Апелляционное определение № 33-304/2025 от 16 декабря 2025 г.

Судья: Демченко И.А.

дело № 33-304/2025

дело № 2-534/2025 96OS0000-01-2025-001134-92


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

« 17 » декабря 2025 г.

<адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Херсонского областного суда в составе председательствующего Морева Е.А.,

судей Вагнер А.Б., Герасимовой И.А.,

при помощнике судьи Паша-Оглы М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца ФИО3, действующего на основании доверенности, ФИО1 на решение Генического районного суда Херсонской области от 14 августа 2025 года по иску ФИО3 к ФИО2 о признании расписки договором купли-продажи, признании права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Морева Е.А., выслушав объяснения истца ФИО3, его представителя ФИО1, поддержавших доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика ФИО14, возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании расписки договором купли-продажи и признании права собственности на квартиру.

Свои требования истец мотивировала тем, что ответчик является собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились о том, что ФИО2 продает, а ФИО3 покупает вышеуказанную квартиру за <данные изъяты>. Во исполнение договора ФИО3 передал ФИО2 денежные средства, а ФИО2 собственноручно написал расписку и передал истцу правоустанавливающие документы на квартиру: договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ; выписку из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ; технический паспорт на квартиру. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик не произвели нотариальное удостоверение и государственную регистрацию договора купли-продажи в связи с обострением заболевания отца истца - ФИО9, который из-за потери зрения нуждается в постоянном уходе. В апреле 2022 года ответчик, опасаясь боевых действий, убыл с территории Херсонской области. Его место пребывания истцу не известно. В последующем, ФИО2 сообщил по телефону ФИО3, что находится на территории Украины, возвращаться в Херсонскую область не намерен, продажу квартиры считает заключенной сделкой, не смотря на отсутствие её нотариального заверения и государственной регистрации. Со ссылкой на ст.ст. 164, 165, 218, 223, 432, 454, 549, 558 ГК РФ истец полагал, что ДД.ММ.ГГГГ граждане Украины ФИО3 и ФИО2 путем написания расписки заключили договор купли-продажи, который соответствует по своей форме и содержанию требованиям ГК РФ и фактически исполнен.

На основании изложенного истец просил суд признать договором купли-продажи расписку от ДД.ММ.ГГГГ, написанную от имени ФИО2, о получении им денежных средств в сумме <данные изъяты> от ФИО3 и признать за истцом право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Решением Генического районного суда Херсонской области от 14 августа 2025 года исковые требования ФИО3 к ФИО2 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО3 - ФИО1 просит решение Генического районного суда Херсонской области от 14 августа 2025 года отменить как незаконное, исковые требования удовлетворить в полном объеме. Повторяя доводы, изложенные в исковом заявлении указывает, что отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что, предоставленная истцом расписка не является письменным договором купли-продажи квартиры и не свидетельствует о заключении такого договора, а, следовательно, и не может быть принята в качестве правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности истца на спорный объект недвижимости, в расписке отсутствуют согласованные сторонами существенные условия. При этом судом не указано, какие именно существенные условия отсутствуют в расписке. Кроме того судом не дана надлежащая оценка свидетельским показаниям ФИО10, ФИО11, которые подтвердили факт заключения договора купли-продажи квартиры между сторонами по настоящему делу. Суд также не учел, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ осуществлял уход за больным отцом ФИО9, что препятствовало его обращению к нотариусу и в органы государственной регистрации прав для оформления прав на квартиру.

Протокольным определением судебной коллегии по гражданским делам Херсонского областного суда от 26.11.2025 постановлено перейти к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец ФИО3, его представитель, действующий на основании доверенности, ФИО1 апелляционную жалобу просили удовлетворить по доводам, изложенным в ней, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался по адресу указанному в исковом заявлении. Согласно данным полученным из ОМВД России «Генический», ФИО2 паспортом гражданина РФ не документирован.

Представитель ответчика ФИО14, которая была назначена судом в соответствии со ст. 50 ГПК РФ, просила оставить без удовлетворения апелляционную жалобу истца, решение суда первой инстанции без изменения.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Херсонской области в судебное заседание не явился, предоставил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

При таких обстоятельствах и на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истца и ответчика.

Проверив в соответствии со статьями 327 и 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью четвертой статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

В силу п.п. 2, 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, а также принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 48 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» суд апелляционной инстанции при установлении в судебном заседании предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции на основании части 5 статьи 330 ГПК РФ выносит мотивированное определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, которым обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции не отменяется. Определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, обжалованию не подлежит.

Судебная коллегия полагает, что при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции допущены такого рода нарушения, в связи с чем, обжалуемое судебное постановление подлежит отмене, в связи со следующим.

При наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 (ч.5 ст.330 ГПК РФ).

На основании определения судебной коллегии по гражданским делам Херсонского областного суда от 26 ноября 2025 года апелляционная инстанция перешла к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции, поскольку судом первой инстанции дело рассмотрено в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Принимая новое решение, судебная коллегия исходит из следующего.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что согласно договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 является собственником квартиры расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 8-9).

