Решение № 02-0287/2026 02-6789/2025 2-287/2026 2-6789/2025 от 27 января 2026 г. по делу № 02-0287/2026

УИД 77RS0007-02-2025-012397-88

Дело № 2-287/2026 (№2-6789/2025)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 января 2026 года адрес

Останкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Яковлевой С.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-287/26 по иску ФИО1 к ООО «Смайнэкс Управление Активами» о признании недействительными пунктов договора участия в долевом строительстве, признании недействительным опционного договора купли-продажи недвижимости, признании недействительным соглашения о залоге,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Замоскворецкий районный суд адрес с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2», в котором просил:

прекратить (не применять) пункты 1.6-1.9.2, п. 13.4 договора участия в долевом строительстве от 18.02.2022 № ДРИ21-30, заключенного между ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2» и ФИО1;

прекратить (не применять) опционный договор купли-продажи недвижимости от 18.02.2022, заключенный между ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2» и ФИО1;

прекратить (не применять) соглашение о залоге от 18 февраля 2022 года № ДРИ21-30, заключенное между ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2» и ФИО1

В обоснование исковых требований указано, что 18 февраля 2022 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № ДРИ21-30, по условиям которого застройщик обязался построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с подземной автостоянкой по адресу: адрес и передать истцу объект долевого строительства - нежилое помещение с условным номером 1.1, проектной площадью 813,45 кв.м, расположенное на 1-м этаже в объекте недвижимости. До настоящего времени объект долевого строительства истцу не передан. Дополнительно 18 февраля 2022 года между ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2» (покупатель) и ФИО1 (продавец) заключен опционный договор купли-продажи недвижимости от 18.02.2022, пунктом 1.2 которого предусмотрено целевое пользование объекта долевого строительства, указан срок целевого пользования - 8 лет с даты передачи истцу и прописаны последствия нарушения целевого пользования объекта долевого строительства. Также между сторонами 18 февраля 2022 года заключено соглашение о залоге №ДРИ21-30, по условиям которого истец обязался передать ответчику в залог права участника долевого строительства из договора участия в долевом строительстве. По утверждению истца, возможность заключения договора участия в долевом строительстве была поставлена ответчиком в зависимость от необходимости дополнительно заключить опционный договор и соглашение о залоге. Навязывание ответчиком опционного договора и договора залога при приобретении объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве свидетельствует о его недобросовестном поведении и злоупотреблении правом и противоречит исходной цели договора участия в долевом строительства. Ответчик, понуждая заключить договор участия в долевом строительстве с условием о целевом пользовании объектом долевого строительства, опционный договор и договор залога, ущемил права истца как потребителя и собственника имущества, тем самым лишил истца права владения, пользования и распоряжения своим имуществом по своему усмотрению в отсутствии какого-либо встречного представления со стороны ответчика. В данном случае ответчик действует только в своем интересе, нарушая права истца как потребителя, следовательно злоупотребляя правом. Истец указывает, что при заключении спорных договоров он был лишен возможности влиять на условия договоров, их проект был предложен ответчиком и содержал все условия, явно обременительные для истца. В досудебном порядке разрешить возникший спор не представилось возможным, на изменение условий заключенных договоров путем подписания дополнительного соглашения ответчик не согласился, что послужило основанием для обращения истца в суд с данным иском.

Протокольным определением Замоскворецкого районного суда адрес от 24 октября 2025 года произведена замена ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2» на ООО «Смайнэкс Управление Активами».

Определением Замоскворецкого районного суда адрес от 24 октября 2025 года гражданское дело по иску фио передано для рассмотрения по подсудности в Останкинский районный суд адрес.

В ходе судебного разбирательства ФИО1, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил:

признать недействительной и применить последствия недействительности ничтожной сделки - пунктов 1.6-1.9.2, п. 13.4 договора участия в долевом строительстве от 18.02.2022 № ДРИ21-30, заключенного между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2»;

признать недействительной и применить последствия недействительности ничтожной сделки - опционного договора купли-продажи недвижимости, заключенного 18 февраля 2022 года между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2»;

признать недействительной и применить последствия недействительности ничтожной сделки – соглашения о залоге от 18.02.2022 № ДРИ21-30, заключенного между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2».

