Решение № 2-903/2021 от 20 июля 2021 г. по делу № 2-655/2020~М-515/2020

03RS0011-01-2020-000075-56

Дело № 2-903/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июля 2021 года город Ишимбай

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Васиковой Р.Р.,

при секретаре Корневой Н.А.,

с участием истца ФИО4, представителя истца адвоката Габбасовой Г.Р., ответчика ФИО5, ее представителя ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО4 к ФИО5 об урегулировании разногласий, установлении существенных условий договора найма, взыскании оплаты за проживание, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5 об урегулировании разногласий, установлении существенных условий договора найма, взыскании оплаты за проживание, судебных расходов. В обоснование иска указано, истцу на праве собственности принадлежит квартира по адресу: Республика Башкортостан, г<адрес> В настоящее время в указанной квартире проживает ответчик. Истец, 17.04.2019 направил ответчику письмо об оформлении жилищных правоотношений с ним, как с собственником квартиры, путем заключения договора найма жилого помещения с приложением двух экземпляров договора найма жилого помещения и предложением их подписать. Один экземпляр подписанного договора просил направить почтой по адресу: <адрес> не позднее 30 апреля 2019 года. Ответ от ответчика в адрес истца не поступил. 26.11.2019г. истец повторно направил в адрес ответчика письмо с аналогичным содержанием. Ответ от ответчика в адрес истца также не поступил. Письмом от 10.12.2019г. истец направил ответчику требование об оплате проживания за 7 месяцев в сумме 49 000 руб. и предъявил счет на оплату проживания. Срок оплаты установлен до 25.12.2019г. В указанный срок ответчик данное предложение не исполнила, оплату не произвела. В связи с чем истец просит суд, с учетом уточнения исковых требований, урегулировать разногласия и установить существенные условия по договору найма жилого помещения по адресу: <адрес>

- стороны договора – Наймодатель ИП ФИО4, ФИО7 Даригатовна;

- предмет договора – квартира по адресу <адрес>

- совместно проживающие лица – ФИО1, ФИО2;

- срок договора – 11 месяцев с 06.06.2019г. по 06.05.2020г. с установлением обратной силы договора с 06.06.2019 года и пролонгацией на тех же условиях и тот же срок при согласии сторон;

- плата за жилое помещение 7 000 рублей в месяц, коммунальные услуги оплачиваются отдельно по счетам управляющей компании;

- порядок оплаты – ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца за текущий месяц;

- порядок расчетов – электронное перечисление на счет Наймодателя.

Взыскать с ответчика в пользу истца оплату за жилое помещение за период с 06.06.2019г. по июнь 2020 года включительно в сумме 91 000 руб., судебные расходы по оплате услуг адвоката в размере 5 000 руб., по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., почтовые расходы 348 руб. 04 коп.

В судебном заседании истец ФИО4, его представитель адвокат Габбасова Г.Р. уточненные исковые требования поддержали, просили удовлетворить. Пояснили, ответчик проживает в квартире истца на основании договора найма от 20.03.2013г. Истец приобрел данную квартиру в процессе реализации имущества банкрота. Истец предлагал ответчику оформить сложившиеся правоотношения. Письмом от 26.11.2019г. истец предлагал ответчику внести изменения в договор найма, в пункт 3.1 договора. В случае, если ответчик не желает внести изменения в договор, одновременно было предложено заключить новый договор. По закону наниматель должен оплачивать жилье и коммунальные платежи. Вероятно ответчик оплачивает коммунальные платежи. Но плату за пользование жилым помещением ответчик не вносила ни разу. Потому истец просит урегулировать разногласия и установить существенные условия договора, а также взыскать оплату за проживание. Расходы на оплату услуг представителя состоят только из расходов по составлению истца, без учета расходов за представительство в суде. При заключении договора купли-продажи истец знал, что в квартире проживает ответчик. Но сам договор найма истцу никто не представил. О наличии данного договора найма истцу стало известно гораздо позднее, когда сама ФИО5 обратилась в суд с иском. О том, были ли у прежнего наймодателя разногласия с ответчиком, истцу не известно. Иск направлен не на изменение условий договора, а на внесение ясности в те отношения, которые существуют. Сумма оплаты по договору нигде не определена. Потому необходимо внести ясность в этот пункт и конкретизировать сумму, поскольку обязанность оплачивать пользование жилым помещением установлена договором.

