Решение № 2-2921/2018 2-2921/2018~М-2564/2018 М-2564/2018 от 6 сентября 2018 г. по делу № 2-2921/2018

Дело № 2-2921/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Голубиной Н.Г.,

при секретаре Волковой О.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Рыбинске 7 сентября 2018 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, о взыскании уплаченных по договору денежных средств, о взыскании судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском (с учетом уточненных исковых требований от 04.09.2018 г.) к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, о взыскании денежных средств, уплаченных ранее в счет приобретения недвижимого имущества, в размере 2600000 руб., судебных расходов по оплате госпошлины в сумме 21200 руб.

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ, истцом ФИО1, было замечено объявление, в содержании которого, было указано: в строящемся доме (исторический объект в стадии реконструкции), территориально расположенном по адресу: <адрес> будет осуществляться продажа недвижимого имущества, квартир).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и гражданами ФИО2, ФИО3 был заключен предварительный договор купли - продажи, согласно условий которого:

раздел 1. Предмет договора:

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи недвижимого имущества: <адрес>

раздел 2. Существенные условия договора купли-продажи:

2.1.3. Квартира передается в следующем состоянии

- стены (штукатурка, без чистовой отделки); потолки (без чистовой отделки); пол (подготовка под чистовые полы, без чистового покрытия); канализация водопровод (стояки для подключения сантехоборудования, без установки сантехприборов); электрика (ввод электропитания во внутрь квартиры, прокладка электропроводки, установка розеток и выключателей); система отопления (центральное) возможно автономное отопление от газового котла в случае согласования с ОАО "Рыбинскгазсервис"; рамы окон (на основе ПВХ-профилей с тройным остеклением (двухкамерные стеклопакеты); дверь входная (металлическая); двери межкомнатные не устанавливаются; газопровод.

Указанное недвижимое имущество имело стоимостную характеристику в <данные изъяты> ФИО1 было уплачено:

- ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> факт получения денежных средств подтверждён рукописной распиской, составленной собственноручно ФИО2;

- ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>., факт получения денежных средств подтвержден рукописной распиской, составленной собственноручно ФИО2;

- ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, факт получения денежных средств подтвержден рукописной распиской, составленной собственноручно ФИО2;

Общая сумма: <данные изъяты>

При заключении сделки, ФИО2 и ФИО3 были представлены правоустанавливающие документы.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ обязательств по вводу недвижимого имущества (многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, кадастровый номер №) в эксплуатацию не исполнено со стороны ответчика.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1, направил в адрес ФИО2, претензионное письмо с требованием заключить основной договор купли - продажи, либо вернуть уплаченные ранее денежные средства в сумме <данные изъяты>

При встрече в офисе ФИО2 обещал в кратчайшие сроки решить вопрос по вводу объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, после чего будет осуществлена сделка по регистрации договора и перехода права собственности в установленном законом порядке.

При неоднократных обращениях истца с просьбой обновить (переоформить) документы по причине истечения сроков, ФИО2 пояснял, что поскольку ФИО1 внес более 50% от стоимости квартиры, то необходимости в переоформлении документов нет.

ДД.ММ.ГГГГ., был перезаключен предварительный договор купли-продажи, между ФИО2 и ФИО1 сроком на 1 год, данное условие носило формальный характер и в устной форме стороны договорились, что сроком через 3 месяца (с момента перезаключения предварительного договора купли-продажи) перейти к подписанию основного договора, вследствие чего будет проведена его регистрация.

Вопрос по устранению нарушений, препятствующих ФИО2 ввести объект недвижимого имущества, территориально расположенный (<адрес>) в эксплуатацию и устранению иных несоответствий, он обещал устранить в 3-х месячный срок (начиная с 20.09.2017 г.).

Предварительный договор купли-продажи от 20.09.2017 г. был переключен только с ФИО2, поскольку тот пояснил, что является правообладателем в многоквартирном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями (Ярославская <адрес>).

Дополнительно была обновлена рукописная расписка, составленная ФИО2 о получении от ФИО1 денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей по предварительному договору кули-продажи, в счет приобретения недвижимого имущества (квартира, территориально расположенная по адресу: <адрес>).

С момента заключения нового предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на 22 июля 2017 г., ситуация с домом, расположенным по адресу (<адрес>) остается неизменной, многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, не введен в эксплуатацию, наружная отделка дома крошится, жильцы остались без комфортного жилья и крупных денежных средств.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 сделал официальный запрос на получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в Филиал ФГБУ "ФКП РОСРЕЕСТРА" по Ярославской области, откуда 09.07.2018 г. пришел ответ, из содержания которого видно, что на объект недвижимого имущества: многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями (кадастровый номер: №), правообладателем которого является ФИО2 доля в праве <данные изъяты>, наложен запрет на совершение действий по регистрации, начиная с 22.02.2017 г.

