Решение № 2-694/2024 2-694/2024~М-495/2024 М-495/2024 от 9 июня 2024 г. по делу № 2-694/2024

№2-694/2024

59RS0018-01-2024-000819-94


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июня 2024 года г. Добрянка

Добрянский районный суд Пермского края в составе

председательствующего судьи Радостевой В.Ю.,

при секретаре Жуковой М.И.,

с участием представителя истца ФИО4,

представителя ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ООО «Компас» о признании договора управления многоквартирным домом недействительным как не соответствующего действующему жилищному законодательству,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратился в суд с иском к ООО «Компас» о признании договора управления многоквартирным домом недействительным как не соответствующий действующему жилищному законодательству. Требования мотивированы тем, что ФИО6 является собственником нежилого помещения № <адрес> (кадастровый №), общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, управляющей организацией выбран ответчик, протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ №, решением Инспекции Государственного жилищного надзора <адрес> (далее - ИГЖН ПК) от ДД.ММ.ГГГГ № вышеуказанный дом включен в реестр, в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляется ООО «Компас». На основании указанного протокола было принято решение о заключении договора управления с ООО «Компас», договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ № СОВ68/2023, на основании которого в настоящее время ответчик осуществляет управление многоквартирным домом № по <адрес> в <адрес> был заключен между ответчиком и ФИО2 - собственником <адрес>, иных договоров, а так же реестра собственников, заключивших договор управления с ООО «Компас», не имеется, что подтверждается описью предоставляемых документов ООО «Компас» при направлении ответчиком в ИГЖН ПК заявления о включении дома в реестр, в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляется ООО «Компас», согласно которой была направлена копия вышеуказанного договора управления на 12 л. Между тем, договор управления многоквартирным домом не соответствует положениям ст. 162 ЖК РФ, поскольку заключен ФИО2 от своего имени, не подписан собственниками помещений многоквартирного дома, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Согласно протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, вопрос об избрании совета дома и председателя совета дома ФИО2 с наделением ее полномочиями на подписание договора управления с управляющей организацией не стоял. Лицом, уполномоченным на подписание договора управления на основании протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ (вопрос №№,7) был избран председатель совета дома ФИО6, решением Добрянского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в удовлетворении исковых требований о признании внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, оформленных протоколом общего собрания собственников № от ДД.ММ.ГГГГ, недействительными, незаконными и не порождающими правовых последствий с момента принятия и отмене данных решений, о признании решений собственников помещений ничтожными, признании договора управления от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, признании объявлений о проведении и о продлении голосования ничтожными, признании продления голосования незаконным, было отказано, в связи с чем протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, в силу вышеуказанного решения суда, считается действительным и законным. Между тем, иные лица с наделением их полномочиями на подписание договора управления от лица собственников многоквартирного <адрес> в <адрес> с управляющей организацией собственниками не избирались, так протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ № председателем совета многоквартирного дома избран ФИО1 (вопрос №), без наделения его правом на подписание договора управления с управляющей организацией, протоколом от ДД.ММ.ГГГГ совет многоквартирного дома и председатель совета дома не избирались. Согласно протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ был избран председателем совета дома ФИО1, сам совет дома не избран, ФИО1 не наделен полномочиями на подписание договора управления, последующими протоколами общего собрания собственников многоквартирного <адрес> в <адрес> совет дома и председатель совета дома не избирались, председателем совета дома на сегодняшний день является ФИО1, который в свою очередь не наделен полномочиями на заключение договора управления с управляющей организацией, в связи с чем договор управления от ДД.ММ.ГГГГ должен быть заключен с собственниками помещений в данном доме, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступающими в качестве одной стороны заключаемого договора. Правовых оснований для подписания договора управления ФИО2 от лица собственников не имеется, реестр собственников, подтверждающий подписание договора управления между ними и ООО «Компас», отсутствует, в связи с чем можно сделать вывод о том, что договор управления между ООО «Компас» и собственниками помещений спорного многоквартирного дома не заключен и считается недействительным в силу действующего законодательства Российской Федерации. Просит суд признать договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ № СОВ68/23 недействительным как не соответствующий действующему жилищному законодательству Российской Федерации.

