказательств, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (инвестором) и ТОГБУ «<данные изъяты>» (застройщиком) был заключён договор инвестирования строительства индивидуального жилого дома на следующих условиях:

инвестор принимает обязательства по финансированию строительства индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес>, Донской сельсовет, д. Красненькая, микрорайон «Майский», <адрес>, №в, согласно генеральному плану и плану застройки участка;

застройщик принимает на себя обязательства по ведению строительного контроля и получению разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта; обязуется заключить с генеральным подрядчиком от своего имени за счет привлеченных от инвестора средств договор на выполнение подрядных работ по строительству объекта; после выполнения инвестором работ по внутренней отделке жилого дома, а также по разводке внутренней системы отопления, электроснабжения, водоснабжения и канализации получить соответствующее разрешение на ввод в эксплуатацию объекта ориентировочно в четвертом квартале 2024 года; принять от инвестора в счет оплаты в установленном настоящим договором порядке инвестиционные взносы за строительство объекта; произвести передачу объекта инвестору по акту приемки-передачи; осуществлять строительный контроль за ходом реализации строительства объекта в соответствии с условиями настоящего договора;

инвестор обязуется оплатить инвестиционный взнос за строительство объекта в размере 1 000 000 рублей, произвести с застройщиком окончательный расчет и принять от застройщика по акту приема-передачи законченный строительством объект; сумма инвестиций включает в себя оплату строительства жилого дома (без внутренней отделки), расходы по содержанию земельного участка, изготовление технической документации на объект; оплату услуг застройщика, прочие расходы.

В договоре также отражено, что индивидуальный жилой дом, построенный за счет средств инвестора, выплаченных им в соответствии с условиями настоящего договора, переходит в собственность инвестора с момента государственной регистрации права собственности, которая осуществляется за счет средств инвестора.

В силу устава ТОГБУ «Капиталстрой», утвержденного приказом управления градостроительства и архитектуры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-О (находится в общем доступе), учреждение является областным государственным бюджетным учреждением (пункт 1.2);

учредителем учреждения и собственником его имущества является <адрес>; функции и полномочия собственника имущества учреждения выполняет комитет по управлению имуществом области (пункт 1.3); предметом деятельности учреждения являются государственные услуги (работы), оказываемые (выполняемые) учреждением в сфере градостроительства (пункт 2.2); для достижения уставных целей учреждение осуществляет полномочия государственного заказчика; полномочия государственного заказчика включают в себя, в том числе – функции застройщика по обеспечению строительства объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительств (пункт 2.4 устава).

Как следует из материалов дела, ФИО1 выполнила свои обязательства по договору, выплатив в полном объеме предусмотренную договором сумму 1 000 000 рублей. Что подтверждается справкой ТОГБУ «Капиталстрой» денежные средства в указанном размере, а также актом от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ТОГБУ «<данные изъяты> ФИО1 законченный строительством спорный жилой дом. Что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 7).

Поскольку по сведениям ЕГРН – право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано за <адрес>ю, то ФИО1, намереваясь зарегистрировать за собой переход права собственности на дом, направила соответствующее обращение в Министерство имущественных отношений и государственного заказа <адрес>.

В ответ на данное обращение - ДД.ММ.ГГГГ Министерство имущественных отношений и государственного заказа <адрес> сообщило об отсутствии оснований для отчуждения жилого дома из государственной собственности <адрес> в собственность ФИО1 как инвестора объекта капитального строительства, ссылаясь на то, что заключение договора купли-продажи должно осуществляться по результатам проведения торгов.

Изучив в этой части позицию сторон, суд исходит из следующего.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если условия договора не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса РФ, другими положениями данного кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Статьей 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» установлено, что:

инвестиции – это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность – это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Таким образом, исходя из понятия инвестиций и инвестиционной деятельности, положения вышеназванного Федерального закона подлежат применению к правоотношениям, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Проанализировав условия договора, заключенного между ФИО1 и ТОГБУ «<данные изъяты>», суд приходит к выводу о том, что истец не преследовала при его заключении цели получения прибыли. Она стала инвестором по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных, семейных, домашних нужд, связанных с улучшением жилищных условий. Поэтому к спорным правоотношениям не подлежит применению Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Подпунктом 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Статьей 740 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (пункт 1). Договор строительного подряда заключается на строительство здания, в том числе жилого дома (пункт 2).

