Решение № 2-10683/2016 2-139/2017 2-139/2017(2-10683/2016;)~М-11547/2016 М-11547/2016 от 15 мая 2017 г. по делу № 2-10683/2016

К делу № 2-139/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 мая 2017 года

Прикубанский районный суд города Краснодара в составе:

председательствующего: Ланг З.А.,

при секретаре Чурсиной Л.А..,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края к ФИО1 об изъятии земельного участка для государственных нужд, третье лицо ООО «ЗемЭнергоЦентр»,

У С Т А Н О В И Л :

Министерство транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края обратилось в суд с иском к ФИО1 о изъятии в собственность субъекта Российской Федерации — Краснодарский край для государственных нужд земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для краевых нужд в целях размещения объекта капитального строительства: «реконструкция участка автомобильной дороги г. Краснодар — г. Ейск, км. 1+025-3+975 в г. Краснодар» по цене возмещения в размере 244 350 рублей.

Требования мотивированы тем, что в связи с необходимостью реконструкции на территории муниципального образования город Краснодар объекта регионального значения (автомобильной дороги) принят приказ министерства строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии земельного участка для государственных нужд Краснодарского края». Согласно, п. 1 указанного приказа принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования — общее пользование территории, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, приобретенного ФИО1 для ведения личного подсобного хозяйства, в целях реконструкции объекта: «Участка автомобильной дороги г. Краснодар — г. Ейск, км 1+025-3+975 в г. Краснодар». В соответствии с приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № место размещения объекта строительства соответствует документам территориального планирования: схеме территориального планирования Краснодарского края, проекту планировки. Иные варианты возможного размещения объекта (реконструкции автомобильной дороги) регионального значения отсутствуют. Министерством строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края были соблюдены все требования федерального законодательства, связанные с изъятием земельного участка. После принятия приказа министерства строительства, архитектуры и дорожного хозяйства от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Краснодарского края» правообладатель подлежащего изъятию земельного участка был письменно уведомлен о принятом решении (данное обстоятельство подтверждается почтовым отправлением от ДД.ММ.ГГГГ). С целью определения размера возмещения за изымаемые земельные участки министерство строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края заключило договор с оценочной организацией на проведение оценки рыночной стоимости указанного участка. Согласно, отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленному ООО «ЗемЭнергоЦентр», денежная сумма, подлежащая выплате ответчику в качестве возмещения составляет 244 350 рублей, из них: рыночная стоимость изымаемого участка 244 000 рублей; убытки, причиненные изъятием земельного участка 350 рублей. Министерство строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края подготовлен проект соглашения с правообладателем изымаемого земельного участка, в котором в соответствии с со ст. 281 ГК РФ предусмотрены условия изъятия земельного участка, в том числе сроки выплаты и размер выплаты возмещения. Проект соглашения для ознакомления и последующего принятия решения был направлен ответчику, о чем свидетельствует почтовое отправление от ДД.ММ.ГГГГ, однако, до настоящего времени ответчик соглашение об изъятии земельного участка не подписал, в связи с чем, Министерство транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края вынуждено обратиться в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Представитель истца Министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края, по доверенности — ФИО2 в судебном заседании настаивает на удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным в иске, считает, что стоимость участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> составляет 244 350 рублей.

Представитель ответчика ФИО1, по доверенности — ФИО3 в судебном заседании суду пояснил, что определением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 27.12.2016 года назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «научно-производственное предприятие «Институт экспертизы и права», согласно которой денежная сумма подлежащая выплате ответчику за изымаемый участок составляет 904 149 рублей 40 копеек. Считает, что данное заключение составлено в установленном законом порядке, на основе методических рекомендаций и нормативной литературы и просит сумму изымаемого участка определить в размере указанном в заключении судебной экспертизы.

Представитель третьего лица ООО «ЗемЭнергоЦентр» в судебное заседание не явился. О месте и времени слушания дела извещались надлежащим образом. О причинен неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие суд не просили. В соответствии с ч. 5 ст. 167 суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица ООО «ЗемЭнергоЦентр».

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 49 ЗК РФ допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в исключительных случаях, в том числе связанных с реконструкцией автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения.

Судом установлено, что в связи с необходимостью реконструкции на территории муниципального образования город Краснодар объекта регионального значения (автомобильной дороги) принят приказ Министерства строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии земельного участка для государственных нужд Краснодарского края».

Согласно, пункту 1 указанного приказа принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования — общее пользование территории, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, приобретенного ФИО1 для ведения личного подсобного хозяйства, в целях реконструкции объекта: «Участка автомобильной дороги г. Краснодар — г. Ейск, км 1+025-3+975 в г. Краснодар».

