Апелляционное определение № 33-1924/2026 33-34533/2025 от 26 января 2026 г.

судья первой инстанции ...........3

УИД 23RS0031-01-2023-010770-21

№ дела в суде первой инстанции 2-980/2024

№ дела в суде апелляционной инстанции 33-1924/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Краснодар, Краснодарского края

«27» января 2026 года

двадцать седьмое января две тысячи двадцать шестого года

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей Бендюк А.К., Перовой М.В.

по докладу Бендюк А.К.

при ведение протокола помощником судьи Дорогой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ...........1 к ...........2 об уменьшении покупной цены земельного участка и жилого дома,

по апелляционной жалобе ...........1 на решение Ленинского районного суда ............ Краснодарского края от ..........,

Заслушав доклад судьи апелляционной инстанции об обстоятельствах дела, изучив содержание решения суда, апелляционной жалобы, возражений,

У С Т А Н О В И Л А:

...........1 обратилась с исковым заявлением к ...........2 об уменьшении размера покупной цены жилого дома и земельного участка, взыскании излишне уплаченной суммы.

Решением Ленинского районного суда ............ от .......... ...........1 отказано в удовлетворении исковых требований к ...........2 об уменьшении покупной цены земельного участка и жилого дома.

В апелляционной жалобе ...........1 просила решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права, указав доводы аналогичные исковым требованиям.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от .......... решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым размер покупной цены жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ............, Прикубанский внутригородской округ, ............В, уменьшен с 11 150 000 рублей до 9 150 000 рублей, с ...........2 в пользу ...........1 взысканы излишне уплаченная сумма по договору купли-продажи от .......... в размере 2 000 000 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 200 рублей, по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от .......... апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от .......... отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от .......... решение Ленинского районного суда ............ от .......... отменено, принято по делу новое решение, которым исковые требования ...........1 к ...........2 об уменьшении покупной цены земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств, судебных расходов удовлетворены. Уменьшен размер покупной цены жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ............, Прикубанский внутригородской округ, ............В с 11 150 000 рублей до 9 150 000 рублей. Взыскана с ...........2 в пользу ...........1 излишне уплаченная сумма по договору купли-продажи от .......... в размере 2 000 000 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины 18 200 рублей, на оплату услуг представителя 50 000 рублей.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от .......... апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от .......... отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Отменяя апелляционное определение суд кассационной инстанции указал, что в обжалуемом судебном постановлении отсутствует указание на доказательства, подтверждающие ограничение прав истца на доступ к своему дому и земельному участку, передвижение по ранее определенной дороге через соседние участки, а также того, что в случае возникновения каких-либо сомнений в расположении земельного участка и соответствующего проезда к нему при покупке, покупатель была лишена права требовать от продавца до заключения договора куплипродажи соответствующей дополнительной информации и документации, а также оценка таких доказательств и доказательств того, что на момент передачи недвижимого имущества ответчиком от истца была скрыта какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, наличие каких-либо недостатков, о которых ...........1 не была осведомлена и не могла не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности.

Согласно выписке из протокола распределения судебных дел в автоматизированном режиме посредством ПС ГАС «Правосудие» «Модуль распределения дел», гражданское дело ........ распределено в производство судье ...........9 для рассмотрения по существу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ...........1, ее представитель действующий на основании доверенности ...........5, доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить, удовлетворить исковые требования.

Представитель ...........2 действующий на основании доверенности ...........6, в судебном заседании суда апелляционной инстанции, возражал против отмены решения суда первой инстанции.

До начала судебного заседания в суде апелляционной инстанции от ...........2 поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав лиц участвующих в деле, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Судебная коллегия полагает, что судом принято решение, отвечающее критериям законности и обоснованности судебного акта.

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. (часть 1 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, ...........2 на праве собственности принадлежал земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: Краснодарский край, ............, Прикубанский внутригородской округ, ............В.

В соответствии с частью 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ).

.......... между ...........2 (продавец) и ...........1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: Краснодарский край, ............, Прикубанский внутригородской округ, ............В.

Цена сделки определена сторонами в 11 150 000 рублей, из которых стоимость дома 7 150 000 рублей, земельного участка 4 000 000 рублей.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

...........1 зарегистрировала право собственности на данное имущество на основании договора купли-продажи от .........., что подтверждается записью о государственной регистрации.

