Решение № 2-361/2024 2-4/2026 2-4/2026(2-7/2025;2-361/2024;)~М-126/2024 2-563/2025 2-7/2025 М-126/2024 от 22 января 2026 г. по делу № 2-361/2024

УИД: 89RS0006-01-2024-000208-67

Дело № 2-4/2026


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Муравленко 12 января 2026 года

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Ракутиной Ж.К., при секретаре судебного заседания Виеру К.И.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности № от 14.01.2025,

представителя ответчиков ФИО2, действующей на основании доверенности № от 05.07.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-563/2025 по иску ФИО3 к Администрации города Муравленко, Управлению муниципального имущества Администрации города Муравленко о возложении обязанности по произведению выкупа жилого помещения, установлению выкупной стоимости жилого помещения,

УСТАНОВИЛ

ФИО3 обратилась в суд с иском к Администрации города Муравленко, Управлению муниципального имущества Администрации города Муравленко о возложении обязанности по произведению выкупа жилого помещения, установлению выкупной стоимости жилого помещения.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО3 по договору купли-продажи от 22.01.2020 приобрела жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Впоследствии, между ФИО3 и С. 04.12.2023 был заключен договор дарения комнаты с кадастровым номером №, площадью 25,7 кв.м., расположенной по вышеуказанному адресу. Сделка зарегистрирована в Росреестре 06.12.2023. Распоряжением Администрации города Муравленко от 29.03.2018 № жилой дом № по улице <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации города Муравленко от 24.05.2023 №, определено изъять земельный участок с кадастровым номером №, а также жилые помещения, в том числе комнату №, расположенную в многоквартирном жилом доме на указанном земельном участке. УМИ Администрации города Муравленко в адрес С. направлен отчет об оценке № от 28.12.2023, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 1 949 000 руб. 12.01.2024 С. направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Однако с предложенным возмещением С. не согласился, полагал, что возмещение не соответствует рыночной стоимости комнаты. С. скончался 18.12.2024, в права наследования вступила ФИО3 Таким образом, правообладателем указанного жилого помещения вновь стал первоначальный собственник ФИО3

Просит обязать Администрацию города Муравленко произвести выкуп у ФИО3 принадлежащей на праве собственности комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 27,5 кв.м.; установить выкупную стоимость жилого помещения в сумме 3 300 000 руб.

Истец ФИО3 при надлежащем извещении в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании просила установить размер возмещения на основании экспертного заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» от 16.11.2025.

Представитель ответчиков ФИО2 в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просила отказать согласно доводам, указанным в возражениях на иск.

Заслушав мнения лиц, участвующих в деле относительно заявленных исковых требований, изучив письменные материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (ч. 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3).

В силу ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии со ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Процедура, предшествующая изъятию жилого помещения, урегулирована ч. 2 и 4 ст. 32 ЖК РФ, в силу которых изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При этом принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу п. 1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом РФ предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (п. 4 ст. 57 Земельного кодекса РФ).

В соответствии со ст. 282 ГК РФ если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. В этом случае согласно ст. 55 Земельного кодекса РФ выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу п. 1 ст. 62 Земельного кодекса РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Пунктом 2 ст. 282 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а так же убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец ФИО3 по договору купли-продажи от 22.01.2020 приобрела жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Впоследствии, между ФИО3 и С. 04.12.2023 был заключен договор дарения комнаты с кадастровым номером №, площадью 25,7 кв.м., расположенной по вышеуказанному адресу. Сделка зарегистрирована в Росреестре 06.12.2023 (т.1, л.д.23-25, 88-89).

Распоряжением Администрации города Муравленко от 29.03.2018 № на основании заключения межведомственной комиссии от 27.03.2018 №, действующей на территории муниципального образования город Муравленко по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, жилые помещения многоквартирного дома № по <адрес> признаны непригодными для проживания, а дом – аварийным и подлежащим сносу (т.1, л.д.32, т.3, л.д.6-7).

Управлению муниципального имущества Администрации города Муравленко поручено в срок до 31.05.2018 направить собственникам помещений в многоквартирном доме требование об осуществлении его сноса в срок до 31.12.2025.

Распоряжением Администрации города Муравленко от 26.04.2023 № в распоряжение от 29.03.2018 № внесены изменения в части срока осуществлена сноса многоквартирного дома до 17.05.2023 (т.1, л.д.33).