Представитель истца фио – ФИО3 в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала.

Представитель ответчика ООО «Смайнэкс Управление Активами» по доверенности фио в судебном заседании исковые требования не признал, в удовлетворении иска просил отказать, по основаниям, указанным в письменных возражениях и дополнениях к ним, а также заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 1 ст. 429.3 Гражданского кодекса Российской Федерации по опционному договору одна сторона на условиях, предусмотренных этим договором, вправе потребовать в установленный договором срок от другой стороны совершения предусмотренных опционным договором действий (в том числе уплатить денежные средства, передать или принять имущество), и при этом, если управомоченная сторона не заявит требование в указанный срок, опционный договор прекращается. Опционным договором может быть предусмотрено, что требование по опционному договору считается заявленным при наступлении определенных таким договором обстоятельств.

Особенности отдельных видов опционных договоров могут быть установлены законом или в установленном им порядке (п. 4 ст. 429.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в названном Кодексе (п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее, изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 18 февраля 2022 между ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № ДРИ21-30, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с подземной автостоянкой по адресу: адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, указанный в п. 1.2 договора, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную данным договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.

Согласно п. 1.2 договора участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства является нежилое помещение с условным номером 1.1 проектной площадью 813,45 кв.м, расположенное на первом этаже в объекте недвижимости.

В п. 1.6 договора участия в долевом строительстве указано, что участник долевого строительства приобретает объект долевого строительства не с потребительской целью, а с целью осуществления с помощью объекта долевого строительства предпринимательской деятельности.

Участник долевого строительства приобретает объект долевого строительства для размещения участником долевого строительства предприятия (ий) розничной торговли – супермаркета: магазина с площадью торгового зала от 400 кв.м, в котором осуществляют продажу продовольственных и непродовольственных товаров повседневного спроса преимущественно по методу самообслуживания в соответствии с условиями данного договора (далее – целевое пользование). Под размещением по смыслу данного пункта стороны понимают, в том числе, передачу в аренду объекта долевого строительства для его целевого пользования.

Срок целевого пользования составляет 8 лет с даты передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и принятия его участником долевого строительства по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию, но не позднее 31 декабря 2032 года (п. 1.7 договора участия в долевом строительстве).

В течение срока целевого пользования участник обязуется не осуществлять пользование объектом долевого строительства (а равно его частью) иначе как в рамках целевого пользования, а также обязуется обеспечить пользование объектом долевого строительства (а равно его частями) любыми лицами в рамках целевого пользования (абз. 2 п. 1.7 договора участия в долевом строительстве).

В п. 1.8 договора участия в долевом строительстве указано, что в порядке ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевого строительства подтверждает, что пользование объектом долевого строительства согласно положениям п.п. 1.6-1.7 данного договора, не является ограничивающим или каким-либо образом нарушающим права участника долевого строительства; приобретая объект долевого строительства, участник долевого строительства имел намерение использовать его в соответствии с целевым пользованием в течение срока, предусмотренного п. 1.7 данного договора.

Отклонение от признания указанных в названном пункте обстоятельств является недобросовестным поведением участника долевого строительства.

Согласно п. 1.9, 1.9.1, 1.9.2 договора участия в долевом строительстве, стороны пришли к соглашению, что нижеперечисленные условия, согласованные сторонами, также являются существенными для данного договора:

целевое пользование объектом долевого строительства (п. 1.6 данного договора);

срок целевого пользования (п. 1.7 данного договора).

Цена договора, согласно п. 2.1, составила сумма

В соответствии с п. 3.1 договора участия в долевом строительстве передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию в срок до 31 декабря 2023 года.

Оплата по договору участия в долевом строительстве произведена ФИО1 в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 07.04.2022 № 000583.

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в ЕГРН 05 апреля 2022 года, номер государственной регистрации 77:02:0017005:1154-77/060/2022-1676.

Кроме того, 18 февраля 2022 года между ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2» (покупатель) и ФИО1 (продавец) заключен опционный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого в соответствии со ст. 429.3 Гражданского кодекса Российской Федерации на условиях данного договора продавец принимает на себя обязательство предать в собственность покупателя по его письменному требованию недвижимость, а покупатель в случае реализации права на приобретение недвижимости обязуется уплатить цену на условиях названного договора.