Таким образом, при заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2, предоставил лживые и несоответствующие действительности сведения, указав, что объект недвижимого имущества свободен от обременении и запретов (фигурирует в п. 3.3. раздела 3 предварительного договора купли-продажи). Если бы истец располагал сведениями о наличии обременений (по объекту недвижимости) на момент заключения предварительного договора, то отказался бы от его заключения.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, его интересы на основании доверенности представляла ФИО4, которая уточненные исковые требования к ФИО2 поддержала в полном объеме, просила рассмотреть дело по существу, возражала против отложения дела, и против заключения мирового соглашения. Указала, что предложение по заключению мирового соглашения ею доведено до истца по электронной почте, истец настаивает на рассмотрении дела по существу, не желает заключать мировое соглашенпие.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен, в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО5, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, пояснил, что 06.09.2018 г. ФИО2 написано заявление на получение разрешения на строительство. В настоящее время гражданка ФИО6 подала заявление о признании ФИО2 банкротом. До 13.09.2018 г. заявление о признании ФИО2 банкротом оставлено без движения. Просил отложить дело слушанием на две недели, для заключения мирового соглашения.

Выслушав представителей сторон, проверив материалы гражданского дела, оригиналы документов, приобщенные к иску, суд полагает иск удовлетворить.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 6.09.2018 г. до 15 ч. 07.09.2018 г.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В судебном заседании установлено следующее:

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ рождения и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

Согласно условий заключенного Договора, стороны договорились, о подготовке и заключении в последующей договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно; 2 (двухкомнатной) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

На момент свершения сделки, по заключению предварительного Договора, были представлены следующие правоустанавливающие документы:

- свидетельство о государственной регистрации права, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области от 24 мая 2013 года, (№), подтверждающее право собственности ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.р., объектом права является- нежилое здание в стадии реконструкции, назначение <данные изъяты>

- свидетельство о государственной регистрации права, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области от 24 мая 2013 года, (№), подтверждающее право собственности ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.р., объектом права является - <данные изъяты>

- свидетельство о государственной регистрации права, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области от 24 мая 2013 года, (№), подтверждающее право собственности ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ рождения, объектом права являете» земельный участок, категория земель: <данные изъяты>

- свидетельство о государственной регистрации права, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области от 24 мая 2013 года, (№), подтверждающее право собственности ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ.р., объектом права является- нежилое здание в стадии реконструкции, назначение - <данные изъяты>

Согласно условий заключенного предварительного Договора, а именно: п.п. 2.1.3. п. 2 «Продавцы» (ФИО2 и ФИО3) по предварительному договору купли-продажи продают, а «Покупатель» (ФИО1) приобретает квартиру, соответствующую требованиям, содержащимся в указанном пункте.

По составленным распискам, ФИО1, в качестве аванса было внесено: ДД.ММ.ГГГГ. - <данные изъяты>.; ДД.ММ.ГГГГ. - 1 <данные изъяты>; ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> Всего истцом было уплачено: <данные изъяты>, что подтверждено расписками. (л.д. 17-20)

ДД.ММ.ГГГГ., был перезаключен предварительный договор купли-продажи, между ФИО2 и ФИО1 сроком на 1 год.

Однако, с момента заключения нового предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, не введен в эксплуатацию.

По сведениям Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Ярославской области» в отношении многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (<данные изъяты>.

Вместе с тем, при заключении предварительного договора купли-продажи от 20.09.2017 г. ФИО2, предоставил несоответствующие действительности сведения, указав, что объект недвижимого имущества свободен от обременения и запретов(пункт 3.3 раздел 3 предварительного договора купли-продажи).

В силу статей 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных договором, или если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

По правилам п.6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Очевидно, что в установленный сторонами срок (20 сентября 2018 г.) основной договор купли-продажи заключен не будет. Как объект права квартира <адрес> не зарегистрирована.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1, направил в адрес ФИО2, претензионное письмо с требованием, заключить основной договор купли - продажи, либо вернуть уплаченные ранее денежные средства в сумме <данные изъяты>

До настоящего времени денежные средства истцу не возвращены, несмотря на истечение срока передачи истцу квартиры по договору купли-продажи, что свидетельствует об уклонении ответчика от их возврата.

Заслуживают внимания доводы истца, о том, что сделка совершена под влиянием обмана. Согласно ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом по иску потерпевшего, недействительной.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какай от него требовалась по условиям оборота».

Ответчик указал в пункте 3.3 предварительного договора об отсутствии обременений (л.д.19) – продавцы гарантируют, что на момент подписания настоящего предварительного договора недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, под арестом и запретом не находится, не обременено притязаниями третьих лиц.

Доводы представителя ответчика о том, что истец знал об обременениях, доказательствами не подтверждены.

При таких обстоятельствах, суд полагает признать предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу <адрес>, заключенный 20 сентября 2017 года между ФИО2 и ФИО1 недействительным.

Суд взыскивает с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные ранее в счет приобретения недвижимого имущества (квартира, расположенная по адресу <адрес>), в сумме 2 600 000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 21200 руб., подтвержденные чеком-ордером № (л.д. 32)

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу <адрес>, заключенный 20 сентября 2017 года между ФИО2 и ФИО1 недействительным.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные ранее в счет приобретения недвижимого имущества (квартира, расположенная по адресу <адрес>), в сумме 2 600 000 (два миллиона шестьсот тысяч) руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 21 200 (двадцать одна тысяча двести) руб.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Г. Голубина

Мотивированное решение изготовлено: 14.09.2018 г.