Апелляционное определение № 33-1497/2024 33-36/2025 от 15 декабря 2025 г.

Судья Саая В.О. УИД 17RS0017-01-2023-003849-45

Дело №2-305/2024, 33-36/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Кызыл 16 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в составе:

председательствующего Соскал О.М.,

судей Болат-оол А.В., Хертек С.Б.,

при секретаре Чамзы Б.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции по докладу судьи Соскал О.М. гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2-Б.Б., ФИО3 о признании сделки купли продажи недвижимости недействительной, применении последствий недействительности сделки, по встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 об истребовании здания из незаконного владения и его возврате, исключении из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на спорное имущество,

установила:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, мотивируя тем, что он являлся собственником нежилого помещения по адресу: **, стр. литер 3, кадастровый номер № общей площадью 108,5 кв.м, назначение – нежилое (далее по тексту -спорное нежилое помещение). 18 мая 2021 г. он выдал нотариальную доверенность сроком на 5 лет без права передоверия ответчику ФИО2-Б.Б. на пользование и распоряжение принадлежащими ему на праве собственности нежилыми зданиями, расположенными по адресу: **, литер К, М, А, З, Т, А1, Л и земельными участками также по ул. **, в том числе с правом получения денежных средств с покупателя. Представитель наделялся полномочиями совершать сделки не только от имени представляемого, но и в его интересах. Выдавая доверенность, он не имел намерений совершать отчуждение недвижимого имущества, поскольку в доверенности прямо не оговорены полномочия на продажу, мену, дарения недвижимости, а предполагалось лишь то, что ФИО2-Б.Б. будет оказывать ему помощь при пользовании и частично при распоряжении указанным недвижимым имуществом: получение арендной платы с арендаторов, заключение договоров аренды с контрагентами, а также совершение иных подобных фактических и юридических действий во взаимоотношениях доверителя с хозяйствующими субъектами и органами власти. ФИО2-Б.Б. вопреки договоренности 22 апреля 2022 г. произвел продажу спорного недвижимого имущества ФИО3 без его ведома по заниженной цене – 800 000 руб., чем нанесен ему ущерб как собственнику спорного нежилого помещения. Кадастровая стоимость спорного имущества составляла 3 349 488 руб. Ответчик ФИО3, выступая покупателем нежилого помещения, не мог не знать о наличии явного ущерба для продавца, поскольку это было очевидно для любого участника сделки в момент её заключения. Решением Кызылского городского суда по гражданскому делу № иск ФИО1 удовлетворен, признаны недействительными договоры от 30 сентября 2021 г. купли-продажи земельных участков, расположенных по адресу: **, с кадастровыми номерами №, №, заключенные между ФИО2-Б.Б., выступающим по доверенности от имени ФИО1, и ФИО3 В ходе исполнения данного решения, вступившего в законную силу 4 мая 2023 г., в начале мая 2023 г. истцу стало известно о существовании договора купли-продажи нежилого помещения от 22 апреля 2022 г., произведенного ответчиком без ведома истца. ФИО1 просил суд признать недействительным договор от 22 апреля 2022 г. купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: **, стр. литер 3, с кадастровым номером №, заключенный между ФИО2-Б.Б., выступающим по доверенности от имени ФИО1, и ФИО3, применить последствия недействительности сделки, возложив на ФИО3 обязанность возвратить ФИО1 помещение, расположенное по адресу: **, стр. литер 3, кадастровый №, возложить обязанность на ФИО2-Б.Б. возвратить ФИО3 800 000 руб.; прекратить право собственности ФИО3 на спорное помещение и исключить из ЕГРН запись регистрации права от 22.04.2022 г. №.

Решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 19 февраля 2024 г. иск ФИО1 удовлетворен. Признан недействительным договор от 22 апреля 2022 г. купли-продажи помещения, расположенного по адресу: **, стр. литер 3, с кадастровым номером №, заключенный между ФИО2-Б.Б., выступающим по доверенности от имени ФИО1, и ФИО3. На ФИО3 возложена обязанность возвратить ФИО1 спорное помещение по акту приема-передачи в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу, на ФИО2-Б.Б. возложена обязанность возвратить ФИО3 800 000 руб. Прекращено право собственности ФИО3 на спорное помещение и исключена из ЕГРН запись регистрации права от 22.04.2022 года №. Взыскана солидарно с ФИО2-Б.Б., ФИО3 в пользу ФИО1 государственная пошлина в размере 11 200 руб. Отменены обеспечительные меры осуществлять какие-либо регистрационные действия на спорное нежилое помещение.