Согласно п. 2.2 опционного договора требование о продаже может быть заявлено покупателем при условии и только в случае использования продавцом недвижимости не в соответствии с целевым использованием путем направления продавцу требования о продаже с обязательным приложением документов, указанных в п. 4.2 данного договора.

Стороны договорились, что документальным свидетельством факта использования продавцом недвижимости не в соответствии с целевым использованием будут являться данные протокола осмотра нотариуса, с обязательным приложением фото и/или видеофиксации к такому протоколу (п. 2.3 опционного договора).

Согласно п. 3.1 опционного договора, цена, подлежащая уплате за недвижимость, определяется как 80 % от рыночной стоимости недвижимости, определенной на основании отчета об оценке, подготовленного лицом, отвечающим требованиям, установленным законодательством на дату подготовки отчета об оценке.

В соответствии с пунктом 8.1 опционного договора в дату его подписания продавец в качестве залогодателя и покупатель в качестве залогодержателя заключают договор залога (ипотека), по которому продавец передает в залог права участника долевого строительства из договора участия в долевом строительстве.

Во исполнение указанного условия опционного договора, 18 февраля 2022 года между ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2» (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) заключено соглашение о залоге № ДРИ21-30, по условиям которого залогодатель передает залогодержателю в залог права участника долевого строительства из договора участия в долевом строительстве от 18 февраля 2022 года № ДРИ21-30.

После окончания срока строительства и передачи залогодателю недвижимости - нежилое помещение с условным номером 1.1 проектной площадью 813,45 кв.м, расположенное в многофункциональном жилом комплексе с подземной автостоянкой по адресу: адрес, при государственной регистрации права собственности залогодателя на недвижимость происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на недвижимость и такой объект (недвижимость) поступает в ипотеку (залог) залогодержателя (п. 2.2 соглашения о залоге).

В п. 3.1 соглашения о залоге указано, что стороны договорились, что залогом заложенного имущества обеспечивается исполнение всех и любых обязательств залогодателя в качестве продавца по опционному договору купли-продажи недвижимости от 18.02.2022, в т.ч. включая, но не ограничиваясь:

по оплате любых обязательств по выплате неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения залогодателем опционного договора;

в обеспечение надлежащего исполнения обязательства залогодателя, предусмотренного п. 5.1.8 опционного договора;

в обеспечение реализация залогодержателем права на приобретение недвижимости в порядке и на условиях опционного договора и исполнения залогодателем соответствующих обязательств по передаче недвижимости в собственность залогодержателя.

В связи с окончанием строительства и вводом объекта в эксплуатацию, ФИО1 04 марта 2025 года обратился к генеральному директору ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2» с просьбой организовать встречу по вопросам:

передачи помещения и регистрация права собственности;

возможности устранения технических/юридических препятствий для открытия в помещении супермаркета предприятия розничной торговли, осуществляющего розничную продажу алкогольной продукции;

согласование/обсуждение предлагаемых к расположению в нежилом помещении объектов, в соответствии с прилагаемой схемой - Приложение № 1.

определение ответственных лиц для оперативного взаимодействия.

05 мая 2025 года ФИО1 обратился к генеральному директору ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2» с требованием о расторжении опционного договора купли-продажи недвижимости от 18.02.2022 по соглашению сторон в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Так, ФИО1 указал, что по условиям договора участия в долевом строительстве от 18.02.2022 объект долевого строительства должен быть передан в собственность не позднее 31.08.2024, чего до настоящего времени не сделано. В процессе строительства в Проектную документацию внесены изменения - исключены помещения супермаркета в секциях l и 2 с размещением на их месте помещений офисов. Кроме того, истец указал, что после начала СВО начались сложности в логистических цепочках, иностранные компании ушли с рынка, иностранные компании – участники российских компаний ритейлеров вышли из бизнеса или заблокировали его деятельность, также изменились потребительские предпочтения.

Письмом ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2» от 29 мая 2025 года № ЗАК/2025/000205 ФИО1 сообщено, что требование о расторжении опционного договора не подлежит удовлетворению, поскольку указанные ФИО1 обстоятельства являются предпринимательскими рисками.