Истец ФИО6 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежаще.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении, в материалы дела представлены пояснения по иску, по которым, заключенный ООО «Компас» договор управления с собственником помещения (квартиры) 116 общей площадью 52,7 кв.м. (0,74 процента от общей площади 7149,10 кв.м.) не может свидетельствовать о реализации решения общего собрания собственников помещений МКД по выбору общества в качестве управляющей организации; документов, свидетельствующих о том, что указанное в представленном договоре лицо действует от имени других собственников в соответствии с п.3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ (подписание договора председателем совета дома) или является собственником, обладающим более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, не представлено. Договор управления МКД не является публичным, поскольку он не соответствует требованиям ст. 426 ГК РФ. Договор управления следует считать заключенным после придания ему надлежащей формы. Согласно ч.1 ст.162 ЖК РФ «договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях указанных в решении данного общего собрания». Как видно из реестра, представленного ООО «Компас», ими вручен договор управления многоквартирным домом, о чем собственниками проставлена подпись за получение такого договора, но это не свидетельствует о его подписании второй стороной – собственником, в связи с чем считает, что реестр, представленный ООО «Компас», в силу ст. 59 ГПК РФ не имеет значение для рассмотрения и разрешения дела, поскольку является не относимым доказательством, а носит лишь информационный характер, просит суд признать договор управления многоквартирным домом № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным как не соответствующий действующему жилищному законодательству.

Представитель ответчика ООО «Компас» ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал, поддерживал возражения, представленные в материалы дела, из которых следует, что согласно протокола общего собрания № № от ДД.ММ.ГГГГ собственниками <адрес> края было принято решение об утверждении условия и заключения договора управления с приложением перечня работ и услуг с управляющей организацией ООО «Компас» сроком на 1 год с момента включения в лицензию (п.4 протокола). Сроки подписания договора управления многоквартирным домом собственниками помещений действующим законодательством РФ не определены. Управляющая компания преступает к управлению многоквартирным домом с момента внесения в Реестр лицензий и именно с этого момента договор может быть заключен непосредственно с каждым из собственников. В виду того, что условия договора управления были утверждены большинством голосов и принято решение о заключении такого договора управления, направленный в инспекцию государственного жилищного надзора договор был подписан собственником <адрес> ФИО2 Порядок №/пр, утвержденный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривает, что к заявлению прилагается копия договора управления, заключенного с собственниками, в связи с чем к заявлению о внесении изменений в Реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на территории <адрес> ООО «Компас» был приложен выборочный договор управления, заключенный непосредственно с собственником <адрес> ФИО2. Перечень документов, прилагаемых к заявлению, установленный Порядком №/пр является исчерпывающим и не предусматривает приложения в виде реестра собственников многоквартирного дома подписавших договор управления. В настоящее время в ООО «Компас ведется Реестр собственников многоквартирного <адрес> края, подписавших договор управления многоквартирным домом, согласно данного реестра общая площадь собственников дома, подписавших договор управления, составляет 3864,5 кв.м., что является 54,06 % от общей площади, т.е. более чем 50 % собственниками квартир. Также в ООО «Компас» имеется протокол общего собрания собственников многоквартирного <адрес> края № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно решения которого собственниками дома ранее было принято решение о делегировании полномочий председателям совета дома (при их смене) в последующем на подписание договора управления многоквартирным домом, такой протокол до настоящего времени не оспорен и действует, таким образом при смене председателя совета дома ФИО6 на председателя ФИО1 полномочия на подписание договора управления от имени и в интересах собственников перешли к последнему. Подписание договоров с собственниками согласно реестру осуществляется по желанию непосредственно самих собственников, связанных с изменениями в законодательстве Российской Федерации (л.д. 102-104).