В связи с фактическим отказом собственников от сноса вышеуказанного дома постановлением Администрации города Муравленко от 24.05.2023 № было определено изъять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 713 кв.м., а также жилые помещения, расположенные в жилом доме № по <адрес>, находящихся на указанном земельном участке.

УМИ Администрации города Муравленко было поручено в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления направить данный документ правообладателям изымаемой недвижимости и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществить переговоры с правообладателями изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направить проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

УМИ Администрации города Муравленко подготовлен проект соглашения об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, который был направлен ФИО3 11.09.2023. Вместе с тем, истец согласия на подписание указанного соглашения не выразила.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пп. 4 п. 2 указанной нормы принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В случае признания дома аварийным и подлежащим реконструкции и неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления срок работ по реконструкции жилого дома, земельный участок и расположенные на нем жилые помещения в составе многоквартирного дома подлежат изъятию на основании соответствующего решения органа местного самоуправления.

Оценка рыночной стоимости земельных участков, объектов недвижимости, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ».

УМИ Администрации города Муравленко в обоснование размера возмещения за изымаемое жилое помещение был представлен отчет об оценке № от 28.12.2023, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Региональный экспертный центр».

Согласно данному экспертному заключению, размер денежного возмещения за комнату составил 1 949 000 руб., из них: рыночная стоимость недвижимого имущества – 1 762 000 руб., убытки – 187 000 руб. (т.1, л.д.35-87).

С данным отчетом С. не согласился, указал, что размер возмещения не соответствует рыночным ценам жилых помещений с характеристиками квартиры, подлежащей изъятию, но отвечающей техническим и санитарным требованиям. Кроме того, отчет не содержал сведений о сумме компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В силу ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки рекомендуемая для целей совершения сделки, может быть использована в течение 6 месяцев, с даты составления отчета.

Судом установлено, что отчет об оценке, представленный стороной ответчика, составлен в декабре 2023 года. Сроки актуальности отчета истекли. Иного отчета, отвечающего требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» на момент вынесения решения суда стороной ответчика не предоставлено.

Согласно ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 56 ГПК РФ).

Принимая во внимание, что истцом оспаривалась сумма возмещения за подлежащее изъятию жилое помещение, по делу была назначена судебная товароведческая (оценочная) экспертиза, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС».

Эксперт Р., проводившая исследование имеет соответствующее профессиональное образование, является экспертом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Русское общество оценщиков», имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Квалификация эксперта подтверждена дипломом о профессиональной переподготовке. Профессиональный уровень эксперта не дает сомневаться в ее компетенции. Экспертное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности» является последовательным, логичным, содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Заключение содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов, размер рыночной стоимости недвижимого имущества установлен на основании представленных документов, с учетом анализа место положения объектов недвижимого имущества, экономических характеристик региона и города в котором расположен объект недвижимости. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно заключению эксперта от 05.06.2024, с учетом проведенной дополнительной экспертизы от 29.11.2024, рыночная стоимость жилого помещения и убытков, связанных с изъятием, по состоянию на 04.12.2023 составила 5 428 706 руб., в том числе: стоимость жилого помещения (комнаты) – 3 335 629 руб., стоимость общедомового имущества с учетом доли собственника жилого помещения – 587 779 руб., стоимость части земельного участка, относящегося к объекту оценки – 214 316 руб., стоимость убытков, причиненных собственнику объекта оценки, вследствие его изъятия – 155 511 руб., а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт исходя их объема повреждений, а также необходимых ремонтных работ и материалов на дату первой приватизации на 04.03.2009 по состоянию на дату проведения оценки – 1 937 566 руб. (т.2, л.д.6-153, т.3, л.д.121-178).

В ходе рассмотрения гражданского дела С., ДД.ММ.ГГ года рождения, умер 18.12.2024, что подтверждается записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГ, выданного отделом ЗАГС <адрес>, а также свидетельством о смерти № от ДД.ММ.ГГ (т.3, л.д.184, 189).

Определением Муравленковского городского суда от 14.01.2025 произведена замена истца С. его правопреемником – ФИО3.

27.01.2025 производство по делу было приостановлено, до истечения срока для принятия наследства – до 18.06.2025, и возобновлено 11.08.2025.

