Решение № 2-128/2018 2-128/2018~М-116/2018 М-116/2018 от 16 сентября 2018 г. по делу № 2-128/2018

Дело № 2-128/2018
Решение в окончательной форме принято 17.09.2018

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п.Селижарово 12 сентября 2018 года

Селижаровский районный суд Тверской области в составе председательствующего судьи Лебедевой О.Н.,

при секретаре Смирновой Т.С.,

с участием истца ФИО1,

его представителя адвоката Деткова Д.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Селижаровского района Тверской области, администрации муниципального образования Селижаровское сельское поселение Селижаровского района Тверской области и к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными вопросами администрации Селижаровского района Тверской области о признании договора аренды земельного участка возобновленным и признании права собственности на самовольную постройку,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования Селижаровское сельское поселение Селижаровского района Тверской области и к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными вопросами администрации Селижаровского района Тверской области, просит признать возобновленным договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> признать за ним право собственности на самовольную постройку – жилой дом, расположенный на указанном земельном участке.

Исковые требования мотивированы тем, что спорный жилой дом им построен в период с весны 2010 года по 2013 год на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> предоставленном ему в аренду администрацией Селижаровского района для строительства индивидуального жилого дома по договору от 25 декабря 2009 года со сроком действия до 25 декабря 2014 года. При строительстве дома разрешение на строительство он не получал, рассчитывая оформить документы, когда построит дом. В настоящее время срок договора аренды земельного участка истек, в связи с чем на его обращение в администрацию района по поводу подготовки и выдаче градостроительного плана земельного участка ему отказали, он не может получить разрешение на строительство, хотя продолжает пользоваться ранее предоставленным на условиях аренды земельным участком, вносит за него арендную плату. Поскольку после истечения срока договора аренды он продолжает использовать указанный земельный участок, регулярно уплачивает арендную плату, в силу ст.621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Жилой дом на этом участке он построил без получения на это необходимых разрешений, но в период действия договора аренды земельного участка, использует дом по прямому назначению, проживая в нем добросовестно, открыто, не нарушая чьих-либо прав и законных интересов, не создавая угроз, в связи с чем за ним может быть признано право собственности на этот дом.

Определением суда от 14 июня 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Тверской области.

Определением суда от 28 июня 2018 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Селижаровского района Тверской области, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – ФИО2.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить их по основаниям, приведенным в исковом заявлении, подтвердил изложенные в исковом заявлении обстоятельства, пояснил, что в период судебного разбирательства инспектор пожарного надзора проводил обследование его дома, выявил некоторые нарушения противопожарных норм и правил. Все эти нарушения он устранил. Его земельный участок граничит только с одним соседом – ФИО2 Ни от ФИО2, ни от других жителей деревни никогда никаких претензий по поводу строительства им дома не было.

Представитель истца Детков Д.С. в судебном заседании подтвердил позицию истца.

На судебное разбирательство представители ответчиков администрации Селижаровского района Тверской области, администрации муниципального образования Селижаровское сельское поселение Селижаровского района Тверской области и Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными вопросами администрации Селижаровского района Тверской области, представитель третьего лица Управления Росреестра по Тверской области, третье лицо ФИО2 не явились. Все указанные лица о времени и месте рассмотрения дела извещены в соответствии с требованиями процессуального законодательства, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, против удовлетворения заявленных исковых требований не возражали (т.1 л.д.142, 182, т.2 л.д.26, 27, 29).

С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения истца, его представителя, показания свидетелей, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ (здесь и далее статья в редакции Федерального закона от 03 августа 2018 года № 339-ФЗ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

На основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно абзаца 2 пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена статьей 30.1 Земельного кодекса РФ.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации («Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» от 19.03.2014) право собственности на самовольную постройку, возведённую истцом без необходимых разрешений, на земельном участке, предоставленном ему на основании договора аренды, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведённое строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определённо выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Исходя из изложенного, сохранение самовольной постройки на земельном участке, предоставленном на праве аренды, не будет являться нарушением прав и охраняемых законом интересов арендодателя, если по договору аренды данный участок предоставлялся арендатору, осуществившему спорную постройку, именно для соответствующих целей.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцу ФИО1 согласно договору аренды земельного участка № от 25.12.2009 был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер №, площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Участок предоставлен арендатору в целях индивидуального жилищного строительства со сроком аренды по 25 декабря 2014 года (т.1 л.д.6-8).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тверской области 20.01.2010 №. По данным Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земель «земли населенных пунктов», имеет вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (т.1 л.д.70-72).

Из объяснений истца, показаний свидетелей ФЕЯ, ППМ, подтвержденных техническим паспортом на жилой дом – объект индивидуального жилищного строительства – следует, что на указанном земельном участке ФИО1 в период действия договора аренды осуществил строительство жилого дома общей площадью 110,5 кв.м (т.1 л.д.9-13).

Таким образом, как установлено судом, использование ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № при строительстве жилого дома, в отношении которого заявлены требования о признании права собственности, осуществлялось в соответствии с целевым назначением указанного земельного участка и видом его разрешенного использования.

Свидетель ППМ в судебном заседании показал, что лично участвовал в строительстве дома ФИО1 строительство дома было начато в 2010 году. В 2013 году он приезжал к ФИО1 в гости в этот дом, жил там, помогал делать внутреннюю отделку дома.

Свидетель ФЕЯ в судебном заседании показал, что в <адрес> у него есть дом, который стоит на другой стороне реки от дома ФИО1. Строительство дома в <адрес> ФИО1 начал в 2010 году. В 2014 году ФЕЯ был в гостях у ФИО1 в этом доме. Дом никому из соседей не мешает.

25 декабря 2014 года срок действия договора земельного участка с кадастровым номером № закончился, однако, после его окончания, истец ФИО1 продолжил пользоваться указанным земельным участком, этот земельный участок у него не изымался, по договору Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными вопросами (арендодателем) начислялась и ФИО1 уплачивалась арендная плата по договору земельного участка № от 25.12.2009 (т.1 л.д.187).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а по инициативе арендодателя аренда также может быть прекращена по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ.

В процессе рассмотрения дела арендодатель не ссылался на наличие оснований прекращения договора аренды, установленных пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Поскольку по истечении срока аренды ФИО1 продолжил пользоваться земельным участком с кадастровым номером № при отсутствии возражений со стороны арендодателя, на основании части 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ и пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды от 25.12.2009 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, и исковые требования ФИО1 о признании возобновленным на неопределенный срок договора аренды земельного участка от 25.12.2009 №, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Градостроительный кодекс РФ устанавливает перечень случаев, в которых для осуществления строительства, реконструкции объектов недвижимости не требуется выдача разрешения на строительство. Соответственно, в иных, не указанных в Градостроительном кодексе РФ, случаях выдача такого документа требуется.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей. При этом строительство объектов индивидуального жилищного строительства согласно части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 03 августа 2018 года № 339-ФЗ, в период создания истцом ФИО1 спорного объекта недвижимости, к таким исключениям не относилось.

В силу приведенных выше требований Градостроительного кодекса РФ, строительство индивидуального жилого дома должно было осуществляться ФИО1 с соблюдением порядка, установленного Градостроительным кодексом РФ, в том числе при наличии разрешения на строительство, которое ФИО1, как следует из его объяснений, получено не было, в связи с чем возведенный им на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, индивидуальный жилой дом является самовольной постройкой.

В Едином государственном реестре недвижимости сведения о правах, зарегистрированных на объект недвижимости – жилой дом, расположенный по адресу <адрес>, отсутствуют (т.1 л.д.69).

Возможность признания права собственности на самовольную постройку исключается в случае, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица землепользователь земельного участка, смежного с участком, на котором ФИО1 возведена самовольная постройка, не возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1, о нарушении указанной постройкой его прав и охраняемых законом интересов не заявлял.

Определением суда от 28 июня 2018 года к участию в деле для дачи заключения по вопросу соответствия самовольной постройки противопожарным требованиям был привлечен орган пожарного надзора – отдел надзорной деятельности и профилактической работы по Осташковскому, Селижаровскому, Пеновскому и Кувшиновскому районам. Из представленной суду информации следует, что нарушения требований пожарной безопасности, выявленные при первоначальном осмотре дома ФИО1 26.07.2018, на 10.09.2018 ФИО1 были устранены (т.1 л.д.183, т.2 л.д.28).

