Решение № 2-4339/2017 2-4339/2017~М-3766/2017 М-3766/2017 от 10 сентября 2017 г. по делу № 2-4339/2017

2-4339/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 сентября 2017 года город Уфа

Октябрьский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Гибадатова У.И.,

при секретаре Минигалиевой Ю.Ф.,

при участии представителя заявителя, представителя ответчика,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан к ФИО2 о взыскании арендной платы и пени по договору аренды, расторжении договора аренды, освобождении занимаемого помещения,

встречному иску ФИО2 к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан о признании договора аренды ничтожным (недействительным) с момента его заключения, применения последствий ничтожности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан обратились в суд с последующим уточнением исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ к ФИО2 и просило,

1) взыскать с ФИО2 по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и пени в размере <данные изъяты> руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

2) расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

3) обязать ФИО2 освободить занимаемые помещения муниципального нежилого фонда, подвал <данные изъяты>1 кв.м., № расположенное по адресу: <адрес>, литер А, общей площадью <данные изъяты> кв.м. и передать их по акту приема-передачи.

В обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа (в настоящее время Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ) и ФИО2 был заключен договор аренды № объекта муниципального нежилого фонда подвал <данные изъяты> кв.м.: №, расположенного по адресу: <адрес>, литера А, общей площадью <данные изъяты> кв.м., сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Помещение было передано по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной государственной службы по Республике Башкортостан № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.3 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа оплачиваемого месяца без выставления арендатору счета.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у арендатора по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> руб.

В связи с тем, что арендатором вовремя не была внесена арендная плата, по условиям договора с арендатора подлежит взысканию пени за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением в адрес ФИО2 было направлено уведомление исх. №, в котором предложено в течение 14 дней с момента получения уведомления погасить образовавшуюся задолженность.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением в адрес ФИО2 было направлено уведомление исх. №, в котором предложено в течение 10 дней с момента получения уведомления, подписать соглашение о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, а также передать арендуемое помещение, подвал <данные изъяты> кв.м., №, расположенное по адресу: <адрес>, литер А, общей площадью № кв.м., по акту приема-передачи. Кроме того, в вышеуказанном уведомлении указана сумма задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (арендной плате – <данные изъяты> руб., пени – <данные изъяты> руб.) и предложено ее погасить.

Однако, данные уведомления остались без ответа, задолженность не погашена и ответчик продолжает пользоваться арендованным имуществом в настоящее время.

ДД.ММ.ГГГГ УМС г. Уфы прекратил свою деятельность в процессе реорганизации в форме присоединения к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, которое переименовано в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. УЗИО г. Уфы является правопреемником по всем правам и обязательствам присоединенного юридического лица.

Не соглашаясь с исковым заявлением, ФИО2 предъявила встречные требования к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан о признании договора аренды ничтожным (недействительным) с момента его заключения, применения последствий ничтожности сделки. В обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственности Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан и ФИО2 был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда №, по условиям которого Арендодатель передает, Арендатор принимает во временное пользование подвал площадью <данные изъяты> кв.м. № расположенный по адресу: <адрес> литера А.

Однако, по факту объект в пользование передан не был. Являясь местом общего пользования жилого дома, подвал используется эксплуатационной организацией. Доступ в подвал с момента заключения договора не имеется.

Арендодатель вообще не был заключать такой договор и передавать его в аренду.

Поскольку места общего пользования не могут являться предметом каких-либо сделок без решения общего собрания собственников жилья, следовательно договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой.

Кроме того, после передачи спорного помещения по акту приема-передачи, данный подвал занимали слесаря – сантехники ЖЭУ, в связи с чем доступ в него был ограничен, и пользоваться арендованным помещением было невозможно. В связи с чем в ДД.ММ.ГГГГ года было подано уведомление в УЗИО г. Уфы о расторжении договора аренды.

На основании изложенного просит:

1) признать договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в лице заместителя начальника Управления ФИО3, с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны, ничтожным (недействительным) с момента его заключения.

2) применить последствия ничтожности недействительности сделки договора аренды объекта муниципального нежилого фонда № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в лице заместителя начальника Управления ФИО3, с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны, привести стороны в первоначальное положение.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) иск поддержал, просил удовлетворить, встречный иск не признал, просил отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) на судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) иск Управления не признал, просил отказать, встречные исковые требования поддержал.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося участника процесса.

Выслушав участников процесса, изучив и оценив материалы дела, суда приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа (в настоящее время Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО <адрес> РБ) и ФИО2 был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ нежилых помещений подвал <данные изъяты> кв.м.: №, 2, расположенного по адресу: <адрес>, литера А, общей площадью <данные изъяты> кв.м., для использования под хранение сельскохозяйственной продукции физическими лицами для собственных нужд, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2.2.11 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ арендатор обязуется своевременно и полностью вносить арендную плату.

Согласно п. 3.3 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата вносится арендатором равными ежемесячно равными платежами в срок до 10 числа оплачиваемого месяца путем перечисления на расчетный счет, указанный в настоящем договоре, без выставления арендатору счета на оплату.

