Решение № 2-1008/2017 2-1008/2017~М-765/2017 М-765/2017 от 22 мая 2017 г. по делу № 2-1008/2017

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Первомайский районный суд <адрес>

в составе председательствующего судьи Валитовой М.С.

при секретаре Аримбековой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

в городе Омске ДД.ММ.ГГГГ

дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная фирма №» о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Строительная фирма №» о расторжении договоров купли-продажи.

В обоснование требований указала, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ответчика <адрес> «<данные изъяты> расположенную в <данные изъяты>

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела у этого же продавца <данные изъяты><адрес><данные изъяты>

В последующем соглашением собственников долей указанной квартиры ей определена комната № <данные изъяты>

В процессе эксплуатации жилых помещений выявлены существенные недостатки, которые согласно заключению АНО «ЛЭИ» делают невозможным проживание в них.

Поскольку при заключении договоров она полагалась на недостоверные заверения продавца, что объекты недвижимости пригодны для проживания, то вправе отказаться от договоров.

Направленная претензия о возврате денежных средств, полученных по договорам купли-продажи, ответчик не исполнил.

Кроме того, действиями ответчика ей причинены нравственные страдания.

На основании изложенного просит расторгнуть договор купли продажи квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной в надземном уровне первого этажа по адресу: <адрес><данные изъяты><данные изъяты>, взыскать с ответчика уплаченные по договору денежные средства в размере <данные изъяты>

Расторгнуть договор купли-продажи комнаты с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной в надземном уровне первого этажа по адресу: <адрес><данные изъяты> взыскать с ответчика уплаченные по договору денежные средства в размере <данные изъяты>

Взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> и штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.

В дополнениях к иску указала, что принадлежащую ей комнату неоднократно заливало канализационными водами. При обращении в <данные изъяты>» было установлено, что над ней находятся кухня и санузел расположенной <данные изъяты><адрес>.

Заключением специалиста подтверждается, что в общем коридоре, по которому осуществляется доступ в ее комнату, сверху расположены системы горячего водоснабжения и отопления, а также наличие канализационного лежака в общем коридоре, что не исключает возможность его протопления.

Однако ответчик не предупреждал ее об указанных существенных недостатках, они возникли до передачи помещений, не могли быть обнаружены при обычном их осмотре.

Истец ФИО1 в судебном заседании требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что в комнате № оказался канализационный стояк, который изначально был закрыт коробом, что недопустимо. Никакую перегородку, в результате которой часть коридора вместе с этим стояком оказались в ее комнате, не возводила. Комната ей передавалась ответчиком именно в таком виде.

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности (т.1 л.д.98), в судебном заседании позицию своего доверителя поддержал в полном объеме. Указал, что выявленные существенные недостатки жилых помещений, не позволяющие их использование для проживания, являются основанием для расторжения договоров купли-продажи.

Представители ответчика ФИО3, ФИО4, ФИО5, действующие на основании доверенностей (т.1 л.д. 99, 225, т.2 л.д.127), в судебном заседании требования не признали ввиду их необоснованности, ссылаясь на залив жилых помещений истца в результате ненадлежащей эксплуатации, содержания канализационной системы здания, на незаконно произведенную истцом перепланировку, в результате которой канализационный стояк оказался в ее комнате.

Представитель третьего лица ТСЖ «Заря» ФИО6, являющийся председателем товарищества, в судебном заседании доводы истца поддержал. Указывал на допущенные ответчиком многочисленные нарушения при переводе нежилых помещений в жилые.

Выслушав стороны, третье лицо, показания эксперта, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статья 454 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ООО «Строительная фирма «Трест №» и покупателем ФИО1 заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого продавец передает <данные изъяты>

В составе <данные изъяты> доли покупателю передается комната № площадью <данные изъяты>.м., находящаяся в указанной квартире.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности истца на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес><данные изъяты><адрес> «Д» зарегистрировано в установленном законом порядке (т.1 л.д. 124,125-126, 127).

ДД.ММ.ГГГГ участники долевой собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> корпус <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами заключен аналогичный договор купли-продажи, предметом которого является <адрес> «<данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ право собственности истца на приобретенную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке (т.1 л.д. 14, 103-106, 161-163).

Истец просит расторгнуть договоры купли-продажи объектов недвижимости с возвратом стоимости имущества, указывая на выявленные в ходе эксплуатации существенные недостатки жилых помещений.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статьей 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В подтверждение своих доводов ФИО1 ссылается на заключения специалиста АНО «Лаборатория Экспертных Исследований» №/СТ-16 и №/СТ-16 от <данные изъяты>, в которых указано, что помещения комнаты № в <адрес> «<данные изъяты> помещение <данные изъяты>

Ответчик в судебном заседании возражал против требований, на основании его ходатайства по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза (т.2 л.д.87).

Согласно заключению ООО «СудЭкспертиза» № от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> «<данные изъяты>», расположенная в надземном уровне первого этажа дома по адресу: <адрес> корпус 1, соответствует обязательным строительным нормам и правилам для жилых помещений с учетом размещения инженерных систем и оборудования дома в общем коридоре, из которого осуществляется доступ в указанное жилое помещение.

