Апелляционное определение № 33-1365/2025 33-43/2026 от 27 января 2026 г.

Судья Кужугет М.А. УИД №17RS0017-01-2023-001025-78

Дело № 2-170/2024(№33-43/2026)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Кызыл 28 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в составе:

председательствующего Дулуша В.В.,

судей Болат-оол А.В., Хертек С.Б.,

при секретаре Чамзы Б.М.,

с участием прокурора Хелин-оол И.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Хертек С.Б. по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва к ФИО1, ФИО2 о признании недействительными договоров аренды, уступки прав и обязанностей по договору аренды, признании права собственности на жилой дом отсутствующим, об исключении записи о праве собственности, применении последствий недействительности сделок путём обязания возвратить земельный участок, снести жилой дом, демонтировать ограждение и выселении,

УСТАНОВИЛА:

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва обратилось в суд с иском (с учетом его уточнения) к ФИО1, ФИО2, указав, что Министерство 26 октября 2019 г. опубликовало в газете «Тувинская правда» информацию о предоставлении в аренду земельных участков. Между Министерством и ФИО1 заключён договор аренды земельного участка от 24 июля 2020 г. № сроком 20 лет, земельный участок имеет кадастровый №, его площадь составляет 1006 кв.м. расположен по адресу: ** ФИО1 уступила права арендатора по договору аренды земельного участка от 24 июля 2020 г. № в пользу ФИО2, которая 9 октября 2022 г. стала его собственником. Министерством установлено, что земельный участок огорожен, на нем расположен объект незавершенного строительства. Данный земельный участок предоставлен ФИО1 и в последующем отчуждён в пользу ФИО2 незаконно, поскольку первоначально ФИО1 с заявлением о предварительном согласовании местоположения границ и площади земельного участка, утверждении схемы его расположения не обращалась. Извещение о предоставлении земельного участка не было размещено на сайте torgi.gov.ru, а также на сайте Министерства. При передаче земельного участка нарушены положения ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, аукцион не проводился. В порядке самоконтроля Министерство опровергло информацию, содержащуюся в публикации в газете «Тувинская правда» от 26 октября 2019 г. Заключенные вследствие нарушения процедуры предоставления земельного участка договоры являются недействительными сделками. Возведенное на земельном участке строение является самовольной постройкой, разрешения на строительство не выдавалось.

С учётом изложенного просило: 1) признать недействительным договор аренды земельного участка от 24 июля 2020 г. №, заключённый между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Тыва и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1006 кв.м. по адресу: **, на 27 м. в восточном направлении от **, земельный участок 44); 2) признать недействительным договор уступки прав аренды земельного участка от 5 октября 2020 г., заключённый между ФИО1 и ФИО2; 3) признать отсутствующим право собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: **; 4) исключить из ЕГРН запись от 21 июля 2023 г. № о государственной регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: **; 5) применить последствия недействительности сделок путем обязания ФИО2 возвратить земельный участок с кадастровым номером № по адресу: ** земельных и имущественных отношений Республики Тыва по акту приема-передачи; 6) признать самовольными постройками жилой дом с кадастровым номером № по адресу: **; 7) обязать ФИО2 демонтировать ограждение, снести самовольные постройки – жилой дом с кадастровым номером № по адресу: **, в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу; 8) выселить ФИО2 и проживающих с ней лиц из жилого дома с кадастровым номером № по адресу: **; в случае неисполнения решения суда предоставить истцу право самостоятельно осуществить снос жилого дома с последующим взысканием расходов с ответчика.

Решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 12 декабря 2024 г. иск удовлетворён частично. Договора аренды земельного участка от 24 июля 2020 г. №, заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Тыва и ФИО1, а также уступки прав аренды земельного участка от 5 октября 2020 года, заключённый между ФИО1 и ФИО2 признаны недействительными; на ФИО2 возложена обязанность возвратить земельный участок Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва по акту приема-передачи в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу; жилой дом с кадастровым номером № признан самовольной постройкой; на ФИО2 возложена обязанность снести самовольные постройки – жилой дом с кадастровым номером №; в случае неисполнения решения суда разрешить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва осуществить снос жилого дома с последующим возложением обязанности по возмещению понесённых расходов на ФИО2; из ЕГРН исключена запись от 21 июля 2023 г. о государственной регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером №. Решение является основанием для снятия жилого дома с кадастровым номером № с кадастрового учета. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения. В доход бюджета муниципального образования городского округа «** Республики Тыва» государственная пошлина с ФИО2 600 руб., с ФИО1 300 руб.

Дополнительным решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 28 мая 2025 г. иск Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва к ФИО2 о признании права собственности на жилой дом отсутствующим, обязании демонтировать ограждение удовлетворен. Право собственности ФИО2 на жилой дом по адресу: ** признано отсутствующим. На Шивит-Доржу Ч.А, возложена обязанность демонтировать ограждение на земельном участке.

Не согласившись с решением и дополнительным решением суда, ответчик ФИО2 подала апелляционные жалобы, в которых просит решение и дополнительное решение отменить, производство по делу прекратить.

Определением от 2 декабря 2025 г., судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, в связи с нарушением судом тайны совещания при принятии дополнительного решения. В силу части 5 статьи 330 ГПК РФ данное обстоятельство является основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО3 поддержала иск по указанным в нем основаниям. Дала пояснения о том, что сроки давности истцом не пропущены, он начал течь с 03 октября 2022 г., когда в ходе выездной проверки на спорном земельном участке имелся недостроенный дом. Иск подан в суд 9 февраля 2023 г., то есть в установленные законом сроки.

Ответчик ФИО2, её представитель ФИО4 с иском не согласились в полном объёме, просили в его удовлетворении отказать. Также просили о применении сроков исковой давности, считая его истекшим еще в 2021 г., поскольку истец просит признать оспоримые сделки недействительными, срок оспаривания которых 1 год.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщали, ходатайства об отложении судебного заседания от них не поступало. В связи с чем, судебная коллегия рассматривает дело в их отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора Хелин-оол И.О., полагавшего иск оставлению без удовлетворения, в том числе и в связи с пропуском срока исковой давности, который начал течь с момент опубликования извещения в 2019 г., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судебной коллегией и следует из материалов дела в газете «Тувинская правда» от 26 октября 2019 г. № размещена публикация Министерства о предоставлении в аренду земельных участков, в том числе о предоставлении в аренду земельного участка с адресными ориентирами: **, площадью 1006 кв.м.

Земельный участок передан ФИО1 по договору аренды земельного участка от 24 июля 2020 г. №, заключённому между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Тыва и ФИО1 Срок аренды 20 лет, с 24 июля 2020 г. по 24 июля 2040 г.

В договоре аренды земельного участка от 24 июля 2020 г. № указано, что он заключён на основании публикации в газете «Тувинская правда» от 26 октября 2019 г. №, также на основании публикаций на сайтах torgi.gov.ru, а также на сайте Министерства mziort.tuva.ru.

По акту приёма-передачи земельного участка от 24 июля 2020 г. земельный участок передан ФИО1

В материалах регистрационного дела (том 3) имеется договор уступки права по договору аренды земельного участка от 17 сентября 2020 г., согласно которому ФИО1 в лице представителя О. с согласия арендодателя передала новому арендатору ФИО2 права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 24 июля 2020 г.

Согласно распоряжению министра земельных и имущественных отношений Республики Тыва от 16 сентября 2020 г. дано согласие ФИО1 на передачу прав и обязанностей по договору № от 24 июля 2020 г. аренды земельного участка ФИО2 На ФИО2 распространяются все права и обязанности арендатора земельного участка, предусмотренного договором аренды земельного участка № от 24 июля 2020 г., заключённого между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Тыва и ФИО1

Также в материалах регистрационного дела имеется договор уступки прав аренды земельного участка от 5 октября 2020 г. ФИО1 уступила свои права в пользу ФИО2

Согласно выписке из ЕГРН за ФИО2 9 октября 2020 г. зарегистрировано право аренды земельного участка на основании договора уступки права аренды земельного участка от 5 октября 2020 г.