Третье лицо Инспекция государственного жилищного надзора Пермского края в судебное заседание своего представителя не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, в материалы дела представлены письменные пояснения, согласно которым ДД.ММ.ГГГГ в Инспекцию от ООО «Компас» поступило заявление № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в реестр лицензий Пермского края на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, в связи с заключением договора управления от ДД.ММ.ГГГГ №СОВ68/2023 (протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ). По результатам проведенной проверки заявления и документов, представленных ООО «Компас», Инспекцией установлено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном <адрес> края, решения которого оформлены протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, правомочно для принятия решений по вопросам повестки дня (имелся кворум); решение о выборе ООО «Компас» в качестве управляющей организации принято более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Подсчет кворума ОСС произведен по выпискам из ЕГРН. В соответствии с подпунктом «а» пункта 7, подпунктом «б» пункта 14, пунктом 17 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, Инспекцией принято решение № от ДД.ММ.ГГГГ: ДД.ММ.ГГГГ исключить из Реестра, из перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет ООО «КЛАСС», сведения о многоквартирном <адрес> края на основании договора управления от ДД.ММ.ГГГГ № № (л.д.66).

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии с ч.2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решения о выборе управляющей организации; другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с Порядком и сроками внесения изменений в реестр субъекта лицензий Российской Федерации, утвержденного Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» изменения в реестр вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации» (далее - орган государственного жилищного надзора) на основании решения органа государственного жилищного надзора, принятого в соответствии с частью 17 статьи 161, частями 3, 3.1, 5 - 5.4 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации) или при непоступлении в установленный срок заявления о продлении срока действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, истечении срока ее действия, если такой срок не продлен в соответствии с частью 4 статьи 192 Жилищного кодекса Российской Федерации, либо на основании представленного лицом, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирным домом (далее - заявитель), заявления о внесении изменений в реестр, а в случаях, предусмотренных частями 6 и 7 статьи 110, частями 7 и 8 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, - уведомления о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом или сведений о прекращении управления многоквартирным домом.

Судом установлено, что истец ФИО3 является собственником помещения с кадастровым номером 59:18:0000000:15470, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, пом. 1 (л.д. 12-13).

Из протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, форма проведения общего собрания – очно-заочное голосование, следует, что ФИО3 (офис №) избран председателем общего собрания собственников принято решение расторгнуть договор управления многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> с ООО «Компас», также принято решение избрать в качестве управляющей организации ООО «КЛАСС». Принято решение наделить председателя совета МКД – ФИО3 на подписание от лица собственников помещений в многоквартирном доме по договору управления с вновь избранной управляющей организацией (л.д. 14-18).

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, присутствующие лица в количестве 113 собственников, вид – внеочередное, форма проведения – заочное, выбран председателем собрания ФИО1, принято решение о расторжении договора управления с ООО «КЛАСС» (большинство голосов от принявших участие в собрании), принято решение об утверждении условий и заключение договора управления с управляющей организацией ООО «Компас» сроком на 1 год с момента включения в лицензию (большинство голосов от принявших участие в собрании «за» 3751,85 голосов – 94,73 %, «против» 0 голосов – 0%, «воздержался» 208,55 голосов – 5,27 %) (л.д. 19-23).

Из протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, форма проведения общего собрания – очно-заочное голосование, следует, что ФИО7 избран председателем общего собрания собственников принято решение расторгнуть договор управления многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> с ООО «Компас», также принято решение избрать в качестве управляющей организации ООО «КЛАСС» (л.д. 24-29).

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вид – внеочередное, форма проведения – очно-заочное, выбран председателем собрания ФИО11, принято решение о расторжении договора управления с ООО «КЛАСС» (большинство голосов от принявших участие в собрании), принято решение об утверждении условий и заключение договора управления с управляющей организацией ООО «Компас» (большинство голосов от принявших участие в собрании «за» 3568,35 голосов – 98,11 %, «против» 0 голосов – 0%, «воздержался» 68,8 голосов – 1,89 %) (л.д. 30-33).

В материалы дела представлен договор управления многоквартирным домом №СОВ868/2023 от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО2 и ООО «Компас», договор управления заключен на условиях, утвержденных решением собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ), также представлен реестр собственников, подписавших договор управления №СОВ68/2023. (л.д. 34-47).

Из письма № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО «Компас» в адрес Инспекции государственного жилищного надзора <адрес> направило заявление о внесении изменений в реестр лицензий <адрес> на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами по адресу многоквартирного дома: <адрес> (л.д. 48-50).

