Решение № 2-255/2017 2-255/2017(2-5116/2016;)~М-4730/2016 2-5116/2016 М-4730/2016 от 5 февраля 2017 г. по делу № 2-255/2017

Дело № 2-255/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 февраля 2017 года г.Ростов-на-Дону

Первомайский районный суд г.Ростова-на-Дону

в составе судьи Топорковой С.В.,

при секретаре Чаленко М.Н.,

с участием представителя ответчика (истца по встречному иску) – ФИО1, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на два года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за землю, по встречному исковому заявлению ФИО2 к Департаменту имущественно-земельных отношений о признании незаконным расчёта арендной платы,

установил:

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за землю.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом имущественно-земельных отношений и ФИО2 заключён договор аренды земельного участка №.

В соответствии с указанным договором аренды ответчику предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1050 кв.м. для использования в целях индивидуального жилищного строительства сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик не выполняет обязанность по внесению арендной платы в размере и на условиях, установленных договором и в связи с чем возникла задолженность.

В связи с изложенным, истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за землю за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 325497 руб.77 коп., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 11157 руб. 47 коп.. и проценты, начисленные на сумму 325497 руб. 77 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ. до фактической оплаты денежных средств.

ФИО2 обратился со встречным исковым заявлением, ссылаясь на то, что согласно п.4.4.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Согласно п.1.2 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы в год за участок составляет 16896 руб. 61 коп..

Истец считает, что ответчик незаконно в одностороннем порядке считает в бухгалтерском учёте дебиторскую задолженность.

Каких-либо подписанных между истцом и ответчиком дополнительных соглашений, в котором был бы прописан расчёт размера арендной платы по отчёту об оценке, не имеется.

Арендатор ознакомился с отчётом оценщика и дополнительным соглашением, отправил ДД.ММ.ГГГГ ответчику возражение на дополнительного соглашение, ссылаясь на то, что оценщик, проводя оценку, не учёл отсутствие автомобильных дорог, коммуникаций, и каких-либо инженерных инфраструктур, и считает, что оценка не была объективна и указанная величина права пользования земельным участком на условиях аренды завышена и просил арендодателя пересмотреть размер арендной платы.

В связи с изложенным, просил суд признать установленный расчёт арендной платы на 2015 года в размере 45755 руб. 33 коп. в п.1.2 дополнительного соглашения №, расчёт арендной платы на 2016 год в размере 418902 руб. 97 коп. в п.1.3. дополнительного соглашения № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, незаконным. Установить ДИЗО <адрес> в дополнительном соглашении № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ставкой 0,3 арендной платы по виду использования – земельные участка для индивидуальной жилой застройки, согласно приложению № к Постановлению № администрации <адрес> «О расчёте арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности <адрес> и признании утратившим силу некоторых правовых актов администрации <адрес>».

В судебное заседание представитель ДИЗО не явился. Предоставил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие и возражение относительно встречного искового заявления.

ФИО2 в судебное заседание не явился. Предоставил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Учитывая мнение представителя ФИО1, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО1 в удовлетворении исковых требований просила отказать. Встречные исковые требования уточнила и просила признать установленный ДИЗО <адрес> расчёт арендной платы на 2015 года в размере 45755 руб. 33 коп. в п.1.2 дополнительного соглашения №, расчёт арендной платы на 2016 год в размере 418902 руб. 97 коп. в п.1.3. дополнительного соглашения № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, незаконным.

Выслушав представителя ФИО1, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствии с п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. В соответствии с абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582 установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 9 данного Постановления при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Пунктом 10 данного Постановления предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом имущественно-земельных отношений <адрес> (Арендодатель), и ФИО2 (Арендатор), заключен договор земельного участка №, по которому ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 1050 кв. м из земель населённых пунктов с кадастровым номером 61:44:01 16 13:0008 находящийся по адресу: <адрес>, для использования и эксплуатации жилого дома. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6-8).

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы в год установлен в размере 631 руб. 79 коп..

Расчёт арендной платы приведён в приложении № к договору аренды земельного участка и является неотъемлемой частью договора (л.д.8 оборот).

В соответствии с п.3.4 договора размер арендной платы может быть изменён Арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчёте арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается изменённым с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется. Изменение механизма (формулы) расчёта арендной платы за землю оформляется путём заключения дополнительного соглашения, но не чаще одного раза в год. Размер арендной платы, установленный в соответствии с отчётом об оценке, утверждённым комиссией по согласованию результатов оценки пересматривается не реже одного раза в пять лет. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата земельного участка на 2015 года установлена в размере 16896 руб. 61 коп.. Данное соглашение подписано сторонами и зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес>.

