Решение № 2-2212/2019 2-2212/2019~М-2106/2019 М-2106/2019 от 8 июля 2019 г. по делу № 2-2212/2019

К делу № 2-2212/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 09 июля 2019 года

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего Власенко В.А.,

при секретаре Росляковой К.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации города Сочи о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит признать рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 17 400 кв. м, находящегося в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной 38 071 000 (Тридцать восемь миллионов семьдесят одна тысяча) рублей. Обязать администрацию г.Сочи в лице Департамента имущественных отношений заключить дополнительного соглашения к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ № путем внесения изменений в пункт 2.2 договора аренды земельного участка с кадастровым №, общей площадью 17 400 кв. м, находящегося в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, расположенного по адресу: <адрес>, указав сумму годовой арендной платы за пользование земельным участком равной 571 065 рублей в год,исчисление арендной платы установить с ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование своих требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом г.Сочи (арендодатель) и ОАО «Сочиавто» (арендатор) был заключен Договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды). В соответствии с вышеуказанным договором арендодатель сдал в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 24 000 кв.м, на котором расположены здания и сооружения для размещения и ремонта автотранспорта по адресу: <адрес>. Стороны установили срок действия настоящего договора с ДД.ММ.ГГГГг по ДД.ММ.ГГГГг

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «СОЧИАВТО» и ФИО1 был подписан Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Далее ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был подписан Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно данного договора ФИО3 принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному на основании Постановления Главы Администрации г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №.

Объект аренды по данному договору аренды, является земельный участок общей площадью 17 400 кв. м. с кадастровым номером №, категория земель земли населенных пунктов, разрешённое использование: земли под предприятиями автосервиса, объектами транспорта, расположенный по адресу: г.Сочи, Центральный район, пер.Виноградный, 30.

В соответствии с пунктом 2.2 Договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-3 х 24 000 x 0.7, размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, установленных администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышеуказанных базовых (исходных) ставок.

Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в сторону истца было направлена дополнительное соглашение к вышеуказанному Договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1 дополнительного соглашения размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2. договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об оценке величины годовой арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ. № и составляет 1 373 424, 00 рублей в год.

Исчисление арендной платы на основании пункта 1 настоящего соглашения устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ.

С отчетом об оценке величины годовой арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ. № истец не согласен, считает размер арендной платы, указанной в данном отчете завышенной.

Данные обстоятельства также подтверждаются анализом отчета от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке величины годовой арендной платы за объект недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, площадью 17400кв.м., расположенного по адресу: <адрес> находящегося в муниципальной собственности.

Специалистом ФИО2 оценщиком <данные изъяты> при анализе вышарканного отчета от ДД.ММ.ГГГГ. № был выявлен ряд нарушений как к составлению отчета, так и к содержанию в части необоснованности применённых подходов и методов оценки, содержание отчета об оценке вводит в заблуждение пользователей отчета, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Считает, что результаты расчетов величины (размера) годовой арендной платы за Объект недвижимости: земельный участок с кадастровым номером №, площадью 17400 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, находящийся в муниципальной собственности, дата оценки ДД.ММ.ГГГГ, выполненные <данные изъяты> не могут быть признаны достоверными. Отчет № выполнен с нарушений законодательства об оценочной деятельности.

По запросу истца <данные изъяты> подготовил отчет об оценки № рыночной стоимости с указанием рыночной ставки годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером №, площадью 17400 кв.м., расположенный по адресу<адрес>

Согласно итоговому заключению о рыночной стоимости объекта оценки, оценщик пришел к следующему заключению:

Рыночная стоимость земельного участка категории земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием: земли под предприятиями автосервиса, объектами транспорта с кадастровым номером №, общей площадью 17 400 кв. м, находящегося в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, пер. Виноградный, 30, для использования результатов оценки в хозяйственно-коммерческих целях, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 38 071 000 (Тридцать восемь миллионов семьдесят одна тысяча) рублей

Специалистом был произведен расчет рыночной ставки годовой арендной платы оцениваемого земельного участка. Ставка годовой арендной платы оцениваемого земельного участка определялась на основании Постановления Администрации муниципального образования город Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальнойсобственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" в действующей редакции.

В данном постановлении отражены; правила расчета арендной платы на основании рыночной стоимости. Ап =. Р х С, где

Ап - размер арендной платы за земельный участок;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

С - ставка арендной платы - 1,5%;

Ап = 38 071 000 руб. х 1,5% = 571 065 руб.

Рыночная ставка годовой арендной платы земельного участка категории земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием: земли под предприятиями автосервиса, объектами транспорта с кадастровым номером №, общей площадью 17 400 кв. м, находящегося в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, расположенного по адресу: <адрес> составляет по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 571 065 (Пятьсот семьдесят одна тысяча шестьдесят пять) рублей

В приложении к Постановлению администрации г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ. № имеется «Порядок расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее Порядок).

Согласно п.2 Порядка расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», утв. Постановлением администрации г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ. № размер регулируемой арендной платы определяется одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Департамент имущественных отношений выбрал способ, указанный в пункте «г», однако именно он в совокупности с вышеуказанными доводами, противоречит принципу экономической обоснованности.

Более верным способом определения размера арендной платы, будет способ, указанный в подпункте «б» пункта 7 «Порядка расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов».

Согласно пп.«б» п.7 Порядка, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере - 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 - 5настоящего Порядка, а также в отношении земельных участков для индивидуальногожилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, предоставляемых в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, или во исполнение решения суда.