В соответствии с приказом Департамента по архитектуры и градостроительству Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № место размещения объекта строительства соответствует документам территориального планирования: схеме территориального планирования Краснодарского края, проекту планировки. Иные варианты возможного размещения объекта (реконструкции автомобильной дороги) регионального значения отсутствуют.

Согласно, ст. 279 ГК РФ, земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд в случаях и порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В силу ст. 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации — в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка.

Как следует из материалов дела, после принятия приказа Министерства строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Краснодарского края», правообладатель подлежащего изъятию земельного участка (ФИО1) был письменно уведомлен о принятом решении, что подтверждается почтовым отправлением от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 281 ГК РФ при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

С целью определения размера возмещения за изымаемые земельные участки Министерство строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края заключило договор с оценочной организацией на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Согласно, отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненному ООО «ЗемЭнергоЦентр», денежная сумма, подлежащая выплате ответчику составляет 244 350 рублей, из них: рыночная стоимость изымаемого земельного участка 244 000 рублей; убытки, причиненные изъятием земельного участка 350 рублей.

Министерством строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края был подготовлен проект соглашения с правообладателем изымаемого участка, в котором в соответствии со ст. 281 ГК РФ предусмотрены условия изъятия земельного участка, в том числе сроки выплаты и размер выплаты возмещения. Проект соглашения для ознакомления и последующего принятия решения был направлен ответчику, о чем свидетельствует почтовое отправление от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, ФИО1 указанное соглашение не подписал.

При этом, ответчиком необходимость и обоснованность изъятия принадлежащего ему земельного участка для государственных нужд при разрешении спора в суде не оспаривается, возникший между сторонами спор по существу сводится к определению величины выкупной цены изымаемого имущества.

В судебном заседании представитель ФИО1, по доверенности - ФИО3 не согласился с определенной ООО «ЗемЭнергоЦентр» денежной суммой, подлежащей выплате ответчику в размере 244 350 рублей и по ходатайству представителя истца и представителя ответчика по делу была назначена определением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 27.12.2016 года судебная экспертиза, производство, которой поручено НПП «Институт Экспертизы и права». Перед экспертами были поставлены следующие вопросы: какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>? Определить размер возмещения за изымаемый земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №? Определить достоверность размера возмещения за земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, определенного отчетом независимого оценщика от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. В случае выявления недостатков, определить причину их возникновения? Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м.?

Согласно, заключению судебной экспертизы НПП «Институт Экспертизы и права», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> составляет 904 149 рублей 40 копеек.

Размер возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> составляет 904 149 рублей 40 копеек.

При этом, эксперт исследовав материалы дела, определил недостоверность размера возмещения за земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, определенного отчетом независимого оценщика от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на 21.12.2015 год, так как:

В отчете не обоснован отказ от применения доходного подхода. При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Как указано в Федеральном стандарте оценки №, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Оценщик в отчете указал, что у него отсутствует необходимая для применения данного подхода информация, в частности «отсутствие рынка аренды земельных участков», что не соответствует действительности. Информации о рынке аренды земельных участков в г. Краснодар более чем предостаточно.

В сравнительном подходе использовались объекты — аналоги не сходные по характеристикам к объекту оценки. Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей основой очень простое предположение: если мы при оценке объекта выясним, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же. Ключевым понятием в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в дальнейшем осуществляется сравнение объекта оценки. Объектом — аналогом объекта оценки для целевой оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Местоположение — необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, расположенные в центре города и на окраине, на первой линии магистрали и в глубине жилой застройки имеют зачастую разницу в стоимости. Данный факто не учитывался при выборе аналогов.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. составляет <данные изъяты>

В судебном заседании эксперт, давший вышеуказанное заключение судебной экспертизы - ФИО6, подтвердил выводы такового, суду показал, что оценщиком ООО «ЗемЭнергоЦентр» не было учтено, что спорный земельный участок подпадает под зону расположения ОД2, то есть для размещения коммерческих и административных зданий. В ходе проведения судебной экспертизы, был направлен запрос о предоставлении дополнительных материалов, из поступивших документов стало известно о том, что на данном земельном участке можно осуществлять коммерческую деятельность, в связи с чем, такая разница в цене. Что касается убытков, то поскольку сам владелец не осуществлял на участке хозяйственной деятельности, строений на участке не имеется, в связи с чем, в расчет была взята только стоимость участка. При определении размера компенсации, прежде всего учитывался рынок, а не свидетельство о государственной регистрации права, в котором указан вид разрешенного использования — для ведения дачного хозяйства. Кроме того, в ходе выполнения заключения им производилось изучение рыночной стоимости, а также представленные документы о том, что на данном участке возможно размещение коммерции.

