Апелляционное определение № 33-18949/2025 33-883/2026 от 26 января 2026 г.

УИД 61RS0001-01-2024-007318-72

Судья Мудракова А.И. дело № 33-883/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Мосинцевой О.В.,

судей Голованя Р.М., Владимирова Д.А.,

при секретаре Халиловой А.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-688/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ТСЖ «Лучезарный-3» об обязании выполнить работы по содержанию общего имущества, по апелляционной жалобе ТСЖ «Лучезарный-3» на решение Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 23 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Голованя Р.М., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, сославшись на то, что он является собственником АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной на 11 этаже, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.07.2024 (далее - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН).

07.06.2024 произошел залив АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в результате которого истцу причинен ущерб. 07.06.2024 ТСЖ «Лучезарный-3» создана комиссия в составе: председателя ТСЖ, представителя собственника АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО14, собственника АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО8, эксперта ООО «ЭКБ» ФИО9, инженера строительного контроля ФИО10, с целью обследования жилого помещения - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. По итогам обследования составлен акт обследования жилого помещения от 07.06.2024 (далее - Акт от 07.06.2024). Согласно Акту № 07-06/24 от 07.06.2024 выявлено нанесение ущерба обследуемому жилому помещению и общему имуществу многоквартирного дома, причиненного затоплением. Комиссией установлено, что причиной затопления явилось отсутствие гидроизоляционного слоя балкона АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной над квартирой НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Вследствие залития АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН повреждено общедомовое имущество: «По внешней стене наблюдается отслоение (разрушение) кирпичной кладки и отклонение по вертикали части фасадной стены, замокание фасадной стены».

По результатам проведенного экспертного исследования специалист указал на необходимость незамедлительного проведения строительно-монтажных работ по устранению обнаруженных в процессе исследования нарушений и критических отклонений.

04.12.2024 истец направил в адрес ТСЖ «Лучезарный-3» (далее – ответчик) претензию с требованием о немедленном принятии действий по обеспечению надлежащего технического состояния общего имущества МКД.

Однако ответчик в добровольном порядке не принял действий по обеспечению надлежащего технического состояния общего имущества МКД.

В связи с изложенным, истец обратился в суд и, уточнив требования, просил обязать ответчика привести в первоначальное состояние часть глухой фасадной стены здания, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на уровне АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (со стороны АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) путем проведения необходимых ремонтно-восстановительных работ для устранения последствий длительного намокания согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы.

Решением Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 23.09.2025 исковые требования ФИО1 удовлетворены. Суд обязал ТСЖ «Лучезарный-3» привести в первоначальное состояние часть глухой фасадной стены здания, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на уровне АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (со стороны АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) путем проведения необходимых ремонтно-восстановительных работ для устранения последствий длительного намокания, а именно произвести следующие виды работ: разборка вертикальной и горизонтальной облицовки в виде керамической плитки; протравка участком кирпичной облицовки наружных стен сверху в уровне квартир НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; замена утеплителя стен утративших целостность; возведение кладки фасада из облицовочного кирпича снизу вверх с перевязкой с несущей частью в соответствии с требованиями СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции» и СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции»; восстановление гидроизоляционного пола террасы (лоджии НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с заведением ее на стены в соответствии с требованиями СП «17.13330.2017 Кровли» с отведением атмосферных осадков через имеющиеся системы водоотведения за конструкции многоквартирного жилого дома; устройство защитного покрытия верха парапета в уровне террасы квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в виде фартука в соответствии с требованиями п. 5.1.23 СП «17.13330.2017 Кровли»; уборка и вывоз строительного мусора; обеспечить возможность приемки выполненных работ с проверкой их соответствия действующим нормам и правилам в присутствии ФИО1 и специалиста им выбранного.

В апелляционной жалобе ТСЖ «Лучезарный-3» просит решение отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении искового заявления.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что суд неправильно определил надлежащего ответчика по делу. С точки зрения апеллянта, надлежащим ответчиком по делу является собственник АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Ссылаясь на выводы, указанные в заключении экспертов, апеллянт полагает, что именно действия (бездействие) собственника АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, связанные с не устранением не герметичности конструкции пола террасы, привели к последствиям, из-за которых возник спор (разрушение кирпичной кладки с северной стороны МКД, отслоение облицовочного слоя от основной конструкции стены и т.д.).

На апелляционную жалобу поданы возражения, в которых ФИО1 полагает, что решение суда не подлежит отмене по доводам жалобы.

Судебная коллегия рассмотрела дело согласно ст. 167 ГПК Российской Федерации в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, поступившие возражения, выслушав представителя ТСЖ «Лучезарный-3» – ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, просившего решение суда первой инстанции отменить, представителя ФИО1 – ФИО3, просившего оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, а решение суда - без изменения, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В ч. 1 ст. 161 ЖК Российской Федерации предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе о защите прав потребителей, и должно обеспечивать соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни, здоровья и имущества граждан; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц (часть 1.1 данной статьи).