В газете «Тувинская правда» Министерством размещено опровержение от 10 августа 2022 г. №, где имеются сведения о спорном земельном участке площадью 1006 кв.м. с адресным ориентиром: **.

Как показало Министерство посредством скриншотов, информация о предоставлении спорного земельного участка не размещалась на сайте torgi.gov.ru, а также на сайте Министерства.

Министерством представлено заключение по результатам проверки от 2 августа 2022 г., согласно которой информация о предоставлении земельного участка не была размещена на сайте torgi.gov.ru, а также на сайте Министерства. Текст публикации не отвечает требованиям ч. 2 ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, а именно указано о предоставлении земельных участков в аренду, тогда как надлежало указать о праве заинтересованных лиц подать заявление о намерении участвовать в аукционе по продаже земельных участков. По результатам неправильного извещения было заключено 24 договора аренды земельных участков, все прошли государственную регистрацию. Тем самым, поскольку не были проведены аукционы, допущено нарушение права неопределённого круга лиц участвовать в аукционе. В порядке самоконтроля решено отменить ранее принятые распоряжения, опровергнуть ранее состоявшуюся публикацию, обратиться в суд с иском.

К заключению по результатам проверки от 2 августа 2022 г. представлена таблица, в которой поименован спорный земельный участок - площадью 1006 кв.м с адресными ориентирами: **. Указано, что земельный участок с кадастровым номером № по адресу: **, на 27 м в восточном направлении от **, предоставлен на праве аренды ФИО1

Согласно ответу Департамента архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии ** от 2 мая 2023 г. за земельный участок с кадастровым номером № по адресу: **, поступали арендные платежи от ФИО1 по 2505 руб. – 29 июля 2020 г. и 4 марта 2023 г.

Мэрией города Кызыла пользователю ФИО2 дано уведомление от 8 июня 2023 г. № о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: **.

На основании решения от 20 июня 2023 г. № земельному участку с кадастровым номером № по адресу: **.

Из акта осмотра земельного участка от 3 октября 2022 г. следует, что он огорожен, на нём имеется объект незавершённого строительства.

Согласно выписке из ЕГРН ФИО2 является собственником жилого дома с кадастровым номером № по адресу: **. Указано, что дом построен в 2023 г., его площадь составляет 138 кв.м. переход права собственности зарегистрирован 21 июля 2023 г. на основании технического плана дома от 20 июля 2023 г., договора аренды земельного участка от 24 июля 2020 г., договора уступки права аренды земельного участка от 5 октября 2020 г.

Согласно ответу УМВД России по г.Кызылу от 15 августа 2024 г. по адресу: **, имеется постройка из бруса, факт проживания граждан в указанной постройке не подтверждается. Соседи не знают лиц, проживающих в доме.

