Решение № 3А-11/2026 3А-11/2026(3А-96/2025;)~М-90/2025 3А-96/2025 М-90/2025 от 1 февраля 2026 г. по делу № 3А-11/2026

УИД 70OS0000-01-2025-000422-65


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 января 2026 года Томский областной суд в составе

судьи Бондаревой Н.А.,

при секретаре Маслюковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное дело № 3а-11/2026 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стекло и зеркала» к областному государственному бюджетному учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

решением областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование - ОГБУ «ТОЦИК») от 31 июля 2025 года № ОРС-70/2025/000175 отказано обществу с ограниченной ответственностью «Стекло и зеркала» в установлении в отношении принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, кадастровой стоимости в размере, равном ее рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 23 июня 2025 года № 51-1/2025, поскольку данный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

ООО «Стекло и зеркала» обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным указанного выше решения ОГБУ «ТОЦИК» и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 23 июня 2025 года № 51-1/2025, составляющей 23080 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость данного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке от 23 июня 2025 года № 51-1/2025. Несоответствие размера кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права и законные интересы общества, необоснованно увеличивает финансовые обязательства по уплате земельного налога.

Определением судьи 29 октября 2025 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечен Департамент по управлению государственной собственностью Томской области, в качестве заинтересованных лиц - муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Томской области.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Стекло и зеркала» ФИО1 требования административного иска поддержал, считал возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 23790 000 рублей в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представитель ОГБУ «ТОЦИК» ФИО2 в судебном заседании и в письменных пояснениях возражал против удовлетворения требования о признании незаконным решения от 31 июля 2025 года, указал, что судебная экспертиза подтвердила наличие нарушений в отчёте оценщика, представленном административным истцом; требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставил на усмотрение суда, сославшись на отсутствие замечаний к заключению судебной экспертизы.

Отзыв с аналогичным содержанием представлен Департаментом по управлению государственной собственностью Томской области.

В судебное заседание не явились извещенные о времени и месте рассмотрения дела представители административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области, заинтересованных лиц - администрации Города Томска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, публично-правовой компании «Роскадастр», в связи с чем суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие названных лиц в соответствии с частями 8 и 9 статьи 96, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей ООО «Стекло и зеркала» и ОГБУ «ТОЦИК», изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).

Как предусмотрено статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Пунктом 19 статьи 5 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ дополнен статьей 22.1 (вступившей в силу 11 августа 2020 года), согласно части 1 которой, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей).

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ со дня вступления в силу данного Федерального закона применение статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» осуществляется с учетом следующих особенностей: высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (пункт 1); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 этого Закона (подпункты «а» и «б» пункта 3).

Постановлением Администрации Томской области от 24 марта 2022 года № 102а «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственнойкадастровойоценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ на территории Томской области – 1 июля 2022 года.

В соответствии с частями 3 и 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Судом установлено, что ООО «Стекло и зеркала» является собственником земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/. Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано 120 января 2020 года (л.д. 14-15 т.1).

Действующая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 8 ноября 2022 года № 40 и по состоянию на 1 января 2022 года составляет 70158356,2 рублей (л.д. 141 т. 1).

При изложенных данных обращение административного истца, являющегося собственником земельного участка и плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется от его кадастровой стоимости, с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,и об оспаривании решения бюджетного учреждения в полной мере согласуется с приведенным правовым регулированием, а также с положениями статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с распоряжением Администрации Томской области от 21 июля 2017 года № 365-ра и подпунктом 5.1 пункта 2.3 Устава ОГБУ «ТОЦИК» данное бюджетное учреждение на территории Томской области уполномочено рассматривать заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принимать решения по ним.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ порядок, административный истец 4 июля 2025 года обратился в ОГБУ «ТОЦИК» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 23 080000 руб., определенной по состоянию на 5 мая 2025 года (л.д. 83 т. 1).

Данное заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 7 июля 2025 года (л.д. 84 т. 1).