10 июня 2025 года ФИО1 направил генеральному директору ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2» обращение о внесении изменений в опционный договор купли-продажи недвижимости от 18.02.2022, в котором просил согласовать внесение изменений в опционный договор и заключить соглашение на уменьшение площади супермаркета до 400 кв.м с торговым залом до 200 кв.м, изменении стоимости выкупа объекта с 80% до 100% рыночной стоимости.

В обоснование данных требований ФИО1 указал, что с его стороны проведена работа по поиску арендатора объекта с условиями его использования по целевому назначению, как определено в опционном договоре - для размещения предприятия розничной торговли - супермаркета - магазина с площадью торгового зала не менее 400 кв.м, в котором осуществляют продажу продовольственных и непродовольственных товаров повседневного спроса преимущественно по методу самообслуживания. По итогам проведенной работы установлено отсутствие коммерческого интереса у арендаторов на получение в аренду объекта для использования только по целевому назначению с площадью торгового зала не менее 400 кв.м.

Письмом ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2» от 24 июня 2025 года № ЗАК/2025/000244 ФИО1 сообщено об отказе в заключении дополнительного соглашения к опционному договору.

Согласно сведениям ЕГРЮЛ, ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2» прекратило свою деятельность с 13 августа 2025 года в качестве юридического лица в связи с реорганизацией в форме присоединения к ООО «Смайнэкс Управление Активами».

25 декабря 2025 года ООО «Смайнэкс Управление Активами» составлен односторонний акт приема-передачи к договору участия в долевом строительстве от 18.02.2022 № ДРИ21-30 в связи с уклонением (отказом) фио, уведомленного надлежащим образом о готовности объекта долевого строительства, принять объект в установленный срок.

30 декабря 2025 года в ЕГРН зарегистрировано право собственности фио на нежилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: адрес, пом. 17Н.

Обращаясь в суд с данным иском, ФИО1 указывает, что условия, изложенные в пунктах 1.6-1.9.2, п. 13.4 договора участия в долевом строительстве являются ничтожными, противоречат требованиям действующего законодательства, лишают истца возможности по своему усмотрению реализовать правомочия собственника и судебную защиту. Опционный договор и договор залога, заключенные во исполнение ничтожных условий договора участия в долевом строительстве, также являются ничтожными, их заключением ущемляются права истца как потребителя. Обосновывая свои требования, ФИО1, в частности, ссылается на положения Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Перечень условий договора участия в долевом строительстве, закреплённый в ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, не является исчерпывающим. Закон устанавливает обязательные (существенные) условия, отсутствие которых делает договор незаключённым, однако, стороны вправе включать в договор и другие положения, не противоречащие закону.

При заключении 18 февраля 2022 года договора участия в долевом строительстве стороны согласовали, что помимо указанных в законе, существенными условиями данного договора являются условие о целевом пользовании объектом долевого строительства (п. 1.6) и о сроке целевого пользования (п. 1.7).

При этом, обозначенная сторонами цель приобретения объекта долевого строительства –размещение участником долевого строительства предприятия (ий) розничной торговли – супермаркета, соответствует требованиям действующего законодательства.

Так, строительство многоквартирного дома, в состав которого входит спорный объект, осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0017005:1154, который имеет основной вид разрешенного использования многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412, в описании вида разрешенного использования земельного участка «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» указано: размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома.

К объектам обслуживания жилой застройки относятся, в том числе, объекты капитального строительства, размещение которых предусмотрено видом разрешенного использования с кодом 4.4 (магазины - размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м).

В Положительном заключении экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 21.07.2020 № 77-1-1-3-032590-2020 (объект экспертизы: Многофункциональный жилой комплекс с подземной автостоянкой по адресу: адрес, адрес) указано, что на первом этаже секций 1,2 (отметка минус 1,400) предусмотрено размещение супермаркета с торговым залом, помещением загрузки, помещением хранения ТБО (твердых бытовых отходов), технологическим и служебно-бытовыми помещениями, в том числе помещением уборочного инвентаря, универсальным санузлом (в том числе для инвалидов).

Таким образом, размещение в приобретенном истцом объекте долевого строительства супермаркета (магазина) соответствует виду разрешенного использования земельного участка, проектной документации на строительство многоквартирного дома и обусловлено необходимостью выполнения застройщиком проектной декларации.