Сторона ответчика согласилась с определенной НПП «Институт Экспертизы и права» выкупной стоимостью земельного участка, принадлежащего ФИО1, представитель истца напротив полагает, что экспертом неверно установлена стоимость участка, ссылаясь на то, что экспертом нарушена последовательность расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, также эксперт не учел убытки. Считает, что расчет возмещения за изымаемый земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, определенный отчетом независимого оценщика от ДД.ММ.ГГГГ № достоверен, так как данный земельный участок имеет статус временный, в связи с чем, данный участок считается частью исходного земельного участка, разрешенное использование исходного земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. - для ведения гражданами садоводства и огородничества. Анализируя рынок продаж земельных участков для садоводства и огородничества в соответствии с локальным местоположением объекта оценки (<адрес>) в границах муниципального образования город Краснодар ярко выраженного ценообразующего фактора по местоположению не выявлено.

Разрешая заявленные требования Министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края об изъятии земельного участка путем выкупа для государственных нужд, суд считает, что данные требования являются законными, при этом с учетом результатов проведенной при рассмотрении дела в суде экспертизы, полагает установить выкупную стоимость земельного участка в размере 904 149 рублей 40 копеек.

При этом, при сравнительном анализе и изучении вышеуказанных отчетов о выкупной цене недвижимого имущества предоставленного истцом и судебной экспертизы, суд полагает, принять в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу при разрешении возникшего спора заключение судебной экспертизы, выполненной НПП «Институт Экспертизы и права», поскольку в указанном заключении дана полная характеристика объекта оценки (месторасположение объекта, состояние земельного участка, определены количественные и качественные характеристики земельного участка с кадастровым номером № и образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №) с приложением обширного и подробного фотоматериала, имеется ряд таблиц. При проведении данной оценки использовался доходный и сравнительный подходы, а именно метод сравнения продаж (способы оценки типичного участка и единицы сравнения), метод переноса, кроме того дана полная характеристика аналогов, а также учтена информация об уровне арендных ставок на земельные участки. В отчете содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик, объемно - планировочных характеристик. Заключение составлено экспертом, имеющим право на проведение такого рода оценки, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы представителя истца о том, что экспертом не были определены убытки при определении выкупной стоимости участка, судом не принимаются во внимание, поскольку в случае, если одновременно с изъятием участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащим правообладателю такого земельного участка объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. Однако, на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № отсутствуют объекты недвижимого имущества, в связи с чем, в размер возмещения не включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества. Убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключениях с такими лицами договорах, а также упущенная выгода, не выявлена, поэтому экспертом к расчету размера убытков не рассматривались.

При таких обстоятельствах суд, учитывая, что между сторонами в досудебном порядке не достигнуто соглашение о выкупной цене земельного участка, а истец доказательств в опровержение данного заключения судебной экспертизы суду не представил, приходит к выводу о необходимости прекращении права собственности ответчика на земельный участок, путем выкупа по цене, равной 904 149 рублей 40 копеек.

В связи с изложенным, является несостоятельным довод представителя истца о том, что вышеуказанная сумма, подлежащая выплате ответчику за объект недвижимости, не соответствует действительной стоимости и является завышенной, поскольку опровергается вышеприведенными доказательствами по делу, поскольку, судом достоверно установлено, что земельный участок расположен в общественно-деловой зоне местного значения — ОД-2. Зона общественного центра местного значения ОД-2 выделена для обеспечения правовых условий формирования местных (локальных) центров с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций, ориентированных на удовлетворение повседневных и периодических потребностей населения. Таким образом, принимая во внимание расположение объекта, его правовой режим, физические характеристики, текущее состояние и возможности коммерческого использования, возможность использования такового в качестве земельного участка под торговлю без дополнительных инвестиционных затрат определенная экспертом выкупная стоимость земельного участка в размере 904 149 рублей 40 копеек является обоснованной.

Более того, отклоняя доводы представителя истца о завышенном характере оценки имущества ФИО1, изъятие которого осуществляется на государственные нужды, суд отмечает, что по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55 и пункта 1 статьи 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, в связи с чем, те или иные корректировки рыночной стоимости допустимы.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым изъять в собственность субъекта Российской Федерации — Краснодарский край для государственных нужд земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для краевых нужд в целях размещения объекта капитального строительства: «реконструкция участка автомобильной дороги г. Краснодар — г. Ейск, км. 1+025-3+975 в г. Краснодар» по цене возмещения в размере 904 149 рублей 40 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края к ФИО1 об изъятии земельного участка для государственных нужд — удовлетворить частично.

Изъять у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения в собственность субъекта Российской Федерации — Краснодарский край для государственных нужд земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для краевых нужд в целях размещения объекта капитального строительства: «реконструкция участка автомобильной дороги г. Краснодар — г. Ейск, км. 1+025-3+975 в г. Краснодар» по цене возмещения в размере 904 149 (девятьсот четыре тысячи сто сорок девять) рублей 40 (сорок) копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Председательствующий: