Решение № 3А-30/2024 3А-30/2024(3А-327/2023;)~М-464/2023 3А-327/2023 М-464/2023 от 10 апреля 2024 г. по делу № 3А-30/2024

Дело № 3а-30/2024


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

11 апреля 2024 года Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Витушкиной Е.А.

при секретаре Алешечкиной А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Вертикаль » об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 26881 кв.м., с кадастровым номером №... расположенного по адресу: <адрес>, (далее – Объект), равной его рыночной стоимости в размере <...> рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года, определенной СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» в порядке ст.16 Федерального закона № 237 от 03.07.2016г. в размере <...> рублей, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 9 марта 2023 года внесена соответствующая запись, административный истец предоставил отчёт об оценке № 29-76/2023, выполненный 01.11.2023 года оценщиком ООО «БК Консалтинг».

Представитель административного истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований, возражал относительно выводов судебной экспертизы, полагая, что экспертом допущены нарушения при проведении экспертизы, повлиявшие на определенную им итоговую стоимость Объекта, ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости Объекта.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в судебном заседании не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы, представленной после уточнения экспертом расчетов.

Представитель административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» в судебном заседании также полагал возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с указанным заключением судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о рассмотрении дела извещен, представителя не направил, мнения по иску не представил.

Выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

09 марта 2023 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости земельного участка площадью 26881 кв.м., с кадастровым номером №... расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности административному истцу с 06.07.2013 года, по состоянию на 1 января 2022 года в размере <...> рублей, подлежащей применению с 01.01.2023 (л.д.100-126 т.1).

Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой под кадастровой стоимостью понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке № 29-76/2023, выполненный 01.11.2023 года оценщиком ООО «БК Консалтинг» с целью определения рыночной стоимости Объекта по состоянию на 01.01.2022 года (т.1 л.д.15-168).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, существенное отличие рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке, от кадастровой стоимости объектов недвижимости, определением суда по ходатайству Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости Объекта по состоянию на 01.01.2022 года; проведение экспертизы поручено эксперту АО «Региональное управление оценки»

Экспертом суду представлено заключение от 12.02.2024 года № 06/12/23-2, согласно которому отчет об оценке № 29-76/2023 от 01.11.2023 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оценщиком при составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой. Согласно выводам эксперта при проведении корректировки на локальное местоположение в расчете ориентировочного сравнительного подхода земельных участков под жилую застройку оценщик руководствовался коэффициентами, соответствующими значениям, усредненным по городам России, при этом оценщиком не использовались корректировки на локальное местоположение для Санкт-Петербурга, чем нарушено требование п.2 ФСО VI и ст.11 ФЗ № 135; использование оценщиком объектов-аналогов, не сопоставимых с объектом оценки по местоположению и ряду ценообразующих факторов, в том числе классу объектов недвижимости по комфортности жилых помещений, нарушает требование п.22 ФСО № 7; приведенная в отношении объектов-аналогов информация в отчете не подтверждена, что является нарушением п.2 ФСО VI; необоснованное применение оценщиком показателей стоимости продаж коммерческих помещений и кладовых в качестве равных, в нарушение требований п.2 ФСО VI, повлияло на расчет арендопригодной площади и результат оценки; в расходах по проекту не учтено проектное финансирование, что оказало непосредственное влияние на результат оценки и привело к искажению итогового результата рыночной стоимости объекта и поставило под сомнение достоверность расчета в рамках сравнительного подхода. Рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 года земельного участка с кадастровым номером <...> определена экспертом в размере <...> рублей (т.3 л.д.1-245).

В связи с исправлением экспертом им технической ошибки, допущенной при корректировки цены объекта-аналога № 3 в рамках сравнительного подхода, экспертом представлено заключение судебной экспертизы от 28.03.2024 года, согласно которому рыночной стоимость Объекта по состоянию на 01.01.2022 года составляет <...> рублей.

В судебном заседании в своих устных и письменных пояснениях суду эксперт в соответствии с частью 1 статьи 168 КАС РФ поддержал выводы заключения экспертизы, составленного 28.03.2024 года, и дал дополнительные разъяснения в отношении указанных выводов.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; рыночная стоимость объекта недвижимости экспертом определена сравнительным и доходным подходами к оценке, выбор которых, а также использованных методов, обоснован; экспертом проведен анализа рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, – земельных участков под жилую застройку, подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки на условия рынка, локальное местоположение, расположение относительно красной линии улиц, площадь земельного участка, инженерную обеспеченность, наличие застройки.

Суд не находит обоснованными доводы административного истца, полагающего необходимым проведение повторной экспертизы по делу в части определения рыночной стоимости Объекта.

Определение стоимости Объекта на основе доходного подхода было осуществлено экспертом в рамках метода предполагаемого использования через дисконтирование денежных потоков. Для определения затрат на строительство объекта эксперт использовал метод сравнительной единицы, метод на основе укрупненных сметных нормативов, ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов; экспертом указано, что в расчетах предполагается проектное финансирование, в ходе которого предполагается открытие кредитных линий и поэтапные транши в размере требуемых для строительства затрат, с учетом проведенного анализа объем проектного финансирования принят экспертом равным 85 процентам от всех затрат на строительство, совокупные затраты застройщика на реализацию проекта строительства увеличены на проценты по кредиту, экспертом определена текущая стоимость выгод застройщика от использования земельного участка в будущем с учетом обязательного привлечения кредитного финансирования в формате эскроу счета.