Возражая против иска, ФИО2 представила платёжные документы по аренде за земельный участок с кадастровым номером № по адресу: **, а именно сведения о совершении платежа 19 февраля 2023 г. на сумму 11 386,69 руб., о совершении платежа 19 июля 2023 г. на сумму 4308,55 руб., о совершении платежа 19 августа 2024 г. на сумму 4308,55 руб.; межевое дело, которым была установлена границы земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции от 2 августа 2019 года) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции от 2 августа 2019 года) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции от 2 августа 2019 года) предусмотрено, что в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: 1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"; 2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции от 2 августа 2019 года) в извещении указываются: 1) информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления; 2) информация о праве граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, заинтересованных в предоставлении земельного участка для указанных в пункте 1 настоящей статьи целей, в течение тридцати дней соответственно со дня опубликования и размещения извещения подавать заявления о намерении участвовать в аукционе по продаже такого земельного участка или аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка; 3) адрес и способ подачи заявлений, указанных в подпункте 2 настоящего пункта; 4) дата окончания приема указанных в подпункте 2 настоящего пункта заявлений, которая устанавливается в соответствии с подпунктом 2 настоящего пункта; 5) адрес или иное описание местоположения земельного участка; 6) кадастровый номер и площадь земельного участка в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости, за исключением случаев, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать; 7) площадь земельного участка в соответствии с проектом межевания территории или со схемой расположения земельного участка, если подано заявление о предоставлении земельного участка, который предстоит образовать; 8) реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории в случае, если образование земельного участка предстоит в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, условный номер испрашиваемого земельного участка, а также адрес сайта в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором размещен утвержденный проект; 9) адрес и время приема граждан для ознакомления со схемой расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, если данная схема представлена на бумажном носителе.

Согласно пункту 4 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции от 2 августа 2019 года) граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.

Согласно пункту 5 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции от 2 августа 2019 года) если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка; 2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", и направляет указанное решение заявителю. В случае, если схема расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, подлежит согласованию в соответствии со статьей 3.5 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", срок принятия указанного решения может быть продлен не более чем до сорока пяти дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Об отсутствии заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств, поступивших в срок, указанный в абзаце первом настоящего пункта, и о продлении срока принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган уведомляет заявителя.

Согласно пункту 6 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции от 2 августа 2019 года) решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.17 настоящего Кодекса.

Согласно п.19 ст.39.11 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее - официальный сайт уполномоченного органа), на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за десять рабочих дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 10 сентября 2012 года N 909 "Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации", а именно пп. "а" п. 1 адрес сайта www.torgi.gov.ru определен в качестве адреса официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Официальным сайтом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва является адрес mziort.tuva.ru.

Таким образом, по смыслу положений ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен гражданину для индивидуального жилищного строительства хозяйства без проведения торгов в случае отсутствия намерений иных граждан приобрести права на этот участок, но при условии проведения публичных процедур, гарантирующих информирование неопределенного круга лиц о предоставлении земельного участка, то есть соблюдения императивного требования закона о публикации соответствующей информации на сайте www.torgi.gov.ru.

Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (абз.1).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз.2).

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (абз.3).

Сторона, из поведения которой явствует её воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении её воли (абз.4).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 74).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 Гражданского кодекса Российской Федерации). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75).

В данном случае, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва является стороной сделки, применительно к п. 2 ст. 168 ГК РФ оно не может быть признано третьим лицом, чьи права нарушены сделкой.

В силу ч.ч.1, 2 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Исходя из приведенных выше требований иска, возражения ответчика ФИО2, юридически значимыми для правильного разрешения данного спора являются следующие обстоятельства: нарушены ли заключением договора аренды земельного участка публичные интересы, в чем это выражается; имелись ли третьи лица, претендовавшие на получение спорного земельного участка; проявляло ли Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва волю на сохранение сделки; знало или должно ли было знать Министерство об основаниях, по которым считает договор аренды земельного участка недействительным, при проявлении его воли на сохранение сделки; добросовестность сторон; имеется ли злоупотребление правом сторон; если имеется, в чем оно заключается и какими доказательствами подтверждается

Определением судебной коллегии Верховного суда Республики Тыва о подготовке дела к судебному разбирательству от 12 ноября 2025 г. указанные обстоятельства определены в качестве юридически значимых, и бремя их доказывания распределено между сторонами. При этом бремя доказывания обстоятельств о том, нарушены ли заключением договора аренды земельного участка публичные интересы, в чем это выражается, и имелись ли третьи лица, претендовавшие на получение спорного земельного участка, возложено на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва. Сторонам было предложено представить суду объяснения в письменном виде по указанным в определении юридически значимым обстоятельствам и соответствующие доказательства в срок до 26 ноября 2025 г. включительно.