Не согласившись с решением, ответчик ФИО2-Б.Б. подал апелляционную жалобу, в которой просил решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 В обоснование жалобы указал на то, что истец знал об оспариваемой сделке, после сделки получил денежные средства в размере 8 000 000 руб. Спорное нежилое помещение не было продано по заниженной цене, истцу не был причинен ущерб. Судом не были запрошены оригиналы дела из регистрационного органа, не был принят оригинал договора, представленный ФИО3 Сделка заключена на законных основаниях.

Определением от 19 ноября 2024 года судебная коллегия перешла к рассмотрению данного дела по правилам производства в суде первой инстанции в связи с нарушением судом первой инстанции норм процессуального права.

В судебное заседание апелляционной инстанции истец ФИО1, ответчики ФИО2-Б.Б., ФИО3 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия рассмотрела дело в их отсутствие в порядке ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

22 января 2025 года ответчик ФИО3 подал встречное исковое заявление об истребовании здания из незаконного владения и его возврате, исключении из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО1 на спорное имущество. В обоснование встречного искового заявления указал, что спорное здание он приобрел у ФИО1 В лице его представителя ФИО2-Б.Б. на основании договора купли-продажи от 22 апреля 2022 г. за 800 000 руб.. Сторонами указанного договора были согласованы существенные условия договора купли-продажи. В доверенности представителя ФИО1 – ФИО2-Б.Б. от 18 мая 2021 г. предусмотрены права представителя на пользование и распоряжение, с правом подписания договора купли-продажи на любых условиях по ее усмотрению с правом получения причитающихся денежных средств. Управление Росреестра по Республике Тыва по результатам проверки представленных документов правомерно зарегистрировало его право собственности. Истец в качестве оснований признания сделки недействительным указывает: как оспоримую сделку, ничтожную и мнимую. На какую из них ссылается неизвестно. Указанные основания не могут быть приняты одновременно. Несостоятельны доводы ФИО1 о притворности (мнимости) сделки, поскольку сам ФИО1 уполномочил нотариально своего представителя на отчуждение спорного имущества на любых условиях по своему усмотрению. Также истцом не доказано нарушение оспариваемой сделки нормативно-правовых актов, если ссылается на недействительность как оспоримую или ничтожную сделку. Оспариваемая сделка не может быть признана ничтожным, поскольку не нарушает публичные интересы и охраняемые интересы третьих лиц. Кроме того, просил применить сроки исковой давности. Истец ФИО1 и его представитель ФИО2-Б.Б. знали о заключении договора с момента его заключения 22 апреля 2022 г.

Проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно абз. 1 ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества является его цена, так, согласно абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

По общему правилу, с учетом общеправового принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), цена недвижимости определяется по соглашению сторон и не имеет обязательной привязки к определенным критериям, включая кадастровую стоимость объекта. Принцип свободы договора должен соотноситься с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений (п. 5 ст. 10 ГК РФ), он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора на предмет соблюдения баланса прав и обязанностей сторон договора, их законных интересов.

Продажа недвижимого имущества по цене ниже кадастровой стоимости может свидетельствовать о недействительности совершенной сделки и в случаях, когда сторонами допущено злоупотребление правом или иное нарушение закона, связанное с существенным занижением цены объекта по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, где сведения о кадастровой стоимости имущества принимаются в качестве одного из доказательств его действительной рыночной цены.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с ч. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Во втором и третьем абзацах пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела первого части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

На основании ст.971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершать от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия.

В силу п. 1 ст.973 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя.

Судебной коллегией установлено и из материалов дела следует, что мэрией г.Кызыла 26 сентября 2008 г. учреждено муниципальное унитарное предприятие управляющая компания «Городские рынки» (далее по тексту -МУП УК «Городские рынки»).

