Решение № 2-1085/2017 2-1085/2017~М-883/2017 М-883/2017 от 22 ноября 2017 г. по делу № 2-1085/2017

2-1085/17


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Чалтырь Мясниковского района

23 ноября 2017 года Ростовской области

Мясниковский районный суд Ростовской области в составе: судьи Килафян Ж.В., при секретаре Согомоновой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третьи лица - ФИО3, ФИО4, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возврате сторон в первоначальное положение

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Мясниковский районный суд Ростовской области с вышеназванными исковыми требованиями к ФИО2, указав, что ДД.ММ.ГГГГ на основании свидетельства о праве на наследство <адрес>8, выданного нотариусом ФИО7, за ней было зарегистрировано право собственности на земельный участок (запись о регистрации №) и на квартиру (запись о регистрации №), находящиеся по адресу: <адрес>. Наследодателем указанного имущества являлся отец истца. В связи с тем, что постоянным местом жительства для истца является <адрес> края, еще до принятия наследства ею было принято решение о продаже земельного участка и квартиры. ФИО5 И.А., являясь гражданской женой умершего отца ФИО1, выразила желание приобрести у истца указанное выше имущество. 14.03.2017 г. между ФИО1, и гр. ФИО2 был заключен договор купли-продажи. В соответствии с указанным договором ФИО1 продала ФИО2 земельный участок общей площадью 1476 кв.м. с кадастровым номером № и квартиру общей площадью 178,5 кв.м. с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>. В связи с удаленностью постоянного места жительства истца, представлять свои интересы на сделке она поручила гр. ФИО3. Последний являлся соседом ее умершего отца и знакомым истца. Обсуждая существенные условия сделки, стороны пришли к соглашению о цене продаваемых объектов в 60000 рублей. 23.01.2017 г. ФИО2 отдала ФИО1 6000 рублей в счет сделки купли-продажи недвижимости. Остальную сумму по сделке ФИО6 обязалась уплатить до регистрации сделки в органах государственной регистрации, кадастра и картографии. В день сделки она обратилась к ФИО1 с просьбой о предоставлении отсрочки платежа по договору купли-продажи на несколько дней, сославшись на временные материальные трудности. ФИО3 пояснил ФИО1, что действительно, денежные средства у ответчицы появятся в ближайшие дни. Сделка была совершена в простой письменной форме. В течение нескольких дней после сделки деньги по ней к истцу так и не поступили. На телефонные звонки ФИО6 не отвечала. ФИО2 существенно нарушила условия договора, не выплатив истцу денежные средства за приобретенные объекты недвижимости. На основании изложенного, истец просит суд: расторгнуть договор купли-продажи от 10.03.2017 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2; возвратить истцу имущество, переданное по договору, признав за ФИО1 право собственности на земельный участок общей площадью 1476 кв.м. с кадастровым номером № и квартиру общей площадью 178,5 кв.м. с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>; прекратить право собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости; погасить регистрационную запись в государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2 погасить регистрационные записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности на земельный участок общей площадью 1476 кв.м. с кадастровым номером № и квартиру общей площадью 178,5 кв.м. с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес> на имя ФИО2

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО8 заявленные исковые требования поддержала в полном объёме, просила иск удовлетворить.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежаще, представила в суд ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя по доверенности.

Ответчик ФИО6 и ее представитель - адвокат Кислова Е.И. в судебном заседании возражали относительно предъявленных исковых требований, просили в иске отказать.

Адвокат Кислова Е.В. представила суду письменные возражения, указав следующее: 10.10.2017 года в Мясниковский районный суд Ростовской области ФИО1 было подано исковое заявление о расторжении договора купли-продажи жилого дома и возврате имущества по сделке о 10.03.2017 года. Одновременно обращает внимание суда на то обстоятельство, что договора купли-продажи недвижимого имущества от 10. марта 2017 года между обозначенными сторонами не существует.

Истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, 14 марта 2017 года. По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) земельный участок, общей -1476 (одна тысяча четыреста семьдесят шесть) кв.м, с кадастровым номером №, категория земель, земли населенных пунктов, вид, разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства, и помещение, наименование жилое помещение, назначение ;жилое помещение; вид жилого помещения; квартира, общей площадью-178,5 (сто семьдесят восемь целых пять десятых) кв.м, этаж №, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>, № (двадцать два), <адрес>. Недвижимое имущество, собственником которого являлась ФИО1. Договор (от 14.03.2017) переход права собственности на Квартиру и земельный участок к Ответчику был зарегистрирован в Управлении Россреестра 24.03.2017 г.. В настоящее время титульным собственником Квартиры является Ответчик, что подтверждается свидетельством о праве собственности (свидетельством о государственной регистрации права собственности) выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним другими документами. Ответчик ФИО2 возражает против удовлетворения указанных исковых требований по следующим основаниям. Ответчик полностью оплатил стоимость квартиры до заключения/подписания Договора, что подтверждается указанием на факт оплаты квартиры в тексте договора истца от 14 марта 2017 г.: «Деньги в сумме шестьдесят тысяч рублей получил, далее идет подпись и расшифровка подписи ФИО3, подтверждающей получение истцом от ответчика денежных средств за недвижимое имущество». ФИО3, как установлено, является другом истца и хорошим товарищем, лично участвовал в заключении оспариваемого договора, подписал договор, впоследствии лично обратился в регистрирующий орган с заявлением по гос. регистрации прав на объект недвижимости, не отказался от договора. Договор прошел государственную регистрацию, переход право собственности на объект недвижимости состоялся. Согласно условиям договора и фактическим обстоятельствам дела, ФИО2 (покупатель) уплатила цену договора в день подписания сторонами договора. Следовательно, истец знал о нарушениях своего права с момента подписания договора, с момента обращения в МФЦ, государственной регистрации договора и не имел объективных препятствий для его защиты. Из Определения Московского городского суда от 16.04.2015 г №4г/8-3648 следует, что если покупатель нарушил обязательства по оплате стоимости квартиры после государственной регистрации перехода права собственности к нему, то у продавца возникает право требовать уплаты ее стоимости и проценты, а не расторжения договора и возврате недвижимого имущества в собственность продавца. Истец не доказал факт причинения ему значительного ущерба, и до момента перехода права собственности не заявлял требований в связи с неисполнением ответчиком обязательств но оплате недвижимости. Решением Мясниковского районного суда Ростовской области от 17 июля 2017 года, вступившим в законную силу 01 октября 2017 года установлено, что истец получил от ответчика денежные средства за продажу дома 23.01.2017 г. первый взнос в сумме 6000 рублей, а остальную сумму в день подписания договора, что подтверждено самим ФИО9 в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 14 марта 2017 года. Договор содержит весь объем соглашений и сомнений не вызывает и каждая из сторон подтверждает, что обязательства сторон по Договору исполнены, финансовые расчеты произведены сторонами в полном объеме, у сторон нет претензий друг к другу по существу. В соответствии с и. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Ответчик полностью оплатила стоимость недвижимого имущества в момент заключения Договора, что подтверждается договором, который содержит условие об оплате стоимости недвижимого имущества в момент заключения договора и собственноручную подпись истца. В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. При этом согласно п. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ. Ответчик полностью оплатил стоимость квартиры до заключения договора, что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества от 14 марта 2017 года, подтверждающим отсутствие у него материальных и имущественных претензий к ответчику, подтверждающий получение истцом от ответчика денежной суммы за квартиру в размере 60000 рублей, согласованном в договоре и об отсутствии претензий к ответчику. Доказательства того, что ответчик не исполнил договор в части оплаты цены квартиры, отсутствуют. В соответствии с п.1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. В соответствии с п.2 ст. 486 ГК РФ, если

договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Ответчик полностью оплатила стоимость квартиры, что подтверждается самим договором купли-продажи и другими документами. На основании изложенного ответчик и адвокат Кислова Е.И. просили суд в удовлетворении заявленных требований ФИО1 отказать.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании полагал, что иск заявлен обоснованно и подлежит удовлетворению, так как истец действительно была введена в заблуждение относительно цены отчуждаемого недвижимого имущества, денежные средства за квартиру и земельный участок он лично не получал от ФИО2 или от ФИО4, и соответственно не передавал их ФИО1. Договор купли-продажи составлен в простой письменной форме, так как нотариус отказала в удостоверении договора в связи с низкой ценой договора. Договор напечатал юрист, он его подписал. Рукописная запись о том, что он деньги в сумме 60000 рублей получил, произведена им. Так как без этой записи договор не может быть зарегистрирован в органах юстиции.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании пояснил, что иск не подлежит удовлетворению, он намеревается купить часть спорного земельного участка, во исполнение чего заключил с ответчиком соглашение о задатке. Договоренность о покупке им земельного участка была достигнута с наследодателем - отцом истца, и часть денежных средств передавалась ему еще при его жизни. Оформить договор купли-продажи не успели в связи с внезапной смертью собственника. Когда собственником стала ответчик, они заключили соглашение о задатке и в дальнейшем планируют заключить договор купли-продажи.

Выслушав стороны, изучив представленные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению, при этом руководствуется следующим:

Судом установлено, что 14.03.2017 года между ФИО1 в лице представителя ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1476 кв.м. с кадастровым номером № и квартиры общей площадью 178,5 кв.м. с кадастровым номером №, находящимися по адресу: <адрес>. (л.д.11).