Нотариусом нотариальной палаты Ямало-Ненецкого автономного округа нотариального округа города Муравленко Д. было заведено наследственное дело №, в соответствии с которым наследником к имуществу умершего С. является его мать – ФИО3, ДД.ММ.ГГ года рождения (т.3, л.д.232-250).

Наследственное имущество состоит из комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта – №, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону № от ДД.ММ.ГГ, выпиской из ЕГРН от 27.06.2025 (т.4, л.д.5, 8-10).

Таким образом, правообладателем указанного жилого помещения вновь стал первоначальный собственник ФИО3, что сторонами не оспаривалось.

Вместе с тем, поскольку экспертное заключение от 05.06.2024, с учетом проведенной дополнительной экспертизы от 29.11.2024, на момент возобновления производства по делу (11.08.2025) утратило актуальность, рекомендуемый шестимесячный срок, установленный ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», истек, в целях актуализации заключения эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» от 05.06.2024, по определению Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29.08.2025 по делу назначена судебная товароведческая (оценочная) экспертиза, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС».

Согласно данному отчету, рыночная стоимость жилого помещения и убытков, связанных с изъятием, по состоянию на 16.11.2025 составляет 5 049 062 руб., в том числе: стоимость жилого помещения (комнаты) с учетом стоимости общедомового имущества с учетом доли собственника жилого помещения, стоимости части земельного участка, относящегося к объекту оценки – 3 310 211 руб., стоимость убытков, которые понесут собственники объекта оценки, вследствие изъятия – 235 950 руб., а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт исходя их объема повреждений, а также необходимых ремонтных работ и материалов на дату первой приватизации на 04.03.2009, но в текущих ценах на дату проведения экспертизы – 1 502 901 руб. (т.4, л.д.54-165).

Размер возмещения определен экспертом с учетом анализа местоположения объекта недвижимости, права собственника на долю в общем имуществе, на долю в праве собственности на земельный участок. В заключении приведен механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а так же отдельных формирующих ее составляющих. В заключении приведено обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, право выбора определенных методов исследования, достаточность материалов, на основании которых эксперт сделал выводы, относится к компетенции эксперта, оснований сомневаться в уровне квалификации которого у суда, не имеется.

При проведении экспертизы экспертом использованы сравнительный, затратный подходы, метод сравнения продаж. Выбор объектов-аналогов это прерогатива эксперта, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемого объекта и с учетом ценообразующих факторов, предварительно проведенного анализа сложившейся стоимости данных объектов на рынке в соответствующем сегменте диапазона цен, с учетом корректировок.

Объектом оценки являлась комната площадью 25,7 кв.м., находящаяся в многоквартирном жилом доме общей площадью 2 713 кв.м. Количественные и качественные характеристики приведены в исследовательской части заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС».

Поскольку дом и находящееся в нем жилое помещение, принадлежащее истцу, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу, не представляет интереса для рынка недвижимости, при определении цены жилого помещения экспертом был использован поэлементный метод определения затрат на замещение изымаемого жилого помещения в составе объекта оценки.

Определенная таким образом рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего изъятию, позволит приобрести жилое помещение аналогичное изымаемому жилому помещению, но пригодное для проживания.

Отчет об оценке «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, характеристик жилого помещения. Расчеты производились с применением корректировок, исходя из параметров и характеристик объекта недвижимости.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за жилое помещение на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Кроме того, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.

Согласно положениям ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ, ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

При этом, как следует из правовой позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в Определении № 389-О-О от 01.03.2012, определяя в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» основные принципы осуществления приватизации осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (ст. 16). Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (Определения от 19.10.2010 № 1334-О-О и от 14.07.2011 № 886-О-О).

Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

На основании положений ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Исходя из вышеизложенного правового регулирования, применительно к рассматриваемому делу, юридически значимыми и подлежащими доказыванию в их совокупности обстоятельствами при разрешении вопроса о включении суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения являются: установление лица, являвшегося наймодателем жилых помещений; нуждаемость относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; установление факта неисполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, повлекшего ухудшение его технического состояния (потерю эксплуатационных, механических и других качеств), а также способствующего в дальнейшем утрате стоимости конструктивного элемента и здания в целом, и как следствие снижению его надежности.

В соответствии с п. 2 Приказа Минстроя России от 04.08.2014 № 427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) и ВСН 53-86 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312 (ВСН 58-88 (р)).

Пунктом 2.2 ВСН 58-88 (р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых здании. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими вилами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (пункт 5.1 ВСН 58-88 (р)).