Комната № <адрес> «<данные изъяты> расположенной в надземном уровне первого этажа дома по адресу: <адрес><данные изъяты> соответствует обязательным строительным нормам и правилам для жилых помещений с учетом размещения инженерных систем и оборудования дома в общем коридоре, из которого осуществляется доступ в указанное жилое помещение, за исключением отношения площади светового проема к площади пола комнаты, которое составляет <данные изъяты> что не соответствуют п. 25 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (с изменениями и дополнениями от ДД.ММ.ГГГГ) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Естественное освещение должно быть обеспечено в жилых комнатах и кухне. Отношение площади световых проемов к площади пола жилых помещений и кухонь должно быть не менее <данные изъяты> Для мансардных этажей допускается принимать это отношение не менее <данные изъяты>

По нормам действующего законодательства не запрещается прокладка инженерных сетей под потолком общеквартирного коридора, а также системы канализации в полу коридора.

Несоответствие отношения площади светового проема к площади пола комнаты № <адрес><данные изъяты> не является скрытым дефектом. Данное нарушение не представляет угрозу жизни и здоровью граждан, не является существенным и может быть устранено либо увеличением проема до нужной площади, либо перепланировкой комнаты с уменьшением площади жилой комнаты (т.2 л.д.97-118).

В судебном заседании эксперт <данные изъяты> поддержал заключение. Пояснил, что в ходе проведения экспертизы он выяснил наличие в комнате № <адрес> «Д» канализационного стояка, хотя согласно данным кадастрового паспорта жилого помещения он должен располагается в общем коридоре.

Комната не разделена по зонам, кроме устройства зоны санузла. Допущенное нарушение нормы освещенности можно устранить путем возведения перегородки, в результате чего появится коридор площадью <данные изъяты> соответственно, уменьшится жилая площадь комнаты, отношение площади светового проема к площади комнаты будет соответствовать норме.

В силу ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 86 ГПК РФ суд считает, что заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате них выводы и ответы на поставленные судом вопросы согласуются с материалами дела.

Оснований не доверять заключению и данным в судебном заседании показаниям эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, сомневаться в его компетентности, правильности и полноте заключения у суда не имеется.

Доводы истца, что нахождение в приобретенной комнате общедомового стояка системы канализации является существенным недостатком жилого помещения, соответственно основанием для расторжения договора купли-продажи, суд не может принять во внимание по следующим основаниям.

Ответчик утверждал, что передал истцу комнату № <адрес><данные изъяты> данные которой соответствовали сведениям кадастрового паспорта надземного <данные изъяты> этажа дома по <адрес><данные изъяты> состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что канализационный стояк установлен в общеквартирном коридоре (т.1 л.д.17).

Истец данные утверждения не опровергла, доказательств приобретения жилого помещения в перепланированном состоянии при наличии канализационного стояка внутри комнаты не представила.

Факт расположения над комнатой № объединенного помещения кухни и комнаты <адрес> не имеет отношения к настоящему спору и тем более, не является скрытым недостатком товара.

Истец при необходимости и наличии соответствующих оснований не лишена права на восстановление нарушенных прав путем предъявления требований к собственнику указанной квартиры.

Суд также отклоняет доводы представителя третьего лица о незаконности перевода нежилых помещений в жилые, которые в последующем были перепланированы ответчиком, приобретены истцом, поскольку они опровергаются решением Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, об отказе в удовлетворении требований о признании соответствующих распоряжений администрации САО <адрес> незаконными (т.1 л.д. 91-97).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из смысла приведенных норм права, бремя доказывания наличия нарушения прав лежит на истце.

Истец в судебном заседании настаивала на удовлетворении требований, с заключением судебной экспертизы не согласилась.

Вместе с тем относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств наличия в приобретенных жилых помещениях существенных недостатков, которые являются скрытыми и которые невозможно устранить, истец не представила.

В удовлетворении ходатайства представителя истца о назначении повторной строительно-технической экспертизы отказано ввиду отсутствия предусмотренных ст. 87 ГПК РФ оснований.

Таким образом, суд приходит к выводу, что приобретенные истцом по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилые помещения не имеют существенных недостатков и соответствуют обязательным строительным нормам и правилам для жилых помещений. Следовательно, отсутствуют основания для расторжения договоров купли-продажи жилых помещений.

Выявленный экспертом недостаток в виде несоответствия площади оконного проема площади комнаты № <адрес> «Д» нельзя считать существенным недостатком товара, поскольку данное нарушение является устранимым, нельзя считать его скрытым, т.к. его можно было обнаружить при визуальном осмотре помещения. Более того, истец на наличие такого недостатка в обоснование требований о расторжении договора купли-продажи комнаты и не ссылалась.

При таких обстоятельствах суд считает, что заявленные ФИО1 требования о расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, взыскании уплаченных по ним денежных средств, компенсации морального вреда и штрафа не могут быть удовлетворены в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная фирма №» о расторжении договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной в надземном <данные изъяты>: <адрес><данные изъяты> года и о расторжении договора купли-продажи комнаты с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей жалобы через Первомайский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Валитова М.С.