Согласно расписке от 23.01.2017 года, ФИО1 получила 23.01.2017 года от ФИО2 за продажу дома первый взнос в сумме 6000 рублей.

Судом установлено, что 04.05.2017 года между ФИО2 и ФИО4 было заключено соглашение о задатке, согласно условиям которого, ФИО2 обязуется продать, а ФИО4 - купить земельный участок, находящийся по адресу: <адрес> а, в срок до 01.09.2017 года по цене 500 000 рублей с зачетом суммы задатка. Передача суммы задатка произведена полностью до подписания соглашения.

Решением Мясниковского районного суда Ростовской области от 17.07.2017 года в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, третьи лица - ФИО3, ФИО4, Управление Росреестра по Ростовской области, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, применении последствий недействительности сделки, отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11.10.2017 года решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 17.07.2017 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО1 - без удовлетворения.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, спорными являются земельный участок и квартира, расположенные по адресу:<адрес>.

Собственником указанного недвижимого имущества являлась ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство от 04.03.2017 года.

14.03.2017 г. между сторонами был заключен договор купли-продажи спорного имущества, по условиям которого истец продала ответчику земельный участок и квартиру за 60000 рублей.

Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из того, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных у истца объектов недвижимости ФИО1 в значительной степени лишилась того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Исходя из представленных сторонами письменных доказательств и пояснений представителя истца и третьего лица ФИО3, суд соглашается с позицией истца о том, что ответчик не выполнила свои обязательства по оплате приобретенного имущества, и приходит к выводу, что такое нарушение договора является существенным.

Суд находит установленным то обстоятельство, что денежные средства по договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.03.2017 года не были переданы продавцу ФИО1. Так представитель ФИО1 - ФИО3, действовавший на основании доверенности, неоднократно подтвердил в ходе судебного разбирательства, что денежные средства он ФИО1 не передавал, и сам их не получал.

Суд принимает во внимание положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Определяя существенность нарушения допущенного покупателем, суд исходит из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил большую часть денежной суммы за проданное имущество, получив лишь 6000 рублей, с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Суд критически относится к доводу ответчика, со ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, о том, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Такой довод основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно указанной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении.

Истец ФИО1 обращалась к ответчику в письменной форме, с предложением о расторжении договора, что подтверждается представленными суду квитанциями о почтовом отправлении с описью вложения (л.д.13,14). Ответчик на предложение истца не ответила.

Удовлетворяя иск, суд принимает во внимание, что истец намеревалась продать, принадлежащее ей недвижимое имущество, для чего выдала нотариально удостоверенную доверенность ФИО3, в которой отражено, что ФИО3 уполномочен продавать имущество за цену и на условиях по его усмотрению. В самом тексте договора купли-продажи имеется собственноручная запись ФИО3 - представителя продавца, что денежные средства по договору в размере 60000 рублей он получил, однако, сам ФИО3 в ходе судебного разбирательства пояснил суду, что денежные средства он не получал и не передавал ФИО1.

Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте

уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (п. 1).

Доверенностью признается согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

По правилам ст. 185.1 ГК РФ, доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В ходе судебного разбирательства нашел подтверждение факт неполучения ФИО1(продавцом) денежных средств в сумме 54000 рублей, это обстоятельство подтвердил и ФИО3, который подписывал договор купли-продажи от имени ФИО1 на основании нотариально удостоверенной доверенности.

При таких обстоятельствах, установив, что по договору купли-продажи от 14.03.2017 года ФИО1 денежные средства не получала, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.03.2017 года не был заключен в интересах ФИО1 как собственника земельного участка и квартиры, то есть сделка нарушает права и охраняемые законом интересы лица, её оспаривающего - ФИО1, кроме того, она повлекла для неё неблагоприятные последствия. Указанные обстоятельства служат основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.03.2017 года.

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Объекты недвижимости - земельный участок и расположенная на нем квартира, находящиеся по адресу<адрес>, подлежат возврату ФИО1, при этом ФИО2 подлежит исключению из числа собственников указанных объектов недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2, третьи лица - ФИО3, ФИО4, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возврате сторон в первоначальное положение удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.03.2017 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Возвратить ФИО1 земельный участок площадью 1476 кв.м с кадастровым номером № и квартиру общей площадью 178,5 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, восстановив в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимости.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок площадью 1476 кв.м с кадастровым номером № и квартиру общей площадью 178,5 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок площадью 1476 кв.м с кадастровым номером № и квартиру общей площадью 178,5 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.03.2017 года заключенного между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 6000 рублей, оплаченные в счет договора купли-продажи от 14.03.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 1 декабря 2017 года.

Судья Килафян Ж.В.