Распоряжением мэра г. Кызыла от 21 мая 2009 г. №-рн ФИО6 назначен на должность директора МУП УК «Городские рынки» с 19 мая 2009 г.

22 января 2009 г. между МУП УК «Городские рынки» и мэрией г. Кызыла заключен договор № «О пользовании муниципальным имуществом г.Кызыла на праве хозяйственного ведения».

В соответствии с указанным договором и на основании постановлений мэрии г.Кызыла от 28 января 2010 г. №, от 3 апреля 2012 г. №, от 9 августа 2012 г. № из муниципальной казны городского округа «Город Кызыл Республики Тыва» переданы МУП УК «Городские рынки» на праве хозяйственного ведения нежилые здания, расположенные по адресу: **: административное здание общей площадью 196,4 кв.м. (литер А1); литера З общей площадью 108,5 кв.м.; литера К общей площадью 57,6 кв.м.; литера Т, общей площадью 298,6 кв.м. с подвальным помещением общей площадью 178,1 кв.м.; литера Л, общей площадью 255,6 кв.м.; литера М общей площадью 52,2 кв.м.; литер А общей площадью 194,5 кв.м.

Постановлением и.о.первого заместителя мэра г. Кызыла по экономике и финансам ФИО15 от 15 марта 2013 г. № МКУ «Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г.Кызыла» дано разрешение на продажу муниципального имущества - одноэтажных зданий, расположенных по адресу: **: литера А общей площадью 194,5 кв.м.; литера З общей площадью 108,5 кв.м.; литера К общей площадью 57,6 кв.м.; литера Т общей площадью 298,6 кв.м.; литера Л общей площадью 255,6 кв.м.; литера А1 общей площадью 196,4 кв.м.; литера М общей площадью 52,2 кв.м.

Во исполнение постановления мэрии г. Кызыла от 15 марта 2013 г. № распоряжением МКУ «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла» в лице начальника ФИО7 от 18 марта 2013 г. № дано разрешение МУП УК «Городские рынки» на продажу вышеуказанного муниципального имущества.

28 марта 2013 г. между МУП УК «Городские рынки» в лице директора ФИО6 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: **: литера Л общей площадью 255,6 кв.м.; литера К общей площадью 57,6 кв.м.; литера М общей площадью 52,2 кв.м., на момент сдачи здания магазина в аренде; литера А общей площадью 196,4 кв.м.; литера З общей площадью 108,5 кв.м.; литера Т общей площадью 298,6 кв.м, на момент сдачи нежилое здание в аренде; литера А общей площадью 194,5 кв.м.

В п.п. 2.1, 2.2 договора купли-продажи указано, что цена имущества установлена независимым оценщиком ФИО8 в размере 10 600 200 руб. Оплата по договору купли-продажи произведена в полном объеме, стороны друг к другу претензий не имеют.

15 апреля 2013 г. произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на вышеуказанные объекты недвижимости.

Постановлением первого заместителя мэра г. Кызыла от 11 июня 2013 г. № в собственность ФИО1 предоставлен земельный участок категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу **, общей площадью 10 283 кв.м., в целях использования под рынок.

13 июня 2013 г. между МУ «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла» в лице начальника Департамента ФИО7 и ФИО1 заключен договор №кп о купле-продаже земельного участка в собственность физическим и юридическим лицам, согласно которому в собственность ФИО1 передан земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: **, в целях использования под рынок, общей площадью 10 283 кв.м.

В п.п. 2.1, 2.2 договора сказано, что покупатель оплачивает стоимость участка в течение 30 календарных дней с момента заключения данного договора. Сумма платежа за продажу участка составляет 2 933 687 руб., которые перечисляются на счета органов Федерального казначейства Минфина России.

На основании указанного договора 9 июля 2013 г. произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к ФИО1

Распоряжением начальника МКУ «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла» ФИО7 от 1 ноября 2013 г. № на основании постановления мэрии г. Кызыла от 29 октября 2013 г. № вышеуказанные 8 объектов недвижимости, расположенные по адресу: **, в том числе земельный участок, исключены из договора от 22 января 2009 г. № «О пользовании муниципальным имуществом города Кызыла на праве хозяйственного ведения».