На основании пункта 5.5 ВСН 58-88(р) под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Согласно договору приватизации первого жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, оно передано в собственность гражданам Администрацией города Муравленко на основании договора приватизации № от 04.03.2009.

Из заключения межведомственной комиссии от 27.03.2018 № следует, что многоквартирный дом по своему текущему состоянию не соответствует ряду требований, предъявляемых к жилому помещению (т.3, л.д.6-7).

Оценив в совокупности представленную информацию, технический паспорт на жилой дом № по <адрес>, составленный по состоянию на 16.07.2008, суд приходит к выводу, что комната № на дату ее приватизации находилась в муниципальной собственности и расположена в возведенном в 1988 году многоквартирном доме деревянного типа.

С учетом того, что год постройки дома 1988, а продолжительность эффективной эксплуатации до постановки на капитальный ремонт согласно ВСН 58-88(р) зданий со стенами из кирпича, с деревянными перекрытиями, деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях составляет 10-15 лет. При тяжелых условиях эксплуатации, при повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры составляет 8-12 лет (в среднем 10 лет). Таким образом, с учетом конструктивных элементов здания, в котором расположен объект исследования, для расчета принимается срок 10 лет, капитальный ремонт должен быть произведен в 1998 году.

Экспертом Р. согласно указанному экспертному заключению установлено, что на дату приватизации первого жилого помещения в доме (04.03.2009) – для многоквартирного жилого дома срок проведения комплексного капитального ремонта наступил (т.4, л.д.110).

Таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату первой приватизации (04.03.2009) в ценах на дату проведения экспертизы, с учетом объема повреждений, возникших в связи с не проведением капитального ремонта дома, составляет 1 502 901 руб.

УМИ Администрации города Муравленко полагает, что поскольку спорная комната была приобретена ФИО3 после признания жилого дома аварийным и подлежащем сносу по возмездной сделке и в период действия положения ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, на истца распространяются ограничения, установленные указанной правовой нормой. Обстоятельства отчуждения квартиры по договору дарения сыну С. и последующий переход права собственности в порядке наследования к первоначальному собственнику ФИО3 правового значения не имеют, поскольку распространяет действие на случаи первоначального возникновения права собственности на аварийные жилые помещения в порядке наследования.

Между тем, указанные доводы судом отвергаются по следующим основаниям.

Как было установлено ранее, истец ФИО3 с 04.02.2020 по 06.12.2023 являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: №, на основании договора купли-продажи комнаты от 22.01.2020.

На основании договора дарения от 06.12.2023, ФИО3 подарила указанное жилое помещение своему сыну С.

В связи со смертью С., скончавшегося 18.12.2024, нотариусом нотариальной палаты Ямало-Ненецкого автономного округа было заведено наследственное дело, согласно которому, единственным наследником имущества С. является его мать, ФИО3

Истец ФИО3 вступила в права наследования, спорное жилое помещение зарегистрировано за ней в установленном законом порядке.

Согласно ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч. 7 указанной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения ч. 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются (ч. 8.2 введена Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ).

Таким образом, учитывая, что истец является собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, на основании безвозмездной сделки, размер возмещения должен быть определен исходя из рыночной стоимости приобретенного по безвозмездной сделке жилого помещения, включая убытки, что не противоречит ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ и вытекает из системного толкования норм Жилищного кодекса Российской Федерации и ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Положения ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ к спорным правоотношениям в указанном случае применению не подлежат, возмещение за спорное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности ФИО3 следует рассчитывать в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, на тех же условиях, какие были у прежнего собственника, т.е. исходя из определенной экспертом выкупной стоимости. Иное противоречило бы принципу справедливости и Конституции РФ, не позволяя получить равноценное жилье или выплату при расселении аварийного дома.

Злоупотребление ФИО3 своими правами в ходе рассмотрения дела судом не установлено.

В силу ст. 2 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте (ст. 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Разрешая спор, с учетом действующего законодательства, регулирующего данные правоотношения и исходя из баланса интересов, как органа местного самоуправления, так и собственника изымаемого жилого помещения, при определении размера возмещения суд принимает экспертное заключение ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» от 16.11.2025 в качестве допустимого и достоверного доказательства размера возмещения за принадлежащее истцу жилое помещение, поскольку он содержит описание проведенного исследования, заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности», ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В отчете указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Отчет содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а так же отдельных формирующих его составляющих.

