Решение № 2-2230/2017 2-2230/2017~М-2071/2017 М-2071/2017 от 26 сентября 2017 г. по делу № 2-2230/2017

Дело № 2-2230/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 сентября 2017 года город Пермь

Орджоникидзевский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Лузиной О.В.,

при секретаре Шадриной О.В.,

с участием представителя ответчика администрации г. Перми – ФИО1, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 О,А. к администрации г. Перми о принудительном выкупе жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с иском к Администрации г.Перми о взыскании выкупной цены за жилое помещение, указав в заявлении, что является собственником комнаты в трехкомнатной квартире, жилой площадью <.....> кв.м., общей площадью <.....> кв.м. по адресу <АДРЕС> комната №.... Истец прописан по адресу <АДРЕС> дом ему не принадлежит. Проживает с сыном от первого брака ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. в съемной квартире по адресу <АДРЕС> кроме комнаты расположенной по адресу <АДРЕС> другого жилья в собственности нет. Сын имеет заболевание бронхиальная астма. Планирует переехать в г.Пермь, но в принадлежащей ему комнате по адресу <АДРЕС> проживать невозможно, так как центральное отопление, система электроснабжения находятся в аварийном состоянии, фундаменты, (ограждающие конструкции), холодное водоснабжение, система канализации находятся в недопустимом состоянии. Многоквартирный дом находится в аварийном состоянии и требует срочного переселения оставшихся к проживанию жильцов и сносе здания, жильцы первого подъезда уже выселены. Принято заключение от (дата) о признании многоквартирного <АДРЕС> аварийным и подлежащим сносу. Дом также включен в муниципальную адресную «программу по сносу, реконструкции многоквартирных домом в целях развития застроенных территорий г.Перми на 2011-2020 годы», утвержденную решением Пермской городской Думы от 25.10.2011 года №205. Дом по <АДРЕС> является аварийным, данный факт никем не оспаривается. Требование о сносе дома местной администрацией ему как собственнику не предъявлялось.

Просит обязать администрацию г.Перми выкупить комнату №... в квартире №... дома по <АДРЕС> по цене 700 000 рублей.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен. Направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, дала пояснения аналогично изложенным в письменном отзыве. Дополнительно пояснила, что дом по <АДРЕС> признан аварийным, расселение жильцов планируется в конце 2018 года начале 2019 года, денежные средства из бюджета не выделены, планируется расселение за счет застройщиков. Решение об изъятии жилых помещений аварийного дома по адресу <АДРЕС> государственным органом не принималось, уведомления о сносе жилого дома собственником помещений не направлялись. Также полагает, что истец, заявляя настоящий иск, злоупотребляет правом, поскольку договор купли-продажи был им заключен уже после признания дома аварийным, жилое помещение истец приобрел по фотографиям, без осмотра. Кроме того, заявленная истцом цена не отражает рыночную стоимость жилого помещения, является явно завышенной. Полагает, что права истца ничем не нарушены, кроме того, истец имеет право обратиться в Управление жилищных отношений администрации г. Перми с заявлением о предоставлении его семье жилого помещения из маневренного фонда. В удовлетворении исковых требований просит отказать.

Выслушав представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (п. 10 ст. 32 ЖК РФ).

В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 22 Постановления Пленума от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», для применения норм статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

Из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в п. п. 20, 22 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Согласно ч. 6 и 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В соответствии с ч. 3 ст. 56.2, п. 4 ч. 2 ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения. Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Согласно ч. 2 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником комнаты площадью <.....> кв.м. в квартире по адресу: <АДРЕС> (л.д. 69).

Право собственности на комнату №..., площадью <.....> кв.м. в квартире по адресу <АДРЕС> возникло на основании договора купли-продажи от (дата), заключенного между ОАО «<.....>» в лице конкурсного управляющего Б.А.А. (Продавец) и ФИО3 (Покупатель).

Пунктом 3.2.3 Договора предусмотрено, что Покупатель обязуется перед принятием имущества осмотреть передаваемое имущество и при отсутствии мотивированных претензий к состоянию имущества, принять имущество, подписав передаточный акт.

Как следует из п. 2 Акта приема-передачи от (дата) перед принятием имущества и подписанием акта приема-передачи Покупатель осмотрел передаваемое имущество, проверил его исправность. Претензий относительно технического состояния и качества передаваемого имущества Покупатель не имеет, акт подписан покупателем ФИО3 лично.

Актом обследования помещения и заключением от (дата) межведомственной комиссии установлено, что жилые помещения в жилом доме №... <АДРЕС> следует отнести к категории непригодных для постоянного проживания (л.д.119-122)

Согласно заключению межведомственной комиссии от (дата) жилые помещения в доме №... по <АДРЕС> многоквартирный дом по адресу: <АДРЕС> признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.123)

Дом №... по <АДРЕС> включен в муниципальную адресную программу по сносу, реконструкции многоквартирных домов в целях развития застроенных территорий города Перми на 2011-2020 годы, утвержденную решением Пермской городской Думы от 24.03.2015 года № 57 (л.д. 12-41).