Пунктом 1 статьи 706 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков).

В данном случае, исходя из буквального значения слов и выражений, содержащихся в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, из существа сделки и её цели, с учётом действительной общей воли сторон, суд полагает, что между ФИО1 и ТОГБУ «Капиталстрой» возникли договорные отношения в области строительного подряда, конечным результатом которого являлся жилой дом по вышеназванному адресу.

ТОГБУ «Капиталстрой», имевшее соответствующие полномочия, взяло на себя обязательство по строительству жилого дома за счет средств ФИО1 с последующей передачей ей прав на возведенный объект недвижимости.

В материалы дела не представлено доказательств того, что учреждение осуществляло строительство дома полностью за счет средств <адрес>. Поэтому ответчик не может утверждать, что имеет право по своему усмотрению распоряжаться спорным жилым домом, в том числе – через организацию торгов (аукциона), победителем которых может стать не только ФИО1, но и любое другое лицо.

Судом установлено, что спорный жилой дом возведен на земельном участке с кадастровым номером №, который, в свою очередь, был предоставлен ТОГБУ «<данные изъяты>» (прежнее наименование – КПТО «<данные изъяты>») в безвозмездное пользование на основании договора от 14 февраля 2019 г., заключенного с комитетом по управлению имуществом <адрес> (предшественником министерства имущественных отношений <адрес>) – л.д. 8-9.

Из указанного договора следует, что земельный участок ранее был передан органу государственной власти <адрес> в целях бесплатного предоставления для строительства жилья экономкласса (индивидуального жилищного строительства) в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации.

В свою очередь, абзацем вторым пункта 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (на данный момент статья утратила силу) предусматривалось, что граждане – при определенных условиях - имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации.

Таким образом, нахождение в собственности <адрес> земельного участка, который предназначался для бесплатного предоставления в собственность, не является препятствием к приобретению ФИО1 права собственности на спорный жилом дом.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2);

государственная регистрация прав осуществляется одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением, на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона, - в отношении такого здания (пункт 1 части 3).

В пунктах 60, 61, 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статья 305 ГК РФ.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Несмотря на то, что разъяснения даны в части договора купли-продажи, суд считает возможным применить их к спорным правоотношениям, поскольку имеет место спор об уклонении ответчика от регистрации перехода прав на недвижимое имущество к ФИО1

С учетом установленных обстоятельств, суд полагает, что у ФИО1 имеются основания для государственной регистрации перехода к ней права собственности на спорный жилой дом, как то – договор от ДД.ММ.ГГГГ, который суд квалифицировал как договор строительного подряда, являющийся в соответствии с законом основанием для возникновения права собственности на возведенный объект недвижимости. И, судя по тому, что жилой дом был создан, и в отношении него было зарегистрировано право собственности, следует считать, что разрешение на ввод его в эксплуатацию также имеется.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО1, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору (внесла в полном объеме плату за строительство жилого дома), вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору второй стороной. А при их неисполнении - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требования о государственной регистрации перехода прав на спорный объект недвижимости.

Поскольку учредителем ТОГБУ «Капиталстрой» и собственником имущества учреждения является <адрес>, за которой в конечном итоге было зарегистрировано право собственности на спорный жилой дом, то Министерство имущественных отношений и государственного заказа <адрес> - лицо, правомочное действовать от имени <адрес>, обязано было совершить действия по государственной регистрации перехода прав к ФИО1, и дать ей на это соответствующее согласие. Однако в этой части истцу были созданы препятствия, и, соответственно, имеет место уклонение от государственной регистрации, о чем свидетельствуют ответ министерства от ДД.ММ.ГГГГ и его последующая позиция в ходе судебного разбирательства.

На основании изложенного исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Устранить со стороны Министерства имущественных отношений и государственного заказа <адрес> препятствия в государственной регистрации перехода права собственности от <адрес> к ФИО1 (паспорт серии № № выдан октябрьским РУВД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) на здание (жилой дом) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, городской округ <адрес> В, на земельном участке с кадастровым номером №, и произвести соответствующую государственную регистрацию перехода прав.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Е.Ю. Нишукова