Решение № 2-872/2019 2-872/2019~М-736/2019 М-736/2019 от 26 ноября 2019 г. по делу № 2-872/2019

Дело № 2-872/19

(УИД 25RS0015-01-2019-001684-77)


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 ноября 2019 года город Дальнегорск

Дальнегорский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Салминой Е.С.,

при секретаре Долгаевой В.Ю.,

с участием представителя истца администрации Дальнегорского городского округа ФИО1,

ответчика ФИО2 и её представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Дальнегорского городского округа к ФИО2 о возложении обязанности,

У С Т А Н О В И Л:

обратившись 19 августа 2019 года в суд с настоящим иском, администрация указала, что 17 мая 2012 года был заключен договор с ФИО2, по которому ей в аренду для реконструкции магазина продовольственных товаров был предоставлен земельный участок из категории земель населённых пунктов с кадастровым номером № площадью <...> кв. м на срок до 17 мая2015 года.По акту приема-передачи администрация (арендодатель) сдала, а арендатор (ФИО2) приняла в аренду данный земельный участок.26 марта 2019 года арендатор был предупрежден о прекращении договора и возврате земельного участка в течение трех месяцев.Так как земельный участок не освобожден, истец просил обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером №, площадью <...> кв. м., местоположение которого установлено примерно <адрес>),и передать его арендодателю по акту приема-передачи.

В настоящем судебном заседании представитель истца заявленные требования по доводам, изложенным в иске, поддержал в полном объёме, просил суд удовлетворить заявленные требования в полном объёме, дополнительно пояснив, что администрация не готова на сегодняшний день понести расходы по возведению объекта ответчиком. Оспариваемый земельный участок администрация намерена использовать в своих целях, в частности - предоставить его другому лицу на основании договора аренды.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 - ФИО3 -иск не признал, просил в иске отказать, ссылаясь на то, что срок аренды земельного участка установлен сторонами договора аренды по 17 мая 2015 года, с размером арендной платы – <...> руб. в месяц. По истечении установленного договором аренды срока в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, договор заключен сторонами на неопределённый срок, на существующих условиях. Арендатор продолжает вносить арендную плату по настоящее время, а арендодатель принимает оплату, что подтверждается актом сверки взаимных расчётов за период с 17 мая 2015 года по 20 сентября 2019 года, а также справкой Дальнегорского городского округа.

Предупреждением от 26 марта 2019 года о расторжении договора аренды за исходящим номером 562администрация подтверждает, что договор аренды после 17 мая 2015 года заключён на неопределённый срок. После получения данного предупреждения арендатор не согласилась с расторжением договора аренды, так как на арендованном земельном участке ею уже возведён объект недвижимости (в порядке реконструкции магазина, согласно разрешению администрации), в связи с этим соглашение о расторжении договора аренды стороны не заключили.

Реконструированный объект недвижимости, магазин, в эксплуатацию не введён по причине отказа администрации в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию; арендатору предложено устранить недостатки, послужившие основанием для отказа и представить недостающие, перечисленные в отказе документы.

Считает, что договор аренды свое действие не прекратил и является действующим, так как оснований, перечисленных в п.8.5 договора, не возникло и администрация не заявляла требования о расторжении договора аренды. Требование истца об освобождении земельного участка заявлено в рамках применения последствий расторжения договора аренды, следовательно, договор аренды не расторгнут в установленном порядке, и применение последствия его расторжения путём освобождения и передачи арендуемого земельного участка на сегодняшний день - преждевременно.

Ответчик ФИО2 против иска возражала, поддержав доводы своего представителя. Дополнительно пояснила, что в 2012 году она началареконструкцию продовольственного магазина, заключив с администрацией договор аренды испрашиваемого участка и получив разрешение в отделе архитектуры и строительства администрации. Но в связи с трудным финансовым положением строительство не было завершено.

Продовольственный магазин принадлежал ей на праве собственности, данный факт подтверждён свидетельством о государственной регистрации права.Впоследствии строительство было продолжено.

Указывает, что площадь испрашиваемого участка составляет <...> кв. м, в связи с чем данный участок не может быть сформирован как самостоятельный земельный участок. Кроме того, считает арендные отношения продолжающимися до настоящего времени, поскольку свои обязательства по арендной плате она исполняет исправно. На сегодняшний день продовольственный магазин функционирует. Общая площадь реконструированного магазина составляет <...> кв.м., ранее общая площадь составляла <...> кв.м.

Выслушав участников процесса, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему выводу:

Исходя из положений п.2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно ст. 450Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором (п. 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (п. 2). Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч. 4).