К заявлению об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет частнопрактикующего оценщика С. № 51-1/2025 от 23 июня 2025 года, содержащий указанные выше сведения о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 5 мая 2025 года (л.д. 16-50 т. 1).

Решением ОГБУ «ТОЦИК» от 31 июля 2025 года № ОРС-70/2025/000175 отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в связи с тем, что примененная оценщиком корректировка на местоположение к объектам-аналогам № 2 и № 3, расположенным на окраине города, в отсутствии инфраструктуры и низкой транспортной доступности, в размере 17,5%, что не отражает действительной разницы в местоположении объекта оценки и данных аналогов, а также в связи с тем, что в выборке земельных участков (таблица 2.5.6 отчета) представлены земельные участки под гостевые автостоянки, где невозможно размещать производственную деятельность, предложения, где к продаже представлено право аренды земельных участков, а также земельные участки с датой предложения значительно удаленной от даты оценки, что значительно занижает и искажает существующий рынок земельных участков и приводит к неверному определению диапазона сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект оценки; указанное свидетельствует о нарушении требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 2 ФСО VI, подпункта 3 пункта 9 ФСО V, пункта 10, подпункта «б» пункта 11, подпунктов «б», «в», «д» пункта 22 ФСО № 7 и привело к занижению стоимости объекта оценки (л.д. 12-13 т. 1).

В рассматриваемом случае бюджетное учреждение при рассмотрении заявления ООО «Стекло и зеркала» действовало в пределах предоставленных ему полномочий, с соблюдением порядка рассмотрения заявлений об установлении рыночнойстоимостиобъектов недвижимости.

Для оценки правомерности выводов, приведенных в решении ОГБУ «ТОЦИК» от 31 июля 2025 года относительно представленного отчета оценщика, судом по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Согласно выводам эксперта ООО «Центр ЭКО», содержащимся в заключении № 233/Э/25 от 24 декабря 2025 года, отчёт от 23 июня 2025 года № 51-1/2025, подготовленный частнопрактикующим оценщиком С., имеет нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также недостатки в виде использования неполных сведений, в том числе указанные в решении ОГБУ «ТОЦИК» от 31 июля 2025 года № ОРС-70/2025/000175; допущенные в отчете нарушения и недостатки незначительно повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ по состоянию на 5 мая 2025 года составляет 23790 000 рублей.

Оценивая данное заключение эксперта в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его достоверным доказательством, полученным по вопросам, поставленным на разрешение эксперту, в том числе по проверке отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также о действительной рыночной стоимости земельного участка, заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, достаточно мотивировано, выводы предельно ясны, сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержат противоречий.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности.

Порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При проведении экспертизы экспертом проведена проверка соответствия отчета об оценке и выполненной оценки требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, а также существующим принципам и методикам проведения оценки, результаты исследования и сделанные выводы относительно несоответствия отчета от 23 июня 2025 года № 51-1/2025 требованиям законодательства об оценочной деятельности подробно изложены в описательной части экспертного заключения со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки.

В частности, экспертом отмечено, что при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: /__/ оценщик применил корректировку на местоположение в отношении стоимости аналогов № 2 и № 3 в размере равном 17,5%. При этом определил для аналогов минимальный коэффициент в размере равном 0,63 (значительно удалены от города, слабая транспортная доступность, низко развитая инфраструктура), а для объекта оценки - 0,74 из таблицы на странице 47. Вместе с тем объект оценки расположен в развитой промышленной зоне города, с высоким транспортным потоком, в месте расположения объекта находятся действующие промышленные предприятия, автомагазины, автосервисы и иные организации, пользующие спросом среди населения г. Томска. Соответственно, месторасположение объекта оценки значительно выгоднее по сравнению с местом расположения аналогов № 2 и № 3. Примененная корректировка на местоположение в размере 17.5% не отражает действительной разницы в местоположении данных аналогов и объекта оценки. Также из отчета нельзя установить дату предложения к продаже земельных участков, использованных в качестве аналогов. Соответственно, установить актуальность предложений на дату оценки не предоставляется возможным. В таблице 2.5.6 на странице 29 отчета приведены предложения о продаже земельных участков, расположенных в зонах, где согласно градостроительному зонированию территории г. Томска невозможно строительство производственно-складских зданий. Например, участок с кадастровым номером: /__/, расположен в зоне С-3 «Зона складирования снежных масс», фактически на нем расположен снегоотвал. Земельный участок с кадастровым номером /__/, расположен в зоне Р-1 «Зона городских парков, скверов, бульваров, садов». Соответственно, сведения об указанном в таблице диапазоне цен на земельные участки под индустриальную застройку не соответствуют действительности и вводят в заблуждение, т.е. нарушен пункт 10 ФСО № 7. Кроме того, по данным публичной кадастровой карты аналог № 1 (земельный участок с кадастровым номером /__/) имеет иную площадь, отличную от той, которая указана в расчетной таблице 4.3.2 на странице 53 отчета, что приводит к неверным итоговым результатам оценки.