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 491, предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Как указано в подп. «в» п. 2 Правил в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Положениями ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

В соответствии с пунктом 11 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственником АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной на 11 этаже, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.07.2024.

07.06.2024 произошел залив вышеуказанной квартиры, в результате которого истцу был причинен ущерб.

07.06.2024 ТСЖ «Лучезарный-3» собрана комиссия в составе: председателя ТСЖ, представителя собственника АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО7, собственника АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО8, эксперта ООО «ЭКБ» ФИО9, инженера строительного контроля ФИО10, с целью обследования жилого помещения - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположенной на 11 этаже, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по итогам обследования составлен Акт обследования жилого помещения от 07.06.2024, согласно которому произведен визуальный осмотр АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, посредством которого выявлено нанесение ущерба обследуемому жилому помещению и общему имуществу многоквартирного дома, причиненного затоплением.

Комиссией установлено, что причиной затопления явилось отсутствие гидроизоляционного слоя балкона АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной над квартирой НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Вследствие залития АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН было повреждено общедомовое имущество: по внешней стене наблюдается отслоение (разрушение) кирпичной кладки и отклонение по вертикали части фасадной стены, замокание фасадной стены.

С целью определения объема и стоимости восстановительно-ремонтных работ истец обратился к независимому эксперту, согласно заключению №038 от 26.07.2024 года специалист пришел к выводу, что причиной постоянного затопления (замокания) АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН является нарушение (частичное отсутствие) гидроизоляционного слоя на поверхности пола открытого балкона АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Следовательно, для устранения в дальнейшем затопления АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН первую очередь необходимо провести комплекс строительно-монтажных мероприятий по организации гидроизолирующего слоя на открытом балконном пространстве АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с демонтажем старого покрытая керамической плитки и организаций нового монтажного решения. Обозначенный участок фасадной стены АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. 221/20 находится в аварийном состоянии.

Судом также установлено, что 04.12.2024 истец направил ответчику претензию с требованием о немедленном принятии действий по обеспечению надлежащего технического состояния общего имущества многоквартирного дома, а именно об устранении дефекта связей кирпичной кладки на внешней несущей стене, принятию действий по пресечению выпадения кирпичей, ограждению территории с целью проведения ремонтных работ и в целях безопасности.

Однако ответчик в добровольном порядке не принял мер по обеспечению надлежащего технического состояния общего имущества МКД.

В рамках судебного разбирательства определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.05.2025 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно экспертному заключению № 330-НС от 22.08.2025 года отклонение от вертикали, ширина швов кладки, отклонение рядов кладки от горизонтали части наружной кирпичной кладки стены с северной стороны многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в уровне террасы АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на 12-м этаже и АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на 11-м этаже не соответствует требованиям п.9.2.4, п.9.2.5, п.9.18.5 и таблицы 9.8 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», предъявляемым к предельным отклонения конструкций из кирпича и заполнению швов кладки, в результате разрушения данной конструкции в процессе периодического намокания.

Причиной разрушения кирпичной кладки с северной стороны (вдоль пр-кт Ленина) многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, отслоения облицовочного слоя от основной конструкции стены, отклонение от вертикальности кладки является её периодическое увлажнение (намокание), попеременное замораживание и оттаивание при увлажнении, промерзание увлажненной кладки внутренних конструкций наружной стены, в результате попадания влаги через негерметичные конструкции пола и стен на террасе АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что является характерными и основными причинами разрушения, в соответствии с требованиями п. А.2.1, А.2.6 СТО НОСТРОЙ/НОП 2.9.142-2014 «Восстановление и повышение несущей способности кирпичных стен. Проектирование и строительство. Правила, контроль выполнения и требования к результатам работ» и п.5,6,7,11,12 Приложения 6 Учебно-методического пособия для экспертов «Дефектологическое исследование каменных конструкций».

Повреждение кирпичной кладки многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ухудшило технические свойства жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, за счет снижения прочностных характеристик кладки стены с развитием деструктивных процессов, нарушения температурно-влажностного режима помещений, снижения способности тепло- и влагозащиты конструкции наружной стены и как следствие, возникновение опасности обрушения части конструкции облицовочного слоя.

Причинами периодического увлажнения (намокания), попеременного замораживания и оттаивания при увлажнении, промерзания увлажненной кладки внутренних конструкций наружной стены многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, являются работы по отделке террасы (лоджии НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, нарушившие герметичность конструкций и работу системы водоотведения атмосферных осадков за конструкции многоквартирного жилого дома с предотвращением их попадания в конструкции и последующим разрушением.