Согласно ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В пункте 100 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства ответчик последовательно пояснял, что условие о целевом пользовании объектом долевого строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве, включение данного условия вызвано необходимостью исполнения ответчиком, как застройщиком, своих обязательств. В отсутствие данного условия договор участия в долевом строительстве не был бы заключен, исключение данного условия приведет к искажению действительной воли сторон.

При этом ФИО1 доказательств, опровергающих указанные доводы ответчика не представлено, истцом не приведено мотивов, исходя из которых можно было бы предположить, что сделка была бы совершена сторонами и без включения в нее оспариваемых пунктов договора.

Также суд отмечает, что ФИО1, заключая договор участия в долевом строительстве на изложенных в нем условиях, в п. 1.8 подтвердил, что пользование объектом долевого строительства согласно положениям п.п. 1.6-1.7 данного договора, не является ограничивающим или каким-либо образом нарушающим права участника долевого строительства; приобретая объект долевого строительства, участник долевого строительства имел намерение использовать его в соответствии с целевым пользованием в течение срока, предусмотренного п. 1.7 данного договора.

Аналогичным образом ФИО1 при заключении 18 февраля 2022 года опционного договора купли-продажи недвижимости в п. 2.7 данного договора подтвердил, что пользование недвижимостью в соответствии с целевым пользованием не является ограничивающим право собственности или каким-либо иным образом ущемляющим (нарушающим) права продавца или любых третьих лиц; приобретая недвижимость, продавец имел намерение использовать ее в соответствии с целевым пользованием в течение определенного договором срока. При этом продавец подтверждает, что не будет принимать попыток по оспариванию названного договора на том основании, что не такой договор каким-либо образом ограничивает право собственности или иным образом ущемляет (нарушает) права продавца или третьих лиц. Иное поведение продавца будет являться злоупотреблением правом.

Таким образом, истец добровольно, в силу ст.ст. 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, действуя в своем интересе, по своему усмотрению, заключил с ответчиком оспариваемый договор участия в долевом строительстве, согласившись с его условиями, в частности с условиями о целевом использовании объекта долевого строительства в течение определенного договором срока.

Вопреки доводам истца, заключенный между сторонами договор участия в долевом строительстве не является типовым, условия данного договора разрабатывались при непосредственном участии истца и его представителя, что подтверждается представленной ответчиком в материалы дела перепиской сторон по электронной почте в период с 02.02.2022 по 17.02.2022, из которой следует, что истец (его представитель) активно участвовал в обсуждении условий оспариваемых договоров, вносил свои корректировки и предложения в условия договоров. Более того, в сообщении от 08.02.2022 (время отправки 18:43) представителем истца указано: «В очередной раз заверяю о намерениях, желании и готовности фио приобрести нежилое помещение по адресу ФИО2 21, с целью использования в течении 8 лет исключительно под супермаркет. Согласны на предложенные условия заключения: ДДУ, Опционного договора и Залога помещений одновременно».

Подписав оспариваемый договор участия в долевом строительстве, истец подтвердил свое намерение совершить именно эту сделку. Последующее поведение истца после совершения сделки, выраженное в переписке с застройщиком по вопросу организации в объекте долевого строительства магазина, свидетельствует о наличии у истца намерения использовать объект долевого строительства в соответствии с оговоренной в договоре участия в долевом строительстве целью – ведение предпринимательской деятельности.

Доказательств того, что на момент заключения договора участия в долевом строительстве истец был ограничен в свободе заключения договора, либо ему не была предоставлена достаточная информация, материалы дела не содержат.

Истец, полагая, что условия договора участия в долевом строительстве ограничивают его правомочия собственника, имел возможность отказаться от заключения договора, был вправе не принимать на себя обязательства по данному договору, однако указанным правом не воспользовался.

В обоснование требований о признании договоров недействительными ФИО1 ссылается на п. 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей», статья 29 Федерального закона от 02 декабря 1990 года № 395-I «О банках и банковской деятельности»).