На обозначенные судебной коллегией юридически значимые обстоятельства сторона истца не представила в материалы дела доказательства, подтверждающие о наличии третьих лиц, претендующих на получение спорного земельного участка без торгов или на торгах.

Также сторона истца не представила суду данные о наличии посягательств на какие-либо публичные интересы, в частности, не подтвердила, какие именно публичные интересы нарушены оспоренными сделками и в чем это выражается; не предоставила бесспорные доказательства, подтверждающие того, что ФИО1 не обращалась с заявлением в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва о предоставлении земельного участка в аренду.

Исходя из приведённых норм права и установленных обстоятельств дела, вопреки доводам истца оснований для признания договоров аренды от 24 июля 2020 г. №, уступки права требования от 5 октября 2020 г. ничтожными, того, что они создают препятствия неопределённому кругу лиц, которые могли получить в аренду этот земельный участок по результатам торгов, не усматривается.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет.

Жилой дом возведен ФИО2 на земельном участке, предоставленном в установленном порядке ФИО1 на основании договора аренды земельного участка, а затем переданного ФИО2 на основании договора об уступке прав по договору аренды; данные сделки недействительными не признаны.

Разрешенное использование земельного участка - для индивидуального жилищного строительства допускает строительство на нем жилого дома.

Оснований полагать, что жилой дом возведен ФИО2 без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не имеется; на такие обстоятельства Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва в иске не ссылается.

Следовательно, возведенный ФИО2 на спорном земельном участке жилой дом не является самовольной постройкой. Исковые требования Министерства к ФИО2 о признании жилого дома самовольной постройкой и его сносе, обязании демонтировать ограждение, а также производные от них исковые требования об исключении из ЕГРН записи о праве собственности ФИО2 на жилой дом и о выселении являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Поскольку судебной коллегией установлено, что в жилом доме никто не проживает, то в удовлетворении иска о выселении проживающих в нём лиц, также не подлежит удовлетворению.

Кроме того, в ходе рассмотрения судом настоящего гражданского дела ответчиком ФИО2 заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 этого кодекса.

В силу пункта 1 статьи 200 названного кодекса, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пунктах 4 и 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, целью установления сроков исковой давности и сроков давности привлечения к ответственности является как обеспечение эффективности реализации публичных функций, так и сохранение необходимой стабильности соответствующих правовых отношений; в основе установления сроков исковой давности и сроков давности привлечения к ответственности лежит положение о том, что никто не может быть поставлен под угрозу возможного обременения на неопределённый или слишком длительный срок; наличие сроков, в течение которых для лица во взаимоотношениях с государством могут наступать неблагоприятные последствия, представляет собой необходимое условие применения этих последствий (постановления от 20 июля 1999 г. №12-П, от 27 апреля 2001 г. № 7-П, от 24 июня 2009 г. № 11-П, Определение от 3 ноября 2006 г. № 445-О).

Интересы защиты права собственности и стабильности гражданского оборота предопределяют не только установление судебного контроля за обоснованностью имущественных притязаний одних лиц к другим, но и введение в правовое регулирование норм, которые позволяют одной из сторон блокировать судебное разрешение имущественного спора по существу, если другая сторона обратилась за защитой своих прав спустя значительное время после того, как ей стало известно о том, что её права оказались нарушенными. В гражданском законодательстве - это предназначение норм об исковой давности, под которой Гражданский кодекс Российской Федерации понимает срок для защиты права по иску лица, чьё право нарушено (статья 195). Согласно данному кодексу общий срок исковой давности составляет три года (статья 196); нормы об исковой давности распространяются на всех участников гражданских правоотношений, включая Российскую Федерацию, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, к которым применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов (пункт 2 статьи 124).

Институт исковой давности имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определённость и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов, применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2016 г. № 3-П, от 20 июля 2011 г. № 20-П).