Решением Инспекции государственного жилищного надзора <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ исключены из Реестра, из перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет ООО «КЛАСС», ИНН <***>, сведения о многоквартирном <адрес> края, внесенные на основании договора управления от ДД.ММ.ГГГГ № (протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ №); ДД.ММ.ГГГГ внести в Реестр в перечень многоквартирных домов № по <адрес> края на основании договора управления от ДД.ММ.ГГГГ № СОВ68/2023 (протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 51).

Таким образом, ООО «Компас» осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом № по <адрес> края на основании протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно части 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В силу части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

Как установлено судом, кворум, необходимый для принятия решений, имелся, согласно протоколу общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ в повестку дня общего собрания собственников помещений был включен вопрос об утверждении условий и заключение договора управления с управляющей организацией ООО «Компас». Решение по данному вопросу принято количеством голосов 100%. Условия договора управления были утверждены большинством голосов и принято решение о заключении договора управления с ООО «Компас».

ООО «КОМПАС» ведется реестр собственников многоквартирного <адрес> края, подписавших договор управления многоквартирным домом, согласно данного реестра общая площадь собственников дома подписавших договору управления составляет 3864,5 кв.м., что является 54,06 % от общей площади, то есть более чем 50 % собственниками квартир. Общая площадь помещений многоквартирного дома – 7149,1 кв.м., жилая – 6459,7 кв.м., нежилая – 689,4 кв.м.

В соответствии с Порядком и сроками внесения изменений в реестр субъекта лицензий Российской Федерации, утвержденного Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» изменения в реестр вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации» к заявлению прилагается копия договора управления, заключенного с собственниками, в связи с чем к заявлению о внесении изменений в Реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на территории Пермского края ООО «Компас» был приложен выборочный договор управления, заключенный с собственником <адрес> края ФИО2

Инспекцией государственного жилищного надзора Пермского края по результатам проведенной проверки заявления и документов, представленных ООО «Компас», установлено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном <адрес> края, решения которого оформлены протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, было правомочно для принятия решений по вопросам повестки дня (имелся кворум); решение о выборе ООО «Компас» в качестве управляющей организации принято более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Подсчет кворума ОСС произведен по выпискам из ЕГРН.

Доводы истца о недействительности договора управления со ссылкой на положения ст.162 ЖК РФ, суд считает несостоятельными.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (часть 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся выбор способа управления многоквартирным домом; другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Решение собственников об избрании управляющей организации ООО «Компас» и заключении с ней договора управления не было обжаловано в установленный срок, не признано недействительным, а действительность договора управления обусловлена исключительно правомерностью решения общего собрания, на котором было принято решение о его заключении, поэтому оснований для признания договора недействительным не имеется.

Доводы истца о том, что договор управления многоквартирным домом не подписан собственниками, владеющими более, чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений дома, являются несостоятельными, поскольку установленный ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации порядок заключения договора управления многоквартирным домом с каждым собственником помещений в доме направлен на обеспечение исполнения сторонами условий соглашения, однако само по себе незаключение договора с каждым из собственников не освобождает стороны от исполнения обязательства и тем более не влечет недействительность договора управления.

С учетом изложенного объяснения свидетелей Свидетель №1, ФИО8, данные в судебном заседании, о том, что они не подписывали договор управления, договор им по числу собственников жилых помещений не был представлен, не свидетельствует о недействительности договора управления.

На основании изложенного, оценив все доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том что если договор подписан не всеми собственниками жилого дома, то это само по себе не свидетельствует о его недействительности, поскольку по своей юридической природе договор управления многоквартирным домом является договором со множественностью лиц на стороне собственников помещений многоквартирного жилого дома и действующее законодательство не ставит факт заключения договора управления многоквартирным домом в зависимость от подписания такого договора всеми без исключения собственниками многоквартирного дома.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО «Компас» о признании договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ №№ недействительным как не соответствующего действующему жилищному законодательству Российской Федерации следует отказать.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ООО «Компас» о признании договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ №№ недействительным как не соответствующего действующему жилищному законодательству Российской Федерации - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Добрянский районный суд Пермского края в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированной части решения.

Председательствующий подпись

Копия верна.

Председательствующий В.Ю.Радостева

Мотивированное решение изготовлено 18 июня 2024 года.

Подлинник решения подшит в деле № 2-694/2024, дело находится в производстве Добрянского районного суда Пермского края.