В 2021 г. ФИО1 были проведены кадастровые работы по разделу земельного участка с кадастровым номером №, в результате которых образованы земельные участки с кадастровыми номерами №, № и №.

Данные обстоятельства также установлены апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва от 11 ноября 2025 г. по делу по иску заместителя прокурора г. Кызыла Каркавина К.А. в интересах городского округа «Город Кызыл Республики Тыва, неопределенного круга лиц к ФИО10, ФИО21., Департаменту архитектуры, земельных и имущественных отношений мэрии г. Кызыла, Управлению Росреестра по Республике Тыва о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, возложении обязанностей привести земельный участок в первоначальный вид и возвратить объекты недвижимого имущества в муниципальную собственность, признании отсутствующим права собственности.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что ФИО1 являлся собственником нежилого помещения по адресу: **, стр. литер 3, кадастровый номер №, общей площадью 108,5 кв.м, назначение – нежилое, на основании договора купли-продажи от 28 марта 2013 г.

18 мая 2021 г. ФИО1 выдал доверенность сроком на 5 лет без права передоверия ответчику ФИО2-Б.Б. на пользование и распоряжение принадлежащими истцу на праве собственности нежилыми зданиями, находящимися по адресу: **, литер К, М, А, З, Т, А1, Л, земельными участками также по ул. **, с кадастровыми номерами № и №, для чего предоставил право быть его представителем в любых компетентных, государственных и иных органах, в том числе в Управлении Росреестра по Республике Тыва, а также представлять интересы в других организациях по всем вопросам, касающимся получения и оформления всех необходимых документов для предстоящей продажи указанных объектов недвижимости, с правом оплаты расходов, налогов, сборов, пошлин, с правом подписания сделок, а также с правом подписания договора купли-продажи на любых условиях по его усмотрению, в случае необходимости заключать договоры аренды, задатка, найма, самостоятельного определять все существенные условия договоров, с правом подписания акта приема-передачи, с правом проведения государственной регистрации права, сделки и перехода прав в Управлении Росреестра по **, с правом получения зарегистрированных документов, с правом получения причитающихся денег с покупателя, подписываться во всех случаях и выполнять все действия и формальности, необходимые для исполнения указанных поручений. Доверенность удостоверена нотариусом Кызылского кожуунного (районного) нотариального округа Республики Тыва ФИО11

Согласно договору купли-продажи помещения от 22 апреля 2022 г., представленного истцом и имеющемуся в материалах регистрационного дела, ФИО2-Б.Б., действующий по доверенности ФИО1 от 18 мая 2021 г., и ФИО3 (покупатель) заключили договор: продавец продал, а покупатель приобрел право собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: **, стр. литер 3, общей площадью 108,5 кв.м., 1 этаж, назначение: нежилое, с кадастровым номером №, принадлежавшее продавцу ФИО1 на праве собственности, зарегистрированного 15 мая 2013 г. № (п.1, 2), указанное помещение сторонами было оценено и продано за 800 000 (восемьсот тысяч) руб., расчет произведен наличными средствами, которые переданы продавцу до подписания договора; продавец гарантировал, что заключает данный договор не вследствие тяжелых обстоятельств, не на крайне невыгодных для себя условиях, данное помещение и настоящий договор не являются для него кабальной сделкой, передача помещения осуществлена после подписания договора (пункты 1, 2, 3, 4, 6, 10). Договор подписан ФИО2-Б.Б. и ФИО3 Имеется отметка Управления Росреестра по Республике Тыва о государственной регистрации права собственности ФИО3 от 22 апреля 2022 г. №.