Доказательств опровергающих объективность выводов эксперта Р., свидетельствующих о том, что указанная в отчете об оценке рыночная стоимость изымаемого имущества не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости, не представлено.

Доводы, которые приводит представитель ответчика в обоснование своих возражений, оспаривая судебную экспертизу, не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, противоречивости или сомнительности исследования, а являются его субъективным несогласием с выводами эксперта, что не является достаточным и надлежащим основанием для отклонения указанного доказательства в качестве допустимого.

Кроме того, дополнительная экспертиза с учетом актуализации была проведена в целях уточнения данных при недостаточной ясности или полноте первоначального заключения, и не отменяет его, а лишь дополняет, подтверждая или уточняя выводы с учетом новых обстоятельств. При этом несогласие с результатами экспертизы и иная оценка исследуемых доказательств не является для суда основанием для вывода о недостоверности экспертного заключения.

Судебная экспертиза проведена без нарушения закона, не опровергнута совокупностью доказательств. Оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта у суда не имеется.

Исходя из установленных обстоятельств дела, оценив имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования частично, установив размер возмещения за изымаемое жилое помещение в общей сумме 5 049 062 руб.

Согласно пп. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ, в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2 ГК РФ)), суд признает прекращенным право собственности ФИО3 на жилое помещение, расположенное по адресу: №. Прекращение права собственности истца возникнет после фактической выплаты, установленного судом возмещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).

Возмещение судебных расходов на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ осуществляется только той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и в соответствии с тем судебным постановлением, которым спор разрешен по существу. Гражданское процессуальное законодательство при этом исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов при вынесении решения является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

Вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом в суд требования непосредственно связан с выводом суда, содержащимся в резолютивной части его решения (ч. 5 ст. 198 ГПК РФ), о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу ст. 19 (ч. 1) и 46 (ч. 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

Из материалов дела усматривается, что по определению Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06.03.2024, а также от 29.08.2025, была назначена судебная товароведческая (оценочная) экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» эксперту Р.

Расходы истца ФИО3 по оплате стоимости проведенных судебных экспертиз составили в общей сумме 70 000 руб., что подтверждается представленными чеками по операции от 12.03.2024 на сумму 40 000 руб., а также от 16.09.2025 на сумму 30 000 руб. (т.1, л.д.97, т.4, л.д.38), в связи с чем, суд полагает необходимым взыскать указанные расходы с УМИ Администрации города Муравленко в пользу истца ФИО3

Экспертом Р. выставлены счета на оплату № от 05.06.2024, № от 16.11.2025, согласно которым оплата за производство экспертизы по определению Муравленковского суда от 06.03.2024 составила 45 000 руб., оплата за производство экспертизы по определению Муравленковского суда от 29.08.2025 составила 65 000 руб., а всего на общую сумму 110 000 руб. (т.2, л.д.4, т.4, л.д.52).

Поскольку судебная экспертиза от 16.11.2025 оплачена истцом ФИО3 в размере 30 000 руб., тогда как общая стоимость экспертизы составила 65 000 руб., суд полагает возможным взыскать с УМИ Администрации города Муравленко в пользу ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» неоплаченную часть за производство экспертизы в размере 35 000 руб.

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО3 к Администрации города Муравленко, Управлению муниципального имущества Администрации города Муравленко о возложении обязанности по произведению выкупа жилого помещения, установлению выкупной стоимости жилого помещения удовлетворить.

Установить возмещение за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 25,7 кв.м., в размере 5 049 062 (пять миллионов сорок девять тысяч шестьдесят два) руб.

Взыскать с Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в пользу ФИО3 денежное возмещение в размере 5 049 062 (пять миллионов сорок девять тысяч шестьдесят два) руб.

Прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, после фактической выплаты возмещения за жилое помещение, определенного судом ко взысканию с Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко.

Данное решение является основанием для внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО3 на комнату № дома № по <адрес>.

Взыскать с Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко в пользу ФИО3 судебные расходы в размере 70 000 (семьдесят тысяч) руб.

Взыскать с Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» 35 000 (тридцать пять тысяч) руб. в счет оплаты стоимости проведенной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы через Муравленковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 23 января 2026 года.

Председательствующий /подпись/ Ж.К. Ракутина

КОПИЯ ВЕРНА. Судья