Для устранения и ликвидации последствий длительного намокания стен многоквартирного жилого дома в уровне АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН террасы АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН результате залития, с образованием черного пятна и частичным разрушением кирпичной кладки, и ликвидации рисков для целостности и прочности здания, а также рисков жизни и здоровью граждан, эксперты учитывали следующий перечень работ: обустройство опасной зоны проведения работ, устройство ограждений, щитов, козырьков, установка сигнальных ограждений и знаков безопасности в соответствии с требованиями СП 49.13330.2010 «Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования.»; разборка вертикальной и горизонтальной облицовки парапета в виде керамической плитки; разборка участков кирпичной облицовки наружных стен сверху вниз в уровне квартир НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (см. фото 31,32); протравка поверхности внутренней части стены (утеплитель, кладка), скрытой за облицовкой фасада нейтрализующим раствором на площади демонтированной облицовки; оценка состояния утеплителя стен, с частичной заменой при его утрате целостности; возведение кладки фасада из облицовочного кирпича снизу вверх с перевязкой с несущей частью в соответствии с требованиями СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции» и СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции»; устройство (восстановление гидроизоляции пола террасы (лоджии НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с заведением её на стены в соответствии с требованиями СП «17.13330.2017 Кровли» с отведением атмосферных осадков через имеющиеся системы водоотведения за конструкции многоквартирного жилого дома; устройство защитного покрытия верха парапета в уровне террасы квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в виде фартука в соответствии с требованиями п.5.1.23 СП «17.13330.2017 Кровли»; уборка и вывоз строительного мусора; приемка выполненных работ с проверкой их соответствия действующим нормам и правилам.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался положениями ст.ст. 158, 161 ЖК Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», и, оценив представленные доказательства в порядке ст. 67 ГПК Российской Федерации, положив в основу решения заключение судебной экспертизы НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» № 330-НС от 22.08.2025, установив, что повреждение кирпичной кладки многоквартирного жилого дома ухудшило его технические свойства, что является следствием ненадлежащего выполнения ответчиком своей обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Довод ответчика о том, что надлежащим ответчиком по делу является собственник АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по вине которого произошло разрушение конструкции наружной стены МКД, суд первой инстанции признал необоснованным, указав, что обязанность по содержанию общего имущества лежит на ответчике.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку считает, что данные выводы основаны на материалах дела, всестороннем анализе представленных сторонами письменных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка по правилам ст.67 ГПК Российской Федерации, нормы действующего законодательства применены судом верно.

Доводы апелляционной жалобы ТСЖ «Лучезарный-3», указывающие на неполное выяснение судом обстоятельств дела и неверную оценку суда представленным доказательствам, не могут являться основанием для отмены оспариваемого судебного постановления, поскольку согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК Российской Федерации суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Доводы апеллянта о том, что надлежащим ответчиком является собственник АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по вине которого произошло разрушение конструкции наружной стены МКД, подлежат отклонению, поскольку в силу закона обязанность по надлежащему содержанию общего имущества, в частности несущих стен многоквартирного дома, возложена именно на ТСЖ «Лучезарный-3».

В рассматриваемом случае, исходя из заключения судебной экспертизы, разрушение конструкции наружной стены МКД произошло в результате периодического увлажнения (намокания), попеременного замораживания и оттаивания при увлажнении, промерзании увлажненной кладки внутренних конструкций наружной стены МКД, в результате попадания влаги через негерметичные конструкции пола и стен на террасе АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия констатирует, что разрушение конструкции наружной стены МКД произошло не одномоментно, а в результате длительного периода времени.

Негерметичность конструкции пола и стен на террасе АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ответчик мог выявить в результате надлежащего осмотра конструкции наружной стены МКД и своевременного принятия мер по устранению указанной негерметичности, в том числе путем проведения текущего ремонта или понуждения собственника АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН устранить выявленные нарушения, однако этого сделано не было. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Учитывая, что закон возлагает ответственность за содержание общего имущества МКД, в том числе на лиц, оказывающих услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, то по указанным выше причинам судебная коллегия признает ошибочными утверждения ответчика о наличии другого лица, обязанного устранить нарушения в части ненадлежащего содержания конструкции наружной стены МКД. При этом ответчик не лишен права на компенсацию причиненных ему убытков в связи с устранением нарушений в содержании конструкции наружной стены МКД, если в установленном порядке будет доказано, что эти нарушения возникли полностью или частично по вине третьих лиц.

Таким образом, решение является законным и обоснованным, предусмотренных ст. 330 ГПК Российской Федерации оснований для его отмены апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 23 сентября 2025 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ТСЖ «Лучезарный-3» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06.02.2026.