Решение № 2-181/2019 2-181/2019(2-3745/2018;)~М-3363/2018 2-3745/2018 М-3363/2018 от 19 февраля 2019 г. по делу № 2-181/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Истра МО

Истринский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Асташкиной О.В.

при секретаре Бариновой О.Ю.,

с участием адвоката Грия Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «АГРУПП» к ФИО1, 3-е лицо: ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи объектов недвижимости, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «АГРУПП» обратился в суд с иском к ФИО1, 3-е лицо ФИО2, с учетом заявленного в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнения требований, просил суд взыскать задолженность по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 196 000 руб., денежные средства за предоставление отсрочки по оплате второго платежа за период ДД.ММ.ГГГГ. включительно в размере 73 314,67 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере 416 912 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 459,21 руб., расходы за проведение экспертизы в размере 35 000 руб. В счет погашения задолженности по оплате цены объекта недвижимости по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., денежных средств за предоставление отсрочки по уплате второго платежа просит суд обратить взыскание в пользу ООО «АГРУПП» на хозяйственное строение, <данные изъяты>., расположенное по адресу: <адрес>, и земельный участок площадью <данные изъяты>., кадастровый номер: №, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «АГРУПП» и ФИО1 заключили Договор купли-продажи земельного участка №, по условиям которого истец обязался передать ответчику хозяйственное строение и земельный участок площадью <данные изъяты>., а ответчик принял на себя обязательство оплатить стоимость земельного участка двумя платежами: <данные изъяты>. в срок до ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты>. в срок до ДД.ММ.ГГГГ., а также стоимость хозяйственного строения в размере <данные изъяты>. в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец исполнил обязательство по передаче объекта недвижимости, однако ответчик в нарушение условий договора не оплатил истцу второй платеж за земельный участок в сумме <данные изъяты>., а также стоимость хозяйственного строения в размере <данные изъяты>. Кроме этого, ответчик не исполнил предусмотренное п. 2.2 договора обязательство по оплате денежных средств за предоставление отсрочки оплаты второго платежа, а также стоимости хозяйственного строения.

В ответ на претензию истца ответчик возражений по существу заявленных требований не заявил.

Исполнение обязательств по Договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. обеспечено залогом переданного имущества в порядке ст. 488 ГК. Залог недвижимого имущества (ипотека) в отношении хозяйственного строения и земельного участка в пользу залогодержателя ООО «АГРУПП» зарегистрирован в ЕГРН.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд об их удовлетворении.

Представитель ответчика ФИО1 по ордеру адвокат Грия Ю.В. с исковыми требованиями не согласилась, пояснив, что наличие задолженности перед истцом по договору купли-продажи земельного участка ответчик не оспаривает, однако возражает против требований об обращении взыскания на земельный участок, поскольку на момент рассмотрения дела ответчиком оплачена стоимость имущества в размере <данные изъяты>. и допущенное нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований несоразмерен стоимости заложенного имущества. Просит суд применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещалась надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие третьего лица.

Выслушав доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, дав юридическую оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующему.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «АГРУПП» и ФИО1 заключили Договор купли-продажи земельного участка №, по условиям которого ООО «АГРУПП» обязалось передать ФИО1 в собственность, а ФИО1 оплатить и принять в соответствии с условиями договора объект недвижимости, состоящий из <данные изъяты> с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка площадью <данные изъяты>. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на котором расположено хозяйственное строение.

Согласно п. 2.1 Договора цена приобретаемого покупателем объекта недвижимости составляет <данные изъяты>., включая: <данные изъяты>. – стоимость хозяйственного строения, <данные изъяты>. – стоимость земельного участка.

Согласно п. 2.2 Договора стороны согласовали, что стоимость земельного участка подлежит оплате в следующем порядке: первый платеж в размере <данные изъяты>. оплачивается Покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ, второй платеж в размере <данные изъяты>. оплачивается в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость хозяйственного строения в размере <данные изъяты>. подлежат оплате Покупателем после полной уплаты стоимости земельного участка в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, в соответствии согласно условиям Договора до полной уплаты цены приобретаемого Покупателем объекта недвижимости его обязательства переда Продавцом обеспечиваются ипотекой, возникающей в силу закона (ст. 488 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 3.1 Договора в течение <данные изъяты> рабочих дней после оплаты Покупателем первого платежа, установленного п. 2ю2 Договора, Продавец обязан передать, а Покупатель – принять объект недвижимости.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что ООО «АГРУПП» свои обязательства по передаче в собственность ФИО1 объекта недвижимости, состоящего из хозяйственного строения и земельного участка, исполнило (л.д. №).

В свою очередь ФИО1 принятые обязательства по оплате цены Договора надлежащим образом не выполнил, оплатив в счет стоимости переданного объекта недвижимости сумму в размере <данные изъяты>. платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. №)

Таким образом, наличие задолженности ФИО1 по оплате стоимости объекта недвижимости по Договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты>. установлено и участниками процесса не оспаривается.

На основании изложенного требования ООО «АГРУПП» о взыскании задолженности по оплате цены объекта недвижимости по Договору купли-продажи земельного участка № в размере <данные изъяты>. законны и обоснованы.