Дополнительным соглашением № арендная плата на 2015 год установлена в размере 45755 руб. 33 коп., при расчёте использовался коэффициент индексации; на 2016 год – в размере 418902 руб. 97 коп., с использованием формулы (механизм) расчёта арендной платы, установленной постановлением Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого арендодатель применил оценку –размер арендной платы установленной в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №-Р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды. Со стороны ФИО2 данное соглашение подписано не было (л.д.27-29).

При этом размер арендной платы за пользование спорным земельным участком определен арендодателем на 2016 год с учётом применения одновременно нового размера рыночной стоимости и коэффициента индексации в размере 1,064.

В Ростовской области Порядок определения размера арендной платы по видам использования земельных участков, утверждён Постановлением Администрации г.Ростова-на-Дону от 09.07.2015 № 576 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону».

Из выписки из протокола № заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки следует, что размер рыночной стоимости права аренды на земельный участок с кадастровым номером № установлен отчётом от ДД.ММ.ГГГГ №-Р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды в размере 393705 руб. 80 коп. (л.д.10).

Исходя из представленного истцом расчёта (л.д.5), арендная плата за период с 01.04.2016г. по 30.09.2016г. рассчитана исходя из оценки рыночной стоимости права аренды, установленной отчётом.

Вместе с тем, п. 14 Постановлением Администрации г.Ростова-на-Дону от 09.07.2015 № 576 предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы.

При этом арендная плата подлежит перерасчёту по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Как следует из материалов дела, уведомление об изменении арендной платы (порядка её определения, сведения об оценки рыночной стоимости права аренды) ответчику ФИО2 не направлялось, как и требование об уплате задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 01.04.2016г. по ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, в соответствии с под. «г» п.8 Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ, в случае предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности <адрес>, в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, размер арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в размере: в отношении земельного участка, занимаемого зданиями, сооружениями, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке, а также в отношении земельных участков по заключенным договорам аренды, в соответствии со ставками арендной платы по виду использования согласно приложению № к постановлению.

Судом установлено, что на земельном участке находится объект недвижимости, право собственности, на который зарегистрировано в установленном законом порядке. Отметка о регистрации права собственности имеется и на договоре аренды.

В связи с чем п.8 указанного выше постановления № исключает начисление по рыночной оценки годового размера арендной платы, так как на указанном участке находится на праве собственности сооружение и договор аренды был заключен ранее.

Таким образом, изучив все имеющиеся в деле доказательства в совокупности и каждое в отдельности, руководствуясь указанными нормами права, суд приходит к выводу, что требования ДИЗО <адрес> о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016г. по 30.09.2016г. удовлетворению не подлежат, поскольку соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (ст. 452 ГК РФ). Вместе с тем, как видно из материалов дела, изменение размера арендной платы сторонами согласовано не было, соглашение об изменении указанных существенных условий в установленном порядке заключено не было.

При этом суд принимает во внимание, что истец, не получив арендную плату в новом размере, предусмотренным статьей 619 ГК РФ правом на досрочное расторжение договора аренды не воспользовался, от исполнения договора не отказался. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что заключенный между сторонами договор аренды земельного участка продолжал действовать на прежних согласованных сторонами условиях.

Разрешая встречные исковые требования о признании пунктов соглашения № в части установления арендной платы на 2015г., 2016г., суд считает, что они удовлетворению не подлежат. При этом исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть вторая статьи 3).

Из встречного искового заявления усматривается, что ФИО2 не согласен с отчётом об оценке земельного участка.

Действия ответчика об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком ФИО2 в установленном порядке не оспаривались.

Дополнительное соглашение № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в части изменения размера арендной платы сторонами не заключалось и не подписывалось и в установленном порядке не было зарегистрировано.

В силу ст. 65 Земельного кодекса РФ и ст. 614 ГК РФ стороны договора аренды наделены правомочиями пересмотреть размер арендной платы, уточнив расчет в соответствии с действующими ставками и коэффициентами и внеся изменения в договор, а также изменить противоречащее требованиям закона условие договора о размере арендной платы, а при недостижении соглашения сторон об изменении условий договора в определенных законом случаях данный спор может быть разрешен в судебном порядке (ст. ст. 450 - 452 ГК РФ).

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Отказывая ФИО2 в удовлетворении иска суд исходит, в частности, из того, что истцом неверно избран способ защиты права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Департамента имущественно-земельных отношений <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за землю, отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к Департаменту имуществнено земельных отношений <адрес> о признании незаконным расчёта арендной платы, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения.

Мотивированное решение изготовлено 13 февраля 2017 года.

Судья С.В.Топоркова