Следовательно, односторонний отказ от исполнения договора является юридическим фактом, ведущим к прекращению исполнения обязательства, и не требует обращения в суд с иском о расторжении договора.

В то же время, пунктом 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ установлен порядок расторжения договора, в соответствии с которым требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Кроме того, из императивной нормы –

п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФследует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 8.4 договора аренды стороны предусмотрели, что расторжение договора возможно лишь по решению суда, по требованию одной из сторон, право которой нарушено.

Пунктом 8.5 договора аренды стороны предусмотрели возможность расторжения договора по требованию арендодателя в случаях: использования участка не по целевому назначению; неиспользования участка в соответствии с целями, указанными в п.1.1 договора, в течение года с даты его заключения; неустранения совершенного арендатором умышленного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании или транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью или окружающей среде; использования земельного участка, которое приводит к значительному ухудшению экологической обстановки;изъятия земли для государственных и муниципальных нужд; неуплаты арендных платежей в течение двух сроков оплаты подряд; отказа арендатора от пересмотра арендной платы; в случаях иных нарушений обязательств по договору.

В соответствии с исследованными в судебном заседании материалами дела установлено следующее.

17 мая 2012 года между истцом и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка общей площадью <...> кв.м. из состава земель населенных пунктовс кадастровым номером №, местоположение которого установлено примерно <адрес>, для реконструкции магазина продовольственных товаров с 17 мая 2012 года по 17 мая 2015 года ( л.д.5-8).

Земельный участок передан ФИО2 17 мая 2012 года по акту приема-передачи (л.д.9), и произведён расчёт арендной платы согласно порядку определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимся в муниципальной собственности Дальнегорского городского округа, утверждённого решением Думы Дальнегорского городского округа от 25 марта 2011 года № 103 (л.д. 10).

ФИО2 является собственником: здание- магазин продовольственных товаров общей площадью <...> кв.м. (лит.А); инвентарный №;этажность 1; назначение: нежилое; адрес (местоположение) объекта: <адрес> (л.д.86).

Разрешением отдела архитектуры и строительства администрации Дальнегорского городского округа от 29 декабря 2012 года ФИО2 было позволено реконструировать магазин продовольственных товаров в размере – <...> кв.м. до 1 октября 2013 года (л.д.87).

14 мая 2015 года ФИО2 обратилась в администрацию о продлении срока действия договора аренды оспариваемого земельного участка (л.д. 46).

Согласно уведомлению от <дата>,Управление муниципального имущества <адрес> известило ФИО2 онепредоставлении муниципальной услуги в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на объект незавершенного строительства (л.д. 47).

Согласно техническому плану на магазин продовольственных товаров,составленному по состоянию на 18 сентября 2019 года, последний расположен по адресу: <адрес>, на земельных участкахс кадастровыми номерами: №, №, №, количество этажей - 1, год завершения строительства - <дата> год, общая площадь здания - <...> кв.м. (л.д. 88-94).

Из акта осмотра объекта капитального строительства от 8 ноября 2019 года,составленного отделом архитектуры и строительства администрации Дальнегорского городского округа, следует, что в результате осмотра установлено наличие на данном участке (№ площадью <...> кв. м.)завершенного строительства объекта капитального строительства (реконструированный магазин)- одноэтажного здания размерами <...> м. Объект в настоящее время используется как магазин продовольственных товаров. Сведения о наличии правоустанавливающих документов на данный объект в отделе архитектуры и строительства администрации Дальнегорского городского округа отсутствуют. Материалы фотофиксации объекта приведены в приложении 1. (л.д. 75-78).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 11 мая 2012 года земельный участок,местоположение которого установлено примерно <адрес>, отнесенный к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: для реконструкции магазина продовольственных товаров, площадью <...> кв.м., поставлен на государственный кадастровый учет (л.д. 11).

Уведомлением №214/19-ар от 16 сентября 2019 года Управления отделом архитектуры и строительства администрации Дальнегорского городского округа в предоставлении муниципальной услуги - разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «магазина продовольственных товаров»- отказано ввиду непредставления заявителем документов, перечисленных пунктами 6,7,8,9,10,11 данного уведомления.

Также указано, что срок действия разрешения на строительство объекта «магазина продовольственных товаров» от 29 декабря 2012 года закончен 1 октября 2013 года и не продлён в установленном законом порядке, невыполнены требования, предусмотренные частью 18 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, и не представлены сведения об энергоэффективности сдаваемого в эксплуатацию объекта- часть 3 п.6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ (л.д. 67-69).