Вместе с тем, в соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) этот Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

При этом закон определяет потребителя, как гражданина, имеющего намерение заказать или приобрести либо заказывающего, приобретающего или использующего товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а исполнителя, как организацию независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуального предпринимателя, выполняющих работы или оказывающих услуги потребителям по возмездному договору.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Таким образом, из содержания указанных выше правовых норм следует, что при отнесении споров к сфере регулирования Закона о защите прав потребителей необходимо определять не только субъектный состав участников договора, но и то, для каких нужд он был заключен. Основанием для применения законодательства о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договора долевого участия в строительстве, является приобретение гражданином объекта долевого строительства для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Назначение помещения как нежилого само по себе не является обстоятельством, безусловно исключающим возможность использования этого помещения для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, но бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на истце, позиционирующем себя потребителем.

В п. 1.6 договора участия в долевом строительстве стороны согласовали, что участник долевого строительства приобретает объект долевого строительства не с потребительской целью, а с целью осуществления с помощью объекта долевого строительства предпринимательской деятельности – для размещения участником долевого строительства предприятия (ий) розничной торговли – супермаркета: магазина с площадью торгового зала от 400 кв.м, в котором осуществляют продажу продовольственных и непродовольственных товаров повседневного спроса преимущественно по методу самообслуживания в соответствии с условиями данного договора.

Представленными в материалы дела доказательствами, в частности, выписками из ЕГРЮЛ, подтверждается, что на момент совершения оспариваемых сделок ФИО1 имел длительный опыт ведения предпринимательской деятельности в качестве единоличного исполнительного органа и учредителя (участника) различных коммерческих организаций.

Направленное 04 марта 2025 года ФИО1 в адрес ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2» письмо подтверждает участие истца в бизнес-планировании проекта использования объекта долевого строительства.

Обращение ФИО1, направленное в адрес ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2» 10 июня 2025 года, подтверждает, что истец вел переговоры с участниками рынка розничной торговли (ритейла) в отношении именно коммерческого использования объекта долевого строительства, целью которого является получение прибыли, что само по себе свидетельствует об отсутствии у истца потребительской цели использования приобретенного нежилого помещения. Отсутствие у истца статуса индивидуального предпринимателя не исключает возможности использования помещения для коммерческого использования.

Совокупность исследованных судом доказательств с достоверностью свидетельствует о том, что, совершая оспариваемые сделки, ФИО1 действовал как субъект предпринимательской деятельности, несмотря на отсутствие у него регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, а потому он не вправе ссылаться на свою экономическую слабость в отношениях с ответчиком, отсутствие профессиональных знаний в сфере предпринимательской деятельности.

Таким образом, намерения фио, как при заключении договора участия в долевом строительстве, так и на момент подачи иска передать приобретаемый объект долевого строительства в аренду для организации в нем розничной торговли свидетельствуют в совокупности о приобретении истцом объекта долевого строительства в предпринимательских целях, а потому положения Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» не подлежат применению к сложившимся между сторонами правоотношениям.

Доводы ФИО1 об отсутствии у потенциальных арендаторов коммерческого интереса в использовании нежилого помещения под магазин относятся к предпринимательским рискам, которые истец, имея достаточный опыт ведения предпринимательской деятельности, действуя разумно и предусмотрительно, должен был предвидеть, а потому не свидетельствуют о недействительности заключенного договора участия в долевом строительстве. Кроме того, суд отмечает, что положения оспариваемого договора участия в долевом строительстве не содержат запрета на использование объекта долевого строительства в качестве супермаркета непосредственно самим истцом, без передачи помещения в аренду третьим лицам.

Доводы истца о невозможности размещения в объекте долевого строительства супермаркета, поскольку таковой находится на расстоянии менее 100 метров от Детского центра «Союзмультклуб», что приводит к невозможности получить супермаркету лицензию на продажу алкогольной продукции, о чем не было сообщено ответчиком при заключении договора участия в долевом строительстве отклоняется судом.

Постановлением Правительства Москвы от 28 декабря 2005 года № 1069-ПП «О мерах по выполнению нормативных правовых актов Российской Федерации в области государственного регулирования оборота алкогольной продукции» утверждены Дополнительные ограничения условий и мест розничной продажи алкогольной продукции (Приложение № 2), согласно п. 2 которых, запрещается розничная продажа алкогольной продукции на расстоянии до 100 метров от детских, образовательных организаций, студенческих общежитий, библиотек, осуществляющих образовательный процесс, оптовых и розничных рынков.