Истец обратился в суд с указанным выше иском ссылаясь на то, что ФИО2-Б.Б. вопреки договоренности 22 апреля 2022 г. произвел продажу спорного недвижимого имущества ФИО3 без его ведома по заниженной цене – 800 000 руб., чем нанесен ему ущерб как собственнику спорного нежилого помещения. Кадастровая стоимость спорного имущества составляла 3 349 488 руб. Ответчик ФИО3, выступая покупателем нежилого помещения, не мог не знать о наличии явного ущерба для продавца, поскольку это было очевидно для любого участника сделки.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва от 11 ноября 2025 г. (которое приводилось выше) решение Кызылского городского суда от 6 марта 2025 года и дополнительное решение этого же суда от 8 июля 2025 года отменены, принято новое решение, которым иск заместителя прокурора г.Кызыла удовлетворен частично. Признан недействительным договор купли-продажи объектов недвижимости от 28 марта 2013 г., заключенный между МУП УК «Городские рынки» и ФИО1, в отношении объектов недвижимости по адресу: **: 1) литера Л, общей площадью 255,6 кв.м.; 2) литера К общей площадью 57,6 кв.м.; 3) литера М общей площадью 52,2 кв.м.; 4) литера А общей площадью 196,4 кв.м.; 5) литера З общей площадью 108,5 кв.м.; 6) литера Т общей площадью 298,6 кв.м.; 7) литера А общей площадью 194,5 кв.м. Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 13 июня 2013 г. № кп, заключенный между МУ «Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Кызыла» и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 10 283 кв.м. по адресу: **.

Признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 3 ноября 2021 г., заключенный между ФИО1 и ФИО21. в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: **: 1) №, литера Л общей площадью 255,6 кв.м.; 2) №, литера К общей площадью 57,6 кв.м.; 3) №, литера М общей площадью 52,2 кв.м.; 4) №, литера А общей площадью 196,4 кв.м.; 5) №, литера А общей площадью 194,5 кв.м.; 6) земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 8 471 кв.м. Применены последствия недействительности сделок путем возложения на ФИО1 обязанности возвратить в муниципальную собственность городского округа «Город Кызыл Республики Тыва» по акту приема-передачи объекты недвижимости, расположенные по адресу: **: 1) нежилое здание, литера Т, общей площадью 298,6 кв.м.; 2) земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 906 кв.м.; 3) земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 506 кв.м.; 4) земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 400 кв.м. Суд истребовал из незаконного владения ФИО21 в пользу городского округа «Город Кызыл Республики Тыва» в лице мэрии города Кызыла объекты недвижимости, расположенные по адресу: **: нежилые здания с кадастровыми номерами: 1) № (условный №) литера Л общей площадью 255,6 кв.м.; 2) № (условный №) литера К общей площадью 57,6 кв.м.; 3) № (условный №) литера М общей площадью 52,2 кв.м.; 4) № (условный №) литера А общей площадью 196,4 кв.; 5) № (условный №) литера А общей площадью 194,5 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 8 471 кв.м.; обязал ФИО21 привести земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: **, в первоначальный вид путем демонтажа некапитальных строений, размещенных на указанном земельном участке. Решение суда явилось основанием для аннулирования в ЕГРН записей о государственной регистрации права собственности ФИО1 на объекты недвижимости, расположенные по адресу: **: 1) нежилое здание литера Т, общей площадью 298,6 кв.м.; 2) земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 906 кв.м.; 3) земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 506 кв.м.; 4) земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 400 кв.м., и для восстановления записей о праве собственности городского округа «Город Кызыл Республики Тыва» на указанные объекты недвижимости. Также решение суда явилось основанием для аннулирования в ЕГРН записей о государственной регистрации права собственности ФИО21. на объекты недвижимости, расположенные по адресу: **: нежилые здания с кадастровыми номерами: 1) № (условный №) литера Л общей площадью 255,6 кв.м.; 2) № (условный №) литера К общей площадью 57,6 кв.м.; 3) № (условный №) литера М общей площадью 52,2 кв.м.; 4) № (условный №) литера А общей площадью 196,4 кв.м.; 5) № (условный №) литера А общей площадью 194,5 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 8 471 кв.,и для восстановления записей о праве собственности городского округа «Город Кызыл Республики Тыва» на указанные объекты недвижимости.