При этом рассматриваемый Договор содержит условие, согласно которому в связи с предоставлением Покупателю отсрочки по оплате второго платежа в счет уплаты цены земельного участка и платежа в счет уплаты цены хозяйственного строения со сроком оплаты до ДД.ММ.ГГГГ, Покупатель обязуется уплатить Продавцу сумму денежных средств за предоставление отсрочки, рассчитанную, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. следующим образом: сумма второго платежа и/или цена хозяйственного строения, умноженная на коэффициент отсрочки <данные изъяты> разделенные на <данные изъяты> календарных дней, и умноженные на количество дней просрочки (л.д. №)

Согласно ст. 823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Таким образом, с учетом согласованных сторонами условий с ФИО1 в пользу ООО «АГРУПП» подлежат взысканию проценты за пользование фактически коммерческим кредитом. Суд принимает расчет истца, произведенный с учетом внесенного истцом ДД.ММ.ГГГГ. платежа на сумму <данные изъяты>. в порядке ст. 319 ГК РФ, в связи с чем с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование коммерческим кредитом в размере 73 314,67 руб.

Положениями п. 7.5 рассматриваемого Договора предусмотрена ответственность Покупателя за неисполнение обязательства по оплате цены Объекта недвижимости и/или любой суммы платежей в размере 0,1% от неоплаченной суммы, указанной в п. 2.2 Договора, за каждый день просрочки.

Поскольку судом установлено ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком по оплате цены объекта недвижимости, суд приходит к выводу о законности требований истца о взыскании ФИО1 неустойки.

Размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. составляет 416 912 руб.

Ответчиком заявлено о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Учитывая длительность допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательства, последствия нарушения обязательства, размер неустойки, а также компенсационную природу неустойки, суд полагает, что с учетом применения ст. 333 ГК РФ с ФИО1 в пользу ООО «АГРУПП» подлежит взысканию неустойка в размере 230 000 руб., так как размер данных штрафных санкций не превышает критерий допустимости и не направлен на обогащении истца.

В силу ч.1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Судом установлено, что обеспечение исполнения обязательств Покупателем по Договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. обеспечено залогом объекта недвижимости (ипотекой).

В соответствии с ч. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Закон об ипотеке) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (п.2 ст. 11 Закона об ипотеке).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что одновременно с государственной регистрацией Договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. было зарегистрировано обременение в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>. и хозяйственного строения, назначение – нежилое с кадастровым номером № в виде ипотеки.

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно положениям ч. 1,3 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), то обращение взыскания на предмет залога допустимо при наличии определенных законом оснований для обращения взыскания на заложенное имущество при допущенном должником существенном нарушении обязательств.

На основании вышеизложенного, поскольку судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 надлежащим образом не исполнил условия договора купли-продажи земельного участка по оплате стоимости недвижимого имущества, и истец ООО «АГРУПП» вправе получить удовлетворение его требований из стоимости имущества, находящегося у него в залоге в силу закона, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество.

Судом по делу назначена и проведена оценочная экспертиза, по результатам которой АНО «Независимый центр экспертизы и оценки» представлено заключение эксперта №.

Экспертом определена рыночная стоимость хозяйственного строения с кадастровым номером № и земельного участка площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, и являющихся предметом ипотеки, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>., из которых: <данные изъяты>. – рыночная стоимость хозяйственного строения, <данные изъяты>. – рыночная стоимость земельного участка.

У суда не имеется оснований для сомнения в обоснованности экспертного заключения, поскольку экспертиза проведена экспертом, имеющим соответствующую специальность, выводы эксперта не противоречивы, достаточным образом мотивированы и основаны на результатах проведенных экспертных исследований. Заключение эксперта соответствует положениям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Учитывая неисполнение ответчиком своих обязательств, в соответствии ст. ст. 54, 56 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований и обращении взыскания на хозяйственное строение и земельный участок путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены хозяйственного строения с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>., земельного участка – <данные изъяты>., что составляет 80% от рыночной стоимости имущества согласно заключению эксперта.

Доводы ответчика о том, что размер задолженности незначительный и оснований для обращения взыскания на предмет залога не имеется, судом не принимаются, так как противоречат обстоятельствам дела.

В порядке ст. 88, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы за проведение экспертизы в размере 35 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 459, 21 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «АГРУПП» к ФИО1, 3-е лицо: ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи объектов недвижимости, обращении взыскания на заложенное имущество, - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «АГРУПП» задолженность по оплате цены объекта недвижимости по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 196 000 рублей, денежные средства за предоставление отсрочки по оплате второго платежа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в размере 73 314 руб. 67 коп., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 230 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 459 руб. 21 коп., расходы за проведение экспертизы в размере 35 000 рублей, а всего взыскать 1 550 773 руб. 88 коп.

В счет погашения задолженности ФИО1 перед ООО «АГРУПП» по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ обратить взыскание в пользу ООО «АГРУПП» на хозяйственное строение, <данные изъяты>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>м., расположенное по адресу: <адрес> и земельный участок площадью <данные изъяты>., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную цену хозяйственного строения, назначение – нежилое, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере <данные изъяты>.

Установить начальную продажную цену земельного участка площадью <данные изъяты>., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты>.

В удовлетворении требований ООО «АГРУПП» к ФИО1 о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 416 912 руб. – отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Истринский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Мотивированное решение

составлено ДД.ММ.ГГГГ