Указанный способ определения размера регулируемой платы не нарушает принцип экономической обоснованности, что согласуется с Постановлением Правительства отДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно Отчету об оценке № независимого эксперта <данные изъяты>», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 17 400 кв. м, находящегося в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, расположенного по адресу: <адрес> для использования результатов оценки в хозяйственно-коммерческих целях, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 38 071 000 (Тридцать восемь миллионов семьдесят одна тысяча) рублей

Таким образом, стоимость аренды земельного участка на год, должна быть определена по следующей формуле: Ап = 38 071 000 руб. х 1,5% = 571 065 рублей в год

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивала.

Представитель ответчика – администрации города Сочи просил об отказе в иске.

В обоснование своих возражений указала, что Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в соответствии с п.7 приложения к постановлению администрации города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», произведена оценка рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером № Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об оценке величины годовой арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ № и составляет 1 373 424 рубля в год. В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ в адрес арендатора было направлено 2 экземпляра дополнительных соглашений об определении размера годовой арендной платы в соответствии с отчетом № для рассмотрения и подписания. В соответствии с п. 2.4. договора аренды, размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в другихслучаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышесказанных базовых (исходных) ставок. Считает, что в нарушение требований статьи 56, 131 ГПК РФ истцом не обоснованы требования об изменении величины арендной платы.

Выслушав возражения представителей сторон, изучив материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом г.Сочи (арендодатель) и ОАО «Сочиавто» (арендатор) был заключен Договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды). В соответствии с вышеуказанным договором арендодатель сдал в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 24 000 кв.м, на котором расположены здания и сооружения для размещения и ремонта автотранспорта по адресу: <адрес>. Стороны установили срок действия настоящего договора с ДД.ММ.ГГГГг по ДД.ММ.ГГГГг

ДД.ММ.ГГГГ. между ОАО «СОЧИАВТО» и ФИО1 был подписан Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Далее ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был подписан Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно данного договора ФИО3 принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному на основании Постановления Главы Администрации г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №.

Объект аренды по данному договору аренды, является земельный участок общей площадью 17 400 кв. м. с кадастровым номером №, категория земель земли населенных пунктов, разрешённое использование: земли под предприятиями автосервиса, объектами транспорта, расположенный по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктом 2.2 Договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-3 х 24 000 x 0.7, размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, установленных администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышеуказанных базовых (исходных) ставок.

Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в сторону истца было направлена дополнительное соглашение к вышеуказанному Договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1 дополнительного соглашения размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2. договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об оценке величины годовой арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ. № и составляет 1 373 424, 00 рублей в год.

Исчисление арендной платы на основании пункта 1 настоящего соглашения устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ.

Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в соответствии с п.7 приложения к постановлению администрации города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», произведена оценка рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером №

Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об оценке величины годовой арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ № и составляет 1 373 424 рубля в год.

В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ в адрес арендатора было направлено 2 экземпляра дополнительных соглашений об определении размера годовой арендной платы в соответствии с отчетом № для рассмотрения и подписания.

В соответствии с п.2.4. договора аренды, размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышесказанных базовых (исходных) ставок.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд учитывает следующее.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора допускается только, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421). В случае отклонения протокола разногласий направившей оферту стороной, для которой заключение договора обязательно, другая сторона вправе передать соответствующие разногласия на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445). В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446). В пункте 38 постановления от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом только при наличии у ответчика соответствующей обязанности. Равным образом разрешаются переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора (пункт 1 статьи 446).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Указанные нормы применимы и к изменению условий договора, в том числе при приведении его условий к нормативным предписаниям.

Как следует из материалов дела, Департаментом имущественных отношений администрации г.Сочи письмом от ДД.ММ.ГГГГ в адрес арендодателя направлен на подписание проект Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, которым предусматривалось изменение размера годовой арендной платы, установленной п.2.2 Договора аренды в соответствии с отчетом об оценке величины годовой арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 1 373 424 рублей с ДД.ММ.ГГГГ.

Данное дополнительное соглашение арендатором не подписано.

Доказательств направления ответчиком в адрес арендодателя протокола разногласий суду не представлено.

Вместе с тем истцом инициировано обращение к независимому специалисту <данные изъяты> по вопросу оценки представленного арендодателем отчета, выполненного <данные изъяты> и подготовки собственного отчета о рыночной стоимости земельного участка, после которого истец обратился в суд с требованием о заключении Дополнительного соглашения на иных условиях, что указывает на несоблюдение истцом предусмотренного законом досудебного порядка урегулирования спора.

Земельным кодексом Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, который заключается в том, что использующие земельный участок его собственники, землепользователи, землевладельцы обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы - арендную плату (статьи 1, 65). Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов возможно в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду или собственность является исключительным (часть 1 статьи 39.20). Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливает орган местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 16, 19 постановления от ДД.ММ.ГГГГ № "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что к договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный уполномоченным органом, а изменения регулируемой арендной платы (формулы расчета, ее компонентов, ставок арендной платы) применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без дополнительного изменения договора.

К спорным отношениям подлежит применению постановление администрации от ДД.ММ.ГГГГ № "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление №), в силу пункта 7 которого в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 - 5 настоящего Порядка.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (часть 3 статьи 6, статьи 12, 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Истцом самостоятельно обеспечено изготовление отчета о рыночной величине арендной платы за земельный участок в ООО «ГЕОМАРКЕТ». Специалист, изготовивший данный отчет, не предупреждался об уголовной ответственности за предоставление заведомо ложных данных, следовательно, данные указанные в отчете не могут быть приняты судом в качестве достоверных. О назначении судебной экспертизы истец не ходатайствовал.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО3 к администрации города Сочи о внесении изменений в договор аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 12 июля 2019 года.

Судья

В.А. Власенко

РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО

«СОГЛАСОВАНО»