Удовлетворяя иск прокурора в части, суд апелляционной инстанции в определении от 11 ноября 2025 г. установил, что оспариваемый договор купли-продажи объектов недвижимости от 28 марта 2013 г. директор МУП УК «Городские рынки» ФИО6 не подписывал, муниципальное имущество выбыло из владения мэрии г.Кызыла в результате противоправных действий должностных лиц мэрии г. Кызыла и МКУ «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла» по отчуждению муниципального имущества. Суд признал, что муниципальное имущество выбыло из владения мэрии г. Кызыла помимо воли собственника и с нарушениями закона.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 3 апреля 2023 г. иск ФИО1 к ФИО2-Б., ФИО3 о признании сделок недействительными ничтожными, применении последствий недействительности сделок удовлетворен, признаны недействительными договоры от 30 сентября 2021 г. купли-продажи земельных участков по адресу: **, с кадастровыми номерами №, №, заключенные между ФИО2-Б.Б., выступающим по доверенности от имени ФИО1, и ФИО3 Применены последствия недействительности договоров от 30 сентября 2021 г. купли-продажи земельных участков по адресу: **, с кадастровым номером №, №, заключенных между ФИО2-Б.Б., выступающим по доверенности от ФИО1, и ФИО3, возложена на ФИО3 обязанность возвратить ФИО1 земельный участок по адресу: **, с кадастровым номером №, № по актам приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу, возложена обязанность на ФИО2-Б.Б. возвратить ФИО3 по 250 000 руб. по двум сделкам. Также прекращено право собственности ФИО3 на указанные земельные участки с кадастровыми номерами №, № и исключены из ЕГРН записи регистрации права от 8 октября 2021 г. № и от 11 октября 2021 г. №. Отменены обеспечительные меры, принятые на основании определения суда от 10 октября 2022 г.

Определением от 12 января 2024 г. разъяснено решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 3 апреля 2023 г. по указанному выше гражданскому делу, согласно которому вследствие недействительности договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 30 сентября 2021 г., применением последствий недействительности сделки на ФИО3 возложена обязанность возвратить ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № по адресу: **, площадью 506 кв.м, и земельный участок с кадастровым номером № по адресу: **, площадью 400 кв.м, которые образованы из земельного участка с кадастровым номером № по адресу: **, снятого с кадастрового учета 18 января 2022 г. Также разъяснено, что вследствие недействительности договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 30 сентября 2021 г. и применения последствий недействительности сделки подлежит прекращению право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: **, площадью 506 кв.м, и подлежит исключению из ЕГРН запись о праве собственности ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером № от 18 января 2022 г. №.

Основаниями признания сделок недействительными ничтожными по решению Кызылского городского суда Республики Тыва от 3 апреля 2023 г. явилось то, что спорные земельные участки проданы по заниженной цене. Ответчики иск признали. Решение суда вступило в законную силу.

Указанными выше судебными актами, имеющими в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение, установлено, что договоры, которыми ФИО1 приобреталось недвижимое имущество по адресу: **, признаны недействительными ничтожными сделками, стороны приведены в первоначальное положение.

В силу ст. 61 ГПК РФ указанные судебные акты носят преюдициальный характер и оспариванию не подлежат.

В суде первой инстанции представитель ФИО2-Б.Б. –ФИО4, а также в апелляционной жалобе указывали, что продали спорное имущество ФИО3 по договору купли-продажи от 22 апреля 2022г. за 8 000 000 (восемь миллионов) руб., которые переданы продавцу до подписания договора. Однако данные доводы опровергаются следующими доказательствами.

Доводы стороны ответчиков о том, что спорное недвижимое имущество продано за сумму 8 000 000 руб. судебная коллегия отклоняет, поскольку в материалах регистрационного дела при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности от Саая 3.А. к ФИО3 имеется договор купли-продажи оспариваемого недвижимого помещения, в котором указана цена в 800 000 руб. Истец ФИО1 указывает, что спорный договор заключен по цене, значительно ниже его рыночной стоимости, тогда как даже кадастровая стоимость спорной недвижимости составляла 3 349 488 руб. Доказательств того, что денежные средства передавались в размере 8 000 000 руб., не представлено. Также не представлено доказательств того, что денежные средства по договору купли-продажи передавались ФИО1

Кроме того, ответчик ФИО3 во встречном исковом заявлении указал, что спорное здание приобрел за 800 000 рублей.