В соответствии с законодательством Украины право собственности на указанное жилое помещение за ответчиком зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что следует из выписки из государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности (л.д. 13-14).

В обоснование исковых требований истец ссылался на расписку, датированную ДД.ММ.ГГГГ, согласно тексту, которой ФИО2 получил от ФИО3 деньги в сумме <данные изъяты> согласно устному договору о купле-продаже, принадлежащей ему квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Взамен передал ФИО3 следующие документы: договор дарения квартиры, выписку из государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, технический паспорт (л.д. 56).

Истец настаивал на том, что данная расписка содержит все существенные условия договора купли-продажи, позволяющие установить действительное волеизъявление сторон сделки, направленное на отчуждение, принадлежащей ФИО12 квартиры в пользу ФИО3 за цену в размере <данные изъяты>, которые фактически были переданы продавцу.

Вместе с тем с данными доводами стороны истца судебная коллегия не может согласиться, поскольку они противоречат нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.

4 октября 2022 года принят Федеральный конституционный закон № 8-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Херсонской области и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Херсонской области».

Согласно части 1 статьи 4 этого Закона законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территории Херсонской области со дня принятия в Российскую Федерацию Херсонской области и образования в составе Российской Федерации нового субъекта, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Учитывая, что правоотношения по настоящему делу возникли до вступления в силу указанного Федерального конституционного закона, а именно, если исходить из текста расписки ДД.ММ.ГГГГ, в рассматриваемом споре подлежат применению как нормы права Российской Федерации так и нормы Гражданского кодекса Украины.

Положениями Гражданского кодекса Украины устанавливалось, что сделкой является действие лица, направленное на возникновение, изменение или прекращения гражданских прав и обязанностей (ст. 202 ГК Украины).

Сделка должна совершаться в форме, установленной законом (ст. 203 ГК Украины).

Сделка, совершенная в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению лишь в случаях, установленных законом или договоренностью сторон (ст. 209 ГК Украины).

Сделка подлежит государственной регистрации лишь в случаях, установленных законом. Такая сделка является совершенной с момента ее государственной регистрации (ст. 210 ГК Украины).

В случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным. Если стороны договорились по всем существенным условиям договора, что подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное исполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется (ст. 220 ГК Украины).

Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи имущества, если иное не установлено договором или законом. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (ст. 334 ГК Украины).

Договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора (ст. 638 ГК Украины).

Договор, который подлежит нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения, и государственной регистрации - с момента государственной регистрации (ст. 640 ГК Украины).

По договору купли-продажи одна сторона (Продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (Покупателю), а Покупатель принимает или обязуется принять имущество -товар) и заплатить за него определенную денежную сумму (ст. 655 ГК Украины).

Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (ст. 657 ГК Украины в редакции, действовавшей на ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении надлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом (интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

В п. 2 ст. 218 ГК РФ закреплено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу действующего законодательства Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормам), действующим на момент его заключения.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 422 ГК РФ).

Из смысла п. п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ следует, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224).

В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго п. 1 ст. 160 настоящего Кодекса.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 434).

На основании ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

В п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ) (п. 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49).

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Из положений ст. 551 ГК РФ следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с ч. 3 и 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 и п. 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из буквального толкования вышеназванных положений ГК РФ и ГК Украины следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора (наименование и характеристики объекта, который продавец обязуется передать покупателю в собственность за плату, т.е. данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору), цена недвижимого имущества, стороны договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 50 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу ст. 153 ГК РФ (раскрывающей понятие сделки) при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В судебном заседании представитель истца ФИО1 квалифицировал имеющуюся в материалах дела расписку ФИО2 о получении денежных средств от истца как договор купли-продажи, при том, что договор купли-продажи между истцом и ответчиком в форме единого документа с согласованием всех существенных условий договора составлен не был.

Исходя из буквального толкования содержания расписки, следует, что в ней отсутствует согласованная цена квартиры, а содержится лишь указание на передачу денежных средств в размере <данные изъяты>, имеется лишь адрес объекта недвижимости без указания его индивидуальных технических характеристик.

Также в расписке отсутствуют достаточные сведения, позволяющие идентифицировать стороны сделки.

Так, в отношении продавца содержится лишь информация о его фамилии, имени и отчестве. Между тем в материалы дела не представлены сведения о дате его рождения, месте рождения, регистрации, фактическом месте проживания, документах, позволяющих установить его личность, что вызывает обоснованные сомнения в принадлежности расписки собственнику спорного жилого помещения.