Ответчик ФИО5, ее представитель ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признали, просили отказать в удовлетворении иска. Пояснили, что ответчик регулярно оплачивает коммунальные услуги, задолженности не имеется. Однако плата за пользование жилым помещением ответчику к оплате никогда не предъявлялась.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, признанные судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 19 декабря 2018г. постановлено: «В удовлетворении исковых требований ФИО5 к Закрытому акционерному обществу «Ишимбайская чулочная фабрика», ФИО4 о признании недействительной (ничтожной) сделку приватизации Ишимбайской чулочно-носочной фабрики – договоры аренды предприятия с правом выкупа от 11.07.1991 года № 121, договора о выкупе государственного имущества от 15.07.1991 года в части передачи в собственность ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» здания общежития по <адрес>, применении последствий недействительности ничтожной сделки – прекращении права собственности ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» на задание общежития по ул. Губкина, д. 14 г. Ишимбай, признании недействительным договора купли-продажи № 65 от 18.06.2018 г. квартиры № 152 по ул. Губкина, д. 14 г. Ишимбай РБ между ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» в лице конкурсного управляющего ФИО3. и ФИО4, признании права пользования за ФИО5 <адрес> на условиях социального найма и признании права собственности на указанную квартиру в порядке приватизации, отказать».

Решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 19 декабря 2018г. вступило в законную силу апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 27 марта 2019г.

Указанным решением установлено, что 09.07.2002г. ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» оформило свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанное общежитие. Основанием для государственной регистрации права явился договор аренды предприятия с правом выкупа от 11.07.1991 № 121. 20.03.2013 между ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» и ФИО5 заключен договор найма жилого помещения в общежитии за № 152 на основании решения профкома № 5 от 14.02.2006. Согласно условиям договора в пользование ФИО5 передана комната № 152 на период действия трудового договора. Согласно адресным справкам, выпискам из домовой книги ФИО5 и ее дочь ФИО1 с 04.10.2006 по настоящее время проживают и зарегистрированы в указанной комнате, а ФИО2 с 09.07.2010.

21.06.2016г. ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» зарегистрировало право собственности на квартиру по адресу: <...>.

На основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.02.2017 ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» признано банкротом.

По итогам торгов 18.06.2018г. конкурсным управляющим спорная квартира продана ФИО4

Согласно п. 1.5 договора покупатель уведомлен, что на момент заключения настоящего договора в квартире зарегистрированы ФИО5, ФИО1 ФИО2

Комната №152 в спорном общежитии предоставлена истцу на основании решения профсоюзного комитета от 14.02.2006г. в связи с наличием трудовых отношений, т.е. после получения коммерческой организацией права собственности на жилое помещение. Таким образом, истец вселялась в частный жилищный фонд, принадлежащий коммерческой организации. Спорное жилое помещение было предоставлено ФИО5 не из состава приватизированного предприятием государственного имущества, в отношении которого подлежали сохранению жилищные права граждан, а коммерческой организацией в целях обеспечения своих работников и членов их семей жилой площадью на период работы на предприятии.

Установленные ранее судом обстоятельства, указанные выше, не подлежат доказыванию вновь, имеют преюдициальное значение по данному делу.

Таким образом, установлено, что ФИО5 занимает вышеуказанное жилое помещение и пользуется им на условиях договора коммерческого найма.

Решением Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 05 декабря 2019 года в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО4 к ФИО5 об обязании заключить договор найма жилого помещения – отказано. В удовлетворении требований Закрытого акционерного общества «Ишимбайская чулочная фабрика» в лице конкурсного управляющего ФИО3 к ФИО5 о признании договора найма жилого помещения в общежитии № 152, заключенного 20.03.2013 между ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» и ФИО5 в отношении жилого помещения по адресу: <адрес> прекратившим свое действие с даты прекращения трудовых отношений 15 мая 2017 года – отказано. Взыскана с Закрытого акционерного общества «Ишимбайская чулочная фабрика» государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 6 000 руб.

Указанным решением суда установлено, что между ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» и ФИО5 с 20.03.2013г. возникли правоотношения по пользованию комнатой 152 на основании договора найма. Пятилетний срок, установленный статьей 683 ГК РФ, заканчивался 20.03.2018г. Однако поскольку суду не представлено доказательств того, что предыдущий собственник помещений ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» в установленном законом порядке обратился к ответчику с требованиями о расторжении договора найма, суд пришел к выводу, что договор найма считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, т.е. до 20 марта 2023 года.