Таким образом, на требования государственного органа распространяются все материальные и процессуальные положения с учётом необходимости соблюдения принципа правовой определённости.

Кроме того, от квалификации сделки как оспоримой или ничтожной зависит разрешение вопроса о применении срока исковой давности.

В силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности исчисляется со дня, когда Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва должно было узнать о нарушении своего права в виде передачи в аренду спорного земельного участка ФИО1, при этом Министерство знало о том, что надлежащим ответчиком по иску о защите этого права является ФИО1

Согласно установленным судом обстоятельствам, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва как сторона спорного договора аренды земельного участка от 24 июля 2020 г. знало о наличии этой сделки с момента её совершения, а значит и должна была знать о наличии или отсутствии у ФИО1 оснований для получения земельного участка в аренду.

Кроме того, Министерство должно было знать о заключении 5 октября 2020 г. договора об уступке прав по договору аренды между ФИО1 и ФИО2, а также о том, что ФИО2 является надлежащим ответчиком по требованию о признании данного договора недействительным.

Таким образом, договор аренды земельного участка № от 24 июля 2020 г., заключённый между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Тыва и ФИО1, является оспоримой сделкой.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 Обзора Верховного Суда Российской Федерации № 2 2025 г. (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18 июня 2025 г.), при применении п. 5 ст. 166 ГК РФ оценке подлежит добросовестность обеих сторон сделки. Эта норма защищает добросовестную сторону, поэтому подлежит применению тогда, когда доверие лица, вызванное поведением другой стороны, может быть признано разумным (оправданным).

В суд с иском к ФИО1 и ФИО2 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва обратилось 8 февраля 2023 г. (т. 1, л.д. 3-9), то есть с пропуском годичного срока исковой давности, установленного пунктом 2 статьи 181 ГК РФ, что в силу положений пункта 2 ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием к вынесению судом решения об отказе в удовлетворении данных исковых требований.

Кроме того, согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в п. 70 постановления Пленума 1 Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из материалов дела следует, что после заключения с ФИО1 договора аренды земельного участка от 24 июля 2020 г. Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва данную сделку не оспаривала, в дальнейшем земельный участок был передан на основании договора уступки ФИО2 от 5 октября 2020 г., о чём Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва было поставлено в известность, что подтверждается распоряжением Министра земельных и имущественных отношений Республики Тыва от 16 сентября 2020 г. о согласии на предоставление земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24 июля 2020 г. ответчику ФИО2

Министерство также не оспаривало договор уступки прав по договору аренды, то есть действовало недобросовестно.

Такое поведение Министерства давало основание другим лицам после заключения оспариваемых сделок полагаться на действительность сделок, в связи с чем заявление Министерства о недействительности сделок и о применении последствий их недействительности не имеет правового значения.

Таким образом, следует признать, что Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва обратилось в суд за пределами годичного срока исковой давности – 8 февраля 2023 г. (п.2 ст. 181 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах требования истца о признании недействительными договоров аренды, уступки прав и обязанностей по договору аренды, признании права собственности на жилой дом отсутствующим, об исключении записи о праве собственности, применении последствий недействительности сделок путём обязания возвратить земельный участок, снести жилой дом, демонтировать ограждение и выселении, подлежат оставлению без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных исковых требований, оснований для взыскания судебных расходов не имеется.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 12 декабря 2024 года и дополнительное решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 28 мая 2025 года отменить, принять по делу новое решение следующего содержания:

«Иск Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договоров аренды, передаче (уступки) прав и обязанностей по договору аренды, применении недействительными последствий сделок путём обязания возврата земельного участка, признании самовольной постройкой жилого дома, обязании его сноса и демонтажа ограждения, выселении, признании права собственности на жилой дом отсутствующим, оставить без удовлетворения».

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г.Кемерово) через Кызылский городской суд Республики Тыва в течение трёх месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

В мотивированном виде апелляционное определение изготовлено 5 февраля 2026 года.

Председательствующий

Судьи