Согласно уведомлению от 26 марта 2019 года Управление муниципального имущества Дальнегорскогогородского округа известило ФИО2 об истечении срока действия договора аренды и о расторжении договора аренды земельного участка по истечении трех месяцев с момента получения уведомления. Указано требование об освобождении земельного участка и его возврате (л.д. 14).

Данное уведомление 2 апреля 2019 года получено ФИО2 (л.д.15).

Как установлено в судебном заседании,договор аренды земельного участка был заключен сроком на 3 года (с 17 мая 2012 года по 17 мая 2015года). Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

После истечения срока действия договора аренды от 17 мая 2012 годаответчик,при отсутствии возражений со стороны истца, продолжалпользоваться спорным земельным участком по назначению и вносить арендную плату, что подтверждается справкой об отсутствии задолженности по арендной плате по состоянию на 20 сентября 2019 года.

Соглашения об изменении условий данного договора либо о прекращении его действия между сторонами заключено не было.

Доказательства направленияответчикууведомления о необходимости освобождения земельного участка со стороны истца (администрации Дальнегорского городского округа)ранее не представлены.

При таких обстоятельствах оснований для отказа ФИО2 в продлении срока договора аренды спорного земельного участка у органа местного самоуправления не имелось; суд приходит к выводуоб отказе в удовлетворении заявленных требований, так как требование об освобождении земельного участка заявлено в рамках применения последствий расторжения договора аренды. Договор аренды не расторгнут в установленном порядке, и применение последствий его расторжения путём освобождения и передачи арендуемого земельного участка на сегодняшний день преждевременно.

Кроме того, предоставление ФИО2 земельного участка и заключение с ней договора аренды свидетельствует о соответствии целевого назначения земельного участка расположенному на нем объекту недвижимости – для реконструкции магазина продовольственных товаров.

Исходя из вышеизложенного указанный объект недвижимости реконструирован на отведенном для этих целей земельном участке.Данные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что ответчик, являясь собственником объекта недвижимости – здания магазина продовольственных товаров, пользовался и распоряжался им по своему усмотрению, добросовестно, открыто и непрерывно более 10-ти лет владел им с момента получения имущества во владение.

Из договора аренды следует, что земельный участок предоставлялся в аренду для реконструкции магазина продовольственных товаров. Заявленное требование об освобождении и передачи по акту приема-передачи арендуемогоземельного участка создает неопределенность в судьбе расположенногона участке реконструированного магазина продовольственных товаров и может повлечь нарушение законных интересов ответчика,связанных с иском.

Таккак истцом не представлены доказательства, опровергающие доводы ответчика о законности занятия им спорного земельного участка, иск не подлежит удовлетворению.

Сведения о том, что на момент обращения ФИО2 с заявлением о продлении договора аренды имеется другое лицо, имеющее исключительное право нааренду спорного земельного участка, в материалах дела отсутствуют.

Орган местного самоуправления не учел, что спорный земельный участок обременен правами ответчика, выкупившего в свое время право аренды и освоившего участок путем реконструкции магазина продовольственных товаров.

На протяжении срока действия договора ответчик фактически использовал предоставленный ему земельный участок по назначению, при этом выполняя условия договора о сроках внесения арендной платы, то есть, не нарушая требования ст.309, п.1 ч.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Срок договора аренды установлен до 17 мая 2015 года, арендатор ФИО2 в установленном порядке письменно уведомляла арендодателя, администрацию,о продлении договора на новый срок в преимущественном порядке. Арендодатель 16 июля 2015 года направил арендатору уведомление об отказе в предоставлении муниципальной услуги, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на объект незавершенногостроительства. Следовательно, договор аренды между арендодателем и ФИО2 не прекращен. Обязанность возвратить земельный участок по окончании действия договора предусмотрена пунктом 8 договора аренды земельного участка. Требование о расторжении договора аренды в суд не заявлено, оснований, перечисленных п. 8.5 договора, также фактически не возникло.В связи с чем доводы представителя истца на ст. 622 ГК РФ несостоятельны.

Учитывая, что в условиях отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию существует акт о приемке системы пожарной сигнализации в эксплуатацию реконструированного магазина продовольственных товаров, доказательства, степени готовности объекта завершённого строительства, технический план на магазин продовольственных товаров от 18 сентября 2019 года, суд находит рассматриваемые исковые требования неподлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требованийадминистрации Дальнегорского городского округа к ФИО2 о возложении обязанности освободить и передать по акту приема-передачи арендуемый земельный участок в Управление муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа – отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Дальнегорский районный суд в течение месяца, со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.С. Салмина

(решение в окончательной форме изготовлено 2 декабря 2019 года)