С учетом изложенного, договор купли-продажи от 22 апреля 2021 г., заключенный ФИО2-Б.Б. по доверенности ФИО1, и ФИО3 в отношении указанного нежилого помещения по адресу: **, стр. литер 3, с кадастровым номером №, признается судебной коллегией недействительной ничтожной сделкой, применяются последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО3 на указанное выше недвижимое имущество, возврата его в собственность истца. Также с ФИО2 Б.Б. в пользу ФИО3 подлежат взысканию денежные средства в размере 800 000 руб.

Судебной коллегией отклоняются доводы ответчика о пропуске срока исковой давности на основании следующего.

На основании п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Оспариваемый договор заключен 22 апреля 2021 г., а исковое заявление подано ФИО1 18 мая 2023 г.

Поскольку вышеуказанный договор купли-продажи в отношении указанного нежилого помещения признан недействительной ничтожной сделкой, то требования ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о возврате, об исключении из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ФИО1 на спорное здание не подлежат удовлетворению.

С ответчиков ФИО2 Б.Б., ФИО3 в пользу ФИО1 подлежит возмещению оплаченная истцом государственная пошлина в размере 5 600 руб. с каждого. Также с ответчиков в бюджет муниципального образования «Городской округ г. Кызыл Республики Тыва» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 руб. с каждого.

В соответствии с ч.4 ст.144 ГПК РФ суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Принятые определением от 13.07.2023 г. меры по обеспечению иска по настоящему гражданскому делу путем запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва осуществлять какие-либо регистрационные действия на нежилое помещение по адресу: **, стр. литер 3, с кадастровым номером № подлежит отмене после вступления судебного акта в силу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 19 февраля 2024 года отменить, вынести по делу новое решение следующего содержания:

«Иск ФИО1 к ФИО2-Б.Б., ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным ничтожным договор от 22 апреля 2022 г. купли-продажи нежилого помещения по адресу: **, стр. литер 3, с кадастровым номером №, заключенный между ФИО2-Б.Б. (паспорт серии № № выдан ТП ОФМС России по ** в пгт. Каа-Хем ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 170-002), выступающим по доверенности от имени ФИО1 (паспорт серии № №, выдан ТП ОФМС России по ** в ** ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 170-007), и ФИО3 (паспорт серии № №, выдан МВД по ** ДД.ММ.ГГГГг.).

Применить последствия недействительности ничтожности договора от 22 апреля 2022 г. купли-продажи помещения по адресу: **, стр. литер 3, с кадастровым номером №, заключенного между ФИО2-Б.Б., выступающим по доверенности от имени ФИО1, и ФИО3, и возложить на ФИО3 обязанность передать ФИО1 нежилое помещение, расположенное по адресу: **, стр. литер 3, с кадастровым номером №, по акту приема-передачи со дня вступления решения в законную силу, возложить обязанность на ФИО2-Б.Б. возвратить ФИО3 800 000 руб.

Прекратить право собственности ФИО3 на нежилое помещение, расположенное по адресу: **, стр. литер 3, с кадастровым номером №, и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись регистрации права от 22 апреля 2022 г. №.

Взыскать с ФИО2-Б.Б., ФИО3 в пользу ФИО1 государственную пошлину с каждого в размере 5 600 руб..

Взыскать с ФИО2-Б.Б., ФИО3-ооловича в бюджет муниципального образования «Городской округ г. Кызыл Республики Тыва» государственную пошлину с каждого в размере 300 руб.

Отменить обеспечительные меры, принятые на основании определения Кызылского городского суда Республики Тыва от 13 июля 2023 г. в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва осуществлять какие-либо регистрационные действия на нежилое помещение по адресу: **, стр. литер 3, с кадастровым номером №, после вступления судебного акта в законную силу.

Встречное исковое заявление ФИО3 к ФИО1 об истребовании здания из незаконного владения и его возврате, исключении из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на спорное имущество оставить без удовлетворения».

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Кызылский городской суд Республики Тыва в течение трёх месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 декабря 2025 года.

Председательствующий

Судьи