Согласно ч. 1 ст. 23 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» образовательные организации подразделяются на типы в соответствии с образовательными программами, реализация которых является основной целью их деятельности.

Вместе с тем, согласно сведениям ЕГРЮЛ, адрес имеет единственный основной вид деятельности «Производство кинофильмов, видеофильмов и телевизионных программ». Обучение профессиональное, образование дополнительное детей и взрослых, образование в области культуры включены в перечень дополнительных (не основных) видов деятельности данной организации.

Доказательств фактического осуществления адрес по спорному адресу образовательной деятельности на расстоянии менее 100 м от объекта долевого строительства истцом не представлено.

Кроме того, отнесение алкогольной продукции к продовольственным товарам не означает, что все без исключения виды продовольственных товаров должны в обязательном порядке реализовываться на территории объекта.

При изложенных обстоятельствах указание истцом на невозможность торговли алкогольной продукцией не влияет на возможность исполнения условий договора участия в долевом строительстве и опционного договора.

Таким образом, исковые требования фио в части признания недействительными пунктов 1.6-1.9.2 договора участия в долевом строительстве от 18.02.2022 № ДРИ21-30, заключенного между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2», удовлетворению не подлежат.

Требование ФИО1 о признании недействительным п. 13.4 договора участия в долевом строительстве, которым стороны установили договорную подсудность удовлетворению не подлежит, поскольку само по себе установление в договоре условия, предусматривающего подсудность спора определенному суду, ничтожным не является, включение данного условия в договор нельзя признать нарушающим права истца. Нарушения права истца на судебную защиту в данном случае не последовало.

Требование о признании опционного договора купли-продажи от 18.02.2022 недействительным основано истцом на аналогичных доводах, фактически является производным требованием, а потому также не подлежит удовлетворению по изложенным выше основаниям.

Каких-либо иных обоснованных доводов о недействительности опционного договора купли-продажи от 18.02.2022, а также о недействительности соглашения о залоге от 18.02.2022 истцом не приведено.

Вопреки доводам истца, соглашение о залоге заключено сторонами при реализации принципа свободы договора с соблюдением требований действующего законодательства.

Согласно п. 1 ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Предметом залога по соглашению о залоге являются права истца возникшие из договора участия в долевом строительстве, а после государственной регистрации права собственности истца на объект - сам объект как недвижимое имущество, что соответствует п. 1 ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обеспечиваемыми залогом требованиями является исполнение истцом в качестве продавца своих обязательств по опционному договору (п. 3.1 соглашения о залоге) и исполнение истцом в качестве участника долевого строительства своих денежных обязательств по договору участия в долевом строительстве, что соответствует положениям п. 1 ст. 334 и ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Каких-либо противоречий в данной части положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» судом не установлено.

Кроме того, суд находит заслуживающим внимание довод ответчика об истечении срока исковой давности по заявленным истцом требованиям об оспаривании договора участия в долевом строительстве и соглашения о залоге.

Согласно положениям ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Таким образом, истцу, будучи ознакомленному с условиями договоров, стало известно о нарушении своего права не позднее для подписания договоров (18.02.2022г.), исполнение которых началось в день их заключения согласно государственной регистрации – 05.04.2022г., в связи с чем, к моменту обращения истца в суд (25 июля 2025 года в Замоскворецкий районный суд адрес и 10 июля 2025года в Останкинский районный суд адрес) срок исковой давности по требованию о признании ничтожными отдельных положений договора участия в долевом строительстве и соглашения о залоге истек. Указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска в данной части.

В части требования о признании ничтожным опционного договора купли-продажи от 18 февраля 2022 года срок исковой давности не истек, поскольку исполнение данного договора началось с момента передачи истцу объекта долевого строительства – то есть с 25 декабря 2025 года.

При изложенных обстоятельствах суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения иска, а потому отказывает в его удовлетворении в полном объеме заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Смайнэкс Управление Активами» о признании недействительными пунктов договора участия в долевом строительстве, признании недействительным опционного договора купли-продажи недвижимости, признании недействительным соглашения о залоге – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Останкинский районный суд адрес.

Решение принято в окончательной форме 17 февраля 2026 года.

Судья С.Б. Яковлева