Решение № 2-2788/2017 от 25 апреля 2017 г. по делу № 2-2788/2017

Копия: Дело № 2-2788/2017


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

26 апреля 2017 года город Казань

Приволжский районный суд города Казани Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Д.И. Саматовой,

при секретаре судебного заседания Ю.Е. Хамидулиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» (далее – ООО «ФОН-Ривьера») о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости.

В обоснование исковых требований ФИО1 указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «ФОН-Ривьера», заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи нежилого помещения. Предметом основного договора является обязательство продавца передать в собственность покупателя на условиях, предусмотренных основным договором, нежилое помещение в 7-19-этажном кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес>) первый этаж, секция два, общей площадью 100,46 квадратных метра. Цена, подлежащая уплате по указанному договору составила <данные изъяты> рублей. Согласно пункту 4.6.1 покупатель приобретает простой вексель общества с ограниченной ответственностью «Персона +» (далее – ООО «Персона +») на сумму <данные изъяты> рублей, что собственно и является оплатой договора. По условиям пункта 4.1 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились заключить основной договор в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на помещение, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Истец указывает, что по вышеуказанному договору она исполнила взятые на себя обязательства в полном объеме, оплатив и предъявив простой вексель ООО «Персона +» №, что подтверждается договором купли-продажи векселя № от ДД.ММ.ГГГГ, а также квитанцией об оплате от ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, до настоящего времени ответчик строительство объекта, расположенного по улице <адрес> не завершил, дом в эксплуатацию не сдал. Истец указывает, что исполнив обязательства по внесению оплаты за нежилое помещение в полном объеме, покупатель вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательств другой стороны требовать защиты своих прав. На основании изложенного истец просит признать право собственности на нежилое помещение в 7-19-этажном кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес> первый этаж, секция № 2 общей площадью 100,46 квадратных метра за ФИО1.

В ходе рассмотрения дела представитель истца уточнила исковые требования, просила признать право собственности ФИО1 на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде нежилого помещения № общей площадью 100,46 квадратных метра, расположенного на первом этаже, второй секции в 7-19-этажном кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес>

Представитель истца в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика, действующая от имени общества с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» в лице внешнего управляющего ФИО2, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, указав, что ранее изложенные доводы поддерживает в полном объеме. В материалах дела имеются пояснения, согласно которым, представитель ответчика возражает против удовлетворения заявленных требований, указав, что спор подведомственен Арбитражному Суду Республик Татарстан, ФИО1 подано исковое заявление после введения в отношении ответчика процедуры банкротства, что, по ее мнению, означает невозможность предъявления требований о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав представителя истца и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Положениями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем: признания права.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

6) вследствие причинения вреда другому лицу;

7) вследствие неосновательного обогащения;

8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

В соответствии с частью 1 статья 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с частью 1, частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом; право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 1, части 3, части 4, части 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФОН-Ривьера» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №, предметом которого является обязательство продавца передать в собственность покупателя на условиях, предусмотренных основным договором, нежилое помещение в 7-19-этажном кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес> а именно нежилое помещение № 2, общей площадью 100,46 квадратных метров, секция № 2, первый этаж.

В соответствии с пунктами 2.1.1, 2.2.1 и 2.3.1 предварительного договора предметом основного договора является обязательство продавца передать в собственность покупателя названное нежилое помещение; цена, подлежащая уплате покупателем продавцу за приобретенную квартиру, устанавливается сторонами в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно пункту 4.1 указанного договора основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на помещения, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Истец полностью исполнила обязательства, оплатив стоимость нежилого помещения по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что фактически ответчик обязался построить нежилое помещение и передать его истцу в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В нарушение вышеуказанных положений закона и условий предварительного договора купли-продажи объект недвижимости, определенный указанным договором, в собственность истца не передан.

Выпиской из Единого государственного реестра прав недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № подтверждается отсутствие притязаний третьих лиц на спорное нежилое помещение №, площадью 100,46 квадратных метров, расположенное по адресу: <адрес>

Абзацем 5 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнив обязательства по внесению оплаты за нежилое помещение в полном объеме, ФИО1 вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательств другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе, путем предъявления требования о признании за ним права на долю в незавершенном строительством объекте в виде нежилого помещения.

Согласно ответу Инспекции государственного строительного надзора Республики Татарстан № от ДД.ММ.ГГГГ строительство 713-19 этажного 180-квартирного жилого дома № 4 с офисными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, приостановлено на основании письма вх. № от ДД.ММ.ГГГГ, при этом возведен железобетонный каркас 16 этажей, вентиляция 65 процентов, все остальные инженерные сети 0 процентов, благоустройство 0 процентов, что также подтверждено фотоматериалами.

На основании вышеизложенного, суд полагает требование истца о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде нежилого помещения законным и обоснованным.

Доводы представителя ответчика, действующего от имени общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера» в лице внешнего управляющего ФИО2, о том, что данный спор не подлежит рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку в отношении ответчика введена процедура внешнего управления, требования истца могут быть рассмотрены лишь в рамках дела о банкротстве в Арбитражном Суде Республики Татарстан, подлежит отклонению в связи со следующим.

Определением Арбитражного Суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть объявлена ДД.ММ.ГГГГ) по делу № в отношении общества с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» ведена процедура наблюдения с применением положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ в отношении общества с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» (ИНН <***>, ОГРН <***>) введена процедура банкротства - внешнее управление сроков на 6 месяцев. Внешним управляющим назначен ФИО2.

Согласно пункту 6 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:

1) заключение договора участия в долевом строительстве;

2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

В силу пункта 1 статьи 201.4 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Статьей 201.8 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, буквальное значение содержащихся в нормах параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» слов и выражений указывает, что положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 вышеуказанного закона не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение, а лица, заявляющие требования относительно нежилых помещений к лицам, участвующим в деле о банкротстве, не отнесены.

При таких обстоятельствах, заявленное исковое требование о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде нежилого помещения в 7-19-этажном кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес>) первый этаж, секция № 2 общей площадью 100,46 квадратных метра является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Положениями части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом того, что исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в порядке возврата в размере <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь статьями 12, 56, 103, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде нежилого помещения № общей площадью 100,46 квадратных метра, расположенного на первом этаже, второй секции в 7-19-этажном кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес>

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» в пользу ФИО1 государственную пошлину в порядке возврата в размере <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Приволжский районный суд города Казани Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись) Д.И. Саматова

Копия верна:

Судья Д.И. Саматова