Суд пришел к выводу, что переход права собственности на спорную квартиру от ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» к ФИО4, в числе прочего, предполагает переход к ФИО4 прав и обязанностей нанимателя по договору коммерческого найма спорного жилого помещения.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 февраля 2020 года решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 05 декабря 2019 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя ФИО4 и его представителя Габбасовой Г.Р. – без удовлетворения.

В настоящем судебном заседании судом исследован представленный в материалы дела договор №152 найма жилого помещения в общежитии от 20 марта 2013 года, заключенный с ФИО5

Согласно п.2.2.9 указанного договора пользователь обязан в установленные настоящим договором сроки вносить плату за пользование жилым помещением, коммунальные услуги.

За указанное в п.1.1 настоящего договора жилое помещение, пользователь вносит плату за пользование жилым помещением – жилищные услуги, а также отопление, другие коммунальные и прочие услуги согласно установленным нормам, в установленном порядке ежемесячно не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца (п.3.1 договора).

Несмотря на указанные условия договора от 20.03.2013г. сторонами не представлено, судом не добыто доказательств, что ФИО5, со времени вселения в занимаемое жилое помещение, наймодатель предъявлял к оплате счета за пользование жилым помещением. Таким образом, соглашение в установленном порядке между сторонами дорога о размере платы за наем достигнуто не было.

В силу ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статьей 682 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности суд приходит к выводу, что истец не предоставлял в пользование ответчику ФИО5 принадлежащее ему жилое помещение. На момент приобретения ФИО4 спорной квартиры, ответчик была зарегистрирована и постоянно проживала в данной квартире. Право ответчика на занимаемое ею жилое помещение никем не оспорено. При этом, внесение платы за пользование жилым помещение хотя и предусмотрено условиями заключенного договора, однако сторонами не был согласован размер данной оплаты и ФИО5 счета на оплату пользования помещением предыдущим наймодателем не предъявлялись.

Суд приходит к выводу, что исходя из положений ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, смена собственника жилого помещения независимо от оснований такой смены, не влияет на характер правоотношений с нанимателем. Передача квартиры, в которой проживает ФИО5 с семьей истцу ИП ФИО4, не влечет для ответчика изменения прав и обязанностей в отношении занимаемого жилого помещения. Тогда как новый собственник квартиры ИП ФИО4 приобрел права и обязанности по договору найма на ранее оговоренных условиях, поскольку на момент приобретения жилого помещения оно не было свободным от прав проживающих в нем ответчика и членов ее семьи. В договор найма жилого помещения не могут быть внесены никакие изменения, за исключением изменений, уточняющих наименование наймодателя, поскольку договор найма жилого помещения в связи со сменой собственника жилого помещения с нанимателем не расторгается. Новый собственник приобрел статус наймодателя.

При этом суд исходит из обеспечения прав нанимателя и их сохранения в отношении жилого помещения, так как собственно смена собственника это результат правоотношений бывшего собственника жилого помещения с новым собственником, так как гражданско-правовую сделку заключает именно он, а наниматель никаким образом не состоит в этих отношениях.

На основании изложенного суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО4 к ФИО5 в части требований об указании наименования наймодателем жилого помещения индивидуального предпринимателя ФИО4 В удовлетворении требований об установлении существенных условий договора найма, взыскании оплаты за проживание, суд отказывает за необоснованностью.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые согласно ч.1 ст. 88 ГПК РФ состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании изложенного, учитывая частичное удовлетворение заявленных исковых требований, с ответчика ФИО5 в пользу истца подлежат взысканию понесенные почтовые расходы в размере 348 руб. 04 коп., расходы по оплате услуг представителя в разумном размере 4 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО4 к ФИО5 об урегулировании разногласий, установлении существенных условий договора найма, взыскании оплаты за проживание, судебных расходов – удовлетворить частично.

Внести изменения в договор найма жилого помещения №152 от 20 марта 2013 года, утоняющие наименование наймодателя. Указать наймодателем индивидуального предпринимателя ФИО4.

Взыскать с ФИО5 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 почтовые расходы в размере 348 руб. 04 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 4 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Ишимбайский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда – 28.07.2021г.

Судья Р.Р. Васикова