Оспаривая определение стоимости Объекта на основании доходного подхода, административный истец фактически выражает несогласие с выбранной экспертом методологией, вместе с тем эксперт обосновал избранных подход, учел особенности рынка, где кредитное финансирование, как правило, составляет 85% используемых застройщиком средств, раскрыл экономическую выгоду механизма дисконирования с учетом действующего на рынке на дату оценки механизма, обусловленного установленной государством низкой ключевой ставкой, определил момент возникновения дополнительных расходов на обслуживание кредита в избранном экономически обоснованном варианте использования части собственных средств, представил соответствующий расчет, оснований не согласиться с которым не имеется.

Доводы о том, что экспертом неверно определена продолжительность строительства в рамках доходного подхода в 64 месяца исходя из критерия площади Объекта, в то время, как продолжительность строительства комплекса зданий согласно приказу Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" установлена в 79 месяцев, не могут быть приняты судом, поскольку согласно проектному решению не предполагается сдача в эксплуатацию возводимых на Объекте пяти отдельных однотипных многоквартирных домов как комплекса зданий, представляющего собой инженерно-техническую систему, состоящую из различных объектов, которые взаимодействуют друг с другом и выполняют определенные функции.

Принимая во внимание, что при расчете стоимости коммерческих помещений в объектах-аналогах расчет осуществлен без учета вспомогательной или неарендопригодной площади, приведенные в разрешении на строительство показатели общей площади коммерческих и кладовых помещений объекта не отражают части помещений, которые служат для обеспечения функционирования иных помещений и здания в целом, то применение принятого экспертом на основании рыночных данных коэффициента арендопригодной площади является обоснованным. Отказ от применения в рамках доходного подхода корректировки на наличие арендатора в отношении объекта-аналога № 1 является обоснованным с учетом содержания объявления о продаже по этому объекту, также как и отказ от применения корректировки на локальное местоположение при определении цены реализации кладовок с учетом указанных экспертом особенностей выбора покупателем такого объекта; отказ от проведения корректировки цены по категориям квартиры по количеству комнат при определении цены реализации квартир в пользу учета усредненного значения также является обоснованным с учетом отсутствия общей рыночной концепции квартирографии жилых домов.

Суд не может также согласиться с позицией административного истца о том, что экспертом в рамках сравнительного подхода использовался несопоставимый объект-аналог № 3, находящийся на дату предложения и дату оценки в территориальной зоне ТП 1, градостроительный регламент которой не предполагает возможности осуществления жилищного строительства.

Как следует из объявления о продаже указанного земельного участка, он имеет вид разрешенного использования – для размещения промышленных объектов (с включением объектов инженерной инфраструктуры), находится в функциональной зоне П с подвидом ЖМР – многоквартирной жилой застройки, территориальной зоне Т3Ж2/ТП1 – жилая зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов. В рассматриваемый период Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 N 728-99 "О Генеральном плане Санкт-Петербурга", было установлено отраженное на Карте границ функциональных зон с отображением параметров планируемого развития указанных зон и границ Санкт-Петербурга (приложение N 2 к Генеральному плану) функциональное зонирование, предполагающее выделение территории, резервируемой для развития функциональных зон за пределами расчетного срока Генерального плана Санкт-Петербурга (01 марта 2021 года), в границах которой предполагалось изменение функционального зонирования на "ЖМР" (зона многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны). Территориальная зона ТЗЖ2 в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524, является жилой зоной среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Принимая во внимание, что информация относительно планируемого включения земельного участка в зону, предполагающую размещение многоквартирных жилых домов, являлась актуальной и на дату оценки, и соответствовала ожиданиям на рынке, принятие указанного объекта, находящегося в окружении промышленно-складской застройки, застраиваемой жилыми кварталами, как аналога для Объекта, относящегося к территориальной зоне Т3Ж2, являлось обоснованным.

Доводы административного истца о некорректном установлении и применении экспертом критериев сопоставимости аналогов для подбора объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода, необоснованности не использования экспертом результатов расчетов по объектам-аналогам № 2 и № 4 подлежат отклонению с учетом содержания экспертизы, разъяснений эксперта и положений подпункта 3 пункта 7 и подпункта 5 пункта 9, пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, согласно которым при проведении анализа цен предложений по аналогам оценщику следует учитывать соответствие цены аналога его характеристикам в сопоставлении с другими предложениями на рынке, избегая завышенных или заниженных цен предложения, согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки, оценщик может обоснованно выбрать в качестве результата сравнительного подхода показатель стоимости, полученный на основе одного аналога или одной единицы сравнения, либо отказаться от применения показателя, полученного на основе какого-либо аналога или единицы сравнения, в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок.

Как следует из заключения экспертизы выбранные экспертом аналоги являются участками под небольшие проекты с максимальными параметрами застроенной территории, что соответствует Объекту, не предполагающему комплексной застройки территории с включением объектов социального и общественно-делового назначения, сопоставимы с Объектом по местоположению, удаленности от центра Санкт-Петербурга, развитости ближайшего окружения; критерии отбора аналогов обоснованы экспертом в отчете, при том, что предельное значение размера валовой коррекции для аналогов в нормативно-правовых документа не установлено; корректировка на «локальное расположение» в отношении объекта-аналога № 4 в рамках сравнительного подхода осуществлена с учетом факторов, в большей степени оказывающих на влияние ценообразование, что мотивировано экспертом; не проведение корректировки в рамках сравнительного подхода на отсутствие инженерных сетей в отношение объекта-аналога № 3 обосновано с учетом характеристик существующего объекта капитального строительства.

Таким образом, заключение эксперта от 28.03.2024 года соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, учитывая письменные и устные пояснения опрошенного в судебном заседании эксперта, приходит к выводу, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, составляющей <...> рублей.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости; вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 03.11.2023 года – момент обращения с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 год в размере <...> рублей

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 03 ноября 2023 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Е.А.Витушкина