Обращаясь в суд ...........1 в обоснование своих требований указала, что после приобретения указанных объектов выяснилось, что проезд и проход к приобретенному земельному участку осуществляется через соседние земельные участки. ............ существует с момента строительства и ввода в эксплуатацию соседних домов. До приобретения земельного участка и дома ответчик сообщил истцу, что указанный проезд не является чьей-то собственностью, проездом пользуются все жители соседних домов и осуществляют совместное его содержание.

Истец считает, что при заключении договора купли-продажи участка и жилого дома, ответчик умышленно скрыл информацию о том, что пользование приобретаемыми земельным участком и жилым домом невозможно в полной мере в связи с отсутствием подъездных путей к земельному участку, документы на пользование проездом ответчиком не оформлены в соответствии с действующим законодательством.

Данное обстоятельство существенно снижает цену имущества.

Заинтересованное лицо вправе в установленном законодательством порядке о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. (статья 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 471, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что информация о спорных участках размещена в публичном доступе, истец имела возможность ознакомиться с данной информацией до заключения сделки, на момент осмотра дома и земельного участка претензий у истца не имелось.

Истцом не доказан факт обнаружения недостатков приобретенного имущества после покупки дома и земельного участка, и невозможности обнаружить данные недостатки до совершения сделки, а также не представлено допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих сумму снижения стоимости объектов недвижимости на 2 000 000 рублей

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

В силу части 1 и 2 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Согласно судебной строительно-технической экспертизы ........ от .......... выполненной ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности», стоимость жилого дома, кадастровый ......... общей площадью 137,8 кв.м и земельного участка, кадастровый ........, площадью 428 кв.м, расположенных по адресу: ............, Прикубанский внутригородской округ, ............В, с учетом отсутствия законного доступа (в виде прохода и проезда через земельные участки 3 кадастровый ........ и кадастровый ........) на дату совершения сделки купли-продажи недвижимости .......... составляет 9 035 255 рублей, в том числе: рыночная стоимость жилого дома составляет 5 496 709 рублей, рыночная стоимость земельного участка составляет 3 538 546 рублей

Как разъяснено в п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от .......... ........ «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Заключения судебной экспертизы оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами

Суд апелляционной инстанции, проанализировав заключение эксперта установил, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по данному делу. У суда апелляционной инстанции нет оснований сомневаться в компетенции эксперта проводившего данную экспертизу. Информация, использованная экспертом, удовлетворяет требованиям закона. Выводы эксперта не опровергнуты.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .......... ........ "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу положений статей 454, 469, 557, 475, 476 Гражданского кодекса РФ, обязанность доказывания наличия недостатков, возникших до передачи их покупателю, о которых продавцу было достоверно известно, но они были скрыты от покупателя, возложена на истца

Объяснения ...........1 о том, что ...........2 предоставил ей заведомо ложную информацию о наличии ограничений в использовании ею в будущем земельного участка, не свидетельствуют об указанном.

Согласно положениям пунктов 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар обычно используется.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса РФ за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно правилам, предусмотренным пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм обязанность доказывания наличия недостатков, возникших до передачи имущества покупателю, о которых продавцу было достоверно известно, но они были скрыты от покупателя, возложена на истца. При этом суду необходимо учитывать, что в зависимости от характера различаются явные и скрытые недостатки; к явным недостаткам относятся те, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки (например, при осмотре товара); скрытые - это недостатки, которые нельзя обнаружить указанными выше способами, и они проявляются лишь в процессе использования товара.

С учетом изложенного, а также положений статьи 421 Гражданского кодекса РФ ответственность продавца в соответствии с положениями статьи 475 Гражданского кодекса РФ может наступать лишь при обнаружении скрытых недостатков товара (объектов недвижимости), когда продавец, зная об их наличии, скрыл недостатки от покупателя. При наличии же явных недостатков товара может быть сделан лишь вывод о свободе заключаемого договора, когда покупатель, зная о наличии явных недостатков, соглашается на заключение договора купли-продажи по цене, определенной с учетом указанных недостатков. Таким образом, к обстоятельствам, имеющим значение при рассмотрении настоящего дела, относится определение недостатков, заявленных истцом, как явных, либо скрытых, указанная квалификация позволит суду сделать обоснованный вывод о том, скрывал ли продавец недостатки объекта недвижимости от покупателя, что является основанием для удовлетворения исковых требований.