Как следует из справки Пермской торгово-промышленной палаты от (дата) средняя рыночная стоимость комнаты в коммунальной квартире, общей площадью <.....> кв.м., расположенной в Орджоникидзевском районе г. Перми, по состоянию на (дата) года, составляет 500 000 -630 000 рублей (л.д. 49).

Согласно отчету ООО «<.....>» от (дата) рыночная стоимость объекта оценки – комната, назначение: жилое помещение, жилая площадь <.....> кв.м. в 3-комнатной квартире на 2 этаже 2-этажного жилого дома, номер №... на поэтажном плане, с учетом доли общедомового имущества, включая долю земельного участка, адрес объекта: <АДРЕС> по состоянию на (дата) округленно составляет 602 800 рублей (л.д. 74-140).

При определении выкупной цены, подлежащего изъятию жилого помещения, не учитывается стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в качестве самостоятельного объекта прав, так как земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом многоквартирного дома, и право собственности на долю в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме.

По смыслу правовой нормы, закрепленной в ст. 32 ЖК РФ, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилое помещение в многоквартирном доме, но пригодное для проживания, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены. При этом под рыночной ценой в силу требований ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, то есть жилое помещение. При этом отдельно стоимость доли продавца в земельном участке, если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме, в договоре купли-продажи жилого помещения не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме (аналогичное жилье), а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, истец в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, то есть сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения.

Доводы истца об определении рыночной стоимости комнаты в коммунальной квартире по справке Пермской торгово-промышленной палаты основательными признаны быть не могут, поскольку стоимость в размере 500 000 рублей – 630 000 рублей определена без учета скрытых факторов, которые могут оказывать влияние на величину итоговой стоимости. ООО «<.....>» в отчете от (дата) оценило рыночную стоимость имущества, с учетом доли общедомового имущества, включая долю земельного участка в размере 602 800 рублей.

В соответствии с Определениями Конституционного Суда Российской Федерации от 15.07.2008 N 554-О-О и от 28.05.2009 N 605-О-О положения ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ, гарантирующие обеспечение другими жилыми помещениями граждан, переселяемых из признанных непригодными для проживания жилых помещений, обусловливают исключительно компенсационный характер такого обеспечения, поскольку очевидно, что целью законодателя в данном случае было не улучшение жилищных условий по количественным показателям, а сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем (чтобы права граждан при выселении не были ущемлены) с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.

Из указанных правовых норм следует, что предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними.

Как следует из материалов дела, решение органом местного самоуправления об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения в доме по адресу <АДРЕС> или земельного участка не принималось, государственную регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним не проходило, соглашение о выкупной цене между сторонами не достигнуто.

Поскольку Пермской городской Думой принято решение №... от (дата) о развитии в том числе, территории ограниченной <АДРЕС> (квартал №...), то применению подлежит пункты 10, 11 ст. 32 ЖК РФ. То есть должен быть соблюден порядок, предусмотренный в данных пунктах указанной ст. 32 ЖК РФ. До настоящего времени, органом местного самоуправления в адрес собственником помещений дома по <АДРЕС>, требования о его сносе или реконструкции не направлялись.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании ст. 239 ГК РФ (ст. 235 ГК РФ).

Принимая во внимание, что многоквартирный жилой дом по адресу <АДРЕС> включен в муниципальную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, установленный срок отселения граждан не истек, решение об изъятии земельного участка и жилых помещений не было принято органом местного самоуправления, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Бездействия Администрации по принятию решения о сносе многоквартирного дома №... по <АДРЕС> в судебном заседании не установлено, так как решение о признании дома аварийным принято в (дата) году, в муниципальную адресную программу по сносу, реконструкции многоквартирных домов в целях развития застроенных территорий города Перми данный дом включен в (дата) году, срок действия программы рассчитан на период 2011-2020 годы, поэтому реализация гражданами своих прав в данном случае возможна в течение всего указанного периода, в установленном законом порядке.

Поскольку соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника является обязательной, суд отказывает в удовлетворении требований истца о взыскании выкупной цены за жилое помещение. Несоблюдение указанной процедуры делает невозможным принятие решения об изъятии земельного участка и нежилого помещения, суд не вправе вторгаться в компетенцию органа местного самоуправления.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Администрации г. Перми, Администрации Орджоникидзевского района г. Перми о принудительном выкупе жилого помещения - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Орджоникидзевский районный суд г. Перми с даты изготовления мотивированного решения.

(Мотивированное решение изготовлено (дата)).

Судья: <.....> О.В. Лузина

<.....>