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Определением суда от 27 июля 2018 года по ходатайству стороны истца по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Кадастровый центр Базис» УКС, обладающему специальными познаниями и необходимым уровнем квалификации.

Из содержания экспертного заключения строительно-технической экспертизы 20.08.2018, выполненного экспертом УКС, ООО «Кадастровый центр Базис», следует, что объект, находящийся на земельном участке с кадастровым номером с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> является объектом капитального строительства (жилым домом), недвижимым имуществом, построен в соответствии с действующими в РФ строительными нормами и правилами, санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности, а также соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Указанный жилой дом пригоден для постоянного проживания граждан. Указанный жилой дом является самовольной постройкой, хотя построен на отведенном для этой цели земельном участке, построен без получения необходимых разрешений, но с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Каких-либо серьезных нарушений градостроительных и строительных норм и правил экспертом не обнаружено. Указанный жилой дом расположен на расстоянии более 3-х метров от границ смежных земельных участков, вдалеке от земель общего пользования, где могут находиться граждане, построен добротно, какие-либо строительные дефекты отсутствуют. Указанное строение никакой угрозы жизни и здоровью граждан не создает и не нарушает с технической точки зрения права и охраняемыйе законом интересы третьих лиц, в том числе правообладателей смежных земельных участков (т.2 л.д.2-24).

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности данного экспертного заключения у суда не имеется. Выводы эксперта никем из участников процесса не оспорены, ходатайств о проведении по делу повторной либо дополнительной экспертизы не заявлялось.

Признание права собственности на самовольную постройку, возведенную застройщиком на предоставленном ему для этих целей земельном участке, без получения административных разрешений, но с соблюдением строительных и градостроительных норм и правил, зависит от установления факта принятия надлежащих меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также от оценки правомерности отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Судом установлено, что истцом ФИО1 до обращения с рассматриваемым иском в суд принимались меры к легализации возведенной им самовольной постройки – он обратился в администрацию Селижаровского района Тверской области с заявлением по вопросу оказания муниципальной услуги «Подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка» по адресу <адрес> необходимого для получения разрешения на строительство. В оказании названной муниципальной услуги 22.05.2018 администрацией Селижаровского района Тверской области ФИО1 было отказано в связи с истечением срока договора аренды № от 25.12.2009 земельного участка (т.1 л.д.16).

Принимая во внимание, что суд пришел к выводу о том, что по соглашению сторон указанный договор земельного участка был продлен на неопределенный срок, суд приходит к выводу, что Администрацией Селижаровского района Тверской области было неправомерно отказано ФИО1 в муниципальной услуги «Подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка», что явилось препятствием для дальнейшей легализации ФИО1 возведенной им самовольной постройки.

При рассмотрении настоящего дела, кроме ведения строительства в отсутствие разрешения, других доказательств невозможности сохранения самовольной постройки, суду не представлено.

С учетом баланса интересов сторон, принимая во внимание, что жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства), в отношении которого заявлены требования о признании права собственности, истцом ФИО1 возведен хотя и в отсутствие разрешения на строительство, но на предоставленном ему для этих целей в аренду земельном участке, с соблюдением строительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью как гражданам, эксплуатирующим указанное строение, так и находящимся по соседству с ним, и ФИО1 принимались меры для его легализации, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о признании за ним права собственности на самовольную постройку являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Гражданский иск ФИО1 к администрации Селижаровского района Тверской области, администрации муниципального образования Селижаровское сельское поселение Селижаровского района Тверской области и к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными вопросами администрации Селижаровского района Тверской области удовлетворить.

Признать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок договор аренды № 204, заключенный 25 декабря 2009 года (дата регистрации 20 января 2010 года) между ФИО1 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными вопросами администрации Селижаровского района тверской области в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства) с общей площадью 110,5 кв.м, в том числе жилой площадью 60,8 кв.м, с инвентарным номером 13-4, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Селижаровский районный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий О.Н. Лебедева