Также экспертом указано на то, что корректировка на торг в отчете применена по значению «скидки на торг» Усредненные данные по городам России (данные таблицы 268 Справочника оценщика недвижимости - 2024, под редакцией ФИО3 Земельные участки. Часть 2. Нижний Новгород 2024). Вместе с тем численность населения города Томска составляет 544 566 человек, в этой связи значения ценообразующих факторов необходимо принимать по данным городов с численностью населения 500-1000 тысяч человек. Применение корректировки на торг по значениям Усредненных данных по городам России привело к занижению итоговых результатов оценки.

При определении экспертом рыночной стоимости земельного участка в заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость.

Экспертом использован предусмотренный законодательством об оценочной деятельности сравнительный подход оценки и метод сравнения продаж, который позволяет достичь максимальной точности в определении стоимости объекта; обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

Экспертом отмечено, что объект экспертизы относится к сегменту рынка – рынок земельных участков для размещения объектов индустриального назначения г. Томска, все используемые в экспертном исследовании объекты-аналоги так же предназначены для размещения объектов индустриального назначения, свободные от построек, удалены от автомагистралей, форма участков позволяет застраивать их объектами капитального строительства; на них оформлено право собственности, и они предлагались в продаже в период, близкий к дате оценки.

Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице с их описанием, которое дает надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта экспертизы от объектов сравнения. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом последовательно применены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения, с описанием корректировок, обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной стоимости земельного участка, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Доказательств, которые опровергали бы выводы экспертного заключения, свидетельствовали бы о рыночной стоимости земельного участка в ином размере по состоянию на 5 мая 2025 года, участвующими в деле лицами не представлено. Ходатайств о назначении повторной экспертизы участниками процесса не заявлено. При таких обстоятельствах указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости земельного участка подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Учитывая приведенные в экспертном заключении выводы о несоответствии представленного административным истцом отчёта об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд не усматривает оснований для признания оспариваемого решения ОГБУ «ТОЦИК» от 31 июля 2025 года незаконными, поскольку в рассматриваемом случае у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Стекло и зеркала» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости на основании представленного отчета от 23 июня 2025 года № 51-1/2025.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона 3 июля 2016 года № 237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поскольку статья 22.1 названного Федерального закона не регулирует процедуру установления судом рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы следует отнести применительно к главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу пункта 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

При этом согласно части 3.1 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда также должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Таким образом, требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.

При изложенных данных суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 23790 000 рублей, определенном судебным экспертом по состоянию на 5 мая 2025 года.

Согласно части 4.1 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае, если судом принято решение об изменении сведений о кадастровой стоимости, копия вступившего в законную силу решения суда направляется в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости, для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 182 настоящего Кодекса.

Руководствуясь статьями 175–180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Стекло и зеркала» в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» от 31 июля 2025 года № ОРС-70/2025/000175 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказать;

это же административное исковое заявление в части требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворить;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 5 мая 2025 года в размере 23790000 (двадцать три миллиона семьсот девяносто тысяч) рублей;

датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости равной рыночной стоимости считать 4 июля 2025 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья

Мотивированной решение принято 2 февраля 2026 года.