...........1 визуально были осмотрены приобретаемые объекты недвижимости, земельный участок и жилой дом на момент их приобретения, которые стояли на кадастровом учете, их характеристики полностью соответствовали заявленным продавцом ...........2, запретов на государственную регистрацию, арестов на объекты недвижимости, залогов не значилось, в отношении ...........2 отсутствовали исполнительные производства, его супруга выдала нотариальное согласие на отчуждение спорных объектов. Истец не отрицает, что ответчик сообщил, что проездом к дому пользуются все соседи, осуществляя совместное его содержание, на протяжении всего времени пользования ...........2 домовладением каких-либо проблем по факту пользования проездом не возникало.

Как следует из материалов дела, указанные обстоятельства после заключения договора купли-продажи не изменились.

Информация о спорных земельном участке и жилом доме была размещена в публичном доступе (сервисы «Публичная кадастровая карта», «Краткая справочная информация по объектам недвижимости»), истец имела возможность с ней ознакомиться и проверить все обстоятельства перед заключением сделки, а при наличии сомнений истребовать дополнительные документы у ответчика до подписания договора.

В соответствии положениями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к земельному участку, в отношении которого представлено заявление и необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, или к иным земельным участкам не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (в случае осуществления государственного кадастрового учета). Частью 6 статьи 22 вышеуказанного Закона установлено, что в графической части межевого плана указывается доступ к земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе в случае, если такой доступ может 6 быть обеспечен путем установления сервитута. Согласно подпункта 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 года, земельный участок в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования в обязательном порядке обеспечивается доступом в виде прохода (шириной не менее 1 м) или проезда (шириной не менее 3,5 м). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков посредством установления частного сервитута.

Особенности договора купли-продажи земельного участка регулирует статья 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно положениям которой, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В силу части 3 вышеназванной статьи покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, в частности об ограничениях или обременениях его использования, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование приобретаемого земельного участка, или иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Для возникновения у покупателя права требовать уменьшения покупной цены земельного участка либо расторжения договора купли-продажи необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной и точно была известна представившему ее лицу; знание информации об ограничениях и обременениях земельного участка могло бы повлиять на покупку земельного участка.

Сведения о наличии каких-либо ограничений или обременений в отношении использования спорного земельного участка в материалах дела отсутствуют, доказательства ограничения доступа к земельному участку истца через соседние земельные участки судом не установлен.

Кроме того, покупатель при должной степени осмотрительности мог знакомиться при заключении договора купли-продажи с необходимой документацией с целью установления фактического месторасположения приобретаемого участка и возможности проезда и прохода к нему.

Доказательств, подтверждающих ограничение прав истца на доступ к дому и участку, передвижение по ранее определенной дороге через соседние участки, а также того, что в случае возникновения каких-либо сомнений в расположении участка и соответствующего проезда к нему при покупке, покупатель была лишена права требовать от продавца до заключения договора купли-продажи соответствующей дополнительной информации и документации, что на момент передачи недвижимого имущества ответчиком от истца была скрыта какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, наличие каких-либо недостатков, о которых ...........1 не была осведомлена и не могла не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности, не представлено.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (частей 1,2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако не предполагает возможности оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Таким образом, суд первой инстанции, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ...........1 к ...........2 об уменьшении покупной цены земельного участка и жилого дома, оснований для отмены у апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы тщательно проверены, фактически повторяют доводы, приведенные истцом в исковом заявлении и в обоснование своей позиции в суде первой инстанции, которые были предметом обсуждения суда первой инстанции и которым дана надлежащая оценка суда с приведением обоснования мотивов, а потому в силу положений статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, они не могут повлечь отмену либо изменение решения суда.

Обоснованность принятого судом решения подтверждается имеющимися в материалах гражданского дела доказательствами собранным по делу в установленном законом порядке, которым дана оценка судом первой инстанции, оснований не согласиться с которой у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений норм материального, либо процессуального права, влекущих отмену или изменение решения при рассмотрение настоящего дела не допущено. Выводы суда, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, а доводы, указанные в апелляционной жалобе, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание за их необоснованностью.

В силу ст.328 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

На основании вышеизложенного судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Ленинского районного суда ............ Краснодарского края от .......... - оставить без изменения, а апелляционную жалобу ...........1 - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции в соответствии со статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступает в законную силу со дня его принятия и в соответствии со статей 376 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в кассационном порядке, определенном главой 41 Гражданского процессуального кодекса РФ в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Мотивированное определение суда изготовлено ...........

Председательствующий : Е.И.Попова

Судьи : ...........9

...........8