Согласно п. 4.1 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы, начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

ДД.ММ.ГГГГ УМС г. Уфы прекратил свою деятельность в процессе реорганизации в форме присоединения к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, которое переименовано в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. УЗИО г. Уфы является правопреемником по всем правам и обязательствам присоединенного юридического лица.

Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

За период действия договора арендатор несвоевременно и не в полном объеме платил арендную плату, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также начислены пени в размере <данные изъяты> руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом в адрес ФИО2 было направлено уведомление в котором ФИО1 предложено в течение 14 дней с момента получения настоящего уведомления ликвидировать возникшую задолженность.

Уведомление получено ФИО2, однако задолженность не погашена.

Таким образом, с ФИО1 в пользу Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан в соответствии с п. 4.1 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ начислены пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки – <данные изъяты> руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от дата "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда и производится им по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.

Разрешая вопрос о размере неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, суд, проверив и приняв за основу расчет неустойки, представленный истцом, учитывая фактические обстоятельства дела, период просрочки исполнения обязательства, соотношение размера неустойки размеру основного обязательства, компенсационный характер неустойки, причины просрочки передачи объекта долевого строительства дольщику, баланс интересов сторон, приходит к выводу об отсутствии явной несоразмерности неустойки в размере <данные изъяты> руб. последствиям нарушения обязательства, на основании ст. 333 ГК РФ, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд приходит к выводу об отсутствии причин для уменьшении суммы неустойки.

Доводы ответчика о том, что объект в пользование передан не был, суд не может принять во внимание, поскольку из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что арендодатель – Управление муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а арендатор – ФИО2 принимает во временное возмездное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда, расположенный в подвале по адресу: <адрес> литера А, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Объект передается арендатору в состоянии удовлетворительном. Каких-либо доказательств, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, ФИО2 о не передачи объекта в пользование суду представлено не было.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В соответствии с ч.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец в адрес ФИО2 направил уведомление в котором предложил в течение 10 дней со дня получения вышеуказанного уведомления подписать соглашение о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и передать нежилые помещения, подвал <данные изъяты> кв.м.: №, расположенного по адресу: <адрес>, литера А, общей площадью <данные изъяты> кв.м, а по акту приема-передачи. Данное уведомление получено ответчиком.

Судом установлено нарушение ответчиком сроков по внесению арендной платы, что является существенным нарушением ответчиком условий договора аренды нежилого помещения и наличии в связи с этим в силу п. 3 ст. 619 ГК РФ, оснований для его расторжения.

Таким образом, требования Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан о расторжении с ФИО2 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В ходе рассмотрения дела доводы ответчика о том, что помещение сдано и ключи переданы в конце ДД.ММ.ГГГГ, т.к. в начале <данные изъяты><данные изъяты> прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, поскольку доказательств того, что ответчик сдала помещение нет, акта приема-передачи не подписан.

Следовательно, требования Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к ФИО2 об освобождении занимаемых нежилых помещений подвал <данные изъяты> кв.м.: №, 2, расположенного по адресу: <адрес>, литера А, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Далее, в отношении встречных требований ФИО2 суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как ранее установлено, ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа (в настоящее время Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа РБ) и ФИО2 был заключен договор аренды № объекта муниципального нежилого фонда подвал <данные изъяты> кв.м.: <адрес>, расположенное по адресу: <адрес>, Литера А, общей площадью <данные изъяты> кв.м, сроком действия с г. по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что данное помещение является собственностью муниципального образования городского округа г.Уфа Республики Башкортостан.

В соответствии со ст.209 ГПК РФ собственник вправе сдать в аренду принадлежащее ему имущество.

Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа (в настоящее время Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа РБ) передал помещение по акту приема-передачи, а ФИО2 приняла нежилое помещение согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ без возражений и более того, осуществляла оплату за пользование по договору аренды г.,ДД.ММ.ГГГГ.,ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждает исполнение сторонами договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, договор аренды прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, оснований для признания договора аренды ничтожным в силу закона не имеется.

Согласно п.8 ч.1 ст.333.20 Налогового кодекса РФ по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина уплачивается с учетом следующих особенностей: в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Поскольку Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан освобождено от уплаты государственной пошлины, с ФИО2 подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб. за требования материального характера и <данные изъяты> руб. за требования не материального характера.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан к ФИО2 о взыскании арендной платы и пени по договору аренды, расторжении договора аренды, освобождении занимаемого помещения - удовлетворить

Взыскать с ФИО2 в пользу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ долг по арендной плате в размере <данные изъяты> руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пени в размере <данные изъяты> руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа (в настоящее время Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа РБ)

Обязать ФИО2 освободить занимаемые нежилые помещения подвал <данные изъяты> кв.м.: №, расположенного по адресу: <адрес>, литера А, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан о признании договора аренды ничтожным (недействительным) с момента его заключения, применения последствий ничтожности сделки.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца через Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан с момента вынесения решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено «11» сентября 2017 года.

Председательствующий судья: Гибадатов У.И.