Расписка содержит отсылку на устный договор купли-продажи квартиры. Вместе с тем несоблюдение письменной формы договора в силу требований ст. 550 ГК влечет его недействительность.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом (части 3, 4 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Пунктом 5 части 1 статьи 12 Федерального Конституционного закона от 04 октября 2022 г. № 8-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Херсонской области и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Херсонской области» (далее - Федеральный Конституционного закон № 8-ФКЗ) предусмотрено, что на территории Российской Федерации признаются и действуют без ограничения срока действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, органов публичной власти Херсонской области, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом либо не вытекает из самих документов или существа отношений, следующие документы, действовавшие на территории Херсонской области на день принятия в Российскую Федерацию Херсонской области и образования в составе Российской Федерации нового субъекта: документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное на территории Херсонской области, подтверждающие возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на такое имущество, обременение такого имущества, выданные органами публичной власти Херсонской области, органами государственной власти Украины, органами местного самоуправления Украины и (или) удостоверенные нотариусами Украины (если документы на такое имущество не выданы органами публичной власти Херсонской области или органами, входящими в единую систему публичной власти Российской Федерации).

Документы, указанные в пункте 5 части 1 настоящей статьи, выданные до дня принятия в Российскую Федерацию Херсонской области и образования в составе Российской Федерации нового субъекта, представляются до 1 января 2028 г. для государственной регистрации соответствующих прав, ограничений и обременений органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ч. 2 ст. 12 Федерального Конституционного закона № 8-ФКЗ).

При этом Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 2024 г. № 1103 «Об особенностях осуществления государственной регистрации юридических лиц, имеющих место нахождения на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, и государственной регистрации прав на недвижимое имущество» установлен запрет до 1 января 2028 г. на осуществление государственной регистрации прав граждан недружественных иностранных государств на недвижимое имущество, находящееся на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, без специального разрешения на ее осуществление.

Перечень иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц, утвержден Распоряжением Правительства Российской Федерации от 5 марта 2022 г. № 430-р, в который, в том числе, включено государство - Украина.

Указом Президента Российской Федерации от 1 марта 2022 г. № 81 приняты дополнительные временные меры экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации (далее - Указ № 81), в частности в соответствии с подпунктом «а» пункта 1 данного Указа определено следующее: установить с 2 марта 2022 г. особый порядок осуществления (исполнения) резидентами следующих сделок (операций) с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (в том числе, если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства), и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности (далее - лица иностранных государств, совершающих недружественные действия): сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия.

Из содержания подпункта б) пункта 1 данного Указа следует, что такие сделки могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) таких сделок (операций).

Настоящий Указ вступил в силу со дня его официального опубликования, то есть с 01 марта 2022 г. (пункт 3 Указа № 81).

В целях применения Указа Президента Российской Федерации от 01 марта 2022 г. № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» пунктом 5 Указа Президента Российской Федерации от 04 мая 2022 г. № 254 «О временном порядке исполнения финансовых обязательств в сфере корпоративных отношений перед некоторыми иностранными кредиторами» определено, что порядок осуществления (исполнения) сделок (операций), предусмотренный этим Указом, не распространяется: на сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества гражданами иностранных государств, совершающих недружественные действия, при условии, что проведение расчетов по таким сделкам осуществляется с использованием счета типа «С», режим которого установлен в соответствии с пунктом 5 Указа Президента Российской Федерации от 05 марта 2022 г. № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» (подпункт «б»).

Исходя из пункта 5 Указа Президента Российской Федерации от 05 марта 2022 г. № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» режим счета типа «С» устанавливается решением Совета директоров Центрального банка Российской Федерации, подлежащим официальному опубликованию в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)». Счет типа «С» ведется в рублях.

Основная цель такого регулирования - создать прозрачный механизм перехода прав собственности в российское правовое поле и исключить возможные злоупотребления.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 23.10.2025 право собственности на вышеуказанную квартиру не зарегистрировано.

Вместе с тем из объяснений стороны истца и материалов дела следует, что ответчик является гражданином недружественного государства, что исключает в силу вышеуказанных положений и ст. 223 ГК РФ отчуждение жилого помещения на условиях договора купли-продажи до получения специального разрешения и регистрации его права собственности в органах Росреестра.

В силу ст. 162 ГК РФ судебная коллегия не может принять во внимание показания свидетелей ФИО10, ФИО11, поскольку при заключении сделки не была соблюдена письменная форма договора.

Ссылка истца на неудовлетворительное состояние здоровья его отца, необходимость постоянного ухода за ним, также не имеет правового значения, поскольку закон не связывает с данными обстоятельствами наступление юридически значимых последствий при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости.

Учитывая, вышеприведенные положения законодательства, в том числе действовавшего на дату возникновения спорных отношений, и установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что представленная истцом расписка не является письменным (в том числе предварительным) договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> и не свидетельствует о заключении такого договора, а следовательно и не может быть принята в качестве правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности истца на спорные объекты недвижимости.

Исходя из вышеизложенного решение Генического районного суда от 14 августа 2025 года подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Генического районного суда Херсонской области от 14 августа 2025 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 о признании расписки от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи и признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> отказать.

Апелляционное определение может быть обжаловано во Второй кассационный суд общей юрисдикции в течение 3 месяцев с момента его изготовления в окончательной форме через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 декабря 2025 года.